Истина где-то рядом...


Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
— объявления, содержащие ложную информацию;
— объявления о продаже объектов, относящиеся к «нетипичному формату» (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).
Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

NB: На всех рисунках синяя кривая соответствует прошлому периоду, красная — сегодняшнему.

NB: Основные функции общегородского индекса описаны здесь.

NB: А здесь дается понятие слагаемых динамики общегородского индекса.


Город в целом

Данные по городу:


Таблица 1
  Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Весь город 1539 -5 -0.32 5939 -233 -3.92

Индекс медленно двинулся вниз. За неделю изменение составило -5$, что соответствует небольшому тренду -0.32%. Предложение упало на 233 квартиры (-3.92%).


Ниже будет показано, что небольшая динамика средних показателей скрывает заметные изменения параметров рынка в отдельных сегментах.

Основная динамика (из анализа Рис.1 и 2) :
— общий объем предложения заметно снизился;
— на Рис.2 видно снижение предложения в широком интервале индексов от 700$ до 3700$;
— кривая разности предложений (Рис.2) может быть образована двумя процессами: общего понижения предложения в широком интервале индексов и небольшим правым дрейфом в области индексов 1000$...1700$.


Город: различные представления


Весь массив квартир города можно представить как объединение некоторых множеств, образованных по некоторому признаку.

Например, можно рассматривать город, как множество квартир, различающихся только по типу строения (представление по типам). В этом представлении все городские квартиры (независимо от формата и района) делятся на три группы — панельные, кирпичные и монолитные.

В другом представлении все городские квартиры объединяются в группы, отличающиеся только количеством комнат (представление по форматам). В этом представлении все квартиры (независимо от типа строения и района) делятся на 5 групп по числу комнат.

Можно все городские квартиры рассматривать как объединение групп, собранных по признаку принадлежности к определенному городскому району (представление по районам). В этом представлении все квартиры (независимо от типа строения и формата) делятся на 7 групп (по числу административных районов города).


Динамика индекса и объемов предложения за неделю

В таблице 2 приведены данные по индексам и объемам предложения этой недели, динамике индексов и объемов предложения (абсолютные и относительные значения) для различных представлений.


Таблица 2
  Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Типы
панель 1353 10 0.74 3107 -159 -5.12
кирпич 1700 -26 -1.51 2058 -2 -0.10
монолит 1855 -25 -1.33 774 -72 -9.30
форматы
1-комн. 1409 -1 -0.07 1301 -53 -4.07
2-комн. 1495 -4 -0.27 2084 -65 -3.12
3-комн. 1569 -4 -0.25 2022 -68 -3.36
4-комн. 1885 -19 -1.00 496 -49 -9.88
5-комн. 2217 23 1.05 36 2 5.56
районы
Алмал. 1616 -7 -0.43 1299 -42 -3.23
Жетыс. 1151 -6 -0.52 333 -36 -10.81
Ауэзов. 1280 8 0.63 1600 -77 -4.81
Медеус. 2177 -28 -1.27 774 -14 -1.81
Турксиб. 1001 -1 -0.10 312 -8 -2.56
Бостан. 1614 -22 -1.34 1608 -54 -3.36
Алат. 1138 30 2.71 13 -2 -15.38

На Рис. 3 в виде диаграмм показано относительное изменение индекса за неделю для различных представлений для двух последовательных недель.

На Рис. 4 в виде диаграмм показано относительное изменение объемов предложения за неделю для различных представлений для двух последовательных недель.

Динамика по сегментам

По типам:

— снизились индексы относительно дорогих типов (киприч -1.51% и монолит -1.33%);
— индекс панели поднялся на 0.74%;
— по сравнению с прошлой неделей динамика изменилась на противоположную, что можно рассматривать как откат рынка;
— общее понижение предложения по городу определилось сильным уменьшением предложения в панельном сегменте (-159 квартир из -233 по городу);
— в сегменте монолита наблюдается наибольшее относительное падение объемов (9.3%);
— предложение по кирпичу практически не изменилось.

По форматам:
— разнонаправленная динамика индексов прошлой недели сменилась общим понижением;
— чем больше формат, тем сильнее падение индекса;
— лидер падения — сегмент 4-комнатных (-1%);
— предложения упало во всех форматах;
— в сегментах 1-, 2- и 3-комнатных темп падения объемов примерно одинаков (около -3%...-4%);
— сильное снижение предложения наблюдается в сегменте 4-комнатных (-9.88%).

