Обзор предложений на рынке недвижимости Алматы
19.11-26.11.2008
Мы успели - в гости к богу не бывает опозданий.
Так что ж там ангелы поют такими злыми голосами?
Или это колокольчик весь зашелся от рыданий,
Или я кричу коням, чтоб не несли так быстро сани?
(из классики)
Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету "Крыша" и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
- объявления, содержащие ложную информацию;
- объявления о продаже объектов, относящиеся к "нетипичному формату" (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).
Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.
ГОРОД В ЦЕЛОМ
Данные по городу:
| Табл. 1 | Индекс | изменение $/кв.м | изменение % | предложение | изменение к-ва квартир | изменение % |
| Весь город | 1982 | -31 | -1,54 | 5216 | -66 | -1,27 |
Последние шесть недель "съели" 114$ от общегородского индекса. Только за последнюю неделю этот параметр рынка снизился на 31$, что соответствует тренду -1.54%. Темп падения индекса увеличился более чем в три раза (было -0.4%).
 |
| Рис. 1-2 |
Предложение продолжает снижаться – за неделю общий объем рынка продаж уменьшился на 66 квартир (-1.27%). Темп падения предложения вырос почти в три раза (было -0.45%)
Об использовании общегородского индекса см. приложение 1.
Город: динамика распределения предложения
На Рис. 1 изображены распределения общегородского предложения по индексу, а на Рис.2 – разность распределений этой и прошлой недель.
NB: На всех рисунках синяя кривая соответствует прошлой неделе, красная – сегодняшней.
Основная недельная динамика (из анализа Рис.1 и 2):
- главный максимум почти не изменился в объеме;
- виден ярко выраженный дрейф главного максимума влево, что свидетельствует об общем удешевлении рынка. Наблюдается характерная волна на Рис. 2;
- нижняя и верхняя части распределения практически не изменились.
ГОРОД: РАЗЛИЧНЫЕ ПРЕДСТАВЛЕНИЯ
NB: Понятие слагаемых общегородского индекса дается в приложении 2.
Город, как совокупность типов строений
| Табл. 2-1 | Индекс | изменение $/кв.м | изменение % | предложение | изменение к-ва квартир | изменение % |
| панель | 1744 | -30 | -1.69 | 2810 | -6 | -0.21 |
| кирпич | 2233 | -32 | -1.41 | 1834 | -57 | -3.11 |
| монолит | 2349 | -2 | -0.09 | 572 | -3 | -0.52 |
Из таблицы 2-1 видно, что индексы всех типов строений упали. Сегодня лидер падения индекса – панель (-1.69%). Индекс монолита практически не изменился (-0.09%).
Предложение для всех типов уменьшилось. Особенно сильно упало предложение в кирпичном сегменте (-3.11%).
На прошлой неделе было высказано предположение о неустойчивости рынка. Сегодня это предположение подтвердилось и рынок, пройдя фазу неустойчивости, решительно двинулся вниз.
|
|
|
На Рис. 3 показаны распределения для панели, на Рис. 4 - разность распределений за прошедшие две недели.
На Рис. 5 показаны распределения для кирпича, на Рис. 6 - разность распределений за прошедшие две недели.
На Рис. 7 показаны распределения для монолита, на Рис. 8 - разность распределений за прошедшие две недели.
Результаты анализа рисунков 3-8 собраны в таблице 2-2.
| Табл. 2-2 | главный максимум, изм. объема | Главный максимум, дрейф | изменение на восх. Ветви | изменение на нисход. ветви | изменение до средн. индекса | изменение после средн. индекса |
| панель | 0 | влево | + | - | + | - |
| Кирпич | 0/- | влево | + | - | + | - |
| Монолит | - | нет | +/- | +/- | +/- | +/- |
Основные моменты недельной динамики типов:
- объемы главных максимумов для всех типов практически не изменились;
- наблюдается заметный и хорошо выделяемый левый дрейф главных максимумов кирпича и панели, что свидетельствует о продолжении движения рынка в сторону более низких цен;
- на кривой, описывающей разность распределений для панели, хорошо видна характерная для дрейфа влево волна;
- в основных типах (панель и кирпич) наблюдается увеличение предложения в интервале индексов, лежащих левее среднего индекса по сегменту;
- в интервале индексов, лежащих правее среднего индекса по сегменту изменение предложения для кирпича и панели отрицательное.
