Квинтэссенция статистики -
не в ее официальных цифрах,
а в нарочито упущенных.
Леонид С. Сухоруков


Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
— объявления, содержащие ложную информацию;
— объявления о продаже объектов, относящиеся к «нетипичному формату» (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).
Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

NB: На всех рисунках синяя кривая соответствует прошлому периоду, красная — сегодняшнему.

NB: Основные функции общегородского индекса описаны здесь.

NB: А здесь дается понятие слагаемых динамики общегородского индекса.


Город в целом

Данные по городу:

Табл. 1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Весь город 1521 25 1.67 5760 36 0.63

Индекс, побыв всего неделю в области «меньше 1500$», вернулся обратно. Прибавка за неделю +25$, что соответствует немаленькому положительному тренду +1.67%. Скорее всего, мы наблюдаем возврат индекса на допраздничный уровень.

Предложение практически не изменилось (+36 квартир или +0.63%). Ожидалось гораздо большее увеличение предложения после праздника.


Город: динамика распределения предложения

Основная динамика (из анализа Рис.1 и 2) :
— общий объем предложения почти не изменился;
— в максимуме предложение стало меньше, зато виден рост в области средних индексов;
— из Рис. 2 видно, что за неделею произошло сильное перераспределение предложения;
— в нижней части спектра есть признаки левого дрейфа (дешевое жилье дешевеет);
— в средней части спектра идут два процесса: увеличение предложения в интервале индексов 1900$...2800$ (природа которого пока неясна) и небольшой правый дрейф (постепенное увеличение стоимости квадратного метра в среднем ценовом диапазоне);
— детальный анализ показывает, что уменьшение предложения в области до 1700$ дает отрицательный вклад в динамику общего индекса в размере -38$, а увеличение предложения в области более1700$ большое положительное слагаемое +63$;
— суперпозиция двух описанных процессов дает итоговое значение изменения среднего индекса +25$;
— предложение ниже 700$ и выше 3100$ практически не изменилось.

Город: различные представления

Весь массив квартир города можно представить как объединение некоторых множеств, образованных по некоторому признаку.

Например, можно рассматривать город, как множество квартир, различающихся только по типу строения (представление по типам). В этом представлении все городские квартиры (независимо от формата и района) делятся на три группы — панельные, кирпичные и монолитные.

В другом представлении все городские квартиры объединяются в группы, отличающиеся только количеством комнат (представление по форматам). В этом представлении все квартиры (независимо от типа строения и района) делятся на 5 групп по числу комнат.

Можно все городские квартиры рассматривать как объединение групп, собранных по признаку принадлежности к определенному городскому району (представление по районам). В этом представлении все квартиры (независимо от типа строения и формата) делятся на 7 групп (по числу административных районов города).


Динамика индекса и объемов предложения за неделю

В таблице 2 приведены данные по индексам и объемам предложения этой недели, динамике индексов и объемов предложения (абсолютные и относительные значения) для различных представлений.

Таблица 2
  Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Типы
панель 1346 13 0.98 3075 -48 -1.56
кирпич 1690 27 1.62 1972 51 2.59
монолит 1805 30 1.69 713 33 4.63
Форматы
1-комн. 1409 14 1.00 1301 -1 -0.08
2-комн. 1468 15 1.03 2006 18 0.90
3-комн. 1550 27 1.77 2009 13 0.65
4-комн. 1943 86 4.63 419 7 1.67
5-комн. 2177 69 3.27 25 -1 -4.00
Районы
Алмал. 1584 28 1.80 1262 62 4.91
Жетыс. 1149 -10 -0.86 335 -8 -2.39
Ауэзов. 1262 -3 -0.24 1531 -73 -4.77
Медеус. 2176 23 1.07 750 54 7.20
Турксиб. 970 -28 -2.81 315 18 5.71
Бостан. 1603 35 2.23 1556 -16 -1.03
Алат. 1053 115 12.26 11 -1 -9.09

На Рис. 3 в виде диаграмм показано относительное изменение индекса за неделю для различных представлений для двух последовательных недель.

На Рис. 4 в виде диаграмм показано относительное изменение объемов предложения за неделю для различных представлений для двух последовательных недель.

