Если Вы падаете в бесконечно
глубокую пропасть - лучше думайте,
что летите к бесконечно высокой цели.
Разницы никакой, а насколько приятнее!
(Неизвестный автор)

Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету "Крыша" и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
- объявления, содержащие ложную информацию;
- объявления о продаже объектов, относящиеся к "нетипичному формату" (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).

Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

 

ГОРОД В ЦЕЛОМ

Данные по городу:

 

Табл. 1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Весь город 1931 -29 -1,48 4407 -666 -15,11

Падение общегородского индекса продолжается. На этой неделе движение вниз несколько ускорилось (-29$ или -1.48%). Сказывается наступление многочисленных декабрьских праздников.

Рис. 1-2

Предложение по этой же причине тоже упало, причем очень сильно (-666 квартир или -15.11%). Как и ожидалось, рынок с ускорением сворачивается.

 

Об использовании общегородского индекса см. приложение 1.

Город: динамика распределения предложения

На Рис. 1 изображены распределения общегородского предложения по индексу, а на Рис.2 – разность распределений этой и прошлой недель.

NB: На всех рисунках синяя кривая соответствует прошлой неделе, красная – сегодняшней.

Основная недельная динамика (из анализа Рис.1 и 2):

- сильно упал объем главного максимума;
- в интервале индексов 1300$...1700$ есть небольшой левый дрейф, что говорит о слабом движении рынка в сторону удешевления;
- в области средних индексов наблюдается сильное падение предложения. Это хорошо видно по наличию глубокого отрицательного пика на Рис. 2;
- края распределения остались на месте и не изменились.

 

ГОРОД: РАЗЛИЧНЫЕ ПРЕДСТАВЛЕНИЯ

NB: Понятие слагаемых общегородского индекса дается в приложении 2.

Город, как совокупность типов строений

 

Табл. 2-1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
панель 1686 -44 -2.54 2439 -300 -12.30
кирпич 2216 -1 -0.05 1481 -298 -20.12
монолит 2294 19 0.84 487 -68 -13.96

Из таблицы 2-1 видно, что сегодня наблюдается следующая тенденция: дорогое жилье дорожает, дешевое – стремительно дешевеет. Панель упала на 2.54%, а монолит вырос на 0.84%.

Предложение значительно снизилось во всех сегмента. Лидер снижения – кирпич (-20.12%). Предложение панели и монолита изменилось примерно одинаково (-12%-14%).

 

Рис. 3-4
Рис. 5-6
Рис. 7-8

На Рис. 3 показаны распределения для панели, на Рис. 4 - разность распределений за прошедшие две недели.
На Рис. 5 показаны распределения для кирпича, на Рис. 6 - разность распределений за прошедшие две недели.
На Рис. 7 показаны распределения для монолита, на Рис. 8 - разность распределений за прошедшие две недели.

Результаты анализа рисунков 3-8 собраны в таблице 2-2.

 

Табл. 2-2 главный максимум, изм. объема Главный максимум, дрейф изменение на восх. ветви изменение на нисход. ветви изменение до средн. индекса изменение после средн. индекса
Панель - Левый + - - -
Кирпич - Нет - - - -
Монолит -/0 Нет - - - -

Основные моменты недельной динамики типов:

- объем предложения в основном потоке упал для всех типов строений;
- в панельном сегменте остался явно выраженный левый дрейф (движение рынка в сторону удешевления);
- в кирпичном и монолитном сегментах движение рынка в сторону удешевления приостановилось;
- в средней части спектра во всех типах наблюдается отток квартир среднего ценового диапазона.

Анализ города, как совокупности типов строений, показывает, что:

- общее удешевление рынка в панельном сегменте происходит за счет левого дрейфа рынка
- кирпича стало просто меньше (причем равномерно по спектру) и его индекс не изменился;
- в монолите преобладал отток квартир в нижнем ценовом диапазоне, что и привело к небольшому увеличению среднего по сегменту индекса.

Доли рынка по типам и вклад в общий индекс:

 

табл 2-3 прош. Неделя Сегодня изменение
доли рынка (%)		 вклад в общий
индекс ($/кв.м)
тип % рынка
панель 53.99 55.34 1.35 -1
кирпич 35.07 33.61 -1.46 -33
монолит 10.94 11.05 0.11 5
сумма 100 100.00 0 -29

Значения вкладов типов в изменения общегородского индекса округлены до целых чисел.

