Все регионы 

Обзор предложений на рынке недвижимости Алматы24.12.2008-07.01.2009


Нельзя быть одновременно
веселым, трезвым и умным.

Новый год прошел,
а осадок остался…

Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету "Крыша" и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
- объявления, содержащие ложную информацию;
- объявления о продаже объектов, относящиеся к "нетипичному формату" (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).

Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

 

ГОРОД В ЦЕЛОМ

Данные по городу:

Табл. 1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Весь город 1832 -30 -1,61 3674 -59 -1,61

В начале 2009 продолжается тенденция прошлого года – индекс падает (-30$ за две недели), что соответствует тренду -1.61%. Учитывая набор информации в течении двух недель, можно предположить, что темп снижения несколько замедлился. Более определенно можно будет судить об этом в ближайшем будущем.

Предложение почти не изменилось, но, опять же, учитывая двухнедельный набор, налицо явный праздничный спад.

Об использовании общегородского индекса см. приложение 1.

Город: динамика распределения предложения

Подписи к рисункам:
Рис. 1 - распределения общегородского предложения по индексу;
Рис. 2 - разность распределений (динамика).

NB: На всех рисунках синяя кривая соответствует прошлому периоду, красная – сегодняшнему.

Основная динамика (из анализа Рис.1 и 2):

- объем предложения почти не изменился;
- характер кривой на Рис. 2 показывает наличие выраженного левого дрейфа;
- несимметричность кривой Рис.2 (отрицательная полуволна больше положительной) есть результат дополнительного оттока квартир в среднем индексном диапазоне;
- в областях индексов менее 900$ и более 4200$ в спектре предложения изменений практически нет.

 

ГОРОД: РАЗЛИЧНЫЕ ПРЕДСТАВЛЕНИЯ

NB: Понятие слагаемых общегородского индекса дается в приложении 2.

Город, как совокупность типов строений

Табл. 2-1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
панель 1576 -27 -1.68 1996 -11 -0.55
кирпич 2103 -49 -2.28 1273 -23 -1.81
монолит 2245 45 2.05 405 -25 -6.17

Из таблицы 2-1 видно, что индексы панели и кирпича упали, а у монолита – рост.

Предложение немного снизилось для панели и кирпича. Наблюдается сильное снижение предложения монолитных квартир.

Похоже на классику – большое снижение предложения ведет к росту цены.

Подписи к рисункам:
Рис. 3 - распределения для панели;
Рис. 4 - разность распределений для панели (динамика распределения);
Рис. 5 - распределения для кирпича;
Рис. 6 - разность распределений для кирпича (динамика распределения);
Рис. 7 - распределения для монолита;
Рис. 8 - разность распределений для монолита (динамика распределения).

Результаты анализа рисунков 3-8 собраны в таблице 2-2.

Табл. 2-2 главный максимум, изм. объема Главный максимум, дрейф изменение на восх. ветви изменение на нисход. ветви изменение до средн. индекса изменение после средн. индекса
Панель 0/- влево + - + -
Кирпич 0 влево +/- 0/- +/- 0/-
Монолит 0/- нет - -/+ - -/+

Основные моменты недельной динамики типов:

- объем предложения почти не изменился;
- в панельном и кирпичном сегментах наблюдается выраженный левый дрейф;
- крайние части спектров практически не изменились.

Анализ города, как совокупности типов строений, показывает, что общее удешевление рынка обусловлено возобновлением процесса левого дрейфа в популярных сегментах панели и кирпича.

Доли рынка по типам и вклад в общий индекс:

табл 2-3 прош. неделя сегодня Изменение
доли рынка (%)
вклад в общий
индекс ($/кв.м)
тип % рынка
панель 53.76 54.33 0.56 -6
кирпич 34.72 34.65 -0.07 -18
монолит 11.52 11.02 -0.50 -6
сумма 100 100.00 0 -30

Значения вкладов типов в изменения общегородского индекса округлены до целых чисел.

