Все регионы 

Обзор предложений на рынке недвижимости Алматы10.12-17.12.2008


Ни один кризис в мире
не остановил течение жизни…
(из древних философов)

Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету "Крыша" и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
- объявления, содержащие ложную информацию;
- объявления о продаже объектов, относящиеся к "нетипичному формату" (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).

Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

 

ГОРОД В ЦЕЛОМ

Данные по городу:

 

Табл. 1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Весь город 1889 -42 -2,18 4654 247 5,31

На этой неделе общегородской индекс стал снижаться с еще большей скоростью (-2.18% против -1.48% на прошлой неделе). Пробита очередная "круглая" отметка 1900$.

Рис. 1-2

После первого декабрьского праздника рынок заметно оживился (+247 квартир или +5.31%). Причина такого резкого увеличения предложения непонятна. Видимо многие пытаются успеть продать свои квартиры именно в этом году.

 

Об использовании общегородского индекса см. приложение 1.

Город: динамика распределения предложения

На Рис. 1 изображены распределения общегородского предложения по индексу, а на Рис.2 – разность распределений этой и прошлой недель.

NB: На всех рисунках синяя кривая соответствует прошлой неделе, красная – сегодняшней.

Основная недельная динамика (из анализа Рис.1 и 2):

- объем главного максимума заметно вырос;
- в интервале индексов 1000$...1900$ наблюдается большое увеличение предложения (восходящая ветвь распределения);
- небольшое увеличение предложения видно и в интервале индексов 1900$…2300$;
- в области индексов более 2300$ есть заметный отток предложений;
- глобального дрейфа рынка не видно;
- спектр предложений стал шире, что означает увеличение вариантов выбора покупки;
- края распределения остались на месте и не изменились.

 

ГОРОД: РАЗЛИЧНЫЕ ПРЕДСТАВЛЕНИЯ

NB: Понятие слагаемых общегородского индекса дается в приложении 2.

Город, как совокупность типов строений

 

Табл. 2-1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
панель 1641 -45 -2.67 2565 126 4.91
кирпич 2180 -36 -1.62 1574 93 5.91
монолит 2233 -61 -2.66 515 28 5.44

Из таблицы 2-1 видно, что все тренды индексов отрицательные. Примерно одинаково (-2.67%..-266%) дешевели панель и монолит. Несколько меньше тренд у кирпича (-1.62%).

Предложение выросло в абсолютных значениях по-разному, а относительный рост примерно одинаков (от +4.91% до +5.91%).

 

Рис. 3-4
Рис. 5-6
Рис. 7-8

На Рис. 3 показаны распределения для панели, на Рис. 4 - разность распределений за прошедшие две недели.
На Рис. 5 показаны распределения для кирпича, на Рис. 6 - разность распределений за прошедшие две недели.
На Рис. 7 показаны распределения для монолита, на Рис. 8 - разность распределений за прошедшие две недели.

Результаты анализа рисунков 3-8 собраны в таблице 2-2.

 

Табл. 2-2 главный максимум, изм. объема Главный максимум, дрейф изменение на восх. ветви изменение на нисход. ветви изменение до средн. индекса изменение после средн. индекса
Панель + 0/влево + +/- + +/-
Кирпич нет нет + +/- + +/-
Монолит + нет + +/- + +/-

Основные моменты недельной динамики типов:

- объем предложения в основном потоке для панели и монолита;
- не наблюдается явно выраженного дрейфа;
- заметно прибавилось предложение на восходящих ветвях распределений, что свидетельствует об увеличении доли сравнительно дешевого жилья;
- кластеризация в монолитном сегменте увеличилась.

Анализ города, как совокупности типов строений, показывает, что общее удешевление рынка идет за счет увеличения доли более дешевого жилья.

Доли рынка по типам и вклад в общий индекс:

 

табл 2-3 прош. неделя сегодня изменение
доли рынка (%)
вклад в общий
индекс ($/кв.м)
тип % рынка
панель 55.34 55.11 -0.23 -29
кирпич 33.61 33.82 0.21 -7
монолит 11.05 11.07 0.02 -6
сумма 100 100.00 0 -42

Значения вкладов типов в изменения общегородского индекса округлены до целых чисел.

