Существуют три вида лжи:
ложь, наглая ложь и статистика.
Марк Твен.


Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
— объявления, содержащие ложную информацию;
— объявления о продаже объектов, относящиеся к «нетипичному формату» (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).
Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

NB: На всех рисунках синяя кривая соответствует прошлому периоду, красная — сегодняшнему.

NB: Основные функции общегородского индекса описаны здесь.

NB: А здесь дается понятие слагаемых динамики общегородского индекса.


Город в целом

Данные по городу:


Таблица 1
  Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Весь город 1544 0 0.00 6172 46 0.75

Среднегородской индекс на этой неделе не изменился. Это, конечно, не означает, что и в отдельных сегментах рынка нет никакой динамики индексов. Сегодняшняя ситуация лишний раз напоминает, что такой параметр как среднегородской индекс только частично отражает реальное состояние рынка.

Общее предложение выросло на 46 квартир, что соответствует темпу +0.75%.

Город: динамика распределения предложения



Основная динамика (из анализа Рис.1 и 2):
— общий объем предложения практически не изменился;
— на Рис.2 видна небольшая разнонаправленная динамика различных частей спектра предложения;
— явных признаков дрейфа нет.






Город: различные представления


Весь массив квартир города можно представить как объединение некоторых множеств, образованных по некоторому признаку.

Например, можно рассматривать город, как множество квартир, различающихся только по типу строения (представление по типам). В этом представлении все городские квартиры (независимо от формата и района) делятся на три группы — панельные, кирпичные и монолитные.

В другом представлении все городские квартиры объединяются в группы, отличающиеся только количеством комнат (представление по форматам). В этом представлении все квартиры (независимо от типа строения и района) делятся на 5 групп по числу комнат.

Можно все городские квартиры рассматривать как объединение групп, собранных по признаку принадлежности к определенному городскому району (представление по районам). В этом представлении все квартиры (независимо от типа строения и формата) делятся на 7 групп (по числу административных районов города).


Динамика индекса и объемов предложения за неделю

В таблице 2 приведены данные по индексам и объемам предложения этой недели, динамике индексов и объемов предложения (абсолютные и относительные значения) для различных представлений.


Таблица 2
  Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Типы
панель 1343 -10 -0.74 3266 -72 -2.20
кирпич 1726 -4 -0.23 2060 68 3.30
монолит 1880 -5 -0.27 846 50 5.91
форматы
1-комн. 1410 -1 -0.07 1354 -16 -1.18
2-комн. 1499 6 0.40 2149 17 0.79
3-комн. 1573 -19 -1.19 2090 -15 -0.72
4-комн. 1904 16 0.85 545 64 11.74
5-комн. 2194 -57 -2.53 34 -4 -11.76
районы
Алмал. 1623 1 0.06 1341 50 -3.73
Жетыс. 1157 -8 -0.69 369 11 2.98
Ауэзов. 1272 -4 -0.31 1677 -26 -1.55
Медеус. 2205 -2 -0.09 788 -2 -0.25
Турксиб. 1002 6 0.60 320 5 1.56
Бостан. 1636 4 0.25 1662 4 0.24
Алат. 1108 24 2.21 15 4 26.67

На Рис. 3 в виде диаграмм показано относительное изменение индекса за неделю для различных представлений для двух последовательных недель.

На Рис. 4 в виде диаграмм показано относительное изменение объемов предложения за неделю для различных представлений для двух последовательных недель.

Динамика по сегментам

По типам:
— снизились индексы всех типов строений;
— индекс панели упал заметно сильнее, чем кирпича и монолита;
— предложение заметно выросло в сегментах кирпича и монолита (+3.3%и +5.91% соответственно;
— предложение панели снизилось на -2.2%).

По форматам:
— наблюдается разнонаправленная динамика индексов в различных форматах;
— индекс 1- и 2-комнатных изменился незначительно (в пределах 0.4%);
— заметные изменения индекса произошли в сегментах 3-комнатных (-1.19%) и 4-комнатных (+0.85%);
— предложение в сегментах 1—2-3-комнатых квартир изменилось незначительно (в пределах 1.2%);
— отличился сегмент 4-комнатыных: виден огромный рост предложения (+11.74%).

