Если вам кажется, что все неприятности позади,
подождите: придет время, и вы поймете, что ошибались.
Борис Трушкин


Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
— объявления, содержащие ложную информацию;
— объявления о продаже объектов, относящиеся к «нетипичному формату» (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).
Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

NB: На всех рисунках синяя кривая соответствует прошлому периоду, красная — сегодняшнему.

NB: Основные функции общегородского индекса описаны здесь.

NB: А здесь дается понятие слагаемых динамики общегородского индекса.


Город в целом

Данные по городу:


Таблица 1
  Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Весь город 1569 -3 -0.19 6087 -167 -2.74

Рынок приостанавливает падение. Сегодня темп снижения -0.19% против -0.57% на прошлой неделе. Среднегородской индекс практически не изменился — потерял всего 3$ и стал равным 1569$.

Большой рост объемов предложения сменился заметным спадом (-167 квартир или -2.74%). Темп изменения объемов резко меняется, что свидетельствует о неустойчивости рынка.


Город: динамика распределения предложения


Основная динамика (из анализа Рис.1 и 2):

— общий объем предложения незначительно уменьшился;
— основной отток предложения приходится на область индексов от 1300$ до 2500$;
— очень небольшой приток предложения наблюдается в интервалах индексов 1000$...1300$ и 2500$...3500$;
— из Рис.2 видно, что два основных процесса: заметное распределенное снижение предложения в среднем интервале индексов (в основном «выше
среднего индекса») и небольшой левый дрейф в нижней части спектра.

Город: различные представления


Весь массив квартир города можно представить как объединение некоторых множеств, образованных по некоторому признаку.

Например, можно рассматривать город, как множество квартир, различающихся только по типу строения (представление по типам). В этом представлении все городские квартиры (независимо от формата и района) делятся на три группы — панельные, кирпичные и монолитные.

В другом представлении все городские квартиры объединяются в группы, отличающиеся только количеством комнат (представление по форматам). В этом представлении все квартиры (независимо от типа строения и района) делятся на 5 групп по числу комнат.

Можно все городские квартиры рассматривать как объединение групп, собранных по признаку принадлежности к определенному городскому району (представление по районам). В этом представлении все квартиры (независимо от типа строения и формата) делятся на 7 групп (по числу административных районов города).


Динамика индекса и объемов предложения за неделю

В таблице 2 приведены данные по индексам и объемам предложения этой недели, динамике индексов и объемов предложения (абсолютные и относительные значения) для различных представлений.


Таблица 2
  Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Типы
панель 1360 -11 -0.80 3278 -36 -1.10
кирпич 1771 15 0.85 2046 -83 -4.06
монолит 1929 19 0.99 763 -48 -6.29
форматы
1-комн. 1426 -16 -1.11 1375 -36 -2.62
2-комн. 1498 -11 -0.73 2095 -76 -3.63
3-комн. 1622 7 0.43 2047 -60 -2.93
4-комн. 1978 11 0.56 539 3 0.56
5-комн. 2211 -11 -0.50 31 2 6.45
районы
Алмал. 1645 -34 -2.03 1296 -1 -0.08
Жетыс. 1155 -24 -2.04 392 -13 -3.32
Ауэзов. 1288 -6 -0.46 1632 -86 -5.27
Медеус. 2249 35 1.58 817 -13 -1.59
Турксиб. 1025 -11 -1.06 298 -25 -8.39
Бостан. 1654 -4 -0.24 1632 -35 -2.14
Алат. 1137 -15 -1.30 20 6 30.00

На Рис. 3 в виде диаграмм показано относительное изменение индекса за неделю для различных представлений для двух последовательных недель.

На Рис. 4 в виде диаграмм показано относительное изменение объемов предложения за неделю для различных представлений для двух последовательных недель.

Динамика по сегментам

По типам:
— подешевела только относительно дешевая панель (-11$ или -0.80%);
— кирпич и монолит заметно подорожали (+0.85% и +0.99% соответственно);
— недельные темпы изменения индекса по типам значительно больше общегородского;
— предложение уменьшилось для всех типов;
— незначительное уменьшение количества панельных квартир (-1.1%) сопровождалось очень значительным падением объемов кирпича и монолита (-4.06% и -6.29% соответственно);
— сильное падение объемов кирпича и монолита должно привести к значительному перераспределению долей рынка по типам.

По форматам:
— индексы младших форматов (1- и 2-комнатные квартиры) уменьшились (-1.11% и -0.73%);
— индексы 3- и 4- комнатных квартир «в зеленом»: наблюдается небольшой рост (в пределах +0.6%);
— объемы предложения 1-, 2-, 3-комнатных квартир дружно двинулись вниз: падение составило до 3.63%;
— предложение 4-комнатных практически не изменилось.