Динамика по сегментам

По типам:
— индексы всех типов строений увеличились;
— панель подорожала почти на процент, а кирпич и монолит показали еще большие скорости роста индекса (почти на 1.7%);
— одновременный рост индексов во всех типах свидетельствует о системной подвижке рынка;
— предложение панели стало меньше почти на 1.6%, а объемы кирпича и монолита, напротив, выросли;
— лидер роста объемов предложения — монолит (+4.63%).

По форматам:
— индексы всех форматов за неделю увеличились;
— для форматов 1—2-комнатных квартир рост индекса примерно одинаковый (около +1%);
— заметно больше рост индексов в больших форматах (+1.77% в 3-комнатных и +4.63% в 4-комнатных);
— объемы предложения по форматам изменились за неделю незначительно (в пределах процента).

По районам:
— три района показали рост индекса (Алмалинский, Медеуский и Бостандыкский);
— индексы остальных трех районов (Жетысуский, Аэзовский и Турксибский) снизились;
— в дешевых районах индекс падает, в дорогих — растет;
— в трех районах предложение увеличивается (Алмалинский, Медеуский и Турксибскиий);
— в трех районах предложение снижается (Жетысуский, Бостандыкский и Ауэзовский);
— отметим большой разброс темпов изменения объемов по районам (от- 4.77% до +7.2%).


Динамика структуры рынка и слагаемые динамики общегородского индекса

В таблице 3 показаны недельные изменения долей рынка (% за неделю) и слагаемые динамики общегородского индекса для сегментов рынка в различных представлениях.

Таблица 3
сегмент динамика долей
(% за неделю) 		Вклад от сегмента ($)
панель -1.17 -9
кирпич 0.68 20
монолит 0.50 14
Сумма 0.00 25
 
1-комн. -0.16 0
2-комн. 0.10 7
3-комн. 0.01 10
4-комн. 0.08 8
5-комн. -0.02 0
Сумма 0.00 25
 
Алмал. 0.95 21
Жетыс. -0.18 -3
Ауэзов. -1.44 -19
Медеус. 0.86 23
Турксиб. 0.28 1
Бостан. -0.45 2
Алат. -0.02 0
Сумма 0.00 25

Значения вкладов от сегментов в динамику общегородского индекса округлены до целых чисел.

На Рис. 5 в виде диаграмм показано относительное изменение долей рынка за неделю для различных представлений.

На Рис. 6 в виде диаграмм показаны слагаемые динамики общегородского индекса на этой и прошлой неделях для различных представлений.

Динамика долей рынка и вклады по сегментам

По типам:
— картина изменения долей рынка по типам (Рис. 5, первая треть) повторяет картину изменения объемов предложения (Рис. 4, первая треть);
— панель потеряла значительную часть рынка (-1.17%), а кирпич и монолит — увеличили свои доли (+0.68% и +0.5% соответственно);
— картина вкладов по типам (Рис. 6, первая треть) напоминает картину посегментной динамики долей рынка: панель дала отрицательное слагаемое (-9$), а кирпич и монолит тянули индекс вверх (суммарно +34$);
— в представлении города по типам, фактором, определяющим основную динамику индекса, сегодня является структурная перестройка предложения.

По форматам:
— доли рынка по форматам изменились очень незначительно (в пределах 0.16%);
— положительные вклады в динамику общего индекса дали сегменты 2—3-4-комнатных квартир (суммарно +25$);
— в представлении города по форматам, фактором, определяющим основную динамику индекса, сегодня является изменение индексов.

По районам:
— картина изменения долей рынка по районам (Рис. 5, последняя треть) похожа на картину изменения объемов предложения (Рис. 4, последняя треть);
— увеличили свои доли Алмалинский, Медеуский и Турксибский районы;
— снизили доли, соответственно, Жетысуский, Бостандыкский и Ауэзовский районы;
— картина вкладов (Рис. 6, последняя треть) похожа на картину динамики долей (за исключением Бостандыкского района): те районы, которые увеличили доли, дали положительные вклады;
— Бостандыкский район, хотя и потерял значительную часть рынка, но это компенсировалось большим ростом индекса, что в итоге привело к небольшому, но положительному вкладу от этого сегмента(+2$).


Выводы по городу:

— в представлении по типам и форматам все сегменты рынка подорожали;
— в представлении по районам наблюдаются разнонаправленные изменения стоимости квадратного метра;
— идет перераспределение предложения в пользу более дорогих сегментов;
— есть признаки разнонаправленных дрейфов.


Рынок аренды

В таблице 4 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за прошедшую неделю.