Анализ города, как совокупности типов строений, показывает, что движение рынка в сторону удешевления на этой неделе значительно ускорилось.
Доли рынка по типам и вклад в общий индекс:
| табл 2-3 | прош. неделя | сегодня |
изменение доли рынка (%) |
вклад в общий индекс ($/кв.м) |
| тип | % рынка | |||
| панель | 53.31 | 53.87 | 0.56 | -6 |
| кирпич | 35.80 | 35.16 | -0.64 | -27 |
| монолит | 10.89 | 10.97 | 0.08 | 2 |
| сумма | 100 | 100.00 | 0 | -31 |
Значения вкладов типов в изменения общегородского индекса округлены до целых чисел.
Наблюдаются небольшие (в пределах 0.65%) изменения долей различных типов строений. Кирпич на прошлой неделе расширил свое место на рынке, сегодня панель его потеснила и прибавила сразу 0.56%.
Из последней колонки таблицы 2-3 видно, что основной вклад в значительный отрицательный тренд индекса города дал кирпич (-27$). Остальные типы на этой неделе дали небольшие разнонаправленные вклады.
Город, как совокупность форматов квартир
| Табл. 3-1 | Индекс | изменение $/кв.м | изменение % | предложение | изменение к-ва квартир | изменение % |
| 1-комн. | 1827 | -48 | -2.56 | 1210 | 20 | 1.65 |
| 2-комн. | 1951 | 7 | 0.36 | 1693 | -22 | -1.30 |
| 3-комн. | 1979 | -42 | -2.08 | 1761 | -80 | -4.54 |
| 4-комн. | 2407 | -74 | -2.98 | 519 | 21 | 4.05 |
| 5-комн. | 2773 | -123 | -4.25 | 33 | -5 | -15.15 |
В сегменте 5-комнатных квартир маленькая статистика и поэтому эти квартиры отдельно не рассматриваются.
Сегодня только для 2-комнатных квартир наблюдается небольшой рост индекса (+0.36%). В остальных форматах – примерно одинаковое относительное уменьшение стоимости квадратного метра жилья (в пределах -3%).
Предложение для 1-и 4-комнатных выросло. Основное падение предложения наблюдается в самых популярных форматах – 2- и 3-комнатных квартир.
|
|
|
|
На Рис. 9 показаны распределения для 1-комнатных квартир, на Рис. 10 - разность распределений за прошедшие две недели.
На Рис. 11 показаны распределения для 2-комнатных квартир, на Рис. 12 - разность распределений за прошедшие две недели.
На Рис. 13 показаны распределения для 3-комнатных квартир, на Рис. 14 - разность распределений за прошедшие две недели.
На Рис. 15 показаны распределения для 4-комнатных квартир, на Рис. 16 - разность распределений за прошедшие две недели.
Результаты анализа рисунков 9-16 собраны в таблице 3-2.
| Табл. 3-2 | Главный максимум, изм. объема | главный максимум, дрейф | изменение на восх. ветви | изменение на нисход. ветви | изменение до средн. индекса | изменение после средн. индекса |
| 1-комн. | - | влево | + | - | + | - |
| 2-комн. | 0 | влево | + | - | + | - |
| 3-комн. | + | влево | + | - | + | - |
| 4-комн. | + | нет | + | + | + | +/- |
Основные моменты недельной динамики форматов:
- объем главных максимумов несколько вырос в старших форматах (3- и 4-коматные), в младших практически не изменился;
- в самых популярных форматах наблюдается дрейф рынка в сторону удешевления;
- во всех форматах в нижней части спектра (на восходящей ветви и в области "до среднего по сегменту индекса") есть небольшое увеличение объема предложений;
- наблюдается уменьшение предложения в интервале "после среднего по сегменту".