Значительные относительные изменения объемов предложения не привели к сильным трендам долей рынка, занятых различными типами строений. Очень незначительно выросла доля кирпича за счет уменьшения доли панели.

Из последней колонки таблицы 2-3 видно, что основной отрицательный вклад дал панельный сегмент (-29$).

Так как доли рынка по типам практически не изменились, то значительное снижение общегородского индекса объясняется динамикой индексов.

Город, как совокупность форматов квартир

 

Табл. 3-1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
1-комн. 1741 -37 -2.08 1050 39 3.71
2-комн. 1841 -57 -3.00 1540 79 5.13
3-комн. 1909 -27 -1.39 1618 119 7.35
4-комн. 2306 -39 -1.66 413 11 2.66
5-комн. 2644 -203 -7.13 33 -1 -3.03

В сегменте 5-комнатных квартир маленькая статистика и поэтому эти квартиры отдельно не рассматриваются.

Все форматы за неделю подешевели. Особенно – 1- и 2-комнатные. Понижение индекса в этих сегментах составило -2%…-3%.

Предложение, наоборот, во всех форматах стало больше. Отличились сегменты 3-комнатных (+7.35%) и 2-комнатных (+5.13%).

 

Рис. 9-10
Рис. 11-12
Рис. 13-14
Рис. 15-16

На Рис. 9 показаны распределения для 1-комнатных квартир, на Рис. 10 - разность распределений за прошедшие две недели.
На Рис. 11 показаны распределения для 2-комнатных квартир, на Рис. 12 - разность распределений за прошедшие две недели.
На Рис. 13 показаны распределения для 3-комнатных квартир, на Рис. 14 - разность распределений за прошедшие две недели.
На Рис. 15 показаны распределения для 4-комнатных квартир, на Рис. 16 - разность распределений за прошедшие две недели.

Результаты анализа рисунков 9-16 собраны в таблице 3-2.

 

Табл. 3-2 Главный максимум, изм. объема Главный максимум, дрейф изменение на восх. ветви изменение на нисход. ветви изменение до средн. индекса изменение после средн. индекса
1-комн. + нет + +/- + +/-
2-комн. + нет + +/- + +/-
3-комн. 0 нет + -/+ + -/+
4-комн. - нет + +/0 + +/0

Видно, что во всех форматах картина примерно одинаковая.

Основные моменты недельной динамики форматов:

- увеличение или неизменность объема главного максимума;
- отсутствие дрейфа;
- несимметричный приток квартир на рынок – стало больше более дешевых квартир, что привело к уменьшению средних по сегментам индексов.
- крайние части спектра практически не изменились.

Анализ города, как совокупности форматов, показывает, что сегодня в отсутствии дрейфа, наблюдается значительный приток на рынок относительно дешевого жилья, что и тянет общегородской индекс вниз.

Отметим две разные тенденции рынка, которые приводили к уменьшению индекса за прошедшие две недели:

- на прошлой неделе стало меньше дорогого жилья;
- на этой неделе стало больше дешевого жилья.

На рынке при отсутствии выраженного дрейфа происходит значительная структурная перестройка спектра предложений.

Доли рынка по форматам и вклад в общий индекс:

 

табл 3-3 прош. неделя сегодня изменение
доли рынка (%)
вклад в общий
индекс ($/кв.м)
формат % рынка
1-комн. 22.94 22.56 -0.38 -15
2-комн. 33.15 33.09 -0.06 -20
3-комн. 34.01 34.77 0.75 5
4-комн. 9.12 8.87 -0.25 -9
5-комн. 0.77 0.71 -0.06 -3
сумма 100 100.00 0 -42

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Значительные изменения объемов предложения практически не изменили соотношения долей различных форматов. Заметно выросла доля 3-комнтаных (+0.75%) квартир. В остальных форматах изменения долей незначительные.

Из последней колонки таблицы 3-3 видно, что основное падение общегородского индекса обеспечили сегменты 1-и 2-комнатных квартир. Так как доли форматов почти не изменились, то снижение общегородского индекса определилось падением самих индексов.

За прошедшую неделю средняя комнатность предлагаемой на продажу квартиры увеличилась незначительно (+0.004) и сегодня она равна 2.321.

