Все регионы 

Обзор предложений на рынке недвижимости Алматы.07.01-14.01.2009


Праздники прошли -
пора на работу!

Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету "Крыша" и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
- объявления, содержащие ложную информацию;
- объявления о продаже объектов, относящиеся к "нетипичному формату" (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).

Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

 

ГОРОД В ЦЕЛОМ

Данные по городу:

Табл. 1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Весь город 1818 -14 -0.76 4306 632 14.68

Медленно снижается общегородской индекс. Если за предыдущие две недели было зарегистрировано 30$ падение, то за прошедшую неделю снижение оказалось примерно таким же (-14$ или -0.76%).

Предложение значительно выросло. За неделю рынок расширился на 632 квартиры, что соответствует тренду +14.68%. Видимо рынок постепенно оживает после длительных праздников. Надо учитывать, что в этот послепраздничный период могут быть сильные скачки предложения.

Об использовании общегородского индекса см. приложение 1.

Город: динамика распределения предложения

Подписи к рисункам:
Рис. 1 - распределения общегородского предложения по индексу;
Рис. 2 - разность распределений (динамика).

NB: На всех рисунках синяя кривая соответствует прошлой неделе, красная – сегодняшней.

Основная недельная динамика (из анализа Рис.1 и 2):

- объем предложения значительно вырос;
- характер кривой на Рис. 2 показывает сильное увеличение предложения в интервале индексов, соответствующих положению максимума распределения;
- выраженного дрейфа нет;
- кроме основного притока квартир в области средних индексов, наблюдается небольшое дополнительное предложение в области индексов выше среднего, что говорит о возросшей активности этого сегмента рынка;
- в областях индексов менее 800$ и более 4200$ в спектре предложения изменений практически нет.

 

ГОРОД: РАЗЛИЧНЫЕ ПРЕДСТАВЛЕНИЯ

NB: Понятие слагаемых общегородского индекса дается в приложении 2.

Город, как совокупность типов строений

Табл. 2-1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
панель 1553 -23 -1.46 2329 333 14.30
кирпич 2079 -24 -1.14 1462 189 12.93
монолит 2277 32 1.43 515 110 21.36

Из таблицы 2-1 видно, что тенденция прошлого двухнедельного периода сохраняется: индексы панели и кирпича упали, а у монолита – рост. Правда, темп изменений несколько упал. Все тренды находятся в пределах полутора процентов.

Предложение выросло во всех сегментах. Особенно большая прибавка видна для монолитного сектора (+21.36%).

Подписи к рисункам:
Рис. 3 - распределения для панели;
Рис. 4 - разность распределений для панели (динамика распределения);
Рис. 5 - распределения для кирпича;
Рис. 6 - разность распределений для кирпича (динамика распределения);
Рис. 7 - распределения для монолита;
Рис. 8 - разность распределений для монолита (динамика распределения).

Результаты анализа рисунков 3-8 собраны в таблице 2-2.

Табл. 2-2 главный максимум, изм. объема Главный максимум, дрейф изменение на восх. ветви изменение на нисход. ветви изменение до средн. индекса изменение после средн. индекса
Панель + нет + + + +
Кирпич + нет + + +/- +/-
Монолит + нет + + + +

Основные моменты недельной динамики типов:

- объем предложения во всех сегментах сильно вырос;
- дрейфа нет;
- кривая распределения для панели сохранила форму при значительном увеличении объема;
- в кирпичном сегменте наблюдается значительное увеличение предложения в области индексов "до максимума" (нижняя часть спектра);
- в монолитном сегменте основная прибавка предложения приходится на область индексов "после максимума" (верхняя часть спектра);
- крайние части спектров практически не изменились.

Анализ города, как совокупности типов строений, показывает, что кирпич подешевел, а монолит подорожал в результате структурных изменений в соответствующих спектрах предложений.
Общее малое изменение индекса обусловлено противоположными тенденциями, наблюдаемыми на этой неделе в монолитном и кирпичном сегментах.

Доли рынка по типам и вклад в общий индекс:

табл 2-3 прош. неделя сегодня изменение
Доли рынка (%)
вклад в общий
индекс ($/кв.м)
тип % рынка
Панель 54.33 54.09 -0.24 -16
Кирпич 34.65 33.95 -0.70 -23
монолит 11.02 11.96 0.94 25
Сумма 100 100.00 0 -14

Значения вкладов типов в изменения общегородского индекса округлены до целых чисел.