Анализ города, как совокупности форматов, показывает, что начавшийся недавно дрейф популярных форматов (1-2-3-комн.) в сторону удешевления сегодня продолжается и его скорость постепенно возрастает.
Доли рынка по форматам и вклад в общий индекс:
| табл 3-3 | прош. неделя | сегодня |
изменение доли рынка (%) |
вклад в общий индекс ($/кв.м) |
| формат | % рынка | |||
| 1-комн. | 22.53 | 23.20 | 0.67 | 1 |
| 2-комн. | 32.47 | 32.46 | -0.01 | 2 |
| 3-комн. | 34.85 | 33.76 | -1.09 | -36 |
| 4-комн. | 9.43 | 9.95 | 0.52 | 5 |
| 5-комн. | 0.72 | 0.63 | -0.09 | -3 |
| сумма | 100 | 100.00 | 0 | -31 |
Значения вкладов округлены до целых чисел.
В сегмент 3-комнатных квартир наблюдаются сильные колебания величины доли рынка. На прошлой неделе было увеличение на 1.06%, сегодня – снижение на 1.09%. Заметно выросла доля 1-комнатных (+0.67%).
Из последней колонки таблицы 3-3 видно, что вклад сегмента 3-комнатных квартир (-36$) определил общее сильное снижение общегородского индекса.
За неделю средняя комнатность предлагаемой на продажу квартиры снова снизилась (-0.009) и сегодня она равна 2.324.
Город, как совокупность районов
| Табл. 4-1 | Индекс | изменение $/кв.м | изменение % | предложение | изменение к-ва квартир | изменение % |
| Алмал. | 2061 | -32 | -1.53 | 1006 | -46 | -4.57 |
| Жетыс. | 1652 | 29 | 1.79 | 341 | 9 | 2.64 |
| Ауэзов. | 1637 | -23 | -1.39 | 1389 | -34 | -2.45 |
| Медеус. | 2797 | -5 | -0.18 | 722 | -46 | -6.37 |
| Турксиб. | 1295 | -14 | -1.07 | 233 | 7 | 3.00 |
| Бостан. | 2045 | -41 | -1.97 | 1515 | 43 | 2.84 |
| Алат. | 1017 | -139 | -12.02 | 10 | 1 | 10.00 |
 |
| Рис. 17 |
На Рис. 17 показана динамика индексов в шести районах города для двух последних недель. Алатауский район пока не рассматривается в связи с малой статистикой.
Основная динамика районов:
- только в Жетысуском районе наблюдается увеличение индекса (+1.79%);
- во всех остальных районах сегодня видно заметное снижение стоимости жилья;
- лидер падения индекса – Бостандыкский район (-1.97%);
- в трех самых больших по предложению районах (Алмалинском, Ауэзовуском и Бостандыкском) падение индекса примерно одинаковое (в пределах 1.5-2%);
- объем предложения в разных районах за неделю значительно изменился (от -6.37% до +3.00%).
|
|
|
||||||
|
|
|
На Рис. 18 показаны распределения для Алмалинского района, на Рис. 19 - разность распределений за прошедшие две недели.
На Рис. 20 показаны распределения для Жетысуского района, на Рис. 21 - разность распределений за прошедшие две недели.
На Рис. 22 показаны распределения для Ауэзовского района, на Рис. 23 - разность распределений за прошедшие две недели.
На Рис. 24 показаны распределения для Медеуского района, на Рис. 25 - разность распределений за прошедшие две недели.
На Рис. 26 показаны распределения для Турксибского района, на Рис. 27 - разность распределений за прошедшие две недели.