По районам:
— средние индексы всех районов, кроме Медеуского, за прошедшую неделю снизились;
— почти одинаковое снижение индексов показали Алмалинский и Жетысуский районы (около -2.03%);
— в Медеуском средний индекс вырос более, чем на 1.5%;
— объемы предложения во всех районах упали;
— лидер падения — Турксибский район (-8.39%).

Динамика структуры рынка и слагаемые динамики общегородского индекса

В таблице 3 показаны недельные изменения долей рынка (% за неделю) и слагаемые динамики общегородского индекса для сегментов рынка в различных представлениях.

Таблица 3
сегмент динамика долей
(% за неделю)

вклад от
сегмента ($)
панель 0.86 6
кирпич -0.43 -3
монолит -0.43 -6
Cумма 0.00 -3
 
1-комн. -0.03 -3
2-комн. -0.30 -9
3-комн. -0.06 1
4-комн. 0.28 7
5-комн. 0.05 1
Сумма 0.00 -3
 
Алмал. 0.55 2
Жетыс. -0.04 -2
Ауэзов. -0.66 -10
Медеус. 0.15 8
Турксиб. -0.27 -3
Бостан. 0.16 2
Алат. 0.10 0
 Сумма 0.00 -3

Значения вкладов от сегментов в динамику общегородского индекса округлены до целых чисел.

На Рис. 5 в виде диаграмм показано относительное изменение долей рынка за неделю для различных представлений.

На Рис. 6 в виде диаграмм показаны слагаемые динамики общегородского индекса на этой и прошлой неделях для различных представлений.

Динамика долей рынка и вклады по сегментам

По типам:
— сильное падение объемов кирпича и монолита привело к уменьшению их долей рынка на заметные величины — они потеряли по 0.43% рынка;
— панель, хотя и уменьшила объем предложения, но сумела, на фоне кирпича и монолита, существенно расшириться (+0.86%);
— несмотря на то, что индексы кирпича и монолита выросли, значительная потеря долей рынка привела к появлению отрицательных вкладов от этих сегментов (-3$ и -6$);
— панель, хотя и показала некоторое снижение индекса, но, за счет большого увеличения доли рынка дала положительный вклад (+6$);
— результирующее значение изменения общегородского индекса в представлении по типам определилось динамикой индексов и долей рынка.

По форматам:
— в сегментах 1- и 3-комнатных квартир доли рынка изменились незначительно;
— основная динамика долей: 2-комнатные потеряли 0.3% рынка, а 4-комнатные, наоборот, прибавили 0.28%;
— основные вклады в динамику общегородского индекса внесли сегменты 2-комнатных (-9$) и 4-комнатных (+7$);
— результирующее значение изменения общегородского индекса в представлении по форматам определилось, в основном, динамикой долей рынка.

По районам:
— в Жетысуском, Медеуском, Турксибском и Бостандыкском районах наблюдаются небольшие разнонаправленные изменения долей рынка;
— основная динамика долей рынка: Алмалинский район за счет сохранения объема предложения на фоне общего снижения, заметно увеличил свою долю (+0.55%), а Ауэзовский, показав сильное снижение объема, потерял 0.66% рынка.

Картина вкладов сегментов в общегородскую динамику такова:

— Алмалинский (сохранение объема предложения и сильное снижение индекса), что дало в итоге +2$;
— Жетысуский (заметное снижение индекса и сохранившаяся доля рынка) -2$;
— Ауэзовский (незначительное снижение индекса и большая потеря доли рынка) -10$;
— Медеуский (рост индекса и рост доли рынка) +8$;
— Турксибский (значительное падение индекса и небольшое снижение доли рынка) -3$;
— Бостандыкский (небольшое снижение индекса и небольшой рост доли рынка) +2$.

Результирующее значение изменения общегородского индекса в представлении по районам определилось динамикой индексов и долей рынка.

Выводы по городу:

— бурный рост предложения приостановился, и на этой неделе, объемы даже несколько снизились;
— предложение снизилось в области «выше среднего индекса»;
— есть небольшие признаки левого дрейфа в нижней части спектра предложений;
— заметные разнонаправленные изменения долей рынка привели к незначительному тренду общегородского индекса.


Рынок аренды

В таблице 4 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за прошедшую неделю.

Таблица 4
  $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- к-во +/- %
1-комн 389 -3 -0.77 1226 -31 -2.47
2-комн 577 -35 -5.72 1200 -47 -3.77
3-комн 952 -54 -5.37 739 10 1.37
4-комн 1865 30 1.63 172 -18 -9.47
Всего       3337 -86 -2.51

Стоимость аренды 1-, 2- и 3-комнатных квартир за прошедшую неделю заметно снизилась. Особенно сильно подешевела аренда в сегментах 2- и 3-комнатных (-5.72% и -5.37% соответственно).

