Статистика - как купальник бикини.
То, что она показывает, весьма привлекательно,
но куда интересней то, что она скрывает.


Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
— объявления, содержащие ложную информацию;
— объявления о продаже объектов, относящиеся к «нетипичному формату» (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).
Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

NB: На всех рисунках синяя кривая соответствует прошлому периоду, красная — сегодняшнему.

NB: Основные функции общегородского индекса описаны здесь.

NB: А здесь дается понятие слагаемых динамики общегородского индекса.


Город в целом

Данные по городу:

Табл. 1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Весь город 1522 1 0.07 5976 216 3.61

Общегородской индекс за неделю почти не изменился (+1$ или +0.07%). Это произошло на фоне ощутимого прироста объема предложения (+216 квартир или +3.61%).


Город: динамика распределения предложения

Основная динамика (из анализа Рис.1 и 2) :
— общий объем предложения заметно вырос;
— в максимуме предложение стало больше, чем на прошлой неделе;
— из Рис. 2 видно, что основной приток квартир произошел в интервале индексов 1300$..1700$. что соответствует зоне максимума предложения;
— описанное увеличение предложения не должно было существенно изменить форму кривой распределения и, соответственно, сильно изменить средний индекс;
— признаков дрейфа не наблюдается;
— предложение ниже 800$ и выше 2800$ практически не изменилось.

Город: различные представления

Весь массив квартир города можно представить как объединение некоторых множеств, образованных по некоторому признаку.

Например, можно рассматривать город, как множество квартир, различающихся только по типу строения (представление по типам). В этом представлении все городские квартиры (независимо от формата и района) делятся на три группы — панельные, кирпичные и монолитные.

В другом представлении все городские квартиры объединяются в группы, отличающиеся только количеством комнат (представление по форматам). В этом представлении все квартиры (независимо от типа строения и района) делятся на 5 групп по числу комнат.

Можно все городские квартиры рассматривать как объединение групп, собранных по признаку принадлежности к определенному городскому району (представление по районам). В этом представлении все квартиры (независимо от типа строения и формата) делятся на 7 групп (по числу административных районов города).


Динамика индекса и объемов предложения за неделю

В таблице 2 приведены данные по индексам и объемам предложения этой недели, динамике индексов и объемов предложения (абсолютные и относительные значения) для различных представлений.

Таблица 2
  Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Типы
панель 1354 8 0.59 3277 202 6.16
кирпич 1696 6 0.36 2000 28 1.40
монолит 1809 4 0.22 699 -14 -2.00
Форматы
1-комн. 1415 6 0.43 1358 57 4.20
2-комн. 1481 13 0.89 2116 110 5.20
3-комн. 1538 -12 -0.77 2009 0 0.00
4-комн. 1894 -49 -2.52 469 50 10.66
5-комн. 2546 369 16.95 24 -1 -4.17
Районы
Алмал. 1583 -1 -0.06 1302 40 3.07
Жетыс. 1151 2 0.17 357 22 6.16
Ауэзов. 1275 13 1.03 1632 101 6.19
Медеус. 2150 -26 -1.19 764 14 1.83
Турксиб. 981 11 1.13 294 -21 -7.14
Бостан. 1608 5 0.31 1616 60 3.71
Алат. 1125 72 6.84 11 0 0.00

На Рис. 3 в виде диаграмм показано относительное изменение индекса за неделю для различных представлений для двух последовательных недель.

На Рис. 4 в виде диаграмм показано относительное изменение объемов предложения за неделю для различных представлений для двух последовательных недель.

Динамика по сегментам

По типам:
— индексы всех типов строений увеличились, но не так значительно как на прошлой неделе;
— все тренды индексов лежат в пределах 0.22%...0.59%;
— чем дороже тип строения, тем с меньшим темпом растет индекс;
— за неделю стало намного больше панельных квартир (+202 квартиры или +6.16%), прирост которых и определил общие увеличение объемов по городу (+216 квартир);
— предложение по кирпичу увеличилось незначительно (+1.4%), а монолита стало заметно меньше (-2%).

По форматам:
— индексы 1- и 2-комнатных за неделю увеличились на 0.43% и+0.89% соответственно;
— в форматах 3- и 4-комнатных наблюдается снижение стоимости квадратного метра (-0.77% и-2.52% соответственно);
— объемы предложения увеличились в форматах 1-, 2 и 4-комнатных, количество 3-комнатных квартир не изменилось;
— основной приток квартир произошел в сегментах 1- и 2-комнатных (суммарно 167 квартир);
— относительный рост объемов максимален для 4-комнатных (+10.66%).