По районам:
— только в Ауэзовском районе на этой неделе виден рост индекса (+8$), чт о неудивительно, так этот район застроен большим количеством панельных домов (а панель на этой неделе подорожала);
— в остальных районах города наблюдается падение индекса;
— в Алмалинском, Жетысуском и Туксибском районах падение индексов находится в пределах -0.5%;
— в двух районах (Медеуском и Бостандыкском) на этой неделе падение индексов превысило 1.27%;
— объемы предложения снизились во всех районах;
— лидер падения объема — Жетысуский район (-10.81%);
— в остальных районах падение объемов находится в пределах 5%.

Динамика структуры рынка и слагаемые динамики общегородского индекса

В таблице 3 показаны недельные изменения долей рынка (% за неделю) и слагаемые динамики общегородского индекса для сегментов рынка в различных представлениях.

Таблица 3
сегмент динамика долей
(% за неделю)

вклад от
сегмента ($)
панель -0.60 -3
кирпич 1.28 14
монолит -0.67 -16
Cумма 0.00 -5
 
1-комн. -0.03 -1
2-комн. 0.27 3
3-комн. 0.18 2
4-комн. -0.48 -10
5-комн. 0.06 1
Сумма 0.00 -5
 
Алмал. 0.15 1
Жетыс. -0.37 -5
Ауэзов. -0.23 -1
Медеус. 0.27 2
Турксиб. 0.07 1
Бостан. -0.15 -3
Алат. -0.02 0
 Сумма 0.00 -5

Значения вкладов от сегментов в динамику общегородского индекса округлены до целых чисел.

На Рис. 5 в виде диаграмм показано относительное изменение долей рынка за неделю для различных представлений.

На Рис. 6 в виде диаграмм показаны слагаемые динамики общегородского индекса на этой и прошлой неделях для различных представлений.

Динамика долей рынка и вклады по сегментам

По типам:

— на фоне сильных снижений объемов предложения панели и монолита кирпич значительно увеличил свою долю рынка (+1.28%);
— панель и монолит уменьшили свои доли (-0.6% и -0.67% соответственно);
— огромное увеличение кирпичом доли рынка позволило ему, несмотря на заметное снижение своего индекса, дать большой положительный вклад (+14$);
— панель увеличила свой индекс, но потеряла часть рынка — эти процессы частично компенсировали друг друга, и в итоге этот сегмент дал небольшой отрицательный вклад (-3$);
— монолит и индекс снизил заметно и долю рынка потерял — это привело к огромному отрицательному вкладу (-16$);
— в представлении по типам динамика общегородского индекса определилась как изменениями индексов, так и перераспределением долей рынка во всех сегментах.

По форматам:
— популярные форматы (2- и 3-комнатные) немного увеличили свои доли рынка (+0.27% и +0.18% соответственно);
— сегмент однокомнатных квартир практически не изменил свою долю рынка;
— заметно уменьшилась доля сегмента 4-комнатных (-0.48%);
— картина посегментных вкладов (Рис.6) форматов полностью повторяет картину изменения долей (Рис. 5): 2- и 3-комнатные увеличивали общий индекс (суммарно +5$), 1- и, особенно, 4-комнатные снижали индекс (суммарно -11$);
— в представлении по форматам динамика общегородского индекса определилась перераспределением долей рынка в сегментах 2-, 3- и 4-комнатных квартир.

По районам:
— в представлении по районам наблюдается разнонаправленная картина небольших изменений долей рынка;
— Жетысуский и Ауэзовский районы уменьшили свои доли (-0.37% и -0.23% соответственно);
— остальные — немного расширились на рынке;
— все незначительные изменения долей рынка и индексов районов привели к разнонаправленным небольшим вкладам в динамику общего индекса;
— основные отрицательные слагаемые дали Жетысуский (-5$) и Бостандыкский (-3$) районы;
— в представлении по районам динамика общегородского индекса определилась как изменениями индексов, так и перераспределением долей рынка во всех сегментах.

Выводы по городу:

— рынок уже значительное время продолжает находится в относительно спокойной фазе;
— индексы основных сегментов рынка изменились разнонаправлено, что отличает прошедшую неделю от предыдущей;
— общее изменение среднегородского индекса на этой неделе определилось как изменениями индексов, так и перераспределением долей рынка во всех сегментах.
— есть признаки небольшого правого дрейфа в некоторых сегментах рынка.


Рынок аренды

В таблице 4 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за прошедшую неделю.

Таблица 4
  $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- к-во +/- %
1-комн 370 -5 -1.33 1232 30 2.50
2-комн 562 -11 -1.92 1153 -97 -7.76
3-комн 922 -11 -1.18 633 1 0.16
4-комн 1733 -129 -6.93 142 -10 -6.58
Всего       3160 -76 -2.35

За неделю снизилась арендная плата во всех форматах. В 1—2-3-комнатных снижение стоимости примерно одинаковое (в пределах 2%). Заметно сильнее упала арендная стоимость 4-комнатных (-6.93%).