Незначительно увеличилась стоимость аренды 4-комнатных квартир (+1.63%).

Общий объем предложения упал на 86 квартир (-2.51%). Сегменты 1- и 2-комнатных снизили объемы предложения примерно одинаково (-3.5%...-2.5%). 4-комнатых стало намного меньше (-9.47%). На рынке аренды стало больше только 3-комнатных квартир (+1.37%).

Структура предложения по форматам и вклад в общий индекс:

Таблица 5
формат доля рынка % изменение % вклад в общий индекс
прошл нед. сегодня
1-комн 36.72
36.74
0.02
-1
2-комн 36.43
 35.96
 -0.47
 -16
3-комн 21.30
 22.15
 0.85
 -3
4-комн 5.55
 5.15
 -0.40
 -6
сумма 100.00
 100.00
 0.00 -26
 
средн. комн 1.957
 1.957
    
изм средн комн   0.000
  
средн.индекс 683 657
  
изм средн индекса   -26 -3.75

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Основные структурные изменения на рынке аренды:

— сегменты 2-комнатных и 4-комнатных заметно сузились (-0.47% и -0.4%) за счет расширения доли 3-комнатнгого сегмента (+0.85%);
— сегменты 1- и 4-комнатых незначительно изменили свои доли рынка.

Для оценки динамики рынка аренды можно, по аналогии с рынком продаж квартир, ввести понятие общего индекса аренды. Для этого нужно представить весь рынок аренды как совокупность форматов.

Общий индекс аренды вычисляется как сумма произведений долей различных форматов на соответствующие средние стоимости аренды. Тренд этого индекса показывает общую динамику рынка аренды.

Сегодня определяющими факторами общего изменения индекса аренды стали форматы 2- и 4-комнатных квартир. 2-комнатные: сильное падение стоимости аренды и большое снижение доли рынка привело к появлению огромного отрицательного слагаемого (-16$). 4-комнатные: небольшое увеличение стоимости аренды и заметное снижение доли рынка, что в итоге привело к отрицательному слагаемому (-6$).

В результате все форматы тянули общий индекс аренды вниз. Итоговое значение динамики общего индекса аренды за неделю стало равным -26$.

Сегодняшнее значение индекса аренды равно 657$. Сегодняшний темп изменения индекса аренды равен -3.75%.

За неделю средняя комнатность сдаваемой в аренду квартиры не изменилась и продолжает оставаться равной 1.957.

Приложение 1

Общегородской индекс выполняет две функции:
— он неплохо показывает общую динамику рынка;
— разложение этого индекса на слагаемые в различных представлениях позволяет оценить вклад составляющих в общую динамику рынка.

Общегородской индекс не рекомендуется использовать как ориентир при оценке стоимости конкретной квартиры, которая зависит от многих факторов — типа строения, формата, района и т.д.
Для оценки стоимости квартиры можно с некоторыми оговорками использовать более детализированные индексы, относящиеся к конкретным типам, форматам или районам.
Более реальную оценку стоимости жилья можно получить, используя комбинированные индексы «тип строения — формат квартиры — район города». Такие индексы лучше всех отражают цену, назначаемую продавцами конкретной квартиры.

NB: При использовании индексов для оценки стоимости квартир необходимо помнить, что все индексы рассчитываются только на основании массива частных объявлений, поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz.


Приложение 2

Слагаемые динамики общегородского индекса.

Город можно представить как совокупность некоторых составляющих.
Традиционно рассматриваются представления города следующим составляющим — по типам строений, по форматам квартир и по административным районам.

Город, при рассмотрении его как совокупности типов, представляется в виде объекта из трех типов строений — панельных, кирпичных и монолитных.

Город, при рассмотрении его как совокупности форматов, представляется в виде объекта из пяти форматов квартир — 1-, 2-, 3-, 4- и 5-комнатных.

Город, при рассмотрении его как совокупности районов, представляется в виде объекта из семи административных районов.

В конкретном представлении для каждой из составляющих вычисляется ее объем предложения (или доля рынка) и соответствующий индекс.

Общегородской индекс вычисляется как сумма произведений долей рынка составляющих на их средние индексы.

Изменения общегородского индекса формируются под воздействием следующих факторов: изменение долей различных составляющих (сегментов) рынка (динамика предложения) и тренд средних индексов в этих сегментах.

В таком подходе появляется возможность выделить в динамике общегородского индекса влияние каждой составляющей рынка для различных представлений.

 

Николай Стекольников, аналитик

Написать автору

Читать предыдущий обзор

Цены на жильё в апреле