Город, как совокупность районов

 

Табл. 4-1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Алмал. 1988 -31 -1.54 899 22 2.45
Жетыс. 1544 -46 -2.89 295 -6 -2.03
Ауэзов. 1509 -70 -4.43 1297 55 4.24
Медеус. 2680 -1 -0.04 657 10 1.52
Турксиб. 1249 -24 -1.89 184 18 9.78
Бостан. 1970 -42 -2.09 1315 151 11.48
Алат. 1460 248 20.46 7 -3 -42.86

Рис. 17

На Рис. 17 показана динамика индексов в шести районах города для двух последних недель. Алатауский район пока не рассматривается в связи с малой статистикой.

 

Из Рис. 17 видно, что:

- индекс Медеуского района перестал падать;
- темп падения индексов в Алмалинском, Турксибском и Бостандыкском районах сохраняется примерно на уровне прошлой недели (-1.54%...-2.09%);
- лидер падения индекса – Ауэзовский район (-4.43%).

 

Рис. 18-19
Рис. 20-21
Рис. 22-23
Рис. 24-25
Рис. 26-27
Рис. 28-29

На Рис. 18 показаны распределения для Алмалинского района, на Рис. 19 - разность распределений за прошедшие две недели.
На Рис. 20 показаны распределения для Жетысуского района, на Рис. 21 - разность распределений за прошедшие две недели.
На Рис. 22 показаны распределения для Ауэзовского района, на Рис. 23 - разность распределений за прошедшие две недели.
На Рис. 24 показаны распределения для Медеуского района, на Рис. 25 - разность распределений за прошедшие две недели.
На Рис. 26 показаны распределения для Турксибского района, на Рис. 27 - разность распределений за прошедшие две недели.
На Рис. 28 показаны распределения для Бостандыкского района, на Рис. 29 - разность распределений за прошедшие две недели

Результаты анализа рисунков 18-29 собраны в таблице 3-2.

 

Табл. 4-2 главный максимум, изм. объема главный максимум, дрейф Изменение на восх. Ветви изменение на нисход. ветви изменение до средн. индекса изменение после средн. индекса
Алмал. 0 нет + +/- + +/-
Жетыс. 0 нет +/- +/- +/- +/-
Ауэзов. + влево + - + -
Медеус. 0 нет +/- - +/- -
Турксиб. 0 нет +/- +/- +/- +/-
Бостан. + нет + +/- + +/-

 

Основные моменты динамики индексов районов:

- объемы главных максимумов почти во всех районах или не изменились или немного подросли;
- левый дрейф заметен в одном Ауэзовском районе;
- видно заметное увеличение предложения почти во всех частях спектра;
- крайние части спектров практически не изменились.

Доли рынка по районам и вклад в общий индекс:

 

табл 4-3 прош. неделя сегодня изменение
доли рынка (%)
вклад в общий
индекс ($/кв.м)
районы % рынка
Алмал. 19.90 19.32 -0.58 -18
Жетыс. 6.83 6.34 -0.49 -11
Ауэзов. 28.18 27.87 -0.31 -24
Медеус. 14.68 14.12 -0.56 -15
Турксиб. 3.77 3.95 0.19 2
Бостан. 26.41 28.26 1.84 25
Алат. 0.23 0.15 -0.08 -1
сумма 100 100 0 -42

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Бостандыкский район восстановил свою долю на рынке (на прошлой неделе было -1.95%, на это +1.84%). Доли остальных районов (кроме Турксибского) упали примерно на полпроцента.

Из последней колонки табл. 4-3 видно, что четыре района (Алмалинский, Жетысуский, Ауэзовский и Медеуский) дали очень большой суммарный отрицательный вклад (-68$). С ними конкурировал только Бостандыкский район, в котором сильно выросло предложение, что и обеспечило этому сегменту большое положительное слагаемое (+25$).

 

Выводы по городу:

- процесс дрейфа рынка в сторону удешевления практически прекратился во всех районах, кроме Ауэзовского;
- общий объем рынка за неделю восстановился после прошлого падения – скорее всего мы наблюдаем последнюю активную неделю рынка перед новым годом;
- общее падение индекса вызвано значительным притоком на рынок относительно дешевого жилья.

 

РЫНОК АРЕНДЫ

В таблице 5-1 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за прошедшую неделю.

