Истинное понимание событий происходит много позже
- понимание того, как не надо было их понимать.
А. Подводный


Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
— объявления, содержащие ложную информацию;
— объявления о продаже объектов, относящиеся к «нетипичному формату» (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).
Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

NB: На всех рисунках синяя кривая соответствует прошлому периоду, красная — сегодняшнему.

NB: Основные функции общегородского индекса описаны здесь.

NB: А здесь дается понятие слагаемых динамики общегородского индекса.


Город в целом

Данные по городу:

Табл. 1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Весь город 1496 -26 -1.71 5724 -295 -5.15

Скорость падение индекса за неделю увеличилась почти в два раза (с -1.1% до -1.71%). Средний по городу индекс «пробил вниз» уровень 1500$. Сегодняшнее значение индекса 1496$. Ниже будут рассмотрены причины такого достаточно сильного падения индекса.

Предложение сильно уменьшилось (-295 квартир или -5.15%). Это уменьшение активности рынка напрямую связано с очередным праздником.


Город: динамика распределения предложения

Основная динамика (из анализа Рис.1 и 2) :
— общий объем предложения стал гораздо меньше;
— заметно изменилась форма нисходящей ветви распределения (Рис. 1) — она стала более монотонной;
— из Рис. 2 видно, что есть незначительное увеличение предложения в достаточно узком интервале индексов 1200$...1700$;
— снижение предложения наблюдается в широком интервале индексов 1700$...2800$;
— детальный анализ показывает, что увеличение предложения в интервале 1200$...1700$ дает положительный вклад в динамику общего индекса в размере +25$, а уменьшение предложения в интервале индексов 1700$...2800$ дает большое отрицательное слагаемое -51$;
— суперпозиция двух описанных процессов дает итоговое значение изменения среднего индекса -26$;
— явных признаков дрейфа нет;
— предложение ниже 1000$ и выше 2900$ практически не изменилось.

Город: различные представления

Весь массив квартир города можно представить как объединение некоторых множеств, образованных по некоторому признаку.

Например, можно рассматривать город, как множество квартир, различающихся только по типу строения (представление по типам). В этом представлении все городские квартиры (независимо от формата и района) делятся на три группы — панельные, кирпичные и монолитные.

В другом представлении все городские квартиры объединяются в группы, отличающиеся только количеством комнат (представление по форматам). В этом представлении все квартиры (независимо от типа строения и района) делятся на 5 групп по числу комнат.

Можно все городские квартиры рассматривать как объединение групп, собранных по признаку принадлежности к определенному городскому району (представление по районам). В этом представлении все квартиры (независимо от типа строения и формата) делятся на 7 групп (по числу административных районов города).


Динамика индекса и объемов предложения за неделю

В таблице 2 приведены данные по индексам и объемам предложения этой недели, динамике индексов и объемов предложения (абсолютные и относительные значения) для различных представлений.

Таблица 2
  Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Типы
панель 1333 -8 -0.60 3123 -101 -3.23
кирпич 1663 -37 -2.18 1921 -188 -9.79
монолит 1775 -52 -2.85 680 -6 -0.88
Форматы
1-комн. 1395 -21 -1.48 1302 13 1.00
2-комн. 1453 -15 -1.02 1988 -180 -9.05
3-комн. 1523 -31 -1.99 1996 -49 -2.45
4-комн. 1857 -14 -0.75 412 -76 -18.45
5-комн. 2108 20 0.96 26 -3 -11.54
Районы
Алмал. 1556 -46 -2.87 1200 -146 -12.17
Жетыс. 1159 1 0.09 343 19 5.54
Ауэзов. 1265 -5 -0.39 1604 -37 -2.31
Медеус. 2153 6 0.28 696 -68 -9.77
Турксиб. 998 -1 -0.10 297 -17 -5.72
Бостан. 1568 -24 -1.51 1572 -48 -3.05
Алат. 938 -276 -22.73 12 2 16.67

На Рис. 3 в виде диаграмм показано относительное изменение индекса за неделю для различных представлений для двух последовательных недель.

На Рис. 4 в виде диаграмм показано относительное изменение объемов предложения за неделю для различных представлений для двух последовательных недель.

Динамика по сегментам

По типам:
— на прошедшей неделе индексы всех типов строений уменьшились;
— индекс панели несколько замедлил падение (было -0.89%. стало -0.6%);
— кирпич, на прошлой неделе показавший стабильность индекса, сегодня снизил индекс на 2.18%;
— индекс монолита продолжает падать, причем скорость падения возросла (было -1.51%, стало -2.85%);
— сегодняшняя закономерность: чем дороже тип строения, тем сильней падение индекса;
— предложение монолита почти не изменилось (-0.88%), панели стало меньше на 3.23%;
— лидер падения объемов предложения — кирпич (-9.79%).

