Истинное понимание событий происходит много позже -
понимание того, как надо было их понимать.
А. Подводный


Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
— объявления, содержащие ложную информацию;
— объявления о продаже объектов, относящиеся к «нетипичному формату» (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).
Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

NB: На всех рисунках синяя кривая соответствует прошлому периоду, красная — сегодняшнему.

NB: Основные функции общегородского индекса описаны здесь.

NB: А здесь дается понятие слагаемых динамики общегородского индекса.


Город в целом

Данные по городу:


Таблица 1
  Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Весь город 1581 -12 -0.75 5726 95 1.66

Рынок, в целом, продолжает находиться в «красной» зоне. Среднегородской индекс плавно идет вниз. За неделю квадратный метр жилья подешевел еще на 12$, что соответствует темпу -0.75%. Сегодня индекс равен 1581$.

Предложение постепенно восстанавливается после праздников. Добавилось 95 квартир (+1.66%).

Город: динамика распределения предложения


Основная динамика (из анализа Рис.1 и 2):
— общий объем предложения незначительно увеличился (полного восстановления после Первомая еще нет);
— основной приток предложения приходится на область индексов «меньше 1500$»;
— заметный отток предложения наблюдается в интервале индексов 1500$...2000$;
— характер кривой на Рис.2 показывает, что идут два основных процесса: небольшой левый дрейф и увеличение предложения в левой части спектра;
— появление левого дрейфа после некоторого равновесия может означать начало сдвига всего рынка в сторону удешевления.

Город: различные представления


Весь массив квартир города можно представить как объединение некоторых множеств, образованных по некоторому признаку.

Например, можно рассматривать город, как множество квартир, различающихся только по типу строения (представление по типам). В этом представлении все городские квартиры (независимо от формата и района) делятся на три группы — панельные, кирпичные и монолитные.

В другом представлении все городские квартиры объединяются в группы, отличающиеся только количеством комнат (представление по форматам). В этом представлении все квартиры (независимо от типа строения и района) делятся на 5 групп по числу комнат.

Можно все городские квартиры рассматривать как объединение групп, собранных по признаку принадлежности к определенному городскому району (представление по районам). В этом представлении все квартиры (независимо от типа строения и формата) делятся на 7 групп (по числу административных районов города).


Динамика индекса и объемов предложения за неделю

В таблице 2 приведены данные по индексам и объемам предложения этой недели, динамике индексов и объемов предложения (абсолютные и относительные значения) для различных представлений.


Таблица 2
  Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Типы
панель 1373 -4 -0.29 3044 55 1.81
кирпич 1768 9 0.51 1935 21 1.09
монолит 1946 -94 -4.61 747 19 2.54
форматы
1-комн. 1445 -14 -0.96 1292 91 7.04
2-комн. 1521 -17 -1.11 2011 14 0.70
3-комн. 1625 -3 -0.18 1895 5 0.26
4-комн. 1974 22 1.13 497 -15 -3.02
5-комн. 2182 12 0.55 31 0 00.00
районы
Алмал. 1668 -17 -1.01 1182 -60 -5.08
Жетыс. 1195 -5 -0.42 383 17 4.44
Ауэзов. 1296 -3 -0.23 1538 127 8.26
Медеус. 2214 -17 -0.76 802 63 7.86
Турксиб. 1017 -25 -2.40 290 -2 -0.69
Бостан. 1676 -3 -0.18 1516 -56 -3.69
Алат. 1288 158 13.98 15 6 40.00

На Рис. 3 в виде диаграмм показано относительное изменение индекса за неделю для различных представлений для двух последовательных недель.

На Рис. 4 в виде диаграмм показано относительное изменение объемов предложения за неделю для различных представлений для двух последовательных недель.

Динамика по сегментам

По типам:
— кирпич и панель показали на этой неделе небольшие разнонаправленные тренды;
— отличился монолит — его индекс упал сразу на 94$ (-4.61%);
— детальный анализ показал, что в сегменте монолита имеется двухкомпонентное распределение с локальными максимумами 1300—1400$ и 2200—2300$;
— на этой неделе компонента «1300» показала сильный рост предложения, а компонента «2200» — наоборот, значительно уменьшилась по объему;
— наблюдается также заметное снижение предложения в области индексов «выше 2900»;
— описанное структурное изменение распределения предложения привело к очень сильному общему снижению индекса монолита;
— предложение выросло во всех типах;
— все тренды объемов лежат в пределах +1.1%...+2.54%.