Изменения объемов предложения привели к увеличению доли панели (+1.35%) за счет уменьшения доли кирпича (-1.46%). Доля монолита практически не изменилась.

Из последней колонки таблицы 2-3 видно, что кирпичный сегмент (-33$) определил значительное общее падение общегородского индекса. Так как индекс кирпича почти не изменился, то значительное снижение общегородского индекса объясняется структурной перестройкой предложения.

Город, как совокупность форматов квартир

 

Табл. 3-1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
1-комн. 1778 -24 -1.33 1011 -147 -14.54
2-комн. 1898 -18 -0.94 1461 -164 -11.23
3-комн. 1936 -38 -1.93 1499 -274 -18.28
4-комн. 2345 -40 -1.68 402 -75 -18.66
5-комн. 2847 183 6.87 34 -6 -17.65

В сегменте 5-комнатных квартир маленькая статистика и поэтому эти квартиры отдельно не рассматриваются.

Во всех рассматриваемых сегментах наблюдается примерно одинаковое уменьшение индекса (от -0.94% до -1.93%).

Предложение сильно упало в сегментах 3- и 4-комнатных (около -18%). В форматах 1- и 2-комнатных падение предложения заметно меньше (-11..-14%). На этой неделе крупноформатных квартир стало меньше.

 

Рис. 9-10
Рис. 11-12
Рис. 13-14
Рис. 15-16

На Рис. 9 показаны распределения для 1-комнатных квартир, на Рис. 10 - разность распределений за прошедшие две недели.
На Рис. 11 показаны распределения для 2-комнатных квартир, на Рис. 12 - разность распределений за прошедшие две недели.
На Рис. 13 показаны распределения для 3-комнатных квартир, на Рис. 14 - разность распределений за прошедшие две недели.
На Рис. 15 показаны распределения для 4-комнатных квартир, на Рис. 16 - разность распределений за прошедшие две недели.

Результаты анализа рисунков 9-16 собраны в таблице 3-2.

 

Табл. 3-2 Главный максимум, изм. объема Главный максимум, дрейф изменение на восх. ветви изменение на нисход. ветви изменение до средн. индекса изменение после средн. индекса
1-комн. - Нет - - - -
2-комн. - Нет - - - -
3-комн. - Нет - - - -
4-комн. - нет +/- - - -

Видно, что во всех форматах картина примерно одинаковая.

Основные моменты недельной динамики форматов:

- падение объема главного максимума;
- отсутствие явно выраженного дрейфа;
- несимметричный отток квартир с рынка – стало меньше более дорогих квартир, что привело к уменьшению средних по сегментам индексов.
- крайние части спектра практически не изменились.

Анализ города, как совокупности форматов, показывает, что сегодня дрейф явно не выделяется, наблюдается отток предложений, причем с рынка быстрее уходят более дорогие квартиры.

Доли рынка по форматам и вклад в общий индекс:

 

табл 3-3 прош. Неделя Сегодня изменение
доли рынка (%)		 вклад в общий
индекс ($/кв.м)
формат % рынка
1-комн. 22.83 22.94 0.11 -3
2-комн. 32.03 33.15 1.12 15
3-комн. 34.95 34.01 -0.94 -32
4-комн. 9.40 9.12 -0.28 -10
5-комн. 0.79 0.77 -0.02 1
сумма 100 100.00 0 -29

Значения вкладов округлены до целых чисел.

За неделю выросли доли 1- и 2-комнатных, соответственно уменьшились доли 3-и 4-комнатных квартир. Основная динамика долей форматов – значительно увеличилась доля 2-комнатных (+1.12%) за счет уменьшения сегмента 3-комнатных (-0.94%).

Из последней колонки таблицы 3-3 видно, что основное падение общегородского индекса обеспечили сегменты 3-и 4-комнатных квартир.

За прошедшую неделю средняя комнатность предлагаемой на продажу квартиры уменьшилась на 0.017 за счет падения доли 3-комнатного сегмента и сегодня она равна 2.317.

