И шаг вперед может оказаться
кратчайшим путем к обратному.
Леонид С. Сухоруков


Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
— объявления, содержащие ложную информацию;
— объявления о продаже объектов, относящиеся к «нетипичному формату» (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).
Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

NB: На всех рисунках синяя кривая соответствует прошлому периоду, красная — сегодняшнему.

NB: Основные функции общегородского индекса описаны здесь.

NB: А здесь дается понятие слагаемых динамики общегородского индекса.


Город в целом

Данные по городу:

Табл. 1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Весь город 1531 9 0.59 5684 -292 -5.14

Сегодня пошла третья неделя подъема индекса. И, если на позапрошлой неделе положительная динамика индекса (+25$) могла быть объяснена просто восстановлением рынка после праздника, то прошлая и, особенно, сегодняшняя недели свидетельствуют о позитивных сдвигах на рынке недвижимости.

Объем предложения за это же период то уменьшался, то увеличивался, но это не сказалось на общей тенденции изменения индекса.

Сегодня предложение уменьшилось на 292 квартиры, что соответствует темпу -5.14%.


Город: динамика распределения предложения

Основная динамика (из анализа Рис.1 и 2) :
— общий объем предложения заметно вырос;
— в максимуме предложение стало больше, чем на прошлой неделе;
— из Рис. 2 видно, что основной приток квартир произошел в интервале индексов 1300$..1700$. что соответствует зоне максимума предложения;
— описанное увеличение предложения не должно было существенно изменить форму кривой распределения и, соответственно, сильно изменить средний индекс;
— признаков дрейфа не наблюдается;
— предложение ниже 800$ и выше 2800$ практически не изменилось.

Город: различные представления

Весь массив квартир города можно представить как объединение некоторых множеств, образованных по некоторому признаку.

Например, можно рассматривать город, как множество квартир, различающихся только по типу строения (представление по типам). В этом представлении все городские квартиры (независимо от формата и района) делятся на три группы — панельные, кирпичные и монолитные.

В другом представлении все городские квартиры объединяются в группы, отличающиеся только количеством комнат (представление по форматам). В этом представлении все квартиры (независимо от типа строения и района) делятся на 5 групп по числу комнат.

Можно все городские квартиры рассматривать как объединение групп, собранных по признаку принадлежности к определенному городскому району (представление по районам). В этом представлении все квартиры (независимо от типа строения и формата) делятся на 7 групп (по числу административных районов города).


Динамика индекса и объемов предложения за неделю

В таблице 2 приведены данные по индексам и объемам предложения этой недели, динамике индексов и объемов предложения (абсолютные и относительные значения) для различных представлений.

Таблица 2
  Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Типы
панель 1354 0 0.00 3050 -227 -7.44
кирпич 1706 10 0.59 1995 -5 -0.25
монолит 1830 21 1.16 639 -60 -9.39
Форматы
1-комн. 1419 4 0.28 1239 -119 -9.60
2-комн. 1493 12 0.81 2010 -106 -5.27
3-комн. 1546 8 0.52 1951 -58 -2.97
4-комн. 1882 -12 -0.63 459 -10 -2.18
5-комн. 2477 -69 -2.71 25 1 4.00
Районы
Алмал. 1605 22 1.39 1240 -62 -5.00
Жетыс. 1137 -14 -1.22 365 8 2.19
Ауэзов. 1268 -7 -0.55 1456 -176 -12.09
Медеус. 2159 9 0.42 738 -26 -3.52
Турксиб. 992 11 1.12 296 2 0.68
Бостан. 1616 8 0.50 1577 -39 -2.47
Алат. 1129 4 0.36 12 1 8.33

На Рис. 3 в виде диаграмм показано относительное изменение индекса за неделю для различных представлений для двух последовательных недель.

На Рис. 4 в виде диаграмм показано относительное изменение объемов предложения за неделю для различных представлений для двух последовательных недель.

Динамика по сегментам

По типам:
— индекс панели не изменился, а стоимость квадратного метра кирпича и монолита заметно выросла;
— чем дороже сегмент, тем больше рост индекса;
— темп роста индекса кирпича совпадает с городским темпом;
— лидер роста индекса — монолит (+1.16%);
— объем предложения упал для всех типов;
— основное падение наблюдается в сегментах панели (-7.44%) и монолита (-9.39%);
— объем предложения кирпича почти не изменился (-0.25%).

По форматам:
— индексы основных форматов (1—2-3комнатные) за неделю заметно выросли (от +0.28% до +0.81%);
— падение индекса наблюдается только в сегменте 4-комнатных (-0.63%);
— объемы предложения упали во всех сегментах;
— наибольшее падение объемов произошло в малых (1—2-комнатные) форматах;
— чем больше формат, тем ниже темп падения объема предложения.