По форматам:
— во всех популярных форматах (1-, 2-, 3комнатные) наблюдается снижение индексов;
— индексы 1- и 2-комнатных снизились примерно одинаково (-1.11%...-0.96%);
— индекс 3-комнатных почти не изменился;
— в дорогом сегменте 4-комнатных наблюдается заметный рост стоимости квадратного метра (+1.13%);
— предложение очень сильно выросло в самом нижнем сегменте (1-комнатные квартиры) +7.04%;
— заметно снизилось предложение в сегменте 4-комнатных (-3.02%).

По районам:
— сегодня наблюдается снижение индексов во всех районах города;
— лидер снижения индекса — Турксибский район (-2.4%), в котором только на прошлой неделе наблюдался рост стоимости квадратного метра;
— в остальных районах снижение индекса не столь значительно и находится в пределах -1.01%..-0.18%;
— три района, на прошлой неделе показавшие падение объемов, на этой неделе отыграли назад — в Жетысуском, Ауэзовском и Медеуском районах наблюдается послепраздничное восстановление уровня позапрошлой недели;
— в Алмалинском и Бостандыкском районах продолжается падение объемов;
— объем предложения в Турксибском районе остался практически без изменений.

Динамика структуры рынка и слагаемые динамики общегородского индекса

В таблице 3 показаны недельные изменения долей рынка (% за неделю) и слагаемые динамики общегородского индекса для сегментов рынка в различных представлениях.

Таблица 3
сегмент динамика долей
(% за неделю)

вклад от
сегмента ($)
панель 0.08 -1
кирпич -0.20 0
монолит 0.12 -11
Cумма 0.00 -12
 
1-комн. 1.24 15
2-комн. -0.34 -12
3-комн. -0.47 -9
4-комн. -0.41 -6
5-комн. -0.01 0
Сумма 0.00 -12
 
Алмал. -1.41 -27
Жетыс. 0.19 2
Ауэзов. 1.80 23
Медеус. 0.88 17
Турксиб. -0.12 -3
Бостан. -1.44 -25
Алат. 0.10 1
 Сумма 0.00 -12

Значения вкладов от сегментов в динамику общегородского индекса округлены до целых чисел.

На Рис. 5 в виде диаграмм показано относительное изменение долей рынка за неделю для различных представлений.

На Рис. 6 в виде диаграмм показаны слагаемые динамики общегородского индекса на этой и прошлой неделях для различных представлений.

Динамика долей рынка и вклады по сегментам

По типам:
— изменения долей рынка оказались незначительными: панель и монолит немного расширились за счет кирпича;
— несмотря на то, что доля монолита немного увеличилась, сильное падение индекса в сегменте привело к появлению значительного отрицательного слагаемого (-11$), что и определило общую динамику среднегородского индекса.

По форматам:
— значительно увеличилась доля 1-комнатных квартир на рынке (+1.24%);
— все остальные форматы (кроме 5-комнатных) потеснились примерно на 0.4%;
— структура вкладов различных форматов в динамику общегородского индекса (Рис.6) отражает картину изменения долей (Рис.5);
— общегородская динамика индекса в представлении по форматам определяется, в основном, структурными изменениями долей рынка.

По районам:
— Алмалинский и Бостандыкский районы заметно сократились (-1.41% и -1.44% соответственно);
— за счет этих районов расширились Ауэзовский (+1.8%) и Медеуский (+0.88%) районы;
— структура вкладов различных районов в динамику общегородского индекса (Рис.6) отражает картину изменения долей (Рис.5);
— общегородская динамика индекса в представлении по районам определяется, в основном, структурными изменениями долей рынка.

Выводы по городу:

— рынок постепенно восстанавливается в объемах предложения после майских праздников;
— за неделю произошла заметная структурная перестройка предложения: добавились квартиры в нижнем ценовом диапазоне и уменьшились — в среднем диапазоне;
— есть небольшой левый дрейф;
— структурная перестройка предложения в совокупности с левым дрейфом привела к падению общегородского индекса.


Рынок аренды

В таблице 4 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за прошедшую неделю.

Таблица 4
  $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- к-во +/- %
1-комн 383 -9 -2.30 1183 4 0.34
2-комн 608 -5 -0.82 1099 18 1.67
3-комн 1008 -40 -3.82 657 -67 -9.25
4-комн 1959 -155 -7.33 169 39 30.00
Всего       3108 -6 -0.19

Стоимость аренды квартир всех форматов за прошедшую неделю заметно снизилась (от -7.33% до -0.82%). Аренда 2-комнатных упала значительно меньше, чем 1- и 2-комнатных. Лидер падения стоимости аренды — 4-комнатные квартиры (-7.33%).