На Рис. 28 показаны распределения для Бостандыкского района, на Рис. 29 - разность распределений за прошедшие две недели
Результаты анализа рисунков 18-29 собраны в таблице 3-2.
| Табл. 4-2 | главный максимум, изм. объема | главный максимум, дрейф | изменение на восх. ветви | изменение на нисход. ветви | изменение до средн. индекса | изменение после средн. индекса |
| Алмал. | +/0 | влево | + | - | + | - |
| Жетыс. | + | влево | + | -/+ | + | -/+ |
| Ауэзов. | - | влево | + | - | + | - |
| Медеус. | - | 0/влево | +/- | - | +/- | -/+ |
| Турксиб. | + | влево | + | +/- | + | + |
| Бостан. | 0 | влево | + | - | + | - |
Основные моменты динамики индексов районов:
- на этой неделе наблюдаются разнонаправленные изменения объемов главных максимумов в разных районах (скорее всего это эффект статистики);
- практически во всех районах продолжается значительный дрейф рынка в сторону удешевления;
- как и на прошлой неделе, практически во всех районах фиксируется увеличение объемов предложения в нижнем ценовом интервале (до максимума кривой предложения).
Доли рынка по районам и вклад в общий индекс:
| табл 4-3 | прош. неделя | сегодня |
изменение доли рынка (%) |
вклад в общий индекс ($/кв.м) |
| районы | % рынка | |||
| Алмал. | 19.92 | 19.29 | -0.63 | -20 |
| Жетыс. | 6.29 | 6.54 | 0.25 | 6 |
| Ауэзов. | 26.94 | 26.63 | -0.31 | -11 |
| Медеус. | 14.54 | 13.84 | -0.70 | -21 |
| Турксиб. | 4.28 | 4.47 | 0.19 | 2 |
| Бостан. | 27.87 | 29.05 | 1.18 | 13 |
| Алат. | 0.17 | 0.19 | 0.02 | 0 |
| сумма | 100 | 100 | 0 | -31 |
Значения вкладов округлены до целых чисел.
Значительно увеличилась доля Бостандыкского района (+1.18%), заметно уменьшились доли Алмалинского (-0.63%) и Медеуского (-0.70%) районов. В остальных районах изменение долей заметно меньше.
Из последней колонки табл. 4-3 видно, что три района (Алмалинский, Ауэзовский и Медеуский) вместе дали очень большой отрицательный вклад (-52$) в динамику общегородского индекса, что и определило результирующее сильное снижение (-31$).
Выводы по городу:
- продолжается и развивается процесс дрейфа рынка в сторону удешевления;
- общий объем рынка за неделю изменился незначительно;
- изменения индексов и долей рынка в трех районах города (Алмалинском, Ауэзовском и Медеуском) привели к сильному падению общего индекса;
- на рынке наступила фаза устойчивого снижения стоимости жилья в среднем ценовом диапазоне.
РЫНОК АРЕНДЫ
В таблице 5-1 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за прошедшую неделю.
| табл. 5-1 | $/месяц | +/- $ | +/- % | предложение | +/- к-во | +/- % |
| 1-комн | 548 | -19 | -3.35 | 1066 | -20 | -1.84 |
| 2-комн | 892 | -57 | -6.01 | 1096 | 45 | 4.28 |
| 3-комн | 1384 | -31 | -2.19 | 766 | 11 | 1.46 |
| 4-комн | 2503 | -64 | -2.49 | 143 | -17 | -10.63 |
| Всего | 3071 | 19 | 0.62 |
Похоже, что так долго ожидавшийся значительный спад стоимости аренды, начался на этой неделе. Подешевела аренда всех без исключения форматов. Лидер падения – популярный формат 2-комнатных квартир (-6.01%). В остальных форматах падение примерно одинаковое – в пределах 2.5-3.5%.
Наблюдаются разнонаправленные по форматам квартир изменения объемов предложения. Больше стало 2- и 3-комнтаных, меньше – 1- и 4-комнатных квартир.
В целом объем рынка аренды незначительно вырос (+0.62%).
