Все регионы 

Обзор предложений на рынке недвижимости Алматы17.12-24.12.2008


С Новым Годом!
Жизнь продолжается!

Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету "Крыша" и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
- объявления, содержащие ложную информацию;
- объявления о продаже объектов, относящиеся к "нетипичному формату" (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).

Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

 

ГОРОД В ЦЕЛОМ

Данные по городу:

 

Табл. 1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Весь город 1862 -27 -1,43 3733 -921 -24,67


Рис. 1-2

2008-й год закончился на уровне индекса 1862$. Индекс за неделю упал еще на 27$, что соответствует тренду -1.43%. Скорость падения несколько замедлилась (было на прошлой неделе -2.18%), но надо учитывать очень сильное недельное снижение предложения (-9231 квартира или -24.67%). Очень многие в преддверии Нового года сняли с продажи свои и не свои квартиры. На рынке – затишье.

Об использовании общегородского индекса см. приложение 1.

Город: динамика распределения предложения

На Рис. 1 изображены распределения общегородского предложения по индексу, а на Рис.2 – разность распределений этой и прошлой недель.

NB: На всех рисунках синяя кривая соответствует прошлой неделе, красная – сегодняшней.

Основная недельная динамика (из анализа Рис.1 и 2):

- объем главного максимума очень сильно упал;
- почти во всем интервале индексов наблюдается снижение предложения;
- в самом нижнем индексном интервале (около 1200$) видны эффекты, похожие на небольшой левый дрейф;
- почти полная зеркальность кривой распределения (Рис.1) и кривой разности распределений (Рис. 2) говорит об общем примерно одинаковом относительном снижении предложения во всем интервале индексов;
- это одинаковое относительное снижение предложения не вызывает сильное изменение индекса, что и наблюдается на этой неделе;
- края распределения остались на месте и не изменились.

 

ГОРОД: РАЗЛИЧНЫЕ ПРЕДСТАВЛЕНИЯ

NB: Понятие слагаемых общегородского индекса дается в приложении 2.

Город, как совокупность типов строений

 

Табл. 2-1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
панель 1603 -38 -2.32 2007 -558 -27.80
кирпич 2152 -28 -1.28 1296 -278 -21.45
монолит 2200 -33 -1.48 430 -85 -19.77

Из таблицы 2-1 видно, что все тренды индексов отрицательные. Примерно одинаково (-1.28%..-1.48%) дешевели кирпич и монолит. Индекс панель снизился заметно сильнее -2.32%.

Предложение за неделю сильно уменьшилось. Тенденция сегодня такова: чем дороже жилье, тем меньше относительное понижение предложения.

 

Рис. 3-4
Рис. 5-6
Рис. 7-8

На Рис. 3 показаны распределения для панели, на Рис. 4 - разность распределений за прошедшие две недели.
На Рис. 5 показаны распределения для кирпича, на Рис. 6 - разность распределений за прошедшие две недели.
На Рис. 7 показаны распределения для монолита, на Рис. 8 - разность распределений за прошедшие две недели.

Результаты анализа рисунков 3-8 собраны в таблице 2-2.

 

Табл. 2-2 главный максимум, изм. объема Главный максимум, дрейф изменение на восх. ветви изменение на нисход. ветви изменение до средн. индекса изменение после средн. индекса
Панель - 0/влево - - - -
Кирпич - нет - - - -
Монолит - нет - - - -

Основные моменты недельной динамики типов:

- объем предложения снизился практически во всем интервале индексов;
- не наблюдается явно выраженного дрейфа;
- кластеризация в монолитном сегменте уменьшилась.

Анализ города, как совокупности типов строений, показывает, что общее удешевление рынка идет за счет несколько более сильного падения предложения в верхней части спектра.

Доли рынка по типам и вклад в общий индекс:

 

табл 2-3 прош. неделя сегодня изменение
доли рынка (%)
вклад в общий
индекс ($/кв.м)
тип % рынка
панель 55.11 53.76 -1.35 -43
кирпич 33.82 34.72 0.90 10
монолит 11.07 11.52 0.45 6
сумма 100 100.00 0 -27

Значения вкладов типов в изменения общегородского индекса округлены до целых чисел.