 

табл. 5-1 $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- к-во +/- %
1-комн 540 1 0.19 1134 111 10.85
2-комн 852 -27 -3.07 1143 206 21.99
3-комн 1258 -83 -6.19 737 99 15.52
4-комн 2243 -160 -6.66 135 30 28.57
Всего       3149 446 16.50

Рис. 30

На этой неделе подешевела аренда всех форматов, кроме 1-комнатных (стоимость аренды для них практически не изменилась). Особенно заметно это в сегментах 3-комнатных (-6.19%) и 4-комнатных (-6.66%).

 

На Рис. 30 показано относительное изменение стоимости аренды за прошедшую неделю для различных форматов квартир. Прямая – линейный тренд. Видно, что с ростом формата сдаваемой квартиры тренд падения стоимости увеличивается.

Предложение за неделю сильно выросло за счет увеличения количества предлагаемых квартир форматов "больше 1-комнатной".

Структура предложения по форматам и вклад в общий индекс:

 

табл. 5-2 доля рынка %  %%
изменение
вклад в
общий индекс
формат прошл нед. сегодня
1-комн 37.85 36.01 -1.84 -9
2-комн 34.67 36.30 1.63 4
3-комн 23.60 23.40 -0.20 -22
4-комн 3.88 4.29 0.40 3
сумма 100.00 100.00 0.00 -24
средн. комн 1.935 1.960  
изм средн комн   0.025  
средн.индекс 919 894  
изм средн индекса   -24 -2.64

 

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Для оценки динамики рынка аренды можно, по аналогии с рынком продаж квартир, ввести понятие общего индекса аренды. Для этого нужно представить весь рынок аренды как совокупность форматов.

Общий индекс аренды вычисляется как сумма произведений долей различных форматов на соответствующие средние стоимости аренды. Тренд этого индекса показывает общую динамику рынка аренды.

Общий индекс аренды продолжает снижаться. За прошедшую неделю он упал на 24$ (-2.64%). Основной вклад в такое падение дал сегмент 3-комнатных квартир (-22$).

За неделею средняя комнатность сдаваемой в аренду квартиры прибавила 0.024 (т.е. восстановилась после прошлого падения на -0.025) и сегодня равна 1.96.

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 1

Общегородской индекс выполняет две функции:

- он неплохо показывает общую динамику рынка;
- разложение этого индекса на слагаемые в различных представлениях позволяет оценить вклад составляющих в общую динамику рынка.

Общегородской индекс не рекомендуется использовать как ориентир при оценке стоимости конкретной квартиры, которая зависит от многих факторов – типа строения, формата, района и т.д.
Для оценки стоимости квартиры можно с некоторыми оговорками использовать более детализированные индексы, относящиеся к конкретным типам, форматам или районам.
Более реальную оценку стоимости жилья можно получить, используя комбинированные индексы "тип строения-формат квартиры-район города". Такие индексы лучше всех отражают цену, назначаемую продавцами конкретной квартиры.

NB: При использовании индексов для оценки стоимости квартир необходимо помнить, что все индексы рассчитываются только на основании массива частных объявлений, поданных в газету "Крыша" и на сайт krisha.kz.

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 2

Слагаемые динамики общегородского индекса

Город можно представить как совокупность некоторых составляющих.
Традиционно рассматриваются представления города следующим составляющим - по типам строений, по форматам квартир и по административным районам.

Город, при рассмотрении его как совокупности типов, представляется в виде объекта из трех типов строений – панельных, кирпичных и монолитных.

Город, при рассмотрении его как совокупности форматов, представляется в виде объекта из пяти форматов квартир – 1-, 2-, 3-, 4- и 5-комнатных.

Город, при рассмотрении его как совокупности районов, представляется в виде объекта из семи административных районов.

В конкретном представлении для каждой из составляющих вычисляется ее объем предложения (или доля рынка) и соответствующий индекс.

Общегородской индекс вычисляется как сумма произведений долей рынка составляющих на их средние индексы.

Изменения общегородского индекса формируются под воздействием следующих факторов: изменение долей различных составляющих (сегментов) рынка (динамика предложения) и тренд средних индексов в этих сегментах.

В таком подходе появляется возможность выделить в динамике общегородского индекса влияние каждой составляющей рынка для различных представлений.

 

Николай СТЕКОЛЬНИКОВ, аналитик



Опубликовано 17 декабря 2008 20914 просмотров Добавить комментарий