Наблюдаются сильные колебания предложения по форматам. Видно сильное снижение объемов предложения 2- и 4-комнатных квартир. Небольшой рост предложения есть в сегменте 1-комнатных (+30 квартир или +2.5%).

Основное снижение объема произошло в сегменте 2-комнатных (-97 квартир или -7.76%), что и обеспечило общий уровень снижения.

Общий объем предложения уменьшился на 76 квартир (-2.35%).

Структура предложения по форматам и вклад в общий индекс:

Таблица 5
формат доля рынка % изменение % вклад в общий индекс
прошл нед. сегодня
1-комн 37.14
38.99
1.84
5
2-комн 38.63
 36.49
 -2.14
 -17
3-комн 19.53
 20.03
 0.50
 2
4-комн 4.70
 4.49
 -0.20
 -9
сумма 100.00
 100.00
 0.00 -19
 
средн. комн 1.918
 1.900
    
изм средн комн   -0.018
  
средн.индекс 631 612
  
изм средн индекса   -19 -2.92

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Основные структурные изменения на рынке аренды:
— за неделю произошло заметное перераспределение долей от 2-комнатных (-2.14%) в пользу 1-комнатных квартир (+1.84%);
— в больших форматах (3- и 4-комнатные) изменения долей рынка незначительные.

Для оценки динамики рынка аренды можно, по аналогии с рынком продаж квартир, ввести понятие общего индекса аренды. Для этого нужно представить весь рынок аренды как совокупность форматов.

Общий индекс аренды вычисляется как сумма произведений долей различных форматов на соответствующие средние стоимости аренды. Тренд этого индекса показывает общую динамику рынка аренды.

Сегодня определяющим фактором общего изменения индекса аренды стали сильное уменьшение стоимости аренды 2-комнатных (-1.92%) и большая потеря доли рынка в этом же сегменте (-2.14%). Эти факторы привели к появлению очень большого отрицательного слагаемого (-17$), что и определило общее снижение индекса аренды на 19$.

Сегодняшнее значение индекса аренды равно 612$. Сегодняшний темп изменения индекса аренды равен -2.92%.

За неделю средняя комнатность сдаваемой в аренду квартиры уменьшилась за счет перераспределения долей рынка на -0.018 и стала равной 1.900.


Приложение 1

Общегородской индекс выполняет две функции:
— он неплохо показывает общую динамику рынка;
— разложение этого индекса на слагаемые в различных представлениях позволяет оценить вклад составляющих в общую динамику рынка.

Общегородской индекс не рекомендуется использовать как ориентир при оценке стоимости конкретной квартиры, которая зависит от многих факторов — типа строения, формата, района и т.д.
Для оценки стоимости квартиры можно с некоторыми оговорками использовать более детализированные индексы, относящиеся к конкретным типам, форматам или районам.
Более реальную оценку стоимости жилья можно получить, используя комбинированные индексы «тип строения — формат квартиры — район города». Такие индексы лучше всех отражают цену, назначаемую продавцами конкретной квартиры.

NB: При использовании индексов для оценки стоимости квартир необходимо помнить, что все индексы рассчитываются только на основании массива частных объявлений, поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz.


Приложение 2

Слагаемые динамики общегородского индекса.

Город можно представить как совокупность некоторых составляющих.
Традиционно рассматриваются представления города следующим составляющим — по типам строений, по форматам квартир и по административным районам.

Город, при рассмотрении его как совокупности типов, представляется в виде объекта из трех типов строений — панельных, кирпичных и монолитных.

Город, при рассмотрении его как совокупности форматов, представляется в виде объекта из пяти форматов квартир — 1-, 2-, 3-, 4- и 5-комнатных.

Город, при рассмотрении его как совокупности районов, представляется в виде объекта из семи административных районов.

В конкретном представлении для каждой из составляющих вычисляется ее объем предложения (или доля рынка) и соответствующий индекс.

Общегородской индекс вычисляется как сумма произведений долей рынка составляющих на их средние индексы.

Изменения общегородского индекса формируются под воздействием следующих факторов: изменение долей различных составляющих (сегментов) рынка (динамика предложения) и тренд средних индексов в этих сегментах.

В таком подходе появляется возможность выделить в динамике общегородского индекса влияние каждой составляющей рынка для различных представлений.

 

Николай Стекольников, аналитик

Написать автору

Читать предыдущий обзор

Цены на жильё в мае