В тихом омуте ...
есть скрытая динамика!
NiX

Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
— объявления, содержащие ложную информацию;
— объявления о продаже объектов, относящиеся к «нетипичному формату» (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).
Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

NB: На всех рисунках синяя кривая соответствует прошлому периоду, красная — сегодняшнему.

NB: Основные функции общегородского индекса описаны здесь.

NB: А здесь дается понятие слагаемых динамики общегородского индекса.


Город в целом

Данные по городу:


Таблица 1
  Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Весь город 1613 -7 -0.43 5566 14 0.25

Первая неделя апреля показала, что рынок вышел на некоторое плато.

Предложение и индекс изменились очень незначительно — индекс потерял всего 7$ (-0.43%), а предложение выросло на 14 квартир (+0.25%).

Усредненная мало изменившаяся картина скрывает значительную динамику по сегментам, что будет показано ниже.


Город: динамика распределения предложения

Основная динамика (из анализа Рис.1 и 2):
— общий объем предложений почти не изменился;
— небольшой прирост предложения виден в области малых индексов, незначительный отток — в средней части спектра;
— форма и расположение кривой распределения не изменились;
— признаков дрейфа нет.

Город различные представления


Весь массив квартир города можно представить как объединение некоторых множеств, образованных по некоторому признаку.

Например, можно рассматривать город, как множество квартир, различающихся только по типу строения (представление по типам). В этом представлении все городские квартиры (независимо от формата и района) делятся на три группы — панельные, кирпичные и монолитные.

В другом представлении все городские квартиры объединяются в группы, отличающиеся только количеством комнат (представление по форматам). В этом представлении все квартиры (независимо от типа строения и района) делятся на 5 групп по числу комнат.

Можно все городские квартиры рассматривать как объединение групп, собранных по признаку принадлежности к определенному городскому району (представление по районам). В этом представлении все квартиры (независимо от типа строения и формата) делятся на 7 групп (по числу административных районов города).


Динамика индекса и объемов предложения за неделю

В таблице 2 приведены данные по индексам и объемам предложения этой недели, динамике индексов и объемов предложения (абсолютные и относительные значения) для различных представлений.


Таблица 2
  Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Весь город 1613 -7 -0.43 5566 14 0.25
Типы
панель 1389 -5 -0.36 2944 -83 -2.82
кирпич 1804 -32 -1.74 1901 61 3.21
монолит 2024 -18 -0.88 721 36 4.99
форматы
1-комн. 1470 0 0.00 1301 84 6.46
2-комн. 1545 -5 -0.32 1862 48 2.58
3-комн. 1658 -4 -0.24 1897 -57 -3.00
4-комн. 2031 39 1.96 472 -60 -12.71
5-комн. 2463 -16 -0.65 34 -1 -2.94
районы
Алмал. 1683 -15 -0.88 1257 -56 -4.46
Жетыс. 1262 9 0.72 364 4 1.10
Ауэзов. 1306 -5 -0.38 1435 -19 -1.32
Медеус. 2312 -45 -1.91 724 6 0.83
Турксиб. 1062 -15 -1.39 293 2 0.68
Бостан. 1706 5 0.29 1482 77 5.20
Алат. 1259 17 1,37 11 0 0.00

На Рис. 3 в виде диаграмм показано относительное изменение индекса за неделю для различных представлений для двух последовательных недель.

На Рис. 4 в виде диаграмм показано относительное изменение объемов предложения за неделю для различных представлений для двух последовательных недель.

Динамика по сегментам

По типам:
— индексы всех типов за неделю снизились;
— темп снижения индекса панели примерно равен городскому;
— скорость падения индекса монолита почти в два раза больше города, а кирпич сегодня является лидером — его индекс снизился сразу на 1.74%;
— за неделею объем предложений панели существенно снизился (-83 квартиры или -2.82%)
— предложение в остальных сегментах, наоборот, значительно выросло;
— особенно заметно (почти на 5%) стало больше монолита;
— сегодня есть закономерность — чем дороже сегмент, тем больше темп роста объема предложения.

По форматам:
— в самых представительных форматах (1-, 2- и 3-комнатные) индекс или не изменился, или изменение очень небольшое (в пределах 0..—0.32%);
— значительно вырос индекс в сегменте 4-комнатных, что можно связать со значительным изменением объема предложений в этом сегменте (-12.71%);
— предложение выросло для 1- и 2-комнатных квартир, и снизилось для 3-и 4-комнатных;
— знак тренда объема предложения сохранился в сегментах 1- и 2-комнатных, а поменялся в сегментах 3- и 4-комнатных.

