Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету "Крыша" и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
- объявления, содержащие ложную информацию;
- объявления о продаже объектов, относящиеся к "нетипичному формату" (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).

Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

 

ГОРОД В ЦЕЛОМ

Данные по городу:

 

Табл. 1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Весь город 2013 -8 -0,40 5282 -24 -0,45

Общегородской индекс падает в течение пяти недель. За это время он уже понизился на 83$.
За прошедшую неделю индекс по городу снизился на 8$, что соответствует тренду -0.40%.

Рис. 1-2

Предложение, поднявшееся на прошлой неделе на 25 квартир, на этой понизилось практически на такую же величину (-24 квартиры или -0.45%) и вернулось на уровень позапрошлой недели.

 

Об использовании общегородского индекса см. приложение 1.

Город: динамика распределения предложения

На Рис. 1 изображены распределения общегородского предложения по индексу, а на Рис.2 – разность распределений этой и прошлой недель.

NB: На всех рисунках синяя кривая соответствует прошлой неделе, красная – сегодняшней.

Основная недельная динамика (из анализа Рис.1 и 2):

- главный максимум не изменился в объеме;
- как и на прошлой неделе, есть небольшой дрейф главного максимума влево (общее удешевление рынка) – наблюдается характерная волна на Рис. 2.

 

ГОРОД: РАЗЛИЧНЫЕ ПРЕДСТАВЛЕНИЯ

NB: Понятие слагаемых общегородского индекса дается в приложении 2.

Город, как совокупность типов строений

 

Табл. 2-1 Индекс изменение $/кв.м Изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
панель 1774 -18 -1.00 2816 -17 -0.60
кирпич 2265 6 0.27 1891 21 1.11
монолит 2351 -12 -0.51 575 -28 -4.87

Из таблицы 2-1 видно, что индексы панели и монолита продолжают движение вниз (-18$ и -12$ соответственно), а индекс кирпича остановил падение и даже немного вырос (+6$ или +0.27%).

Предложение панели и, особенно, монолита заметно снизилось. Объем предложения кирпича вырос.

Рис. 3-4
Рис. 5-6
Рис. 7-8

В разрезе типов строений наблюдается необычная картина – индекс и объем предложение меняются синхронно. Падают индексы панели и монолита, и в этих же сегментах падает предложение. Индекс кирпича растет вместе с объемом сегмента. Это можно рассматривать как признак некоторой сегодняшней неустойчивости рынка.

На Рис. 3 показаны распределения для панели, на Рис. 4 - разность распределений за прошедшие две недели.
На Рис. 5 показаны распределения для кирпича, на Рис. 6 - разность распределений за прошедшие две недели.
На Рис. 7 показаны распределения для монолита, на Рис. 8 - разность распределений за прошедшие две недели.

Результаты анализа рисунков 3-8 собраны в таблице 2-2.

 

Табл. 2-2 главный максимум, изм. объема Главный максимум, дрейф изменение на восх. Ветви изменение на нисход. ветви изменение до средн. индекса изменение после средн. индекса
Панель 0 Влево + - + -
Кирпич 0 влево + - + -
Монолит 0/- нет -/+ - +/- -

Основные моменты недельной динамики типов:

- объемы главных максимумов для всех типов практически не изменились;
- наблюдается небольшой, но явно выделяемый, левый дрейф главных максимумов кирпича и, особенно, панели, что свидетельствует об общем движении рынка в сторону более низких цен;
- на кривой, описывающей разность распределений для панели, хорошо видна характерная для дрейфа влево волна;
- во всех типах наблюдается увеличение предложения в интервале индексов, лежащих левее среднего индекса по сегменту;
- в интервале индексов, лежащих правее среднего индекса по сегменту изменение предложения незначительное, но отрицательное.

Анализ города, как совокупности типов строений, показывает, что, как и на прошлой неделе, рынок в целом дрейфует в сторону удешевления.

