Сегодня будущее ожидает нас
за каждым углом...
(предчувствие)

Обзор основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
— объявления, содержащие ложную информацию;
— объявления о продаже объектов, относящиеся к «нетипичному формату» (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).
Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

NB: На всех рисунках синяя кривая соответствует прошлому периоду, красная — сегодняшнему.

NB: Основные функции общегородского индекса описаны здесь.

NB: А здесь дается понятие слагаемых динамики общегородского индекса.


Город в целом

Данные по городу:


табл. 1
  Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Весь город 1677 -13 -0.77 4776 -22 -0.46

Индекс за неделю снизился всего на 13$ (это почти в три раза меньше, чем на прошлой неделе -37$). Темп снижения соответственно составил всего -0.77% против -2.14% на прошлой неделе.

Объем предложения практически не изменился (-22 квартиры или -0.46%).


Город: динамика распределения предложения

Основная динамика (из анализа Рис.1 и 2):
— общий объем предложения практически не изменился;
— на восходящей ветви распределения (относительно недорогое жилье) наблюдается заметный рост предложения;
— в среднем индексном интервале наблюдается отток предложения;
— в целом динамику спектра можно рассматривать как небольшой левый дрейф;
— в нижней части спектра появилось жилье с индексами менее 1000$, что показывает увеличение активности продавцов в нижнем ценовом диапазоне.


Город: различные представления

Весь массив квартир города можно представить как объединение некоторых множеств, образованных по некоторому признаку.

Например, можно рассматривать город, как множество квартир, различающихся только по типу строения (представление по типам). В этом представлении все городские квартиры (независимо от формата и района) делятся на три группы — панельные, кирпичные и монолитные.

В другом представлении все городские квартиры объединяются в группы, отличающиеся только количеством комнат (представление по форматам). В этом представлении все квартиры (независимо от типа строения и района) делятся на 5 групп по числу комнат.

Можно все городские квартиры рассматривать как объединение групп, собранных по признаку принадлежности к определенному городскому району (представление по районам). В этом представлении все квартиры (независимо от типа строения и формата) делятся на 7 групп (по числу административных районов города).


Динамика индекса и объемов предложения за неделю

В таблице 2 приведены данные по индексам и объемам предложения этой недели, динамике индексов и объемов предложения (абсолютные и относительные значения) для различных представлений.


табл. 2

 

Индекс

изменение $/кв.м

изменение %

предложение

изменение к-ва квартир

изменение %
Весь город 1677 -13 -0.77 4776 -22 -0.46
Типы
панель 1441 -10 -0.69 2558 -47 -1.84
Кирпич 1894 -17 -0.89 1614 -3 -0.19
монолит 2100 -50 -2.33 604 28 4.64
Форматы
1-комн. 1520 8 0.53 1087 -36 -3.31
2-комн. 1617 -15 -0.92 1639 80 4.88
3-комн. 1716 -3 -0.17 1594 -71 -4.45
4-комн. 2098 -109 -4.94 422 6 1.42
5-комн. 2570 105 4.26 34 -1 -2.94
Районы
Алмал. 1779 -6 -0.34 995 -27 -2.71
Жетыс. 1316 -32 -2.37 309 -21 -6.80
Ауэзов. 1360 -10 -0.73 1285 -23 -1.79
Медеус. 2347 -32 -1.35 668 11 1.65
Турксиб. 1113 -6 -0.54 227 -5 -2.20
Бостан. 1762 -24 -1.34 1276 36 2.82
Алат. 1149 88 8.29 16 7 43.75

На Рис. 3 в виде диаграмм показано относительное изменение индекса за неделю для различных представлений для двух последовательных недель.

На Рис. 4 в виде диаграмм показано относительное изменение объемов предложения за неделю для различных представлений для двух последовательных недель.

Динамика по сегментам

По типам:
— индексы всех типов снова упали;
— индекс панели и кирпича замедлили падение, монолит — ускорился;
— индексы панели (-0.69%) и кирпича (-0.89%) имеют примерно одинаковую скорость снижения индекса;
— панель и кирпич сменили рост предложения на прошлой неделе падением на этой;
— объем предложения монолита продолжает расти, как и на прошлой неделе.