Доля рынка, занимаемая кирпичом, практически не изменилась. Уменьшилась доля монолита (-0.5%) и почти на столько же выросла доля панели (+0.56%).

Из последней колонки таблицы 2-3 видно, что основной отрицательный вклад дал кирпичный сегмент (-18$).

Сегодняшнее снижение общегородского индекса объясняется как изменением индексов типов, так и динамикой долей рынка.

Город, как совокупность форматов квартир

Табл. 3-1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
1-комн. 1681 -18 -1.06 889 46 5.17
2-комн. 1783 -49 -2.67 1184 -74 -6.25
3-комн. 1875 -14 -0.74 1262 -29 -2.30
4-комн. 2234 -19 -0.84 317 1 0.32
5-комн. 2390 -180 -7.00 22 -3 -13.64

В сегменте 5-комнатных квартир маленькая статистика и поэтому эти квартиры отдельно не рассматриваются.

Все форматы за неделю подешевели. Особенно заметно упал индекс в сегменте 2-комнтаных квартир (-2.67%). Индексы 1-, 3-и 4-комнатных снизились заметно меньше.

На рынка стало больше 1-комнатнх (+5.17%). В популярных форматах 2- и 3-комнатных наблюдается снижение предложения.

Подписи к рисункам:
Рис. 9 - распределения для 1-комнатных квартир;
Рис. 10 - разность распределений для 1-комнтаных (динамика распределения);
Рис. 11 - распределения для 2-комнатных квартир;
Рис. 12 - разность распределений для 2-комнтаных (динамика распределения);
Рис. 13 - показаны распределения для 3-комнатных квартир
Рис. 14 - разность распределений для 3-комнтаных (динамика распределения);
Рис. 15 - показаны распределения для 4-комнатных квартир
Рис. 16 - разность распределений для 4-комнтаных (динамика распределения);

Результаты анализа рисунков 9-16 собраны в таблице 3-2.

Табл. 3-2 Главный максимум, изм. объема Главный максимум, дрейф изменение на восх. ветви изменение на нисход. ветви изменение до средн. индекса изменение после средн. индекса
1-комн. + влево + 0/- + 0/-
2-комн. - влево + - + -
3-комн. - 0/влево + - + -
4-комн. 0 нет - + - +

Основные моменты недельной динамики форматов:

- незначительно изменились объемы предложения;
- наблюдается левый дрейф, причем, чем меньше формат квартиры, тем более выражен этот процесс;
- крайние части спектров практически не изменились.

Анализ города, как совокупности форматов, показывает, что сегодняшнее падение обусловлено левым дрейфом в форматах 1-2-3-комнатных квартир.

Доли рынка по форматам и вклад в общий индекс:

табл 3-3 прош. неделя сегодня изменение
доли рынка (%)
вклад в общий
индекс ($/кв.м)
формат % рынка
1-комн. 22.58 24.20 1.61 23
2-комн. 33.70 32.23 -1.47 -43
3-комн. 34.58 34.35 -0.23 -9
4-комн. 8.47 8.63 0.16 2
5-комн. 0.67 0.60 -0.07 -3
сумма 100 100.00 0 -30

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Видно, что доля рынка, занимаемая 1-комнатными квартирами, заметно выросла (+1.61%). Почти на столько же уменьшилась доля 2-комнатных (-1.47%). В остальных форматах изменения долей незначительны.

Из последней колонки таблицы 3-3 видно, что основное падение общегородского индекса обеспечил сегменты 2-комнатных квартир (-43$). Вверх общегородской индекс тянул только сегмент 1-комнатных (+23$).

За прошедшую неделю средняя комнатность предлагаемой на продажу квартиры упала за счет уменьшения долей 2- и 3-комнатных квартир на 0.018 и сегодня она равна 2.292.