Доли рынка по типам и вклад в общий индекс:

 

табл 2-3 прош. неделя Сегодня изменение
доли рынка (%)		 вклад в общий
индекс ($/кв.м)
Тип % рынка
Панель 53.39 53.31 -0.08 -11
Кирпич 35.24 35.80 0.56 16
Монолит 11.36 10.89 -0.48 -13
Сумма 100 100.00 0 -8

Значения вкладов типов в изменения общегородского индекса округлены до целых чисел.

Наблюдаются небольшие (в пределах 0.6%) изменения долей различных типов строений. Кирпич занял чуть большую область на рынке, потеснив панель и монолит.

Из последней колонки таблицы 2-3 видно, что небольшой итоговый тренд общегородского индекса (-8$) образовался из отрицательного воздействия панели (-11$) и монолита (-13$) с одной стороны, и положительного влияния кирпича (+16$) с другой стороны. Значительные по величине вклады от различных сегментов обусловлены синхронным изменением индексов и долей рынка. В этом случае получается кумулятивный эффект.

Город, как совокупность форматов квартир

 

Табл. 3-1 Индекс изменение $/кв.м Изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
1-комн. 1875 2 0.11 1190 -17 -1.43
2-комн. 1944 -25 -1.27 1715 -11 -0.64
3-комн. 2021 -10 -0.49 1841 48 2.61
4-комн. 2481 39 1.60 498 -50 -10.04
5-комн. 2896 218 8.14 38 6 15.79

В сегменте 5-комнатных квартир маленькая статистика и поэтому эти квартиры отдельно не рассматриваются.

На рассматриваемой неделе заметно подешевели самые популярные форматы квартир – 2- и 3-комнатные. В остальных форматах – небольшой рост индексов.

Рис. 9-10
Рис. 11-12
Рис. 13-14
Рис. 15-16

Предложение увеличилось, причем значительно (+2.61%) только в сегменте 3-комнатных. Квартир остальных форматов за неделю стало меньше.

На Рис. 9 показаны распределения для 1-комнатных квартир, на Рис. 10 - разность распределений за прошедшие две недели.
На Рис. 11 показаны распределения для 2-комнатных квартир, на Рис. 12 - разность распределений за прошедшие две недели.
На Рис. 13 показаны распределения для 3-комнатных квартир, на Рис. 14 - разность распределений за прошедшие две недели.
На Рис. 15 показаны распределения для 4-комнатных квартир, на Рис. 16 - разность распределений за прошедшие две недели

Результаты анализа рисунков 9-16 собраны в таблице 3-2.

 

Табл. 3-2 Главный максимум, изм. объема главный максимум, дрейф изменение на восх. ветви изменение на нисход. ветви изменение до средн. индекса изменение после средн. индекса
1-комн. 0 влево + - + -
2-комн. 0 влево + - + -
3-комн. - влево + - + -
4-комн. - нет - - - -

Основные моменты недельной динамики форматов:

- объем главных максимумов или не изменился (1-2-комнатные) или уменьшился (3-4-коматные);
- в сегменте 3-комнатных наблюдавшийся на прошлой неделе заметный отток квартир сменился значительным увеличением предложения;
- в самых популярных форматах (1-2-3-комнатных) продолжает наблюдаться дрейф влево, что говорит о движении рынка в сторону удешевления;
- увеличение предложения в интервале индексов "до среднего по сегменту" и уменьшение в интервале "после среднего по сегменту" способствует падению самого среднего индекса.

Анализ города, как совокупности форматов, показывает, что имеют место два эффекта:

- продолжается небольшой дрейф популярных форматов (1-2-3-комн.) в сторону удешевления;
- заметное уменьшение предложения дорогого многокомнатного жилья.