Доля рынка, занимаемая монолитом, увеличилась почти на процент. Этот рост произошел из-за сужения доли кирпича.

Из последней колонки таблицы 2-3 видно, что монолит, заметно увеличивший свою долю на рынке и индекс, дал очень большой положительный вклад (+25$). Но кирпич и панель вместе не только компенсировали этот положительный вклад, но и привели к результирующему значению -14$.

Город, как совокупность форматов квартир

Табл. 3-1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
1-комн. 1635 -46 -2.74 1016 127 12.50
2-комн. 1771 -12 -0.67 1350 166 12.30
3-комн. 1837 -38 -2.03 1515 253 16.70
4-комн. 2297 63 2.82 381 64 16.80
5-комн. 2688 298 12.47 44 22 50.00

В сегменте 5-комнатных квартир маленькая статистика и поэтому эти квартиры отдельно не рассматриваются.

Индексы форматов 1-2-3-комнатных за неделю упали, 4-5-комнатных – выросли.

Квартир всех форматов на рынке стало значительно больше. Виден сдвиг рынка в сторону больших форматов – чем больше комнат, тем больше тренд предложения.

Подписи к рисункам:
Рис. 9 - распределения для 1-комнатных квартир;
Рис. 10 - разность распределений для 1-комнтаных (динамика распределения);
Рис. 11 - распределения для 2-комнатных квартир;
Рис. 12 - разность распределений для 2-комнтаных (динамика распределения);
Рис. 13 - показаны распределения для 3-комнатных квартир;
Рис. 14 - разность распределений для 3-комнтаных (динамика распределения);
Рис. 15 - показаны распределения для 4-комнатных квартир;
Рис. 16 - разность распределений для 4-комнтаных (динамика распределения);

Результаты анализа рисунков 9-16 собраны в таблице 3-2.

Табл. 3-2 Главный максимум, изм. объема Главный максимум, дрейф изменение на восх. ветви изменение на нисход. ветви изменение до средн. индекса изменение после средн. индекса
1-комн. + нет + + + +
2-комн. + 0/влево + + + +
3-комн. + нет + + + +
4-комн. + нет + +/- + +/-

Основные моменты недельной динамики форматов:

- значительно вырос объем предложения;
- кривые распределения предложения на прошлой и этой неделях подобны, что говорит об увеличении общей активности рынка;
- дрейфа на этой неделе нет;
- крайние части спектров практически не изменились.

Анализ города, как совокупности форматов, показывает, что сегодняшнее падение обусловлено чуть большим притоком на рынок квартир в нижнем индексном диапазоне. Этот эффект хорошо виден на кривых рисунков 10, 12, 14 и 16.

Доли рынка по форматам и вклад в общий индекс:

табл 3-3 прош. неделя сегодня изменение
доли рынка (%)
вклад в общий
индекс ($/кв.м)
формат % рынка
1-комн. 24.20 23.59 -0.60 -21
2-комн. 32.23 31.35 -0.87 -19
3-комн. 34.35 35.18 0.83 2
4-комн. 8.63 8.85 0.22 11
5-комн. 0.60 1.02 0.42 13
Сумма 100 100.00 0 -14

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Из таблицы 3-3 видно, что предложение сдвинулось в сторону больших форматов: 1- и 2-комнатные уменьшили свои доли рынка, 3-, 4- и 5-комнатные – увеличили.

Из последней колонки таблицы 3-3 видно, что основное падение общегородского индекса обеспечили сегменты 1- (-21$) и 2-комнатных квартир (-19$). Сегменты 4- и 5-комнатных поднимали средний индекс.

За прошедшую неделю средняя комнатность предлагаемой на продажу квартиры увеличилась за счет перестройки структуры предложения на 0.032 и сегодня она равна 2.324.