По районам:
— два района (Алмалинский и Медеуский) сохранили параметры динамики индекса прошлой недели — падение с неизменившейся скоростью;
— сильный рост индекса Турксибского района на прошлой неделе (+2.5%), сменился заметным падением (-1.39%) на этой;
— два района (Жетысуский и Бостандыкский) показали небольшой рост индекса за прошедшую неделю;
— бурный рост на прошлой неделе предложения во всех районах сегодня закончился;
— в Алмалинском и Ауэзовском районах предложение снизилось, в остальных (кроме Бостандыкского) немного выросло;
— в Бостандыкском наблюдается значительный рост объема (+5.2%).

Динамика структуры рынка и слагаемые динамики общегородского индекса

В таблице 3 показаны недельные изменения долей рынка (% за неделю) и слагаемые динамики общегородского индекса для сегментов рынка в различных представлениях.

Таблица 3
сегмент динамика долей
(% за неделю)

вклад от
сегмента ($)
панель -1.63 -25
кирпич 1.01 8
монолит 0.62 10
Cумма 0.00 -7
 
1-комн. 1.45 21
2-комн. 0.78 11
3-комн. -1.11 -20
4-комн. -1.10 -19
5-комн. -0.02 0
Сумма 0.00 -7
 
Алмал. -1.07 -21
Жетыс. 0.06 1
Ауэзов. -0.41 -7
Медеус. 0.08 -4
Турксиб. 0.02 0
Бостан. 1.32 24
Алат. 0.00 0
 Сумма 0.00 -7

Значения вкладов от сегментов в динамику общегородского индекса округлены до целых чисел.

На Рис. 5 в виде диаграмм показано относительное изменение долей рынка за неделю для различных представлений.

На Рис. 6 в виде диаграмм показаны слагаемые динамики общегородского индекса на этой и прошлой неделях для различных представлений.

Динамика долей рынка и вклады по сегментам

По типам:
— заметно снизилась на рынке доля панели (-1.83%), доли кирпича и монолита соответственно, выросли (+1.01% и +0.62%);
— изменения долей на этой неделе противоположны по знакам изменениям долей на прошлой неделе;
— за счет значительного изменения доли панели, вклад от этого сегмента стал отрицательным и большим по величине (-25$);
— два других сегмента (кирпич и монолит), хотя и уменьшили свои индексы, но за счет расширения доли рынка дали заметные положительные вклады в динамику общего индекса (+8$ и +10$ соответственно);
— общая динамика среднего индекса определилась конкуренцией панели с одной стороны, и кирпича и монолита — с другой.

По форматам:
— младшие форматы (1- и 2-комнатные) увеличили на рынке свои доли (+1.45% и +0.78% соответственно);
— старшие форматы (3- и 4-комнатные), наоборот, уменьшили (по -1.1% каждый);
— вклады от сегментов соответствуют структурным изменениям на рынке, так как тренд индексов небольшой;
— 1-и 2-комнатные дали значительные положительные вклады (суммарно +32$);
— 3-и 4-комнатные дали тоже значительные, но отрицательные вклады (суммарно -39$);
— конкуренция младших и старших форматов привела в незначительному тренду общего индекса.

По районам:
— выделяются два района — Алмалинский и Бостандакский, в которых наблюдаются значительные изменения долей рынка: первый потерял 1.07%, а второй приобрел 1.32% рынка;
— в остальных районах есть незначительные знакопеременные изменения долей;
— небольшие изменения индексов районов привели к тому, что картина вкладов полностью отражает динамику долей, то есть структурную перестройку предложений по районам;
— Бостандыкский дал большой положительный вклад (+24$), а Алмалинский район — большой отрицательный вклад (-21$);
— заметные отрицательные вклады дали также Ауэзовский (-7$) и Медеуский (-4$) районы;
— общее небольшое снижение среднего индекса есть результат конкуренции значительных разнонаправленных вкладов разных районов города.

Выводы по городу:

— на рынке в целом наблюдается равновесие — как по общему объему предложения, так и по среднему индексу;
— сегодняшнее равновесие скрывает достаточно сильную динамику рыночных параметров по сегментам, что говорит о немаленькой активности рынка;
— общее небольшое снижение среднего индекса есть результат конкуренции значительных разнонаправленных вкладов разных сегментов;
— сегодняшнее равновесие, скорее всего, неустойчиво и в ближайшее время можно ожидать заметных изменений рыночных параметров.

Рынок аренды

Стоимость аренды и объемы предложения


В таблице 4 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за прошедшую неделю.