По районам:
— в четырех районах (Алмалинском, Жетысуском, Ауэзовском и Медеуском) за неделю поменялся знак тренда индекса;
— в Алмалинском и Медеуском падение индексов сменилось на небольшой рост;
— в Жетысуском и Ауэзовском — наоборот, небольшой подъем индексов прошлой недели сменился падением на этой;
— в Турксибском и Бостандыкском районах продолжается увеличение индексов;
— объем предложения упал в четырех районах — Алмалинском, Ауэзовском, Медеуском и Бостандыкском;
— лидер падения объемов — Ауэзовский район (-12.09%);
— в двух других (Жетысуском и Турксибском) наблюдается небольшой рост объемов предложения.


Динамика структуры рынка и слагаемые динамики общегородского индекса

В таблице 3 показаны недельные изменения долей рынка (% за неделю) и слагаемые динамики общегородского индекса для сегментов рынка в различных представлениях.

Таблица 3
сегмент динамика долей
(% за неделю) 		Вклад от сегмента ($)
панель -1.18 -16
кирпич 1.63 31
монолит -0.45 -6
Сумма 0.00 9
 
1-комн. -0.93 -12
2-комн. -0.05 4
3-комн. 0.71 14
4-комн. 0.23 3
5-комн. 0.04 0
Сумма 0.00 9
 
Алмал. 0.03 5
Жетыс. 0.45 4
Ауэзов. -1.69 -23
Медеус. 0.20 5
Турксиб. 0.29 3
Бостан. 0.70 15
Алат. 0.03 0
Сумма 0.00 9

Значения вкладов от сегментов в динамику общегородского индекса округлены до целых чисел.

На Рис. 5 в виде диаграмм показано относительное изменение долей рынка за неделю для различных представлений.

На Рис. 6 в виде диаграмм показаны слагаемые динамики общегородского индекса на этой и прошлой неделях для различных представлений.

Динамика долей рынка и вклады по сегментам

По типам:
— кирпич сильно расширился на рынке (+1.63%) за счет монолита (-0.45%) и панели (-1.18%);
— указанные изменения произошли за счет большого падения предложения панели и монолита на фоне почти неизменного объема кирпича (-0.25%);
— картина вкладов по типам (Рис. 6, первая треть) повторяет картину динамики долей рынка (Рис.5. первая треть): панель и монолит дали отрицательные вклады (суммарно -22$), кирпич поднял общий индекс на 31$;
— в представлении города по типам, фактором, определяющим основную динамику индекса, сегодня является структурная перестройка предложения в пользу кирпича.

По форматам:
— доли 2- и 4-комнатных изменились за неделю незначительно (в пределах 0.23%);
— основная динамика долей: 1-комнатные потеряли 0.93%, а 3-комнатные получили +0.71% рынка продаж недвижимости;
— картина вкладов по форматам (Рис.6, вторая треть) определяется сегодня динамикой долей рынка (Рис. 5, вторая треть);
— основная конкуренция по вкладам: 1-комнатные (-12$) и 3-комнатные (+14$);
— в представлении города по форматам, фактором, определяющим основную динамику индекса, сегодня является перераспределение долей рынка в пользу 3-и 4-комнатных квартир.

По районам:
— Ауэзовский район за неделю потерял огромную часть рынка (-1.69%);
— все остальные районы за счет Ауэзовского расширились;
— более других увеличили свои доли Жетысуский (+0.45%) и Бостандыкский (+0.70%) районы;
— картина вкладов по районам (Рис.6, последняя треть) соответствует динамике долей рынка (Рис 5, последняя треть);
— Ауэзовский район (основная застройка — панель, индекс которой не изменился на фоне растущих индексов остальных типов) дал очень большой отрицательный вклад (-23$) за счет большой потери рынка;
— остальные районы дали положительный вклад (суммарно +32$), что и определило итоговое значение динамики общегородского индекса (+9$);
— в представлении города по районам, фактором, определяющим основную динамику индекса, сегодня является перераспределение долей рынка в пользу всех районов за счет Ауэзовского.


Выводы по городу:

— общее предложение по городу заметно снизилось;
— основной отток предложение сосредоточен по индексу в области максимума распределения, по районам — в Ауэзовском, по типам — панель;
— признаков дрейфа нет;
— наблюдаемая сегодня динамика среднегородского индекса есть результат значительного перераспределения предложения в пользу более дорогих сегментов рынка.


Рынок аренды

В таблице 4 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за прошедшую неделю.