По районам:
— в трех районах (Алмалинском, Турксибском и Бостандыкском) индекс немного увеличился (в пределах 0.6%);
— в трех районах (Жетысуском, Ауэзовском и Медеуском) индекс за неделю снизился в пределах 0.7%;
— изменение предложения по районам (Рис. 4): в четырех (Алмалинском, Жетысуском, Турксибском и Бостандыкском) — рост предложения, в двух (Ауэзовском и Медеуском) — падение предложения.

Динамика структуры рынка и слагаемые динамики общегородского индекса

В таблице 3 показаны недельные изменения долей рынка (% за неделю) и слагаемые динамики общегородского индекса для сегментов рынка в различных представлениях.

Таблица 3
сегмент динамика долей
(% за неделю)

вклад от
сегмента ($)
панель -1.57 -27
кирпич 0.86 14
монолит 0.71 13
Cумма 0.00 0
 
1-комн. -0.43 -6
2-комн. 0.02 2
3-комн. -0.50 -14
4-комн. 0.98 20
5-комн. -0.07 -2
Сумма 0.00 0
 
Алмал. 0.65 11
Жетыс. 0.13 1
Ауэзов. -0.63 -9
Медеус. -0.13 -3
Турксиб. 0.04 1
Бостан. -0.14 -1
Алат. 0.06 0
 Сумма 0.00 0

Значения вкладов от сегментов в динамику общегородского индекса округлены до целых чисел.

На Рис. 5 в виде диаграмм показано относительное изменение долей рынка за неделю для различных представлений.

На Рис. 6 в виде диаграмм показаны слагаемые динамики общегородского индекса на этой и прошлой неделях для различных представлений.

Динамика долей рынка и вклады по сегментам

По типам:
— значительные изменения предложения по типам привели к большим изменениям долей рынка: панель потеряла 1.57% рынка, а кирпич и монолит соответственно выросли на 0.86% и 0.71% (Рис. 5);
— картина посегментных вкладов (Рис.6) типов полностью повторяет картину изменения долей (Рис. 5): панель очень сильно тянула общий индекс вниз (-27$), кирпич и монолит дружно поднимали индекс (суммарно +27$);
— конкуренция панели, с одной стороны, и кирпича с монолитом, с другой, обеспечили неизменность общего индекса.

По форматам:
— огромный рост предложения в сегменте 4-комнтаных квартир привел к сильному увеличению доли рынка этого сегмента (+0.98%);
— заметное понижение долей произошло в сегментах 3-комнатных (-0.5%) и 1-комнатных (-0.43%) квартир;
— картина посегментных вкладов (Рис.6) форматов полностью повторяет картину изменения долей (Рис. 5): 1- и 3-комнатные снижали общий индекс (суммарно -20$), 2- и, особенно, 4-комнатные поднимали индекс (суммарно +22$);
— разнонаправленность вкладов различных форматов обеспечила неизменность общего индекса.

По районам:
— в Жетысуском, Медеуском, Турксибском и Бостандыкском районах на прошедшей неделе продолжают наблюдаться небольшие фоновые изменения долей рынка;
— основная динамика долей находится в Алмалинском (+0.65%) и Ауэзовском (-0.63%) районах (отметим. что в этих же районах на прошлой неделе была противоположная динамика);
— картина вкладов районов (Рис. 6) полностью соответствует динамике долей рынка: отрицательный вклад Ауэзовского района (-9$) компенсируется положительным вкладом Алмалинского (+11$);
— перераспределение долей рынка между Ауэзовским и Алмалинским районами в совокупности с небольшими фоновыми изменениями долей в остальных районах привели к неизменности общегородского индекса.

Выводы по городу:

— рынок, как и на прошлой неделе, находится в относительно спокойной фазе;
— индексы основных сегментов рынка незначительно уменьшились;
— за неделю произошло значительное перераспределение долей рынка в пользу более дорогих сегментов, что в совокупности с небольшими снижениями индексов сегментов привело к неизменности общего индекса города;
— признаков дрейфа нет.


Рынок аренды

В таблице 4 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за прошедшую неделю.

Таблица 4
  $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- к-во +/- %
1-комн 375 -14 -3.60 1202 48 4.16
2-комн 573 6 1.06 1250 -1 -0.08
3-комн 933 -48 -4.89 632 -55 -8.01
4-комн 1862 56 3.10 152 -23 -13.14
Всего       3236 -31 -0.95

Наблюдаются заметные колебания стоимости аренды по форматам: 1- и 3-комнатные стало арендовать дешевле, 2- и 4-комнатные — дороже. Падение стоимости аренды значительное — почти до 5%.