Город, как совокупность районов

Табл. 4-1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Алмал. 1972 1 0.05 702 -45 -6.41
Жетыс. 1472 -54 -3.54 238 1 0.42
Ауэзов. 1461 -15 -1.02 1018 -15 -1.47
Медеус. 2576 -92 -3.45 514 9 1.75
Турксиб. 1211 -11 -0.90 157 10 6.37
Бостан. 1916 -27 -1.39 1036 -25 -2.41
Алат. 1170 -316 -21.27 9 6 66.67

На Рис. 17 показана динамика индексов в шести районах города для двух последних недель. Алатауский район пока не рассматривается в связи с малой статистикой.

Из Рис. 17 видно, что:

- индекс Алмалинского района практически не изменился;
- на величину около одного процента упал индекс в трех районах (Ауэзовском, Турксибском и Бостандыкском);
- значительно снизился индекс в Жетысуском (-2.54%) и Медеуском (-3.45%) районах.

Подписи к рисункам:
Рис. 18 - распределения для Алмалинского района;
Рис. 19 - разность распределений для Алмалинского района (динамика распределения);
Рис. 20 - распределения для Жетысуского района;
Рис. 21 - разность распределений для Жетысуского района (динамика распределения);
Рис. 22 - распределения для Ауэзовского района;
Рис. 23 - разность распределений для Ауэзовского района (динамика распределения);
Рис. 24 - распределения для Медеуского района;
Рис. 25 - разность распределений для Медеуского района (динамика распределения);
Рис. 26 - распределения для Турксибского района;
Рис. 27 - разность распределений для Турксибского района (динамика распределения);
Рис. 28 - распределения для Бостандыкского района;
Рис. 29 - разность распределений для Бостандыкского района (динамика распределения).

Результаты анализа рисунков 18-29 собраны в таблице 4-2.

Табл. 4-2 Главный максимум, изм. объема главный максимум, дрейф Изменение на восх. Ветви изменение на нисход. ветви изменение до средн. индекса изменение после средн. индекса
Алмал. - 0/влево 0/+ 0/+ 0 0
Жетыс. + влево + -/+ +/- -/+
Ауэзов. 0/+ влево + - + -
Медеус. + нет + - + -
Турксиб. 0 влево + - + -
Бостан. 0 влево + - + -

 

Основные моменты динамики индексов районов:

- объемы предложения изменились незначительно почти во всех районах;
- левый дрейф заметен в Жетысуском, Ауэзовском, Турксибском и Бостандыкском районах;
- в Алмалинском и Медеуском признаков дрейфа не видно;
- крайние части спектров практически не изменились.

Доли рынка по районам и вклад в общий индекс:

табл 4-3 прош. неделя сегодня изменение
доли рынка (%)
вклад в общий
индекс ($/кв.м)
районы % рынка
Алмал. 20.01 19.11 -0.90 -18
Жетыс. 6.35 6.48 0.13 -2
Ауэзов. 27.67 27.71 0.04 -4
Медеус. 13.53 13.99 0.46 0
Турксиб. 3.94 4.27 0.34 4
Бостан. 28.42 28.20 -0.22 -12
Алат. 0.08 0.24 0.16 2
сумма 100 100 0 -30

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Сильно снизилась доля Алмалинского района (-0.9%). Заметно выросли доли Медеуского и Турксибского районов.

Из последней колонки табл. 4-3 видно, что два района (Алмалинский и Бостандыкский) дали очень большой суммарный отрицательный вклад (-30$). Вклады остальных районов незначительные и разнонаправленные.

 

Выводы по городу:

- сегодняшнее снижение индексов обусловлено, прежде всего, возобновлением процесса дрейфа рынка как целого в сторону удешевления;
- левый дрейф сильнее проявляется в более дешевых сегментах рынка.

 

РЫНОК АРЕНДЫ

В таблице 5-1 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за прошедшую неделю.

табл. 5-1 $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- к-во +/- %
1-комн 502 -27 -5.10 1305 350 36.65
2-комн 820 -25 -2.96 1205 263 27.92
3-комн 1237 -55 -4.26 656 95 16.93
4-комн 2220 -131 -5.57 134 26 24.07
Всего       3300 734 28.60

За прошедшие две недели неделе подешевела аренда квартир всех форматов.