Доли рынка по форматам и вклад в общий индекс:

 

табл 3-3 прош. неделя сегодня изменение
доли рынка (%)		 вклад в общий
индекс ($/кв.м)
Формат % рынка
1-комн. 22.75 22.53 -0.22 -4
2-комн. 32.53 32.47 -0.06 -9
3-комн. 33.79 34.85 1.06 18
4-комн. 10.33 9.43 -0.90 -18
5-комн. 0.60 0.72 0.12 5
Сумма 100 100.00 0 -8

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Сегмент 3-комнатных квартир отработал назад свое прошлое падение (-0.82%) – сегодня его доля выросла на 1.06%. Сильно подвинулся сегмент 4-комнатных (-0.90%). В остальных форматах изменения долей незначительные.

Из последней колонки таблицы 3-3 видно, что основная конкуренция шла в форматах 3- и 4-комнатных квартир. Эти сегменты дали большие и одинаковые по величине, но противоположные по знаку вклады в динамику общего индекса. В результате величину общего небольшого тренда определили остальные форматы.

За неделю средняя комнатность предлагаемой на продажу квартиры упала на 0.002 и сегодня она равна 2.333.

Город, как совокупность районов

 

Табл. 4-1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Алмал. 2093 12 0.58 1052 8 0.76
Жетыс. 1623 -69 -4.08 332 -16 -4.82
Ауэзов. 1660 -23 -1.37 1423 19 1.34
Медеус. 2802 7 0.25 768 28 3.65
Турксиб. 1309 -30 -2.24 226 -14 -6.19
Бостан. 2086 -21 -1.00 1472 -44 -2.99
Алат. 1156 -42 -3.51 9 -5 -55.56

Рис. 17

На Рис. 17 показана динамика индексов в шести районах города для двух последних недель. Алатауский район пока не рассматривается в связи с малой статистикой.

 

Основная динамика районов:

- только в Алмалинском и Медеуском районах индекс незначительно вырос;
- в остальных районах наблюдается снижение индексов (особенно в Жетысуском и Турксибском районах);
- тренд индекса поменялся в Алмалинском и Медеуском районах: падение сменилось небольшим ростом;
- предложение значительно увеличилось в Медеуском и Ауэзовском районах;
- заметное уменьшение предложения наблюдается в Турксибском и Жетысуском районах;
- сегодняшний лидер абсолютного падения предложения Бостандыкский район (-44 квартиры).

Рис. 18-19
Рис. 20-21
Рис. 22-23
Рис. 24-25
Рис. 26-27
Рис. 28-29

На Рис. 18 показаны распределения для Алмалинского района, на Рис. 19 - разность распределений за прошедшие две недели.
На Рис. 20 показаны распределения для Жетысуского района, на Рис. 21 - разность распределений за прошедшие две недели.
На Рис. 22 показаны распределения для Ауэзовского района, на Рис. 23 - разность распределений за прошедшие две недели.
На Рис. 24 показаны распределения для Медеуского района, на Рис. 25 - разность распределений за прошедшие две недели.
На Рис. 26 показаны распределения для Турксибского района, на Рис. 27 - разность распределений за прошедшие две недели.
На Рис. 28 показаны распределения для Бостандыкского района, на Рис. 29 - разность распределений за прошедшие две недели

Результаты анализа рисунков 18-29 собраны в таблице 3-2.

 

Табл. 4-2 главный максимум, изм. объема главный максимум, дрейф изменение на восх. ветви изменение на нисход. ветви изменение до средн. индекса изменение после средн. индекса
Алмал. 0/+ 0 +/- +/- +/- +/-
Жетыс. 0 0/влево + - +/- -
Ауэзов. 0 влево + - + -
Медеус. + 0 + -/+ + -/+
Турксиб. + влево + - + -
Бостан. + влево + - + -

 

Основные моменты динамики индексов районов:

- в четырех районах (Алмалинском, Медеуском, Турксибском и Бостандыкском) наблюдается небольшое увеличение объема основного потока пркдложений;
- в четырех районах (Жетысуском, Ауэзовском, Турксибском и Бостандыкском) есть признаки общего дрейфа рынка в сторону удешевления продаваемого жилья;
- практически во всех районах фиксируется увеличение объемов предложения в нижнем ценовом интервале (до максимума кривой предложения);
- почти во всех районах видно падение объемов предложения в среднем и верхних ценовых диапазонах.

