Пессимист не видит свет в конце туннеля,
а оптимист видит свет в конце тупика.
(из интернета)

Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету "Крыша" и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
- объявления, содержащие ложную информацию;
- объявления о продаже объектов, относящиеся к "нетипичному формату" (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).

Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

 

ГОРОД В ЦЕЛОМ

Данные по городу:

Табл. 1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Весь город 1817 -1 -0.06 4629 323 6.98

Падение среднего по городу индекса практически остановилось. За неделю он потерял всего 1$, что соответствует тренду -0.06%.

Предложение продолжает расти (+323 квартиры или +6.98%), хотя и не так стремительно как на прошлой неделе (+632 квартиры или +14.68%). Темп снизился почти в два раза, но остается очень высоким.

Рынок стремительно заполняется новыми предложениями.

Об использовании общегородского индекса см. приложение 1.

Город: динамика распределения предложения

Подписи к рисункам:
Рис. 1 - распределения общегородского предложения по индексу;
Рис. 2 - разность распределений (динамика).

NB: На всех рисунках синяя кривая соответствует прошлой неделе, красная – сегодняшней.

Основная недельная динамика (из анализа Рис.1 и 2):

- объем предложения снова значительно вырос;
- характер кривой на Рис. 2 показывает, что в области индексов «до максимума» есть признаки небольшого дрейфа вправо, что свидетельствует о небольшом подорожании жилья с относительно низкими  ценами;
- большой пик на Рис.2 говорит о значительном увеличении предложения в интервале индексов, соответствующих максимуму распределения (такой приток предложения практически не меняет средний индекс);
- второй максимум на Рис.2 в интервале индексов около 2700$ указывает на увеличение активности рынка в среднем интервале цен;
- в областях индексов менее 700$ и более 4600$ в спектре предложения изменений практически нет.

 

ГОРОД: РАЗЛИЧНЫЕ ПРЕДСТАВЛЕНИЯ

NB: Понятие слагаемых общегородского индекса дается в приложении 2.

Город, как совокупность типов строений

Табл. 2-1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
панель 1549 -4 -0.26 2461 132 5.36
кирпич 2054 -25 -1.20 1577 115 7.29
монолит 2296 19 0.83 591 76 12.86

Из таблицы 2-1 видно, что тенденция «панель и кирпич – вниз, монолит - вверх» сохраняется уже на протяжении почти месяца. Темп изменений снова несколько упал.

Как и на прошлой неделе, предложение выросло во всех сегментах. И снова лидер роста предложения – монолит (+12.86%).

Подписи к рисункам:
Рис. 3 - распределения для панели;
Рис. 4 - разность распределений для панели (динамика распределения);
Рис. 5 - распределения для кирпича;
Рис. 6 - разность распределений для кирпича (динамика распределения);
Рис. 7 - распределения для монолита;
Рис. 8 - разность распределений для монолита (динамика распределения).

Результаты анализа рисунков 3-8 собраны в таблице 2-2.

Табл. 2-2 главный максимум, изм. объема Главный максимум, дрейф изменение на восх. ветви изменение на нисход. ветви изменение до средн. индекса изменение после средн. индекса
Панель + вправо -/+ + -/+ +
Кирпич 0 Влево -/+ + -/+ +
Монолит + Нет + + + +

Основные моменты недельной динамики типов:

- общий объем предложения во всех сегментах вырос;
- небольшой правый дрейф наблюдается в панельном сегменте панели;
- распределение кирпича сместилось влево;
- крайние части спектров практически не изменились.

Общее очень малое изменение индекса обусловлено противоположными по направлению тенденциями, снова, как и на прошлой неделе, наблюдаемыми на этой неделе в монолитном и кирпичном сегментах.

Доли рынка по типам и вклад в общий индекс:

табл 2-3 прош. неделя сегодня изменение
доли рынка (%)		 вклад в общий
индекс ($/кв.м)
тип % рынка
панель 54.09 53.16 -0.92 -16
кирпич 33.95 34.07 0.12 -6
монолит 11.96 12.77 0.81 21
сумма 100 100.00 0 -1

Значения вкладов типов в изменения общегородского индекса округлены до целых чисел.