Структура предложения по форматам и вклад в общий индекс:
| табл. 5-2 | доля рынка % |
%% изменение |
вклад в общий индекс |
|
| формат | прошл нед. | сегодня | ||
| 1-комн | 35.58 | 34.71 | -0.87 | -12 |
| 2-комн | 34.44 | 35.69 | 1.25 | -8 |
| 3-комн | 24.74 | 24.94 | 0.21 | -5 |
| 4-комн | 5.24 | 4.66 | -0.59 | -18 |
| сумма | 100.00 | 100.00 | 0.00 | -43 |
| средн. комн | 1.996 | 1.995 | |
| изм средн комн | -0.001 | ||
| средн.индекс | 1013 | 970 | |
| изм средн индекса | -43 | -4.23 |
Значения вкладов округлены до целых чисел.
Для оценки динамики рынка аренды можно, по аналогии с рынком продаж квартир, ввести понятие общего индекса аренды. Для этого нужно представить весь рынок аренды как совокупность форматов.
Общий индекс аренды вычисляется как сумма произведений долей различных форматов на соответствующие средние стоимости аренды. Тренд этого индекса показывает общую динамику рынка аренды.
За неделю общий индекс аренды снова снизился. Сегодняшнее снижение (-43$) превышает падение прошлой недели (-38$). Скорость снижения общего индекса аренды сегодня -4.23%, что выше этого показателя на прошлой неделе (-3.64%).
Общий индекс аренды (970$) опустился ниже 1000$-го уровня.
Сохранение высокого уровня темпа падения индекса можно рассматривать, как признак глобального процесса удешевления аренды.
Последняя колонка таблицы 5-2 показывает, что все форматы дружно тянули общий индекс аренды вниз. Особенно выделились 1-комнатные (-12$) и 4-комнатные (-18$) сегменты.
Средняя комнатность сдаваемой в аренду квартиры за неделю практически не изменилась (-0.001)и сегодня равна 1.995.
Общегородской индекс выполняет две функции:
- он неплохо показывает общую динамику рынка;
- разложение этого индекса на слагаемые в различных представлениях позволяет оценить вклад составляющих в общую динамику рынка.
Общегородской индекс не рекомендуется использовать как ориентир при оценке стоимости конкретной квартиры, которая зависит от многих факторов – типа строения, формата, района и т.д.
Для оценки стоимости квартиры можно с некоторыми оговорками использовать более детализированные индексы, относящиеся к конкретным типам, форматам или районам.
Более реальную оценку стоимости жилья можно получить, используя комбинированные индексы "тип строения-формат квартиры-район города". Такие индексы лучше всех отражают цену, назначаемую продавцами конкретной квартиры.
NB: При использовании индексов для оценки стоимости квартир необходимо помнить, что все индексы рассчитываются только на основании массива частных объявлений, поданных в газету "Крыша" и на сайт krisha.kz.
Слагаемые динамики общегородского индекса
Город можно представить как совокупность некоторых составляющих.
Традиционно рассматриваются представления города следующим составляющим - по типам строений, по форматам квартир и по административным районам.
Город, при рассмотрении его как совокупности типов, представляется в виде объекта из трех типов строений – панельных, кирпичных и монолитных.
Город, при рассмотрении его как совокупности форматов, представляется в виде объекта из пяти форматов квартир – 1-, 2-, 3-, 4- и 5-комнатных.
Город, при рассмотрении его как совокупности районов, представляется в виде объекта из семи административных районов.
В конкретном представлении для каждой из составляющих вычисляется ее объем предложения (или доля рынка) и соответствующий индекс.
Общегородской индекс вычисляется как сумма произведений долей рынка составляющих на их средние индексы.
Изменения общегородского индекса формируются под воздействием следующих факторов: изменение долей различных составляющих (сегментов) рынка (динамика предложения) и тренд средних индексов в этих сегментах.
В таком подходе появляется возможность выделить в динамике общегородского индекса влияние каждой составляющей рынка для различных представлений.
 |
| Рис. 30 |
ПРИЛОЖЕНИЕ 3
На Рис. 30 показано изменение курса доллара США с 19.11.2008 по 26.11.2008. Недельный тренд 120.25 – 120.14 = +0.11 тенге или +0.0916%.
Николай СТЕКОЛЬНИКОВ, аналитик