По районам:
— в четырех районах (Жетысуском. Бостандыкском, Ауэзовском и Турксибском) наблюдается небольшой рост индекса (в пределах +1.13%);
— снижение индексов произошло в Алмалинском и Медеуском районах (-0.06% и -1.19% соответственно);
— объемы предложения увеличились во всех районах, кроме Турксибского;
— лидеры роста объемов — Жетысуский и Ауэзовский районы (примерно по +6%);
— в Турскибском районе наблюдается сильное снижение объема (-7.14%).


Динамика структуры рынка и слагаемые динамики общегородского индекса

В таблице 3 показаны недельные изменения долей рынка (% за неделю) и слагаемые динамики общегородского индекса для сегментов рынка в различных представлениях.

Таблица 3
сегмент динамика долей
(% за неделю) 		Вклад от сегмента ($)
панель 1.45 24
кирпич -0.77 -11
монолит -0.68 -12
Сумма 0.00 1
 
1-комн. 0.14 3
2-комн. 0.58 13
3-комн. -1.26 -23
4-комн. 0.57 7
5-комн. -0.03 1
Сумма 0.00 1
 
Алмал. -0.12 -2
Жетыс. 0.16 2
Ауэзов. 0.73 13
Медеус. -0.24 -8
Турксиб. -0.55 -5
Бостан. 0.03 1
Алат. -0.01 0
Сумма 0.00 1

Значения вкладов от сегментов в динамику общегородского индекса округлены до целых чисел.

На Рис. 5 в виде диаграмм показано относительное изменение долей рынка за неделю для различных представлений.

На Рис. 6 в виде диаграмм показаны слагаемые динамики общегородского индекса на этой и прошлой неделях для различных представлений.

Динамика долей рынка и вклады по сегментам

По типам:
— резкое увеличение предложения в панельном сегменте привело к сильному перераспределению долей по типам;
— панель стала занимать на рынке заметно большее место (+1.45%);
— кирпич и монолит, соответственно, подвинулись (-0.77% и -0.68% соответственно);
— такое перераспределение долей (при небольших трендах индексов типов) определило вклады по типам (Рис.6, первая треть);
— панель за счет большого увеличения доли рынка дала очень большой положительный вклад в динамику общего индекса (+24$);
— кирпич и монолит, хотя и увеличили индексы, но за счет сильного уменьшения своих долей рынка тянули общий индекс вниз (суммарно -23$);
— в представлении города по типам, фактором, определяющим основную динамику индекса, сегодня является структурная перестройка предложения в пользу панели.

По форматам:
— объем предложения 3-комнатных квартир за неделю не изменился, но, на фоне увеличения предложения во всех остальных форматах, доля сегмента значительно снизилась (-1.26%);
— остальные форматы, соответственно, увеличили свои доли;
— особенно заметно увеличение долей 2- и 4-комнатных квартир (+0.58% и +0.57% соответственно);
— эти же форматы (2- и 4-комнатные) дали основные положительные слагаемые в динамику общего индекса (суммарно +20$);
— сегмент 3-комнатных сильно тянул общий индекс вниз (-23$);
— в представлении города по форматам, фактором, определяющим основную динамику индекса, сегодня является перераспределение долей рынка в пользу 2-и 4-комнатных квартир.

По районам:
— в четырех районах (Алмалинском, Жетысуском, Медеуском и Бостандыкском) наблюдаются небольшие разнонаправленные изменения долей рынка (в пределах четверти процента);
— основная динамика долей сосредоточена в сегментах Ауэзовского (+0.73%) и Турксибского (-0.55%) районов;
— картина вкладов по районам (Рис. 6. последняя треть) практически повторяет картину посегментной динамики долей рынка (Рис. 5, последняя треть);
— Ауэзовский район дал большой положительный вклад (+13$), а Медеуский и Турксибский вместе дали такой же, но отрицательный вклад;
— в представлении города по районам, фактором, определяющим основную динамику индекса, сегодня является перераспределение долей рынка в пользу Ауэзовского района.


Выводы по городу:

— основное дополнительное предложение сосредоточено в области максимума распределения;
— признаков дрейфа нет;
— наблюдаемая небольшая динамика среднегородского индекса есть результат сильных разнонаправленных изменений по сегментам;
— сегодняшнее состояние является, скорее всего, неравновесным и дальнейшая динамика рыночных параметров пока неясна.


Рынок аренды

В таблице 4 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за прошедшую неделю.