Картина динамики долей рынка несколько изменилась по сравнению с прошлой неделей. Монолит снова расширяет свое место на рынке, но сегодня это происходит уже не за счет кирпича, а за счет панели.

Из последней колонки таблицы 2-3 видно, что монолит, заметно увеличивший свою долю на рынке и индекс, дал очень большой положительный вклад (+21$). Но кирпич и панель вместе компенсировали этот положительный вклад, что и обусловило итоговое значение тренда -1$.

Город, как совокупность форматов квартир

Табл. 3-1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
1-комн. 1609 -26 -1.59 1077 61 5.66
2-комн. 1761 -10 -0.56 1484 134 9.03
3-комн. 1885 48 2.61 1622 107 6.60
4-комн. 2248 -49 -2.13 412 31 7.52
5-комн. 2346 -342 -12.72 34 -10 -29.41

В сегменте 5-комнатных квартир маленькая статистика и поэтому эти квартиры отдельно не рассматриваются.

Индексы квартир всех форматов, кроме 3-комнатных (+2.61%), упали. Лидер падения – 4-комнтаные квартиры (-2.61%).

Квартир всех форматов на рынке стало значительно больше. Ниабольший относительный рост наблюдается в формате 2-комнатных (+9.03%).

Подписи к рисункам:
Рис. 9 - распределения для 1-комнатных квартир;
Рис. 10 - разность распределений для 1-комнтаных (динамика распределения);
Рис. 11 - распределения для 2-комнатных квартир;
Рис. 12 - разность распределений для 2-комнтаных (динамика распределения);
Рис. 13 - показаны распределения для 3-комнатных квартир;
Рис. 14 - разность распределений для 3-комнтаных (динамика распределения);
Рис. 15 - показаны распределения для 4-комнатных квартир;
Рис. 16 - разность распределений для 4-комнтаных (динамика распределения);

Результаты анализа рисунков 9-16 собраны в таблице 3-2.

Табл. 3-2 Главный максимум, изм. объема Главный максимум, дрейф Изменение на восх. Ветви изменение на нисход. ветви изменение до средн. индекса изменение после средн. индекса
1-комн. + нет + +/- + +/-
2-комн. + нет + + + +
3-комн. + вправо -/+ + -/+ +
4-комн. -/0 нет + + +/- +/-

Основные моменты недельной динамики форматов:

- как и на прошлой неделе, вырос объем предложения;
- основное увеличение предложения в форматах 1- и 2-комнатных сосредоточено в области максимума, что не приводит к значительному изменению среднего по сегменту индекса;
- в формате 3-комнатных есть признаки правого дрейфа;
- наблюдается дополнительная активность в интервале индексов около 2700$ в формате 3-комнатных;
- в форматах 1-, 2- и  4-комнатных дрейфа на этой неделе нет;
- крайние части спектров практически не изменились.

Анализ города, как совокупности форматов, показывает, что сегодняшнее незначительное изменение общего индекса по городу есть результат разнонаправленности заметных трендов в различных форматах.

Доли рынка по форматам и вклад в общий индекс:

табл 3-3 прош. неделя сегодня изменение
доли рынка (%)		 вклад в общий
индекс ($/кв.м)
формат % рынка
1-комн. 23.59 23.27 -0.33 -11
2-комн. 31.35 32.06 0.71 9
3-комн. 35.18 35.04 -0.14 14
4-комн. 8.85 8.90 0.05 -3
5-комн. 1.02 0.73 -0.29 -10
сумма 100 100.00 0 -1

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Из таблицы 3-3 видно, что заметно расширилась на рынке область, занимаемая 2-комнатнми квартирами (+0.71%).

Из последней колонки таблицы 3-3 видно, что самые популярные форматы на рынке (2- и 3-комнатные) поднимали общий индекс, а остальные форматы своими отрицательными вкладами компенсировали это подъем. В итоге общий индекс практически не изменился.

За прошедшую неделю средняя комнатность предлагаемой на продажу квартиры уменьшилась на 0.006 и  сегодня она равна 2.318.