Город, как совокупность районов

Табл. 4-1 Индекс изменение $/кв.м изменение % Предложение изменение к-ва квартир изменение %
Алмал. 1921 -51 -2.59 854 152 17.80
Жетыс. 1421 -51 -3.46 268 30 11.19
Ауэзов. 1429 -32 -2.19 1232 214 17.37
Медеус. 2630 54 2.10 631 117 18.54
Турксиб. 1199 -12 -0.99 200 43 21.50
Бостан. 1922 6 0.31 1113 77 6.92
Алат. 993 -177 -15.13 8 -1 -12.50

На Рис. 17 показана динамика индексов в шести районах города для двух последних недель. Алатауский район пока не рассматривается в связи с малой статистикой.

Из Рис. 17 видно, что:

- индексы Алмалинского и Ауэзовского районов падают со скоростью около 2-3%;
- индексы Турксибского и Бостандыкского районов изменились в пределах процента;
- в Медеусклм районе сильное падение индекса на прошлой неделе сменилось стольже сильным ростом на этой неделе;
- в Жетысуском районе продолжается сильное падение индекса.

Подписи к рисункам:
Рис. 18 - распределения для Алмалинского района;
Рис. 19 - разность распределений для Алмалинского района (динамика распределения);
Рис. 20 - распределения для Жетысуского района;
Рис. 21 - разность распределений для Жетысуского района (динамика распределения);
Рис. 22 - распределения для Ауэзовского района;
Рис. 23 - разность распределений для Ауэзовского района (динамика распределения);
Рис. 24 - распределения для Медеуского района;
Рис. 25 - разность распределений для Медеуского района (динамика распределения);
Рис. 26 - распределения для Турксибского района;
Рис. 27 - разность распределений для Турксибского района (динамика распределения);
Рис. 28 - распределения для Бостандыкского района;
Рис. 29 - разность распределений для Бостандыкского района (динамика распределения).

Результаты анализа рисунков 18-29 собраны в таблице 4-2.

Табл. 4-2 Главный максимум, изм. объема главный максимум, дрейф Изменение на восх. Ветви изменение на нисход. ветви изменение до средн. индекса изменение после средн. индекса
Алмал. + 0/влево + + + +
Жетыс. + Нет + +/- + +/-
Ауэзов. + Нет + + + +
Медеус. + Нет + + + +
Турксиб. + 0/влево + + + +
Бостан. + Нет + + + +

 

Основные моменты динамики индексов районов:

- объемы предложения значительно выросли во всех районах;
- левый дрейф практически отсутствует;
- крайние части спектров практически не изменились.

Доли рынка по районам и вклад в общий индекс:

табл 4-3 прош. неделя сегодня изменение
доли рынка (%)
вклад в общий
индекс ($/кв.м)
районы % рынка
Алмал. 19.11 19.83 0.73 4
Жетыс. 6.48 6.22 -0.25 -7
Ауэзов. 27.71 28.61 0.90 4
Медеус. 13.99 14.65 0.66 25
Турксиб. 4.27 4.64 0.37 4
Бостан. 28.20 25.85 -2.35 -44
Алат. 0.24 0.19 -0.06 0
сумма 100 100 0 -14

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Значительно расширили присутствие на рынке три района : Алмалинский (+0.73%), Ауэзовский (+0.90%) и Мкедеуский (+0.66%). Это произошло за счет очень сильного уменьшения доли Бостандыкского района (-2.35%).

Из последней колонки табл. 4-3 видно, что Бостандыкский район за счет значительной потери места на рынке дал громадный отрицательный вклад в общую динамику (-44$). Медеуский район, напротив, расширив присутствие на рынке, сильно тянул общий индекс вверх (+25$). Остальные районы дали небольшие разнонаправленные вклады.

 

Выводы по городу:

- резко выросло предложение, что свидетельствует о некотором оживлении рынка после череды праздников;
- небольшое снижение индекса, наблюдаемое на этой неделе, вызвано, в основном, структурной перестройкой предложения – на рынке увеличилась доля относительно дешевых квартир;
- процесс левого дрейфа, видимый на прошлой неделе, практически не наблюдается на этой неделе.

 

РЫНОК АРЕНДЫ

В таблице 5-1 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за прошедшую неделю.