Значительные относительные изменения объемов предложения привели к сильным трендам долей рынка, занятых различными типами строений. Сильно понизилась доля панели (-1.35%), а доли кирпича и монолита заметно увеличились.

Из последней колонки таблицы 2-3 видно, что основной отрицательный вклад, как и на прошлой неделе, дал панельный сегмент (-43$). Кирпич и монолит, за счет перестройки структуры по типам, только несколько скомпенсировали влияние панели.

Сегодняшнее снижение общегородского индекса объясняется как изменением индексов типов, так и динамикой долей рынка.

Город, как совокупность форматов квартир

 

Табл. 3-1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
1-комн. 1699 -42 -2.41 843 -207 -24.56
2-комн. 1832 -9 -0.49 1258 -282 -22.42
3-комн. 1889 -20 -1.05 1291 -327 -25.33
4-комн. 2253 -53 -2.30 316 -97 -30.70
5-комн. 2570 -74 -2.80 25 -8 -32.00

В сегменте 5-комнатных квартир маленькая статистика и поэтому эти квартиры отдельно не рассматриваются.

Все форматы за неделю подешевели. Индексы 1- и 4-комнатных квартир снизились почти на 2.5%. В популярных форматах 2- и 3-комнатных квартир снижение меньше (-0.49% и -1.05% соответственно).

Предложение во всех форматах стало значительно ниже, чем на прошлой неделе. Отметим большие, но примерно одинаковые тренды относительного снижения предложения по форматам. Это говорит о том, что рынок, хотя и сильно сжался, но структура по форматам изменилась не очень значительно.

 

Рис. 9-10
Рис. 11-12
Рис. 13-14
Рис. 15-16

На Рис. 9 показаны распределения для 1-комнатных квартир, на Рис. 10 - разность распределений за прошедшие две недели.
На Рис. 11 показаны распределения для 2-комнатных квартир, на Рис. 12 - разность распределений за прошедшие две недели.
На Рис. 13 показаны распределения для 3-комнатных квартир, на Рис. 14 - разность распределений за прошедшие две недели.
На Рис. 15 показаны распределения для 4-комнатных квартир, на Рис. 16 - разность распределений за прошедшие две недели.

Результаты анализа рисунков 9-16 собраны в таблице 3-2.

 

Табл. 3-2 Главный максимум, изм. объема Главный максимум, дрейф изменение на восх. ветви изменение на нисход. ветви изменение до средн. индекса изменение после средн. индекса
1-комн. - влево + - + -
2-комн. - нет 0 - 0 -
3-комн. - почти нет 0/- - - -
4-комн. - нет - - - -

Основные моменты недельной динамики форматов:

- сильное падение объемов главных максимумов;
- дрейф рынка в сторону удешевления заметен только в сегменте 1-комнтаных квартир;
- основное падение предложения произошло в области средних индексов;
- крайние части спектра практически не изменились.

Анализ города, как совокупности форматов, показывает, что сегодня в отсутствии дрейфа, наблюдается сильное уменьшение предложения жилья в среднем диапазоне.

Доли рынка по форматам и вклад в общий индекс:

 

табл 3-3 прош. неделя сегодня изменение
доли рынка (%)
вклад в общий
индекс ($/кв.м)
формат % рынка
1-комн. 22.56 22.58 0.02 -9
2-комн. 33.09 33.70 0.61 9
3-комн. 34.77 34.58 -0.18 -10
4-комн. 8.87 8.47 -0.41 -14
5-комн. 0.71 0.67 -0.04 -3
сумма 100 100.00 0 -27

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Несмотря на очень большое падение предложения, структура по форматам почти не изменилась. Заметно выросла только доля 2-комнатных (+0.61%). Во всех остальных форматах изменения незначительные.

Из последней колонки таблицы 3-3 видно, что основное падение общегородского индекса обеспечили сегменты 3-и 4-комнатных квартир.

Повторилась ситуация прошлой недели - как доли форматов почти не изменились и снижение общегородского индекса определилось падением самих индексов.

За прошедшую неделю средняя комнатность предлагаемой на продажу квартиры упала на 0.011 и сегодня она равна 2.31.