Город, как совокупность районов

Табл. 4-1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Алмал. 1916 -5 -0.26 914 60 6.56
Жетыс. 1415 -6 -0.42 301 33 10.96
Ауэзов. 1445 16 1.12 1250 18 1.44
Медеус. 2590 -40 -1.52 666 35 5.26
Турксиб. 1187 -12 -1.00 225 25 11.11
Бостан. 1917 -5 -0.26 1265 152 12.02
Алат. 1230 237 23.87 8 0 0.00

На Рис. 17 показана динамика индексов в шести районах города для двух последних недель. Алатауский район пока не рассматривается в связи с малой статистикой.

Из Рис. 17 видно, что:

- заметно уменьшился индекс Медеуского района (-1.52%);
- в единственном районе - Ауэзовском наблюдается рост индекса (+1.12%);
- в остальных районах изменения индекса незначительные.

Подписи к рисункам:
Рис. 18 - распределения для Алмалинского района;
Рис. 19 - разность распределений для Алмалинского района (динамика распределения);
Рис. 20 - распределения для Жетысуского района;
Рис. 21 - разность распределений для Жетысуского района (динамика распределения);
Рис. 22 - распределения для Ауэзовского района;
Рис. 23 - разность распределений для Ауэзовского района (динамика распределения);
Рис. 24 - распределения для Медеуского района;
Рис. 25 - разность распределений для Медеуского района (динамика распределения);
Рис. 26 - распределения для Турксибского района;
Рис. 27 - разность распределений для Турксибского района (динамика распределения);
Рис. 28 - распределения для Бостандыкского района;
Рис. 29 - разность распределений для Бостандыкского района (динамика распределения).

Результаты анализа рисунков 18-29 собраны в таблице 4-2.

Табл. 4-2 Главный максимум, изм. объема Главный максимум, дрейф Изменение на восх. Ветви изменение на нисход. ветви изменение до средн. индекса изменение после средн. индекса
Алмал. + Нет + + + +
Жетыс. ++ Нет + +/- + +/-
Ауэзов. 0 Вправо - + - +
Медеус. + Нет + +/- + +/-
Турксиб. ++ Нет -/+ + -/+ +
Бостан. ++ Нет + + + +

 

Основные моменты динамики индексов районов:

- объемы предложения значительно выросли почти во всех районах;
- признаки правого дрейфа есть только в Ауэзовском районе;
- крайние части спектров практически не изменились.

Доли рынка по районам и вклад в общий индекс:

табл 4-3 прош. неделя Сегодня Изменение
доли рынка (%)		 вклад в общий
индекс ($/кв.м)
районы % рынка
Алмал. 19.83 19.75 -0.09 -2
Жетыс. 6.22 6.50 0.28 3
Ауэзов. 28.61 27.00 -1.61 -18
Медеус. 14.65 14.39 -0.27 -13
Турксиб. 4.64 4.86 0.22 2
Бостан. 25.85 27.33 1.48 27
Алат. 0.19 0.17 -0.01 0
сумма 100 100 0 -1

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Основные изменения долей: Бостандыкский район сильно расширился (+1.48%) за счет сжатия Ауэзовского (-1.61%) района.

Из последней колонки табл. 4-3 видно, что Бостандыкский район дал огромный положительный вклад в динамику общего индекса (+27$). Но Ауэзовский (-18$) и Медеуский (-13$) смогли компенсировать этот положительный вклад. В итоге, большие, но разнознаковые слагаемые привели к практически неизменному общему индексу.

 

Выводы по городу:

- как и на прошлой неделе,  выросло предложение, что свидетельствует о некотором оживлении рынка;
- средний по городу индекс почти не изменился, но это не есть результат застоя рынка недвижимости, так как в отдельных сегментах наблюдаются значительные недельные изменения;
- левый дрейф, наблюдаемый на позапрошлой неделе, практически исчез на прошлой неделе, а сегодня уже видны некоторые признаки правого дрейфа, что можно рассматривать как разворот общей тенденции рынка.

 

РЫНОК АРЕНДЫ

В таблице 5-1 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за прошедшую неделю.