По форматам:
— индексы всех форматов за неделю уменьшились;
— падение индексов находится в пределах от -1.99% (3-комнатные) до -0.75% (4-комнатные);
— на этой неделе наблюдается сильная динамика предложения по форматам;
— 1-комнатных стало немного больше (+1%), 3-комнатных — меньше (-2.45%);
— основная динамика сосредоточена в сегментах 2-комнатных (-9.05%) и 4-комнатных (-18.45%).

По районам:
— в Жетысуском районе на этой неделе снова виден небольшой рост индекса (+0.09%);
— в Медеуском районе индекс также немного вырос (+0.28%);
— в остальных районах — падение индексов;
— в Ауэзовском и Турксибском районах падение относительно небольшое (в пределах -0.39%);
— значительно сильнее упал индекс в Бостандыкском (-1.51%) и, особенно, в Алмалинском (-2.87%) районах;
— предложение выросло только в Жетысуском районе (+5.54%);
— в остальных районах наблюдается падение объемов предложения;
— особенно сильно снизилось предложение в Медеуском (-9.77%) и Алмалинском (-12.17%).


Динамика структуры рынка и слагаемые динамики общегородского индекса

В таблице 3 показаны недельные изменения долей рынка (% за неделю) и слагаемые динамики общегородского индекса для сегментов рынка в различных представлениях.

Таблица 3
сегмент динамика долей
(% за неделю) 		Вклад от сегмента ($)
панель 1.00 9
кирпич -1.48 -38
монолит 0.48 3
Сумма 0.00 -26
 
1-комн. 1.33 14
2-комн. -1.29 -24
3-комн. 0.89 3
4-комн. -0.91 -19
5-комн. -0.03 0
Сумма 0.00 -26
 
Алмал. -1.40 -32
Жетыс. 0.61 7
Ауэзов. 0.76 8
Медеус. -0.53 -11
Турксиб. -0.03 0
Бостан. 0.55 2
Алат. 0.04 0
Сумма 0.00 -26

Значения вкладов от сегментов в динамику общегородского индекса округлены до целых чисел.

На Рис. 5 в виде диаграмм показано относительное изменение долей рынка за неделю для различных представлений.

На Рис. 6 в виде диаграмм показаны слагаемые динамики общегородского индекса на этой и прошлой неделях для различных представлений.

Динамика долей рынка и вклады по сегментам

По типам:
— посегментная динамика долей (Рис. 5, первая треть) по типам строения показывает, что панель и монолит (несмотря на общее уменьшение предложения в этих сегментах) увеличили свои доли (+1% и +0.48% соответственно) за счет уменьшения доли кирпича (-1.48%), показавшего аномально высокий темп падения объема;
— картина вкладов по типам (Рис. 6, первая треть) напоминает картину посегментной динамики долей рынка: панель и монолит дали небольшие, но положительные вклады (суммарно +124), кирпич — огромный отрицательный вклад (-38$), что и определило итоговое значение изменения среднего по городу индекса на -26$.

По форматам:
— сильное падение объемов сегментов 2- и 4-комнатных квартир определило изменение долей рынка;
— 1- и 3-комнатные расширились за счет сужения места на рынке 2- и 4-комнатных квартир (Рис.5, вторая треть);
— падение индексов во всех форматах в совокупности со значительным перераспределением долей между сегментами дало следующую картину распределения вкладов по форматам: 1- и 3-комнатные квартиры дали небольшие положительные вклады, 4-и, особенно, 2-комнатные квартиры — значительные отрицательные вклады (суммарно -43$);
— в представлении города по форматам, фактором, определяющим основную динамику индекса, сегодня является изменение индексов и структурная перестройка предложения в сегментах 2- и 4-комнатных квартир.

По районам:
— сильное падение объемов предложения в Медеуском и Алмалинском районах привело к уменьшению долей рынка, занимаемыми этими районами;
— за счет этого выросли доли Жетысуского, Ауэзовского и Бостандыкского районов;
— доля Турксибского района осталась без изменений;
— картина вкладов (Рис.6, последняя треть) по районам похожа на картину динамики долей (Рис.5, последняя треть);
— Жетысуский и Медеуский дали значительные положительные вклады (суммарно +15$), Бостандыкский также немного тянул индекс вверх (+2$);
— Медеуский и, особенно, Алмалинский районы дали большие отрицательные слагаемые в динамику общего индекса (суммарно -43$);
— в представлении города по районам, фактором, определяющим основную динамику индекса, сегодня является изменение индексов и структурная перестройка предложения в Медеуском и Алмалинском районах.


Выводы по городу:

— сегодня на рынке недвижимости играют роль два фактора: сильное непропорциональное снижение предложения в связи с праздничным снижением активности рынка и продолжающееся перераспределение предложения в пользу более дешевых сегментов;
— сильное понижение среднего по городу индекса определилось как падением индексов в сегментах, так и перераспределением долей между сегментами;
— тенденция недели: сильно уменьшилось количество предлагаемых 2- и 4-комнатных квартир в кирпичных домах Медеуского и Алмалинского районов;
— признаков дрейфа нет.


Рынок аренды

В таблице 4 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за прошедшую неделю.