Таблица 4
  $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- к-во +/- %
1-комн 379 13 3.55 1069 51 5.01
2-комн 584 24 4.29 1044 -15 -1.42
3-комн 899 -51 -5.37 651 21 3.33
4-комн 1898 36 1.93 108 0 0.00
Всего       2872 57 2.02

Стоимость аренды 1- и 2-комнатных квартир за неделю повысилась (+3.55% и +4.29% соответственно). В формате 3-комнатных наблюдается значительное падение стоимости (-5.37%). Напомним, что на прошлой неделе динамика стоимости аренды было полностью противоположной по знакам.

Объем предложения снизился только в формате 2-комнатных (-1.42%). В остальных форматах изменения объемов неотрицательные. Максимальный рост объема наблюдается в сегменте 1-комнатных (+5.01%). Возможно, резкий приток на рынок аренды 1-комнатных квартир (+51 квартира) связан со значительным оттоком предложения в этом сегменте на рынке продаж (-119 квартир).

Общий объем предложения вырос на 57 квартир или +2.02%.


Структура предложения по форматам и вклад в общий индекс:

Таблица 5
Формат доля рынка % прошл нед. доля рынка % сегодня изменение % вклад в общий индекс
1-комн 36.16 37.22 1.06 9
2-комн 37.62 36.35 -1.27 2
3-комн 22.38 22.67 0.29 -10
4-комн 3.84 3.76 -0.08 0
Сумма 100.00 100.00 0.00 1
 
средн комн 1.939 1.930  
изм средн комн   -0.009  
средн индекс 627 628  
изм средн индекса   1 0.23

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Основные структурные изменения на рынке аренды:
— в сегменте 1-комнатных квартир из-за сильного роста предложения произошло значительное увеличение доли рынка (+1.06%);
— сегмент 2-комнатных потерял большую часть рынка (-1.27%);
— сильно е понижение стоимости аренды 3-комнатных квартир привело к появлению большого отрицательного слагаемого (-10$);
— сегменты 1- и 2-комнатных тянули общий индекс аренды вверх (суммарно +11$);
— в итоге общий индекс аренды изменился незначительно (+1$).

Общий индекс аренды сегодня стал равным 628$. Темп изменения индекса аренды равен +0.23%.

За неделю средняя комнатность сдаваемой в аренду квартиры немного упала (-0.009) за счет перераспределения долей рынка в пользу 1-комнатных квартир. Сегодняшнее значение стало равным 1.930.


Приложение 1

Общегородской индекс выполняет две функции:
— он неплохо показывает общую динамику рынка;
— разложение этого индекса на слагаемые в различных представлениях позволяет оценить вклад составляющих в общую динамику рынка.

Общегородской индекс не рекомендуется использовать как ориентир при оценке стоимости конкретной квартиры, которая зависит от многих факторов — типа строения, формата, района и т.д.
Для оценки стоимости квартиры можно с некоторыми оговорками использовать более детализированные индексы, относящиеся к конкретным типам, форматам или районам.
Более реальную оценку стоимости жилья можно получить, используя комбинированные индексы «тип строения — формат квартиры — район города». Такие индексы лучше всех отражают цену, назначаемую продавцами конкретной квартиры.

NB: При использовании индексов для оценки стоимости квартир необходимо помнить, что все индексы рассчитываются только на основании массива частных объявлений, поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz.


Приложение 2

Слагаемые динамики общегородского индекса.

Город можно представить как совокупность некоторых составляющих.
Традиционно рассматриваются представления города следующим составляющим — по типам строений, по форматам квартир и по административным районам.

Город, при рассмотрении его как совокупности типов, представляется в виде объекта из трех типов строений — панельных, кирпичных и монолитных.

Город, при рассмотрении его как совокупности форматов, представляется в виде объекта из пяти форматов квартир — 1-, 2-, 3-, 4- и 5-комнатных.

Город, при рассмотрении его как совокупности районов, представляется в виде объекта из семи административных районов.

В конкретном представлении для каждой из составляющих вычисляется ее объем предложения (или доля рынка) и соответствующий индекс.

Общегородской индекс вычисляется как сумма произведений долей рынка составляющих на их средние индексы.

Изменения общегородского индекса формируются под воздействием следующих факторов: изменение долей различных составляющих (сегментов) рынка (динамика предложения) и тренд средних индексов в этих сегментах.

В таком подходе появляется возможность выделить в динамике общегородского индекса влияние каждой составляющей рынка для различных представлений.

 

Николай Стекольников, аналитик

Написать автору

Читать предыдущий обзор

Цены на жильё в июле