табл. 5-1 $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- к-во +/- %
1-комн 506 -1 -0.20 1305 67 5.41
2-комн 791 -27 -3.30 1344 91 7.26
3-комн 1243 0 0.00 879 163 22.77
4-комн 2092 -57 -2.65 181 17 10.37
Всего       3709 338 10.03

Данные таблицы 5-1 показывают, что сильно упала стоимость аренды для 2- и 4-комнатных квартир. Падение стоимости аренды составило около трех процентов.  В остальных форматах изменения стоимости незначительные.

На Рис. 30 показано относительное изменение стоимости аренды квартир различного формата за прошедшую неделю.

Общий объем предложения за неделю резко вырос  (+338 квартир или +10.03%).

Структура предложения по форматам и вклад в общий индекс:

табл. 5-2 доля рынка % %%
изменение		 вклад в
общий индекс
формат прошл нед. сегодня
1-комн 36.73 35.18 -1.54 -8
2-комн 37.17 36.24 -0.93 -17
3-комн 21.24 23.70 2.46 30
4-комн 4.87 4.88 0.01 -2
сумма 100.00 100.00 0.00 3
средн. комн 1.942 1.983  
изм средн комн   0.041  
средн.индекс 859 861  
изм средн индекса   3 0.29

 

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Для оценки динамики рынка аренды можно, по аналогии с рынком продаж квартир, ввести понятие общего индекса аренды. Для этого нужно представить весь рынок аренды как совокупность форматов.

Общий индекс аренды вычисляется как сумма произведений долей различных форматов на соответствующие средние стоимости аренды. Тренд этого индекса показывает общую динамику рынка аренды.

Продолжается  рост общего индекса аренды. За неделю он прибавил 3$ (тренд +0.29%). Небольшое изменение общего индекса аренды скрывает значительные вклады различных форматов (последняя колонка табл. 5-2). Видно, что 2- и 3-комнатные квартиры дали большие, но противоположные по знаку слагаемые в динамику общего индекса аренды (-17$ + 30$).

За неделю средняя комнатность сдаваемой в аренду квартиры увеличилась на 0.041 за счет заметного уменьшение доли 1-комнатных квартир (-1.54%).

Сегодня средняя комнатность равна 1.942.

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 1

Общегородской индекс выполняет две функции:

- он неплохо показывает общую динамику рынка;
- разложение этого индекса на слагаемые в различных представлениях позволяет оценить вклад составляющих в общую динамику рынка.

Общегородской индекс не рекомендуется использовать как ориентир при оценке стоимости конкретной квартиры, которая зависит от многих факторов – типа строения, формата, района и т.д.
Для оценки стоимости квартиры можно с некоторыми оговорками использовать более детализированные индексы, относящиеся к конкретным типам, форматам или районам.
Более реальную оценку стоимости жилья можно получить, используя комбинированные индексы "тип строения-формат квартиры-район города". Такие индексы лучше всех отражают цену, назначаемую продавцами конкретной квартиры.

NB: При использовании индексов для оценки стоимости квартир необходимо помнить, что все индексы рассчитываются только на основании массива частных объявлений, поданных в газету "Крыша" и на сайт krisha.kz.

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 2

Слагаемые динамики общегородского индекса

Город можно представить как совокупность некоторых составляющих.
Традиционно рассматриваются представления города следующим составляющим - по типам строений, по форматам квартир и по административным районам.

Город, при рассмотрении его как совокупности типов, представляется в виде объекта из трех типов строений – панельных, кирпичных и монолитных.

Город, при рассмотрении его как совокупности форматов, представляется в виде объекта из пяти форматов квартир – 1-, 2-, 3-, 4- и 5-комнатных.

Город, при рассмотрении его как совокупности районов, представляется в виде объекта из семи административных районов.

В конкретном представлении для каждой из составляющих вычисляется ее объем предложения (или доля рынка) и соответствующий индекс.

Общегородской индекс вычисляется как сумма произведений долей рынка составляющих на их средние индексы.

Изменения общегородского индекса формируются под воздействием следующих факторов: изменение долей различных составляющих (сегментов) рынка (динамика предложения) и тренд средних индексов в этих сегментах.

В таком подходе появляется возможность выделить в динамике общегородского индекса влияние каждой составляющей рынка для различных представлений.

 

Николай Стекольников, аналитик

Написать автору

Читать предыдущий обзор

Цены на жильё в ноябре-декабре