Все регионы 

Обзор предложений на рынке недвижимости Алматы 26.03—01.04.2009


Несмотря на 1-е апреля
все данные обзора — реальные!
NiX

Обзор основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
— объявления, содержащие ложную информацию;
— объявления о продаже объектов, относящиеся к «нетипичному формату» (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).
Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

NB: На всех рисунках синяя кривая соответствует прошлому периоду, красная — сегодняшнему.

NB: Основные функции общегородского индекса описаны здесь.

NB: А здесь дается понятие слагаемых динамики общегородского индекса.


Город в целом

Данные по городу:


Таблица 1
  Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Весь город 1620 -9 -0.55 5552 942 16.97

Как и ожидалось, после завершения всех мартовских праздников на рынке наступило явное оживление.

Предложение увеличилось сразу на 942 квартиры, что соответствует очень высокому темпу изменения +16.97%. На рынок хлынули все те квартиры, которые продавцы придерживали до конца марта.

Как и неделю назад, очень сильное изменение объема предложения не привело к столь же значительным изменению среднего по городу индекса. За прошедшую неделю он «похудел» всего на 9$ и сегодня равен 1620$. Темп изменения индекса незначительный (-0.55%).


Город: динамика распределения предложения

Основная динамика (из анализа Рис.1 и 2):
— общий объем предложений сильно вырос;
— основной прирост предложения приходится на область индексов, близкую к максимуму распределения;
— разность распределений (Рис.2) по форме в точности повторяет саму функцию распределения (Рис.1), что говорит о близком к пропорциональному недельному изменению предложения;
— признаков дрейфа нет;
— почти пропорциональное увеличение предложения и отсутствие дрейфа привело к незначительному изменению общегородского индекса.


Динамика индекса и объемов предложения за неделю

В таблице 2 приведены данные по индексам и объемам предложения этой недели, динамике индексов и объемов предложения (абсолютные и относительные значения) для различных представлений.


Таблица 2
  Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Весь город 1620 -9 -0.55 5552 942 16.97
Типы
панель 1394 2 0.14 3027 561 18.53
кирпич 1836 -6 -0.33 1840 254 13.80
монолит 2042 -26 -1.26 685 127 18.54
форматы
1-комн. 1470 11 0.75 1217 159 13.06
2-комн. 1550 -8 -0.51 1814 318 17.53
3-комн. 1662 -12 -0.72 1954 345 17.66
4-комн. 1992 -73 -3.54 532 118 22.18
5-комн. 2479 -93 -3.62 35 2 5.71
районы
Алмал. 1698 -9 -0.53 1313 268 20.41
Жетыс. 1253 -7 -0.56 360 45 12.50
Ауэзов. 1311 5 0.38 1454 278 19.12
Медеус. 2357 -46 -1.91 718 125 17.41
Турксиб. 1077 27 2.57 291 53 18.21
Бостан. 1701 -6 -0.35 1405 174 12.38
Алат. 1242 -14 -1.11 11 -1 -9.09

На Рис. 3 в виде диаграмм показано относительное изменение индекса за неделю для различных представлений для двух последовательных недель.


На Рис. 4 в виде диаграмм показано относительное изменение объемов предложения за неделю для различных представлений для двух последовательных недель.


Динамика по сегментам

По типам:
— индексы кирпича и монолита за неделю снизились, а стоимость квадратного метра квартиры в панельном доме выросла на целых 2$ (+0.14%);
— сегодня на рынке наблюдается бурный рост количества предложений — панели и монолита стало больше примерно одинаково (+18.5%), кирпич несколько отстал по темпу роста (+13.8%);
— разные темпы роста по типам должны привести к некоторому изменению долей рынка по типам.

По форматам:
— выделяется из общей картины сегмент 4-комантных — в нем зафиксировано сильное падение индекса (-3.54%);
— в основных форматах (1-, 2- и 3-комнатные квартиры) наблюдается смена знака тренда индекса по сравнению с прошлой неделей, сами значения трендов находятся в пределах процента;
— предложение для 2- и 3-комнатных квартир увеличилось примерно одинаково (+17.53% и +17.66% соответственно);
— количество 1-комнатных выросло на 13.06%, что несколько меньше среднего показателя по городу;
— сегодня лидер роста объема предложения — сегмент 4-комнатных (+22.18%).

