Глупец пытается перевернуть мир,
мудрец стремится его улучшить.
И только гений совершает почти невозможное -
пробует оставить мир в покое

Обзор основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
— объявления, содержащие ложную информацию;
— объявления о продаже объектов, относящиеся к «нетипичному формату» (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).
Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

NB: На всех рисунках синяя кривая соответствует прошлому периоду, красная — сегодняшнему.

NB: Основные функции общегородского индекса описаны здесь.

NB: А здесь дается понятие слагаемых динамики общегородского индекса.


Город в целом

Данные по городу:


Таблица 1
  Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Весь город 1644 -33 -1.97 4804 28 0.58

Краткое замедление падения индекса на прошлой неделе (-0.77%) перешло в довольно быстрое падение на этой. Индекс потерял сразу 33$, что соответствует тренду -1.97%.

Объем предложения практически не изменился (+28 квартир или +0.58%).


Город: динамика распределения предложения

Основная динамика (из анализа Рис.1 и 2):
— уровень предложения в области, соответствующей максимуму распределения, заметно вырос;
— наблюдается увеличение предложения на восходящей ветви распределения и снижение в области средних индексов (это хорошо видно на Рис. 2);
— есть признаки левого дрейфа;
— постепенно сдвигается в сторону меньших индексов левая граница распределения, что говорит о том, что на рынке растет сегмент самого дешевого жилья.


Город: различные представления

Весь массив квартир города можно представить как объединение некоторых множеств, образованных по некоторому признаку.

Например, можно рассматривать город, как множество квартир, различающихся только по типу строения (представление по типам). В этом представлении все городские квартиры (независимо от формата и района) делятся на три группы — панельные, кирпичные и монолитные.

В другом представлении все городские квартиры объединяются в группы, отличающиеся только количеством комнат (представление по форматам). В этом представлении все квартиры (независимо от типа строения и района) делятся на 5 групп по числу комнат.

Можно все городские квартиры рассматривать как объединение групп, собранных по признаку принадлежности к определенному городскому району (представление по районам). В этом представлении все квартиры (независимо от типа строения и формата) делятся на 7 групп (по числу административных районов города).


Динамика индекса и объемов предложения за неделю

В таблице 2 приведены данные по индексам и объемам предложения этой недели, динамике индексов и объемов предложения (абсолютные и относительные значения) для различных представлений.


Таблица 2

 

Индекс

изменение $/кв.м

изменение %

предложение

изменение к-ва квартир

изменение %
Весь город 1644 -33 -1.97 4804 28 0.58
Типы
панель 1426 -15 -1.04 2620 62 2.37
кирпич 1866 -28 -1.48 1567 -47 -3.00
монолит 2006 -94 -4.48 617 13 2.11
Форматы
1-комн. 1485 -35 -2.30 1175 88 7.49
2-комн. 1583 -34 -2.10 1582 -57 -3.60
3-комн. 1691 -25 -1.46 1629 35 2.15
4-комн. 2118 20 0.95 393 -29 -7.38
5-комн. 2451 -119 -4.63 25 -9 -36.00
Районы
Алмал. 1778 -1 -0.06 1052 57 5.42
Жетыс. 1258 -58 -4.41 300 -9 -3.00
Ауэзов. 1342 -18 -1.32 1380 95 6.88
Медеус. 2352 5 0.21 586 -82 -13.99
Турксиб. 1053 -60 -5.39 253 26 10.28
Бостан. 1750 -12 -0.68 1222 -54 -4.42
Алат. 1369 220 19.15 11 -5 -45.45

На Рис. 3 в виде диаграмм показано относительное изменение индекса за неделю для различных представлений для двух последовательных недель.

На Рис. 4 в виде диаграмм показано относительное изменение объемов предложения за неделю для различных представлений для двух последовательных недель.

Динамика по сегментам

По типам:
— индексы всех типов продолжают снижаться;
— сегодняшняя тенденция — чем дороже сегмент, тем больше скорость снижения индекса;
— снова лидер падения, как и на прошлой неделе, монолит (-4.48%);
— объем предложения кирпича продолжает снижаться (-3%), панели и монолита стало больше на рынке (отметим, что объем предложения монолита растет уже не одну неделю).