По форматам:
— отличился сегмент 1-комнатных квартир — наблюдается, пусть и небольшой, но рост индекса (+0.53%);
— индексы 2-и 3-комнатных (основной поток предложения) упали в пределах процента — продолжается тенденция прошлой недели;
— сильно снизился индекс 4-комнатных (-4.94%), что, даже при малой статистике этого сегмента, является значимым явлением;
— в сегментах 1- и 3-комнатных темп изменения объема предложения;
— продолжается рост объемов предложения в сегментах 2- и 4-комнатных квартир.

По районам:
— индексы всех районов продолжают уменьшаться, как и на прошлой неделе;
— темпы падения индексов снизились по сравнению с прошлой неделей;
— во всех районах, кроме Жетысуского, темп падения индекса находится в пределах полутора процентов;
— в Жетысуском районе сегодня наблюдается наибольшее падение индекса (-2.37%);
— сохранили тенденцию изменения объемов предложения два верхних района — Медеуский (рост) и Бостандыксакий (рост);
— в остальных районах знак темпа изменения предложения изменился на противоположный — рост сменился падением;
— лидер падения объема — Жетысуский район (-6.8%).


Динамика структуры рынка и слагаемые динамики общегородского индекса

В таблице 3 показаны недельные изменения долей рынка (% за неделю) и слагаемые динамики общегородского индекса для сегментов рынка в различных представлениях.


табл. 3
сегмент динамика долей (% за неделю) вклад от сегмента ($)
панель -0.73 -16
кирпич 0.09 -4
монолит 0.64 7
Сумма 0.00 -13
 
1-комн. -0.65 -8
2-комн. 1.82 25
3-комн. -1.33 -24
4-комн. 0.17 -6
5-комн. -0.02 0
Сумма 0.00 -13
 
Алмал. -0.47 -10
Жетыс. -0.41 -8
Ауэзов. -0.36 -7
Медеус. 0.29 3
Турксиб. -0.08 -2
Бостан. 0.87 9
Алат. 0.15 2
Сумма 0.00 -13

Значения вкладов от сегментов в динамику общегородского индекса округлены до целых чисел.

На Рис. 5 в виде диаграмм показано относительное изменение долей рынка за неделю для различных представлений.

На Рис. 6 в виде диаграмм показаны слагаемые динамики общегородского индекса на этой и прошлой неделях для различных представлений.

Динамика долей рынка и вклады по сегментам

По типам:
— доли монолита и кирпича выросли за счет уменьшения доли панели;
— панель и кирпич, как и на прошлой неделе, тянут общий индекс вниз — их суммарный вклад составил -20$;
— монолит пытался поднять индекс — его вклад был хотя и небольшим, но положительным (+7$).

По форматам:
— значительно выросла доля 2-комнатных квартир (+1.82%) и снизилась доля 3-комнатных (-1.33%);
— сегмент 1-комнатных квартир продолжает, как и на прошлой неделе, снижать общий индекс;
— сегмент 2-комнатных квартир на прошлой неделе тянул общий индекс вниз, а сегодня он поменял тенденцию и дал большой положительный вклад (+25$);
— 3-комнатный сегмент значительно снижал общий индекс (-24$).

По районам:
— два района увеличили свои доли на рынке (Бостандыкский и Медеуский) за счет примерно равного снижения долей остальных районов;
— знаки слагаемых в динамику общего индекса в Алмалинском, Жетысуском, Медеуском и Бостандыкском раойнах на этой неделе поменяли знак;
— Турксибский и Ауэзовской районы продолжают тенденцию прошлой недели — понижают общий индекс.


Выводы по городу:

— продолжается тенденции смещения основного предложения в сторону дешевого жилья;
— есть признаки левого дрейфа во многих сегментах рынка;
— разнонаправленные изменения параметров рынка могут быть признаками неустойчивого равновесия на рынке продаж квартир.

Рынок аренды

В таблице 4 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за прошедшую неделю.