Город, как совокупность районов

 

Табл. 4-1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Алмал. 1971 -17 -0.86 747 -152 -20.35
Жетыс. 1526 -18 -1.17 237 -58 -24.47
Ауэзов. 1476 -33 -2.19 1033 -264 -25.56
Медеус. 2668 -12 -0.45 505 -152 -30.10
Турксиб. 1222 -27 -2.16 147 -37 -25.17
Бостан. 1943 -27 -1.37 1061 -254 -23.94
Алат. 1486 26 1.78 3 -4 -133.33

Рис. 17

На Рис. 17 показана динамика индексов в шести районах города для двух последних недель. Алатауский район пока не рассматривается в связи с малой статистикой.

 

Из Рис. 17 видно, что:

- падение индексов есть во всех районах города, но темп падения несколько замедлился;
- в лидерах падения индекса – Ауэзовский (-2.19%) и Турксибский (-2.16%) районы;
- медленнее всего падает индекс в Медеуском районе (-0.45%).

Сегодняшняя тенденция по районам – чем дешевле район, тем больше падение стоимости жилья.

 

Рис. 18-19
Рис. 20-21
Рис. 22-23
Рис. 24-25
Рис. 26-27
Рис. 28-29

На Рис. 18 показаны распределения для Алмалинского района, на Рис. 19 - разность распределений за прошедшие две недели.
На Рис. 20 показаны распределения для Жетысуского района, на Рис. 21 - разность распределений за прошедшие две недели.
На Рис. 22 показаны распределения для Ауэзовского района, на Рис. 23 - разность распределений за прошедшие две недели.
На Рис. 24 показаны распределения для Медеуского района, на Рис. 25 - разность распределений за прошедшие две недели.
На Рис. 26 показаны распределения для Турксибского района, на Рис. 27 - разность распределений за прошедшие две недели.
На Рис. 28 показаны распределения для Бостандыкского района, на Рис. 29 - разность распределений за прошедшие две недели

Результаты анализа рисунков 18-29 собраны в таблице 4-2.

 

Табл. 4-2 главный максимум, изм. объема главный максимум, дрейф Изменение на восх. Ветви изменение на нисход. ветви изменение до средн. индекса изменение после средн. индекса
Алмал. - 0/влево +/- - + -
Жетыс. - 0/влево +/- - +/- -
Ауэзов. - 0/влево - - - -
Медеус. - нет - - - -
Турксиб. - нет - - - -
Бостан. - влево + - + -

 

Основные моменты динамики индексов районов:

- объемы главных максимумов почти во всех районах значительно снизились;
- левый дрейф хорошо выделяется в одном Бостандыкском районе;
- в Алмалинском, Жетысуском и Ауэзовском районах наблюдаются очень слабые признаки дрейфа влево;
- крайние части спектров практически не изменились.

Доли рынка по районам и вклад в общий индекс:

 

табл 4-3 прош. неделя сегодня изменение
доли рынка (%)
вклад в общий
индекс ($/кв.м)
районы % рынка
Алмал. 19.32 20.01 0.69 10
Жетыс. 6.34 6.35 0.01 -1
Ауэзов. 27.87 27.67 -0.20 -12
Медеус. 14.12 13.53 -0.59 -17
Турксиб. 3.95 3.94 -0.02 -1
Бостан. 28.26 28.42 0.17 -5
Алат. 0.15 0.08 -0.07 -1
сумма 100 100 0 -27

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Доли рынка, занимаемые Жетысуским, Ауэзовским. Турксибским и Бостандыкскам районами почти не изменились. Заметная динамика видна в Алмалинском (+0.69%) и Медеуском (-0.59%) районах.

Из последней колонки табл. 4-3 видно, что два района (Ауэзовский и Медеуский) дали очень большой суммарный отрицательный вклад (-29$). Вверх тянул общий индекс только Алмалинский район(+10$).

 

Выводы по городу:

- процесс дрейфа рынка в сторону удешевления сильно ослаб и сегодня отчетливо наблюдается только в Бостандыкском районе;
- снижение падения стоимости жилья к концу года несколько замедлилось;
- общий объем рынка за неделю сильно снизился - сказывается канун праздников.

 

РЫНОК АРЕНДЫ

В таблице 5-1 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за прошедшую неделю.