Город, как совокупность районов

 

Табл. 4-1 Индекс Изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Алмал. 2019 -33 -1.61 877 -129 -14.71
Жетыс. 1590 -34 -2.09 301 -42 -13.95
Ауэзов. 1579 -30 -1.86 1242 -111 -8.94
Медеус. 2681 -70 -2.54 647 -40 -6.18
Турксиб. 1273 -23 -1.77 166 -70 -42.17
Бостан. 2012 -32 -1.57 1164 -275 -23.63
Алат. 1212 122 11.19 10 1 10.00

Рис. 17

На Рис. 17 показана динамика индексов в шести районах города для двух последних недель. Алатауский район пока не рассматривается в связи с малой статистикой.

 

Видно, что во всех рассматриваемых районах наблюдается примерно одинаковое падение индекса (от -1.57% до – 2.54%).

Отметим очень сильное падение (-42%) предложения в Турксибском районе.

 

Рис. 18-19
Рис. 20-21
Рис. 22-23
Рис. 24-25
Рис. 26-27
Рис. 28-29

На Рис. 18 показаны распределения для Алмалинского района, на Рис. 19 - разность распределений за прошедшие две недели.
На Рис. 20 показаны распределения для Жетысуского района, на Рис. 21 - разность распределений за прошедшие две недели.
На Рис. 22 показаны распределения для Ауэзовского района, на Рис. 23 - разность распределений за прошедшие две недели.
На Рис. 24 показаны распределения для Медеуского района, на Рис. 25 - разность распределений за прошедшие две недели.
На Рис. 26 показаны распределения для Турксибского района, на Рис. 27 - разность распределений за прошедшие две недели.
На Рис. 28 показаны распределения для Бостандыкского района, на Рис. 29 - разность распределений за прошедшие две недели

Результаты анализа рисунков 18-29 собраны в таблице 3-2.

 

Табл. 4-2 главный максимум, изм. объема главный максимум, дрейф Изменение на восх. Ветви изменение на нисход. ветви изменение до средн. индекса изменение после средн. индекса
Алмал. - влево + - - -
Жетыс. - влево + - - -
Ауэзов. - влево + - - -
Медеус. 0 нет + 0/- +/- -/+
Турксиб. - нет - - - -
Бостан. - нет - - - -

 

Основные моменты динамики индексов районов:

- объемы главных максимумов почти во всех районах уменьшились;
- в трех районах (Алмалинский, Жетысуский и Ауэзовский) наблюдается небольшой левый дрейф, что свидетельствует об удешевлении рынка в этих частях города;
- видно заметное уменьшение предложения в средней и верхней частях спектра;
- крайние части спектров практически не изменились.

Доли рынка по районам и вклад в общий индекс:

 

табл 4-3 прош. неделя сегодня изменение
доли рынка (%)		 вклад в общий
индекс ($/кв.м)
районы % рынка
Алмал. 19.83 19.90 0.07 -5
Жетыс. 6.76 6.83 0.07 -1
Ауэзов. 26.67 28.18 1.51 16
Медеус. 13.54 14.68 1.14 21
Турксиб. 4.65 3.77 -0.89 -13
Бостан. 28.37 26.41 -1.95 -48
Алат. 0.18 0.23 0.05 1
сумма 100 100 0 -29

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Сильно уменьшились доли Бостандыкского (-1.95%) и Турксибского (-0.89%) районов. За счет них поднялись Ауэзовский (+1.51%) и Медеуский (+1.14%) районы.

Из последней колонки табл. 4-3 видно, что два района (Бостандыкский и Турксибский) дали основной огромный отрицательный вклад в динамику общегородского индекса (суммарно -61$). Такой большой отрицательный вклад обусловлен и падением индексов в этих районах и изменением структуры предложения по городу – в этих двух районах произошло значительное снижение долей рынка.

 

Выводы по городу:

- процесс дрейфа рынка в сторону удешевления несколько ослаб на фоне сильно падающего предложения;
- общий объем рынка за неделю очень сильно упал – город вступает в череду декабрьских праздников;
- изменения индексов и долей рынка в двух районах города (Бостандыкском и Турксибском) привели к заметному падению общего индекса;
- наблюдается отток с рынка квартир в среднем и верхнем ценовых диапазонах.

 

РЫНОК АРЕНДЫ

В таблице 5-1 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за прошедшую неделю.