По форматам:
— индексы всех популярных форматов (1—2-3-комнтные) снизились, причем темп снижения примерно одинаков (от -2.3% до -1.46%);
— в сегменте 4-комнатных падение индекса сменилось однопроцентным ростом;
— изменения объемов предложения значительно отличаются в разных форматах (значительно увеличилось предложение 1-комнатных и также значительно снизилось предложение 4-комнатных);
— отметим, что знак тренда предложения во всех форматах за неделю поменял знак.

По районам:
— индекс немного увеличился только в Медеуском районе;
— в остальных районах наблюдается падение индекса, причем в Жетысуском и Турксибском — значительное;
— в самых дешевых районах (Турксибском и Жетысуском) сильное падение индексов обусловлено сильным увеличением предложения в нижней части спектра и заметным снижением в средней части;
— объемы предложения растут в Алмалинском, Ауэзовуском и Турксибском районах, в Жетысуском, Бостандыкском и Медеуском — падают;
— можно проследить некоторую тенденцию: в основном предложение растет в дешевых районах, а уменьшается в дорогих.


Динамика структуры рынка и слагаемые динамики общегородского индекса

В таблице 3 показаны недельные изменения долей рынка (% за неделю) и слагаемые динамики общегородского индекса для сегментов рынка в различных представлениях.


Таблица 3
сегмент динамика долей (% за неделю) вклад от сегмента ($)
панель 0.98 6
кирпич -1.18 -31
монолит 0.20 -8
 Сумма 0.00 -33
 
1-комн. 1.70 17
2-комн. -1.39 -34
3-комн. 0.53 1
4-комн. -0.66 -12
5-комн. -0.19 -5
 Сумма 0.00 -33
 
Алмал. 1.07 19
Жетыс. -0.23 -7
Ауэзов. 1.82 20
Медеус. -1.79 -42
Турксиб. 0.51 3
Бостан. -1.28 -26
Алат. -0.11 0
 Сумма 0.00 -33

Значения вкладов от сегментов в динамику общегородского индекса округлены до целых чисел.

На Рис. 5 в виде диаграмм показано относительное изменение долей рынка за неделю для различных представлений.

На Рис. 6 в виде диаграмм показаны слагаемые динамики общегородского индекса на этой и прошлой неделях для различных представлений.

Динамика долей рынка и вклады по сегментам

По типам:
— доля рынка монолита практически не изменилась;
— значительно расширила свою долю панель (+0.98%) за счет уменьшения доли кирпича (-1.18%);
— на этой неделе общегородской индекс сильно снижал кирпич (-31$) из-за падения индекса и уменьшения своей доли рынка;
— монолит также дал отрицательный вклад за счет сильного падения своего индекса;
— только панель, индекс которой снизился менее всех остальных типов, за счет увеличения своей доли рынка дала небольшой положительный вклад (+6$).

По форматам:
— на этой неделе произошло перераспределение долей рынка: доля 2-комнатных уменьшилась в пользу 1-комнатных, а доля 4-комнатных уменьшилась в пользу 3-комнатных;
— в соответствии с изменениями индексов и долей рынка 2- и 4-комнатные тянули индекс вниз (суммарно -56$), а 1- и 3-комнатные пытались его поднять (суммарно +18$);
— отметим, что наблюдается большой разброс величин вкладов в изменение общего индекса от различных форматов.

По районам:
— два верхних района, увеличившие свои доли на рынке на прошлой неделе (Бостандыкский и Медеуский), сегодня отыграли назад — их доли заметно уменьшились;
— увеличились доли Ауэзовского, Алмалинского и Турксибского районов;
— за счет перераспределения долей рынка Медеуский и Бостандыкский районы снижали общий индекс по городу (суммарное влияние -58$);
— заметные положительные вклады в динамику общего индекса дали Алмалинский и Ауэзовский районы (суммарно +39$).

Выводы по городу:

— продолжается и усиливается тенденции смещения основного потока предложений в сторону дешевого жилья;
— наблюдается левый дрейф во многих сегментах рынка;
— значительное падение общего индекса вызвано действием двух факторов: структурной перестройкой предложения в пользу более дешевых сегментов и ростом предложения в самом нижнем индексном диапазоне.

Рынок аренды

В таблице 4 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за прошедшую неделю.