Общий объем предложения остался практически на прежнем уровне (-6 квартир или -0.19%). По форматам наблюдается большой разброс изменения объемов: от -9.25% (3-комнатные) до +30% (4-комнатные).

Структура предложения по форматам и вклад в общий индекс:

Таблица 5
формат доля рынка % изменение % вклад в общий индекс
прошл нед. сегодня
1-комн 37.86
38.06
0.20
-2
2-комн 34.71
 35.36
 0.65
 2
3-комн 23.25
 21.14
 -2.11
 -31
4-комн 4.17
 5.44
 1.26
 18
сумма 100.00
 100.00
 0.00 -13
 
средн. комн 1.937
 1.940
    
изм средн комн   0.003
  
средн.индекс 693 680
  
изм средн индекса   -13 -1.84

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Основные структурные изменения на рынке аренды:

— сегмент 3-комнатных отыграл назад (на прошлой неделе он сильно вырос) — потерял за неделю 2.11% рынка;
— за счет сегмента 3-комнатных остальные форматы заметно расширились на рынке;
— лидер роста доли — сегмент 4-комнатных квартир (+1.26%).

Для оценки динамики рынка аренды можно, по аналогии с рынком продаж квартир, ввести понятие общего индекса аренды. Для этого нужно представить весь рынок аренды как совокупность форматов.

Общий индекс аренды вычисляется как сумма произведений долей различных форматов на соответствующие средние стоимости аренды. Тренд этого индекса показывает общую динамику рынка аренды.

Сегодня определяющими факторами общего изменения индекса аренды стали форматы 3- и 4-комнатных квартир.

3-комнатные: падение стоимости аренды и потеря значительной части рынка привело к появлению огромного отрицательного слагаемого (-31$).

4-комнатные: падение индекса компенсировалось сильным ростом доли рынка и в итоге привело к большому положительному слагаемому (+18$).
Конкуренция этих процессов дала итоговое снижение общего индекса аренды на 13$.

Сегодняшнее значение индекса аренды равно 680$. Сегодняшний темп изменения индекса аренды равен -1.84%.

За неделю средняя комнатность сдаваемой в аренду квартиры увеличилась за счет изменения структуры предложения в пользу 4-комнатных на 0.003 и стала равна 1.940.

Приложение 1

Общегородской индекс выполняет две функции:
— он неплохо показывает общую динамику рынка;
— разложение этого индекса на слагаемые в различных представлениях позволяет оценить вклад составляющих в общую динамику рынка.

Общегородской индекс не рекомендуется использовать как ориентир при оценке стоимости конкретной квартиры, которая зависит от многих факторов — типа строения, формата, района и т.д.
Для оценки стоимости квартиры можно с некоторыми оговорками использовать более детализированные индексы, относящиеся к конкретным типам, форматам или районам.
Более реальную оценку стоимости жилья можно получить, используя комбинированные индексы «тип строения — формат квартиры — район города». Такие индексы лучше всех отражают цену, назначаемую продавцами конкретной квартиры.

NB: При использовании индексов для оценки стоимости квартир необходимо помнить, что все индексы рассчитываются только на основании массива частных объявлений, поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz.


Приложение 2

Слагаемые динамики общегородского индекса.

Город можно представить как совокупность некоторых составляющих.
Традиционно рассматриваются представления города следующим составляющим — по типам строений, по форматам квартир и по административным районам.

Город, при рассмотрении его как совокупности типов, представляется в виде объекта из трех типов строений — панельных, кирпичных и монолитных.

Город, при рассмотрении его как совокупности форматов, представляется в виде объекта из пяти форматов квартир — 1-, 2-, 3-, 4- и 5-комнатных.

Город, при рассмотрении его как совокупности районов, представляется в виде объекта из семи административных районов.

В конкретном представлении для каждой из составляющих вычисляется ее объем предложения (или доля рынка) и соответствующий индекс.

Общегородской индекс вычисляется как сумма произведений долей рынка составляющих на их средние индексы.

Изменения общегородского индекса формируются под воздействием следующих факторов: изменение долей различных составляющих (сегментов) рынка (динамика предложения) и тренд средних индексов в этих сегментах.

В таком подходе появляется возможность выделить в динамике общегородского индекса влияние каждой составляющей рынка для различных представлений.

 

Николай Стекольников, аналитик

Написать автору

Читать предыдущий обзор

Цены на жильё в апреле