Таблица 4
  $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- к-во +/- %
1-комн 367 -7 -1.87 1156 31 2.76
2-комн 571 28 5.16 1092 24 2.25
3-комн 876 21 2.46 634 42 7.09
4-комн 1826 285 18.49 115 -8 -6.50
Всего       2997 89 3.06

Стоимость аренды 1-комнатных квартир за неделю снизилась почти на 2%. В остальных форматах виден значительный рост стоимости аренды. Больше всех подорожали 4-комтаные (+18.49%). Напомним, что на прошлой неделе в этом сегменте наблюдалось сильное падение стоимости (-10%). Такие большие и разнонаправленные тренды обусловлены небольшой статистикой в сегменте.

Объем предложения заметно вырос. Наибольший рост объемов произошел в формате 3-комнатных (+7.09%). Уменьшилось предложение только для 4-комнатных квартир (-6.5%).

Общий объем предложения увеличился на 89 квартир, что соответствует темпу изменения +3.06%.


Структура предложения по форматам и вклад в общий индекс:

Таблица 5
Формат доля рынка % прошл нед. сегодня %% изменение вклад вобщий индекс
1-комн 38.69 38.57 -0.11 -3
2-комн 36.73 36.44 -0.29 9
3-комн 20.36 21.15 0.80 11
4-комн 4.23 3.84 -0.39 5
Сумма 100.00 100.00 0.00 22
 
средн. Комн 1.901 1.903  
изм средн комн   0.002  
средн.индекс 583 605  
изм средн индекса   22 3.71

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Основные структурные изменения на рынке аренды:
— значительно увеличил свою долю рынка сегмент 3-комнатных (+0.8%);
— остальные форматы подвинулись (потери долей от -0.11% до -0.39%);
— сегменты 2-, 3- и 4-комнатных квартир дали положительные вклады в динамику общего индекса аренды (суммарно +25$).

Общий индекс аренды сегодня увеличился на 22$ и снова стал больше, чем 600$. Сегодняшнее значение индекса аренды равно 605$. Темп изменения индекса аренды равен +3.71%.

За неделю средняя комнатность сдаваемой в аренду квартиры практически не изменилась. Сегодняшнее значение стало равным 1.903.


Приложение 1

Общегородской индекс выполняет две функции:
— он неплохо показывает общую динамику рынка;
— разложение этого индекса на слагаемые в различных представлениях позволяет оценить вклад составляющих в общую динамику рынка.

Общегородской индекс не рекомендуется использовать как ориентир при оценке стоимости конкретной квартиры, которая зависит от многих факторов — типа строения, формата, района и т.д.
Для оценки стоимости квартиры можно с некоторыми оговорками использовать более детализированные индексы, относящиеся к конкретным типам, форматам или районам.
Более реальную оценку стоимости жилья можно получить, используя комбинированные индексы «тип строения — формат квартиры — район города». Такие индексы лучше всех отражают цену, назначаемую продавцами конкретной квартиры.

NB: При использовании индексов для оценки стоимости квартир необходимо помнить, что все индексы рассчитываются только на основании массива частных объявлений, поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz.


Приложение 2

Слагаемые динамики общегородского индекса.

Город можно представить как совокупность некоторых составляющих.
Традиционно рассматриваются представления города следующим составляющим — по типам строений, по форматам квартир и по административным районам.

Город, при рассмотрении его как совокупности типов, представляется в виде объекта из трех типов строений — панельных, кирпичных и монолитных.

Город, при рассмотрении его как совокупности форматов, представляется в виде объекта из пяти форматов квартир — 1-, 2-, 3-, 4- и 5-комнатных.

Город, при рассмотрении его как совокупности районов, представляется в виде объекта из семи административных районов.

В конкретном представлении для каждой из составляющих вычисляется ее объем предложения (или доля рынка) и соответствующий индекс.

Общегородской индекс вычисляется как сумма произведений долей рынка составляющих на их средние индексы.

Изменения общегородского индекса формируются под воздействием следующих факторов: изменение долей различных составляющих (сегментов) рынка (динамика предложения) и тренд средних индексов в этих сегментах.

В таком подходе появляется возможность выделить в динамике общегородского индекса влияние каждой составляющей рынка для различных представлений.

 

Николай Стекольников, аналитик

Написать автору

Читать предыдущий обзор

Цены на жильё в июне