Таблица 4

 

 $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- к-во +/- %
1-комн 440 -11 -2.44 1276 17 1.35
2-комн 712 -31 -4.17 1188 -25 -2.06
3-комн 1095 -64 -5.52 828 22 2.73
4-комн 1829 -156 -7.86 171 -11 -6.04
Всего       3463 3 0.09

Данные таблицы 4 показывают, что арендная стоимость во всех форматах снизилась. Есть тенденция: чем больше формат сдаваемой квартиры, тем больше темп снижения стоимости аренды.

Изменения объема предложения в разных форматах существенно отличаются: увеличилось количество предлагаемых 1- и 3-комнатных, снизилось — 2- и 4-комнатных.

Общий объем рынка аренды практически не изменился (+3 квартиры или +0.09%).

Структура предложения по форматам и вклад в общий индекс:


Таблица 5
формат доля рынка % изменение % вклад в общий индекс
прошл нед. сегодня
1-комн 36.39 36.85 0.46 -2
2-комн 35.06 34.31 -0.75 -16
3-комн 23.29 23.91 0.62 -8
4-комн 5.26 4.94 -0.32 -14
Сумма 100.00 100.00 0.00 -40
   
средн. комн 1.974 1.969  
изм средн. комн   -0.005  
средн. индекс 799 759  
изм средн. индекса   -40 -5.07

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Для оценки динамики рынка аренды можно, по аналогии с рынком продаж квартир, ввести понятие общего индекса аренды. Для этого нужно представить весь рынок аренды как совокупность форматов.

Общий индекс аренды вычисляется как сумма произведений долей различных форматов на соответствующие средние стоимости аренды. Тренд этого индекса показывает общую динамику рынка аренды.

На этой неделе наблюдается резкое снижение общего индекса аренды (-40$ или -5.07%). Основной вклад в это значительное снижение дали сегменты 2- (-16$) и 4-комнатных (-14$) квартир.

За неделю средняя комнатность сдаваемой в аренду квартиры практически не изменилась (-0.005). Сегодня средняя комнатность сдаваемой в аренду квартиры равна 1.969.

Приложение 1

Общегородской индекс выполняет две функции:
— он неплохо показывает общую динамику рынка;
— разложение этого индекса на слагаемые в различных представлениях позволяет оценить вклад составляющих в общую динамику рынка.

Общегородской индекс не рекомендуется использовать как ориентир при оценке стоимости конкретной квартиры, которая зависит от многих факторов — типа строения, формата, района и т.д.
Для оценки стоимости квартиры можно с некоторыми оговорками использовать более детализированные индексы, относящиеся к конкретным типам, форматам или районам.
Более реальную оценку стоимости жилья можно получить, используя комбинированные индексы «тип строения — формат квартиры — район города». Такие индексы лучше всех отражают цену, назначаемую продавцами конкретной квартиры.

NB: При использовании индексов для оценки стоимости квартир необходимо помнить, что все индексы рассчитываются только на основании массива частных объявлений, поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz.


Приложение 2

Слагаемые динамики общегородского индекса.

Город можно представить как совокупность некоторых составляющих.
Традиционно рассматриваются представления города следующим составляющим — по типам строений, по форматам квартир и по административным районам.

Город, при рассмотрении его как совокупности типов, представляется в виде объекта из трех типов строений — панельных, кирпичных и монолитных.

Город, при рассмотрении его как совокупности форматов, представляется в виде объекта из пяти форматов квартир — 1-, 2-, 3-, 4- и 5-комнатных.

Город, при рассмотрении его как совокупности районов, представляется в виде объекта из семи административных районов.

В конкретном представлении для каждой из составляющих вычисляется ее объем предложения (или доля рынка) и соответствующий индекс.

Общегородской индекс вычисляется как сумма произведений долей рынка составляющих на их средние индексы.

Изменения общегородского индекса формируются под воздействием следующих факторов: изменение долей различных составляющих (сегментов) рынка (динамика предложения) и тренд средних индексов в этих сегментах.

В таком подходе появляется возможность выделить в динамике общегородского индекса влияние каждой составляющей рынка для различных представлений.

 

Николай Стекольников, аналитик

Написать автору

Читать предыдущий обзор

Цены на жильё в феврале