Таблица 4

 

$/месяц

+/- $

+/- %

предложение

+/- к-во

+/- %

1-комн

374

-2

-0.53

1125

-92

-7.56

2-комн

543

-31

-5.40

1068

-163

-13.24

3-комн

855

-72

-7.77

592

-109

-15.55

4-комн

1541

-172

-10.04

123

-20

-13.99

Всего

 

 

 

2908

-384

-11.66

Стоимость аренды упала во всех рассматриваемых форматах. Тенденция недели: чем больше формат сдаваемой квартиры, тем больше падение стоимости аренды. Наибольшее падение стоимости аренды наблюдается для 4-комнатных квартир (-10%).

Объем предложения также существенно снизился. Особенно сильное снижение наблюдается для форматов «больше 1 комнаты» (примерно -13%...-15%).

Общий объем предложения упал на 384 квартиры, что соответствует темпу изменения -11.66%.

Такую динамику стоимости аренды и изменение объемов можно частично объяснить наличием на этой неделе традиционного праздничного снижения активности рынка недвижимости.


Структура предложения по форматам и вклад в общий индекс:

Таблица 5
Формат доля рынка % прошл нед. сегодня %% изменение вклад вобщий индекс
1-комн 36.97 38.69 1.72 6
2-комн 37.39 36.73 -0.67 -16
3-комн 21.29 20.36 -0.94 -24
4-комн 4.34 4.23 -0.11 -9
Сумма 100.00 100.00 0.00 -43
 
средн. Комн 1.930 1.901  
изм средн комн   -0.029  
средн.индекс 626 583  
изм средн индекса   -43 -6.87

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Основные структурные изменения на рынке аренды:
— сильное снижение объемов предложения в форматах «больше 1 комнаты» привело к сильному перераспределению долей ранка в пользу 1-комнатных квартир, доля которых выросла на 1.72%;
— доли остальных форматов соответственно снизились;
— лидером потери доли рынка являются 3-комнатные квартиры (-0.94%);
— картина распределения вкладов форматов в динамику общего индекса соответствует динамике перераспределения долей;
— основной отрицательный вклад дали сегменты 2- и 3-комнатных (суммарно -40$) квартир, которые показали сильное снижение стоимости аренды и большие потери долей рынка.

Для оценки динамики рынка аренды можно, по аналогии с рынком продаж квартир, ввести понятие общего индекса аренды. Для этого нужно представить весь рынок аренды как совокупность форматов.

Общий индекс аренды вычисляется как сумма произведений долей различных форматов на соответствующие средние стоимости аренды. Тренд этого индекса показывает общую динамику рынка аренды.

Сегодняшнее значение индекса аренды равно 583$.
Сегодняшний темп изменения индекса аренды равен -6.87%.

За неделю средняя комнатность сдаваемой в аренду квартиры уменьшилась (за счет перераспределения долей рынка в пользу 1-комнатных квартир) на -0.029 и стала равной 1.901.


Приложение 1

Общегородской индекс выполняет две функции:
— он неплохо показывает общую динамику рынка;
— разложение этого индекса на слагаемые в различных представлениях позволяет оценить вклад составляющих в общую динамику рынка.

Общегородской индекс не рекомендуется использовать как ориентир при оценке стоимости конкретной квартиры, которая зависит от многих факторов — типа строения, формата, района и т.д.
Для оценки стоимости квартиры можно с некоторыми оговорками использовать более детализированные индексы, относящиеся к конкретным типам, форматам или районам.
Более реальную оценку стоимости жилья можно получить, используя комбинированные индексы «тип строения — формат квартиры — район города». Такие индексы лучше всех отражают цену, назначаемую продавцами конкретной квартиры.

NB: При использовании индексов для оценки стоимости квартир необходимо помнить, что все индексы рассчитываются только на основании массива частных объявлений, поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz.


Приложение 2

Слагаемые динамики общегородского индекса.

Город можно представить как совокупность некоторых составляющих.
Традиционно рассматриваются представления города следующим составляющим — по типам строений, по форматам квартир и по административным районам.

Город, при рассмотрении его как совокупности типов, представляется в виде объекта из трех типов строений — панельных, кирпичных и монолитных.

Город, при рассмотрении его как совокупности форматов, представляется в виде объекта из пяти форматов квартир — 1-, 2-, 3-, 4- и 5-комнатных.

Город, при рассмотрении его как совокупности районов, представляется в виде объекта из семи административных районов.

В конкретном представлении для каждой из составляющих вычисляется ее объем предложения (или доля рынка) и соответствующий индекс.

Общегородской индекс вычисляется как сумма произведений долей рынка составляющих на их средние индексы.

Изменения общегородского индекса формируются под воздействием следующих факторов: изменение долей различных составляющих (сегментов) рынка (динамика предложения) и тренд средних индексов в этих сегментах.

В таком подходе появляется возможность выделить в динамике общегородского индекса влияние каждой составляющей рынка для различных представлений.

 

Николай Стекольников, аналитик

Написать автору

Читать предыдущий обзор

Цены на жильё в июне