По районам:
— индексы в Алмалинском и Бостандыкском районах продолжают падать (-0.53% и -0.35%);
— в остальных районах знак тренда индекса поменялся — в Жетысуском и Медеуском районах рост сменился падением, а в Ауэзовском и Турксибском районах падение индексов перешло в рост;
— сегодня лидер роста индекса — Турксибский район (+2.57%);
— объемы предложения выросли во всех районах города;
— в двух районах (Жетысуском и Бостандыкском) темп увеличения предложения составил около +12% ;
— в остальных районах темп роcта количества предлагаемых квартир значительно выше (около +20%).

Динамика структуры рынка и слагаемые динамики общегородского индекса

В таблице 3 показаны недельные изменения долей рынка (% за неделю) и слагаемые динамики общегородского индекса для сегментов рынка в различных представлениях.

Таблица 3
сегмент динамика долей
(% за неделю)

вклад от
сегмента ($)

панель 1.03 15
кирпич -1.26 -25
монолит 0.23 1
Cумма 0.00 -9
 
1-комн. -1.03 -13
2-комн. 0.22 1
3-комн. 0.29 1
4-комн. 0.60 5
5-комн. -0.09 -3
Сумма 0.00 -9
 
Алмал. 0.98 15
Жетыс. -0.35 -5
Ауэзов. 0.68 10
Медеус. 0.07 -5
Турксиб. 0.08 2
Бостан. -1.40 -25
Алат. -0.06 -1
 Сумма 0.00 -9

Значения вкладов от сегментов в динамику общегородского индекса округлены до целых чисел.

На Рис. 5 в виде диаграмм показано относительное изменение долей рынка за неделю для различных представлений.


На Рис. 6 в виде диаграмм показаны слагаемые динамики общегородского индекса на этой и прошлой неделях для различных представлений.


Динамика долей рынка и вклады по сегментам

По типам:
— панель почти восстановила потерю рынка на прошлой неделе (-1.23%) — сегодня изменение ее доли +1.03%;
— значительную часть рынка (-1.26%) за неделю потерял кирпич, демонстрировавший на прошлой неделе рост своей доли;
— изменение индекса и доли рынка кирпича привели к тому, что этот сегмент дал очень большой отрицательный вклад (-25$);
— панель, у которой увеличились индекс и доля рынка, сильно тянула индекс вверх (+15$);
— общая тенденция рынка по типам строения определилась влиянием кирпичного и панельного сегментов.

По форматам:
— значительно упала на рынке доля 1-комнтаных (-1.03%);
— остальные форматы несколько расширили свое присутствие на рынке;
— хотя индекс 1-комнатных квартир и немного вырос, но значительная потеря доля рынка привела к тому, что вклад от этого сегмента стал значительный и отрицательный (-13$);
— в сегменте 1-комнатных повторилась ситуация прошлой недели — значительный отрицательный вклад;
— в остальных форматах наблюдаются небольшие разнонаправленные вклады;
— общая тенденция рынка по форматам определилась влиянием сегмента -1-комнатных квартир.

По районам:
— значительно уменьшилась доля Бостандыкского района (-1.4%);
— небольшое уменьшение доли видно и в Жетысуском районе (-0.35%);
— остальные районы увеличили свои доли — особенно Алмалинский (+0.98%) и Ауэзовский (+0.68%);
— изменения долей рынка по районам (при небольших недельных изменениях индексов) определило вклады сегментов;
— два района (Алмалинский и Ауэзовский) поднимали общий индекс (суммарное влияние +25$);
— Бостандыкский район из-за большой потери доли рынка тянул общий индекс вниз (-25$);
— общая тенденция рынка по районам определилась влиянием Алмалинского, Ауэзовского и Бостандыкского районов.

Выводы по городу:

— на рынке наблюдается резкое увеличение активности: на рынок выставлены квартиры, ранее снятые с продажи в связи с прошедшими праздниками;
— увеличение активности на рынке носит почти пропорциональный характер, что не должно приводить к существенному изменению индексов (форма кривой распределения почти не изменилась);
— в некоторых сегментах рынка наблюдается небольшой рост индексов.

Рынок аренды

В таблице 4 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за прошедшую неделю.