Таблица 4
  $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- к-во +/- %
1-комн 397 -12 -2.93 1523 145

10.52
2-комн 645 -16 -2.42 1326 -8 -0.60
3-комн 988 6 0.61 877 118 15.55
4-комн 1916 111 6.15 182 4 2.25
Всего       3908 259 7.10

За неделю арендная стоимость младших форматов (1- и 2-комнатные) снизилась почти на 3%, старших (3- 4-комнатных) возросла. Лидером подъема тал сегмент 4-комнатных, в котором наблюдается очень высокий подъем стоимости (+6.15%). Похоже, что тренды стоимости аренды по форматам стали противоположными прошлой неделе.

В сегментах 1- и 3-комнатных квартир наблюдается бурный рот объемов предложения (+10%..+15%). В остальных форматах изменения объемов незначительные.

В целом, рынок аренды расширился (+259 квартир или +7.1%).

Структура предложения по форматам и вклад в общий индекс:

Таблица 5
формат доля рынка % изменение % вклад в общий индекс
прошл нед. сегодня
1-комн

37.76

38.97

1.21

 0
2-комн 36.56
 33.93
 -2.63
 -21
3-комн 20.80
 22.44
 1.64
 17
4-комн 4.88
 4.66
 -0.22
 1
сумма 100.00
 100.00
 0.00 -3
 
средн. комн 1.928
 1.928
    
изм средн комн   0.000
  
средн.индекс 688 685
  
изм средн индекса   -3 -0.57

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Основные структурные изменения на рынке аренды:
— сильно снизилась доля 2-комнатных (-2.63%);
— значительно расширились сегменты 1-комнатных (+1.21%) и 3-комнатных (+1.64%).

Для оценки динамики рынка аренды можно, по аналогии с рынком продаж квартир, ввести понятие общего индекса аренды. Для этого нужно представить весь рынок аренды как совокупность форматов.

Общий индекс аренды вычисляется как сумма произведений долей различных форматов на соответствующие средние стоимости аренды. Тренд этого индекса показывает общую динамику рынка аренды.

Уменьшение доли рынка 2-комнатных в совокупности с заметным снижением стоимости аренды привело к появлению очень большого отрицательного вклада этого сегмента (-22$).
Увеличение доли 3-комнатных вместе с увеличением стоимости аренды дало большой положительный вклад этого сегмента (+17$).
Конкуренция сегментов 2- и 3-комнатных привела к небольшому изменению общего индекса аренды. За неделю он потерял всего 3$ и стал равен 685$. Наблюдается очень невысокий темп снижения общего индекса аренды (-0.57%).

За неделю средняя комнатность сдаваемой в аренду квартиры не изменилась и осталась равной 1.928.

Приложение 1

Общегородской индекс выполняет две функции:
— он неплохо показывает общую динамику рынка;
— разложение этого индекса на слагаемые в различных представлениях позволяет оценить вклад составляющих в общую динамику рынка.

Общегородской индекс не рекомендуется использовать как ориентир при оценке стоимости конкретной квартиры, которая зависит от многих факторов — типа строения, формата, района и т.д.
Для оценки стоимости квартиры можно с некоторыми оговорками использовать более детализированные индексы, относящиеся к конкретным типам, форматам или районам.
Более реальную оценку стоимости жилья можно получить, используя комбинированные индексы «тип строения — формат квартиры — район города». Такие индексы лучше всех отражают цену, назначаемую продавцами конкретной квартиры.

NB: При использовании индексов для оценки стоимости квартир необходимо помнить, что все индексы рассчитываются только на основании массива частных объявлений, поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz.


Приложение 2

Слагаемые динамики общегородского индекса.

Город можно представить как совокупность некоторых составляющих.
Традиционно рассматриваются представления города следующим составляющим — по типам строений, по форматам квартир и по административным районам.

Город, при рассмотрении его как совокупности типов, представляется в виде объекта из трех типов строений — панельных, кирпичных и монолитных.

Город, при рассмотрении его как совокупности форматов, представляется в виде объекта из пяти форматов квартир — 1-, 2-, 3-, 4- и 5-комнатных.

Город, при рассмотрении его как совокупности районов, представляется в виде объекта из семи административных районов.

В конкретном представлении для каждой из составляющих вычисляется ее объем предложения (или доля рынка) и соответствующий индекс.

Общегородской индекс вычисляется как сумма произведений долей рынка составляющих на их средние индексы.

Изменения общегородского индекса формируются под воздействием следующих факторов: изменение долей различных составляющих (сегментов) рынка (динамика предложения) и тренд средних индексов в этих сегментах.

В таком подходе появляется возможность выделить в динамике общегородского индекса влияние каждой составляющей рынка для различных представлений.

 

Николай Стекольников, аналитик

Написать автору

Читать предыдущий обзор

Цены на жильё в марте