На Рис. 30 показано относительное изменение стоимости аренды квартир различного формата за прошедшие две недели. Видно, что большое снижение произошло в сегментах 1-, 3- и 4-комнатных квартир.

Предложение за неделю во всех форматах очень сильно выросло. Как и ожидалось, с наступлением нового года оживает рынок аренды.

Структура предложения по форматам и вклад в общий индекс:

табл. 5-2 доля рынка % %%
изменение
вклад в
общий индекс
Формат прошл нед. сегодня
1-комн 37.22 39.55 2.33 2
2-комн 36.71 36.52 -0.20 -11
3-комн 21.86 19.88 -1.98 -37
4-комн 4.21 4.06 -0.15 -9
Сумма 100.00 100.00 0.00 -55
средн. комн 1.931 1.885  
изм средн комн   -0.046  
средн.индекс 889 834  
изм средн индекса   -55 -6.14

 

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Для оценки динамики рынка аренды можно, по аналогии с рынком продаж квартир, ввести понятие общего индекса аренды. Для этого нужно представить весь рынок аренды как совокупность форматов.

Общий индекс аренды вычисляется как сумма произведений долей различных форматов на соответствующие средние стоимости аренды. Тренд этого индекса показывает общую динамику рынка аренды.

Общий индекс аренды продолжает снижаться. Тенденция прошлого года пока сохраняется. Темп снижения примерно прежний (с учетом двухнедельного набора информации). За прошедшие две недели общий индекс аренды общий индекс аренды значительно снизился (-55$), что соответствует тренду -6.14% за две недели.

За две недели средняя комнатность сдаваемой в аренду квартиры упала на 0.046 за счет заметного увеличения доли 1-комнатных квартир и падения доли 3-комнатных. Сегодня средняя комнатность равна 1.885.

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 1

Общегородской индекс выполняет две функции:

- он неплохо показывает общую динамику рынка;
- разложение этого индекса на слагаемые в различных представлениях позволяет оценить вклад составляющих в общую динамику рынка.

Общегородской индекс не рекомендуется использовать как ориентир при оценке стоимости конкретной квартиры, которая зависит от многих факторов – типа строения, формата, района и т.д.
Для оценки стоимости квартиры можно с некоторыми оговорками использовать более детализированные индексы, относящиеся к конкретным типам, форматам или районам.
Более реальную оценку стоимости жилья можно получить, используя комбинированные индексы "тип строения-формат квартиры-район города". Такие индексы лучше всех отражают цену, назначаемую продавцами конкретной квартиры.

NB: При использовании индексов для оценки стоимости квартир необходимо помнить, что все индексы рассчитываются только на основании массива частных объявлений, поданных в газету "Крыша" и на сайт krisha.kz.

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 2

Слагаемые динамики общегородского индекса

Город можно представить как совокупность некоторых составляющих.
Традиционно рассматриваются представления города следующим составляющим - по типам строений, по форматам квартир и по административным районам.

Город, при рассмотрении его как совокупности типов, представляется в виде объекта из трех типов строений – панельных, кирпичных и монолитных.

Город, при рассмотрении его как совокупности форматов, представляется в виде объекта из пяти форматов квартир – 1-, 2-, 3-, 4- и 5-комнатных.

Город, при рассмотрении его как совокупности районов, представляется в виде объекта из семи административных районов.

В конкретном представлении для каждой из составляющих вычисляется ее объем предложения (или доля рынка) и соответствующий индекс.

Общегородской индекс вычисляется как сумма произведений долей рынка составляющих на их средние индексы.

Изменения общегородского индекса формируются под воздействием следующих факторов: изменение долей различных составляющих (сегментов) рынка (динамика предложения) и тренд средних индексов в этих сегментах.

В таком подходе появляется возможность выделить в динамике общегородского индекса влияние каждой составляющей рынка для различных представлений.

 

Николай Стекольников, аналитик

Написать автору

Читать предыдущий обзор

Цены на жильё в ноябре-декабре



Опубликовано 7 января 2009 12584 просмотра Добавить комментарий