 

табл. 5-1 $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- к-во +/- %
1-комн 529 -11 -2.04 955 -179 -15.78
2-комн 845 -7 -0.82 942 -201 -17.59
3-комн 1292 34 2.70 561 -176 -23.88
4-комн 2351 108 4.81 108 -27 -20.00
Всего       2566 -583 -18.51

Рис. 30

На этой неделе подешевела аренда квартир малого формата - 1- и 2-комнатных. Для более габаритных квартир стоимость аренды заметно повысилась.

 

На Рис. 30 показано относительное изменение стоимости аренды за прошедшую неделю для различных форматов квартир. Прямая – линейный тренд. Видна хорошая зависимость тренда стоимости аренды от формата сдаваемой квартиры.

Предложение за неделю во всех форматах сильно уменьшилось. Оживления рынка аренды надо ожидать только в новом году.

Структура предложения по форматам и вклад в общий индекс:

 

табл. 5-2 доля рынка % %%
изменение
вклад в
общий индекс
формат прошл нед. сегодня
1-комн 36.01 37.22 1.21 2
2-комн 36.30 36.71 0.41 1
3-комн 23.40 21.86 -1.54 -12
4-комн 4.29 4.21 -0.08 3
сумма 100.00 100.00 0.00 -6
средн. комн 1.960 1.931  
изм средн комн   -0.029  
средн.индекс 894 888  
изм средн индекса   -6 -0.65

 

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Для оценки динамики рынка аренды можно, по аналогии с рынком продаж квартир, ввести понятие общего индекса аренды. Для этого нужно представить весь рынок аренды как совокупность форматов.

Общий индекс аренды вычисляется как сумма произведений долей различных форматов на соответствующие средние стоимости аренды. Тренд этого индекса показывает общую динамику рынка аренды.

Общий индекс аренды продолжает снижаться, но темп явно стал меньше (было -2.64%, стало -0.65%). За прошедшую неделю общий индекс аренды индекс изменился незначительно (-6$)и сегодня он равен 888$. Основной вклад в такое падение снова, как и на прошлой неделе, дал сегмент 3-комнатных квартир (-12$).

За неделею средняя комнатность сдаваемой в аренду квартиры упала на 0.029 за счет более сильного падения предложения квартир большого формата и сегодня она равна 1.931.

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 1

Общегородской индекс выполняет две функции:

- он неплохо показывает общую динамику рынка;
- разложение этого индекса на слагаемые в различных представлениях позволяет оценить вклад составляющих в общую динамику рынка.

Общегородской индекс не рекомендуется использовать как ориентир при оценке стоимости конкретной квартиры, которая зависит от многих факторов – типа строения, формата, района и т.д.
Для оценки стоимости квартиры можно с некоторыми оговорками использовать более детализированные индексы, относящиеся к конкретным типам, форматам или районам.
Более реальную оценку стоимости жилья можно получить, используя комбинированные индексы "тип строения-формат квартиры-район города". Такие индексы лучше всех отражают цену, назначаемую продавцами конкретной квартиры.

NB: При использовании индексов для оценки стоимости квартир необходимо помнить, что все индексы рассчитываются только на основании массива частных объявлений, поданных в газету "Крыша" и на сайт krisha.kz.

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 2

Слагаемые динамики общегородского индекса

Город можно представить как совокупность некоторых составляющих.
Традиционно рассматриваются представления города следующим составляющим - по типам строений, по форматам квартир и по административным районам.

Город, при рассмотрении его как совокупности типов, представляется в виде объекта из трех типов строений – панельных, кирпичных и монолитных.

Город, при рассмотрении его как совокупности форматов, представляется в виде объекта из пяти форматов квартир – 1-, 2-, 3-, 4- и 5-комнатных.

Город, при рассмотрении его как совокупности районов, представляется в виде объекта из семи административных районов.

В конкретном представлении для каждой из составляющих вычисляется ее объем предложения (или доля рынка) и соответствующий индекс.

Общегородской индекс вычисляется как сумма произведений долей рынка составляющих на их средние индексы.

Изменения общегородского индекса формируются под воздействием следующих факторов: изменение долей различных составляющих (сегментов) рынка (динамика предложения) и тренд средних индексов в этих сегментах.

В таком подходе появляется возможность выделить в динамике общегородского индекса влияние каждой составляющей рынка для различных представлений.

 

Николай СТЕКОЛЬНИКОВ, аналитик



Опубликовано 24 декабря 2008 23104 просмотра Добавить комментарий