Объем предложения вырос, причем значительно (+4.16%), только в сегменте 1-комнатных. В остальных форматах наблюдается падение объемов предложения (до -13%).

Общий объем предложения уменьшился на 31 квартиру (-0.95%).

Большой вклад в положительную динамику общего объема предложения дали сегменты больших форматов: 3-комнатные (-8.01%) и 4-комнатные (-13.14%).

Структура предложения по форматам и вклад в общий индекс:

Таблица 5
формат доля рынка % изменение % вклад в общий индекс
прошл нед. сегодня
1-комн 35.32
37.14
1.82
2
2-комн 38.29
 38.63
 0.34
 4
3-комн 21.03
 19.53
 -1.50
 -24
4-комн 5.36
 4.70
 -0.66
 -9
сумма 100.00
 100.00
 0.00 -27
 
средн. комн 1.964
 1.918
    
изм средн комн   -0.046
  
средн.индекс 658 631
  
изм средн индекса   -27 -4.14

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Основные структурные изменения на рынке аренды:
— за неделю произошло заметное перераспределение долей в пользу малых форматов (1- и 2-комнатных квартир);
— большие форматы (3- и 4-комнатные) потеряли от 0.66% до 1.5% рынка.

Для оценки динамики рынка аренды можно, по аналогии с рынком продаж квартир, ввести понятие общего индекса аренды. Для этого нужно представить весь рынок аренды как совокупность форматов.

Общий индекс аренды вычисляется как сумма произведений долей различных форматов на соответствующие средние стоимости аренды. Тренд этого индекса показывает общую динамику рынка аренды.

Сегодня определяющим фактором общего изменения индекса аренды стали сильное уменьшение стоимости аренды 3-комнатных (-4.89%) и большая потеря доли рынка в этом же сегменте (-1.5%). Эти факторы привели к появлению очень большого отрицательного слагаемого (-24$), что и определило общее снижение индекса аренды на 27$.

Сегодняшнее значение индекса аренды равно 631$. Сегодняшний темп изменения индекса аренды равен -4.14%.

За неделю средняя комнатность сдаваемой в аренду квартиры уменьшилась за счет перераспределения долей рынка на -0.046 и стала равной 1.918.


Приложение 1

Общегородской индекс выполняет две функции:
— он неплохо показывает общую динамику рынка;
— разложение этого индекса на слагаемые в различных представлениях позволяет оценить вклад составляющих в общую динамику рынка.

Общегородской индекс не рекомендуется использовать как ориентир при оценке стоимости конкретной квартиры, которая зависит от многих факторов — типа строения, формата, района и т.д.
Для оценки стоимости квартиры можно с некоторыми оговорками использовать более детализированные индексы, относящиеся к конкретным типам, форматам или районам.
Более реальную оценку стоимости жилья можно получить, используя комбинированные индексы «тип строения — формат квартиры — район города». Такие индексы лучше всех отражают цену, назначаемую продавцами конкретной квартиры.

NB: При использовании индексов для оценки стоимости квартир необходимо помнить, что все индексы рассчитываются только на основании массива частных объявлений, поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz.


Приложение 2

Слагаемые динамики общегородского индекса.

Город можно представить как совокупность некоторых составляющих.
Традиционно рассматриваются представления города следующим составляющим — по типам строений, по форматам квартир и по административным районам.

Город, при рассмотрении его как совокупности типов, представляется в виде объекта из трех типов строений — панельных, кирпичных и монолитных.

Город, при рассмотрении его как совокупности форматов, представляется в виде объекта из пяти форматов квартир — 1-, 2-, 3-, 4- и 5-комнатных.

Город, при рассмотрении его как совокупности районов, представляется в виде объекта из семи административных районов.

В конкретном представлении для каждой из составляющих вычисляется ее объем предложения (или доля рынка) и соответствующий индекс.

Общегородской индекс вычисляется как сумма произведений долей рынка составляющих на их средние индексы.

Изменения общегородского индекса формируются под воздействием следующих факторов: изменение долей различных составляющих (сегментов) рынка (динамика предложения) и тренд средних индексов в этих сегментах.

В таком подходе появляется возможность выделить в динамике общегородского индекса влияние каждой составляющей рынка для различных представлений.

 

Николай Стекольников, аналитик

Написать автору

Читать предыдущий обзор

Цены на жильё в мае