табл. 5-1 $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- к-во +/- %
1-комн 507 5 1.00 1238 -67 -5.13
2-комн 818 -2 -0.24 1253 48 3.98
3-комн 1243 6 0.49 716 60 9.15
4-комн 2149 -71 -3.20 164 30 22.39
Всего       3371 71 2.15

Данные таблицы 5-1 показывают, что стоимость аренды 1-, 2- и 3-комнатных изменилась в пределах одного процента. Чуть дешевле стала стоить аренда 2-комнатных, чуть дороже – 1- и 3-комнатных.
Сильно упала стоимость аренды больших 4-комнатных квартир. При этом предложение в этом сегменте резко выросло. Классический зависимость цены и объема предложения.

На Рис. 30 показано относительное изменение стоимости аренды квартир различного формата за прошедшую неделю.

Общий обем предложение за неделю вырос на 71 квартиры (+2.15%).

Структура предложения по форматам и вклад в общий индекс:

табл. 5-2 доля рынка % %%
изменение
вклад в
общий индекс
формат прошл нед. Сегодня
1-комн 39.55 36.73 -2.82 -12
2-комн 36.52 37.17 0.65 4
3-комн 19.88 21.24 1.36 18
4-комн 4.06 4.87 0.80 15
сумма 100.00 100.00 0.00 25
средн. комн 1.885 1.942  
изм средн комн   0.058  
средн.индекс 834 859  
изм средн индекса   25 2.98

 

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Для оценки динамики рынка аренды можно, по аналогии с рынком продаж квартир, ввести понятие общего индекса аренды. Для этого нужно представить весь рынок аренды как совокупность форматов.

Общий индекс аренды вычисляется как сумма произведений долей различных форматов на соответствующие средние стоимости аренды. Тренд этого индекса показывает общую динамику рынка аренды.

После продолжительного падения общий индекс аренду снова стал расти. За неделю он прибавил 25$ (тренд +2.98%).

За неделю средняя комнатность сдаваемой в аренду квартиры увеличилась на 0.057 за счет заметного увеличения долей квартир формата "больше 1 комнаты".

Сегодня средняя комнатность равна 1.942.

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 1

Общегородской индекс выполняет две функции:

- он неплохо показывает общую динамику рынка;
- разложение этого индекса на слагаемые в различных представлениях позволяет оценить вклад составляющих в общую динамику рынка.

Общегородской индекс не рекомендуется использовать как ориентир при оценке стоимости конкретной квартиры, которая зависит от многих факторов – типа строения, формата, района и т.д.
Для оценки стоимости квартиры можно с некоторыми оговорками использовать более детализированные индексы, относящиеся к конкретным типам, форматам или районам.
Более реальную оценку стоимости жилья можно получить, используя комбинированные индексы "тип строения-формат квартиры-район города". Такие индексы лучше всех отражают цену, назначаемую продавцами конкретной квартиры.

NB: При использовании индексов для оценки стоимости квартир необходимо помнить, что все индексы рассчитываются только на основании массива частных объявлений, поданных в газету "Крыша" и на сайт krisha.kz.

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 2

Слагаемые динамики общегородского индекса

Город можно представить как совокупность некоторых составляющих.
Традиционно рассматриваются представления города следующим составляющим - по типам строений, по форматам квартир и по административным районам.

Город, при рассмотрении его как совокупности типов, представляется в виде объекта из трех типов строений – панельных, кирпичных и монолитных.

Город, при рассмотрении его как совокупности форматов, представляется в виде объекта из пяти форматов квартир – 1-, 2-, 3-, 4- и 5-комнатных.

Город, при рассмотрении его как совокупности районов, представляется в виде объекта из семи административных районов.

В конкретном представлении для каждой из составляющих вычисляется ее объем предложения (или доля рынка) и соответствующий индекс.

Общегородской индекс вычисляется как сумма произведений долей рынка составляющих на их средние индексы.

Изменения общегородского индекса формируются под воздействием следующих факторов: изменение долей различных составляющих (сегментов) рынка (динамика предложения) и тренд средних индексов в этих сегментах.

В таком подходе появляется возможность выделить в динамике общегородского индекса влияние каждой составляющей рынка для различных представлений.

 

Николай Стекольников, аналитик

Написать автору

Читать предыдущий обзор

Цены на жильё в ноябре-декабре



Опубликовано 14 января 2009 6325 просмотров Добавить комментарий