Таблица 4
  $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- к-во +/- %
1-комн 409 0 0.00 1378 198

16.78

2-комн 661 13 2.01 1334 224 20.18
3-комн 982 -25 -2.48 759 79 11.62
4-комн 1805 -90 -4.75 178 40 28.99
Всего       3649 541 17.41

В младших форматах (1- и 2-комнатные квартиры) арендная плата не уменьшилась. Снижение стоимости аренды наблюдается только в старших форматах (3- и 4-комнатных).

Во всех, без исключения, форматах сегодня виден значительный рост объемов предложения (от +12% до +30%). Такой бурный рост обусловлен окончанием праздников и выставлением на рынок временно снятых квартир.

Структура предложения по форматам и вклад в общий индекс:

Таблица 5
формат доля рынка % изменение % вклад в общий индекс
прошл нед. сегодня
1-комн

37.97

37.76

-0.20

-1
2-комн 35.71
36.56
0.84
10
3-комн 21.88
20.80
-1.08
-16
4-комн 4.44
4.88
0.44
4
сумма 100.00
100.00
0.00 -3
 
средн. комн 1.928
1.928
   
изм средн комн   0.000
 
средн.индекс 691 688
 
изм средн индекса   -3 -0.40

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Основные структурные изменения на рынке аренды:
— значительно увеличилась доля 2-комнатных (+0.84%);
— сильно снизилась доля 3-комнатных (-1.08%).

Для оценки динамики рынка аренды можно, по аналогии с рынком продаж квартир, ввести понятие общего индекса аренды. Для этого нужно представить весь рынок аренды как совокупность форматов.

Общий индекс аренды вычисляется как сумма произведений долей различных форматов на соответствующие средние стоимости аренды. Тренд этого индекса показывает общую динамику рынка аренды.

Увеличение доли рынка 2-комнатных в совокупности с ростом индекса в этом сегменте привело к значительному положительному вкладу (+10$).
Падение индекса и уменьшение доли 3-комнатных дало большой отрицательный вклад (-16$).
Конкуренция сегментов 2- и 3-комнатных привела к небольшому изменению общего индекса аренды. За неделю он потерял всего 3$ и стал равен 688$. Наблюдается очень невысокий темп снижения общего индекса аренды (-0.4%).

За неделю средняя комнатность сдаваемой в аренду квартиры не изменилась и осталась равной 1.928.

Приложение 1

Общегородской индекс выполняет две функции:
— он неплохо показывает общую динамику рынка;
— разложение этого индекса на слагаемые в различных представлениях позволяет оценить вклад составляющих в общую динамику рынка.

Общегородской индекс не рекомендуется использовать как ориентир при оценке стоимости конкретной квартиры, которая зависит от многих факторов — типа строения, формата, района и т.д.
Для оценки стоимости квартиры можно с некоторыми оговорками использовать более детализированные индексы, относящиеся к конкретным типам, форматам или районам.
Более реальную оценку стоимости жилья можно получить, используя комбинированные индексы «тип строения — формат квартиры — район города». Такие индексы лучше всех отражают цену, назначаемую продавцами конкретной квартиры.

NB: При использовании индексов для оценки стоимости квартир необходимо помнить, что все индексы рассчитываются только на основании массива частных объявлений, поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz.


Приложение 2

Слагаемые динамики общегородского индекса.

Город можно представить как совокупность некоторых составляющих.
Традиционно рассматриваются представления города следующим составляющим — по типам строений, по форматам квартир и по административным районам.

Город, при рассмотрении его как совокупности типов, представляется в виде объекта из трех типов строений — панельных, кирпичных и монолитных.

Город, при рассмотрении его как совокупности форматов, представляется в виде объекта из пяти форматов квартир — 1-, 2-, 3-, 4- и 5-комнатных.

Город, при рассмотрении его как совокупности районов, представляется в виде объекта из семи административных районов.

В конкретном представлении для каждой из составляющих вычисляется ее объем предложения (или доля рынка) и соответствующий индекс.

Общегородской индекс вычисляется как сумма произведений долей рынка составляющих на их средние индексы.

Изменения общегородского индекса формируются под воздействием следующих факторов: изменение долей различных составляющих (сегментов) рынка (динамика предложения) и тренд средних индексов в этих сегментах.

В таком подходе появляется возможность выделить в динамике общегородского индекса влияние каждой составляющей рынка для различных представлений.

 

Николай Стекольников, аналитик

Написать автору

Читать предыдущий обзор

Цены на жильё в марте



Опубликовано 1 апреля 2009 3686 просмотров Добавить комментарий