 

табл. 5-1 $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- к-во +/- %
1-комн 539 -14 -2.53 1023 -156 -13.23
2-комн 879 -8 -0.90 937 -208 -18.17
3-комн 1341 -33 -2.40 638 -100 -13.55
4-комн 2403 -9 -0.37 105 -53 -33.54
Всего       2703 -517 -16.06

Рис. 30

На этой неделе подешевела аренда всех форматов. Особенно заметно это в сегментах 1-комнатных (-2.53%) и 3-комнатных (-2.40%).

 

На Рис. 30 показано относительное изменение стоимости аренды за прошедшую неделю для различных форматов квартир.

Предложение за неделю существенно уменьшилось (-16.06%). Видимо рынок аренды квартир, также как и рынок продажи квартир, постепенно сворачивается.

Структура предложения по форматам и вклад в общий индекс:

 

табл. 5-2 доля рынка %  %%
изменение		 вклад в
общий индекс
формат прошл нед. сегодня
1-комн 36.61 37.85 1.23 1
2-комн 35.56 34.67 -0.89 -11
3-комн 22.92 23.60 0.68 2
4-комн 4.91 3.88 -1.02 -25
сумма 100.00 100.00 0.00 -33
средн. комн 1.961 1.935  
изм средн комн   -0.026  
средн.индекс 951 919  
изм средн индекса   -33 -3.43

 

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Для оценки динамики рынка аренды можно, по аналогии с рынком продаж квартир, ввести понятие общего индекса аренды. Для этого нужно представить весь рынок аренды как совокупность форматов.

Общий индекс аренды вычисляется как сумма произведений долей различных форматов на соответствующие средние стоимости аренды. Тренд этого индекса показывает общую динамику рынка аренды.

Общий индекс аренды продолжает снижаться, причем даже с некоторым ускорением. Сегодняшнее падение составило -33$ или -3.43%. Напомним, ч то на прошлой неделе падение было примерно в два раза меньше.

Последняя колонка таблицы 5-2 показывает, что основной вклад в динамику общего индекса дали сегменты 4-комнатных (-25$) и 2-комнатных (-11$), что и определило значительный общий спад.

За неделею средняя комнатность сдаваемой в аренду квартиры заметно упала (за счет уменьшения доли 4-комнатых и увеличения доли 1-комнатных) на 0.026. Средняя комнатность сдаваемой квартиры сегодня равна 1.935.

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 1

Общегородской индекс выполняет две функции:

- он неплохо показывает общую динамику рынка;
- разложение этого индекса на слагаемые в различных представлениях позволяет оценить вклад составляющих в общую динамику рынка.

Общегородской индекс не рекомендуется использовать как ориентир при оценке стоимости конкретной квартиры, которая зависит от многих факторов – типа строения, формата, района и т.д.
Для оценки стоимости квартиры можно с некоторыми оговорками использовать более детализированные индексы, относящиеся к конкретным типам, форматам или районам.
Более реальную оценку стоимости жилья можно получить, используя комбинированные индексы "тип строения-формат квартиры-район города". Такие индексы лучше всех отражают цену, назначаемую продавцами конкретной квартиры.

NB: При использовании индексов для оценки стоимости квартир необходимо помнить, что все индексы рассчитываются только на основании массива частных объявлений, поданных в газету "Крыша" и на сайт krisha.kz.

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 2

Слагаемые динамики общегородского индекса

Город можно представить как совокупность некоторых составляющих.
Традиционно рассматриваются представления города следующим составляющим - по типам строений, по форматам квартир и по административным районам.

Город, при рассмотрении его как совокупности типов, представляется в виде объекта из трех типов строений – панельных, кирпичных и монолитных.

Город, при рассмотрении его как совокупности форматов, представляется в виде объекта из пяти форматов квартир – 1-, 2-, 3-, 4- и 5-комнатных.

Город, при рассмотрении его как совокупности районов, представляется в виде объекта из семи административных районов.

В конкретном представлении для каждой из составляющих вычисляется ее объем предложения (или доля рынка) и соответствующий индекс.

Общегородской индекс вычисляется как сумма произведений долей рынка составляющих на их средние индексы.

Изменения общегородского индекса формируются под воздействием следующих факторов: изменение долей различных составляющих (сегментов) рынка (динамика предложения) и тренд средних индексов в этих сегментах.

В таком подходе появляется возможность выделить в динамике общегородского индекса влияние каждой составляющей рынка для различных представлений.

 

Николай СТЕКОЛЬНИКОВ, аналитик