Таблица 4
  $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- к-во +/- %
1-комн 366 -1 -0.27 1018 -138 -11.94
2-комн 560 -11 -1.93 1059 -33 -3.02
3-комн 950 74 8.45 630 -4 -0.63
4-комн 1862 36 1.97 108 -7 -6.09
Всего       2815 -182 -6.07

Стоимость аренды 1- и 2-комнатных квартир за неделю снизилась (-0.27% и -1.93% соответственно). В форматах 3- и 4-комнатных наблюдается значительный подъем стоимости. Лидер роста стоимости — 3-комнатные квартиры (+8.45%).

Объем предложения упал во всех форматах. Наибольшее падение произошло в формате 1-комнатных (-11.94%).

Общий объем предложения сильно уменьшился (-182 квартиры или -6.07%).

Скорее всего мы сегодня наблюдаем сезонный спад на рынке аренды.


Структура предложения по форматам и вклад в общий индекс:

Таблица 5
Формат доля рынка % прошл нед. сегодня изменение % вклад в общий индекс
1-комн 38.57 36.16 -2.41 -9
2-комн 36.44 37.62 1.18 3
3-комн 21.15 22.38 1.23 27
4-комн 3.84 3.84 0.00 1
Сумма 100.00 100.00 0.00 22
 
средн комн 1.903 1.939  
изм средн комн   0.036  
средн индекс 605 627  
изм средн индекса   22 3.65

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Основные структурные изменения на рынке аренды:
— в сегменте 1-комнатных квартир из-за сильного понижения предложения произошло значительное уменьшение доли рынка (-2.41%);
— расширились сегменты 2- и 3-комнатных (+1.18% и +1.23% соответственно);
— в соответствии с изменениями стоимости аренды и долей рынка, наибольший положительный вклад дал сегмент 3-комнатных (+27$)$
— в сегменте 1-комнатных, хотя падение стоимости было небольшим (-0.27%), но значительная потеря доли рынка (-2.41%) привела к появлению большого отрицательного вклада (-9$).

Общий индекс аренды сегодня увеличился на 22$ и стал равным 627$. Темп изменения индекса аренды равен +3.65%.

За неделю средняя комнатность сдаваемой в аренду квартиры сильно выросла (+0.036) за счет перераспределения долей рынка в пользу 2- и 3-комнатных квартир за счет 1-комнатных. Сегодняшнее значение стало равным 1.939.


Приложение 1

Общегородской индекс выполняет две функции:
— он неплохо показывает общую динамику рынка;
— разложение этого индекса на слагаемые в различных представлениях позволяет оценить вклад составляющих в общую динамику рынка.

Общегородской индекс не рекомендуется использовать как ориентир при оценке стоимости конкретной квартиры, которая зависит от многих факторов — типа строения, формата, района и т.д.
Для оценки стоимости квартиры можно с некоторыми оговорками использовать более детализированные индексы, относящиеся к конкретным типам, форматам или районам.
Более реальную оценку стоимости жилья можно получить, используя комбинированные индексы «тип строения — формат квартиры — район города». Такие индексы лучше всех отражают цену, назначаемую продавцами конкретной квартиры.

NB: При использовании индексов для оценки стоимости квартир необходимо помнить, что все индексы рассчитываются только на основании массива частных объявлений, поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz.


Приложение 2

Слагаемые динамики общегородского индекса.

Город можно представить как совокупность некоторых составляющих.
Традиционно рассматриваются представления города следующим составляющим — по типам строений, по форматам квартир и по административным районам.

Город, при рассмотрении его как совокупности типов, представляется в виде объекта из трех типов строений — панельных, кирпичных и монолитных.

Город, при рассмотрении его как совокупности форматов, представляется в виде объекта из пяти форматов квартир — 1-, 2-, 3-, 4- и 5-комнатных.

Город, при рассмотрении его как совокупности районов, представляется в виде объекта из семи административных районов.

В конкретном представлении для каждой из составляющих вычисляется ее объем предложения (или доля рынка) и соответствующий индекс.

Общегородской индекс вычисляется как сумма произведений долей рынка составляющих на их средние индексы.

Изменения общегородского индекса формируются под воздействием следующих факторов: изменение долей различных составляющих (сегментов) рынка (динамика предложения) и тренд средних индексов в этих сегментах.

В таком подходе появляется возможность выделить в динамике общегородского индекса влияние каждой составляющей рынка для различных представлений.

 

Николай Стекольников, аналитик

Написать автору

Читать предыдущий обзор

Цены на жильё в июне