табл. 4
  $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- к-во +/- %
1-комн 451 -6 -1.31 1259 32 2.61
2-комн 743 9 1.23 1213 -11 -0.90
3-комн 1159 -19 -1.61 806 24 3.07
4-комн 1985 107 5.70 182 5 2.82
Всего       3460 50 1.47

Данные таблицы 4 показывают, что арендная стоимость в основных форматах (1—2-3-комнатные квартиры) изменилась в пределах полутора процентов. Стоимость аренды 1- и 3-комнатных снизилась, а 2-комнатных — поднялась. Небольшие колебания стоимости аренды могут рассматриваться как некоторое равновесие на рынке аренды.
Аномально выросла стоимость аренды 4-комнатных квартир. Причина пока неясна.

Объем предложения упал только в формате 2-комнатных (-0.90%). В остальных форматах на этой неделе виден заметный рост объемов. Лидером увеличения объема снова, как и на прошлой неделе, является сегмент 3-комнатных — их стало больше 3.07%.

Общий объем рынка аренды незначительно вырос (+50 квартир или +1.47%).

Структура предложения по форматам и вклад в общий индекс:


табл. 5
формат доля рынка %   %% вклад в
прошл нед. сегодня изменение общий индекс
1-комн 35.98 36.39 0.40 -1
2-комн 35.89 35.06 -0.84 -3
3-комн 22.93 23.29 0.36 0
4-комн 5.19 5.26 0.07 7
Сумма 100.00 100.00 0.00 3
   
средн. комн 1.973 1.974  
изм средн комн   0.001  
средн.индекс 796 799  
изм средн индекса   3 0.43

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Для оценки динамики рынка аренды можно, по аналогии с рынком продаж квартир, ввести понятие общего индекса аренды. Для этого нужно представить весь рынок аренды как совокупность форматов.

Общий индекс аренды вычисляется как сумма произведений долей различных форматов на соответствующие средние стоимости аренды. Тренд этого индекса показывает общую динамику рынка аренды.

На этой неделе общий индекс аренды увеличился всего на 3$ (+0.43%). Это небольшое изменение есть результат также небольших разнонаправленных вкладов по форматам (см. последнюю колонку Табл. 5).

За неделю средняя комнатность сдаваемой в аренду квартиры практически не изменилась (+0.001). Сегодня средняя комнатность сдаваемой в аренду квартиры равна 1.974.


Приложение 1

Общегородской индекс выполняет две функции:
— он неплохо показывает общую динамику рынка;
— разложение этого индекса на слагаемые в различных представлениях позволяет оценить вклад составляющих в общую динамику рынка.

Общегородской индекс не рекомендуется использовать как ориентир при оценке стоимости конкретной квартиры, которая зависит от многих факторов — типа строения, формата, района и т.д.
Для оценки стоимости квартиры можно с некоторыми оговорками использовать более детализированные индексы, относящиеся к конкретным типам, форматам или районам.
Более реальную оценку стоимости жилья можно получить, используя комбинированные индексы «тип строения — формат квартиры — район города». Такие индексы лучше всех отражают цену, назначаемую продавцами конкретной квартиры.

NB: При использовании индексов для оценки стоимости квартир необходимо помнить, что все индексы рассчитываются только на основании массива частных объявлений, поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz.


Приложение 2

Слагаемые динамики общегородского индекса.

Город можно представить как совокупность некоторых составляющих.
Традиционно рассматриваются представления города следующим составляющим — по типам строений, по форматам квартир и по административным районам.

Город, при рассмотрении его как совокупности типов, представляется в виде объекта из трех типов строений — панельных, кирпичных и монолитных.

Город, при рассмотрении его как совокупности форматов, представляется в виде объекта из пяти форматов квартир — 1-, 2-, 3-, 4- и 5-комнатных.

Город, при рассмотрении его как совокупности районов, представляется в виде объекта из семи административных районов.

В конкретном представлении для каждой из составляющих вычисляется ее объем предложения (или доля рынка) и соответствующий индекс.

Общегородской индекс вычисляется как сумма произведений долей рынка составляющих на их средние индексы.

Изменения общегородского индекса формируются под воздействием следующих факторов: изменение долей различных составляющих (сегментов) рынка (динамика предложения) и тренд средних индексов в этих сегментах.

В таком подходе появляется возможность выделить в динамике общегородского индекса влияние каждой составляющей рынка для различных представлений.

 

Николай Стекольников, аналитик

Написать автору

Читать предыдущий обзор

Цены на жильё в январе