Доли рынка по районам и вклад в общий индекс:

 

табл 4-3 прош. неделя Сегодня изменение
доли рынка (%)		 вклад в общий
индекс ($/кв.м)
районы % рынка
Алмал. 19.68 19.92 0.24 7
Жетыс. 6.56 6.29 -0.27 -9
Ауэзов. 26.46 26.94 0.48 2
Медеус. 13.95 14.54 0.59 17
Турксиб. 4.52 4.28 -0.24 -4
Бостан. 28.57 27.87 -0.70 -20
Алат. 0.26 0.17 -0.09 -1
сумма 100 100 0 -8

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Заметно упала доля Бостандыкского района (-0.70%). Немного расширились Ауэзовский (+0.48%) и Медеуский (+0.59%) районы. В остальных местах города изменения не столь значительны.

Из последней колонки табл. 4-3 видно, что основные вклады в динамику общегородского индекса внесли Медеуский (+17$) и Бостандыкский (-20$) районы. Остальные районы дали небольшие разнонаправленные вклады. В результате общегородской индекс понизился на 8$.

 

Выводы по городу:

- продолжается процесс плавного дрейфа рынка в сторону удешевления;
- общий объем рынка за неделю изменился незначительно;
- в разных районах города наблюдаются противоположно направленные процессы, что позволяет говорить о наступлении неустойчивой фазы ожидания с некоторой тенденцией к удешевлению жилья.

 

РЫНОК АРЕНДЫ

В таблице 5-1 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за прошедшую неделю.

 

табл. 5-1 $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- к-во +/- %
1-комн 567 -4 -0.70 1086 164 17.79
2-комн 949 0 0.00 1051 61 6.16
3-комн 1415 -13 -0.91 755 -24 -3.08
4-комн 2567 -24 -0.93 160 -3 -1.84
Всего       3052 198 6.94

На рассматриваемой неделе все изменения индексов неположительные и лежат в пределах одного процента.

Значительные изменения наблюдаются в объемах предложения. Очень сильно вырос объем предложений в сегментах 1-комнатных (+164 квартиры или +17.79%) и 2-комнатных (+61 квартира или +6.16%).
Объем предложений для 3- и 4-комнатных квартир снизился.

Общий объем рынка аренды за неделю увеличился на 198 квартир (+6.94%), что говорит о значительном оживлении предложения на рынке аренды.

Структура предложения по форматам и вклад в общий индекс:

 

табл. 5-2 доля рынка % %%
изменение		 вклад в
общий индекс
формат прошл нед. сегодня
1-комн 32.31 35.58 3.28 17
2-комн 34.69 34.44 -0.25 -2
3-комн 27.30 24.74 -2.56 -40
4-комн 5.71 5.24 -0.47 -13
сумма 100.00 100.00 0.00 -38
средн. комн 2.064 1.996  
изм средн комн   -0.068  
средн.индекс 1051 1013  
изм средн индекса   -38 -3.64

 

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Для оценки динамики рынка аренды можно, по аналогии с рынком продаж квартир, ввести понятие общего индекса аренды. Для этого нужно представить весь рынок аренды как совокупность форматов.

Общий индекс аренды вычисляется как сумма произведений долей различных форматов на соответствующие средние стоимости аренды. Тренд этого индекса показывает общую динамику рынка аренды.

За неделю общий индекс аренды снова снизился. Недельное понижение (-38$) ровно в два раза больше, чем в прошлый раз (-19$). Сегодняшнее значение общего индекса аренды 1013$, что соответствует тренду -3.64%.

Последняя колонка таблицы 5-2 показывает, что сегментом, давшим основной отрицательный вклад в динамику общего индекса аренды, стали 3-комнатные квартиры (-40$). Положительный вклад был только от 1-комнатных квартир, которых стало на рынке намного больше. Этот сегмент увеличил свою долю на рынке сразу на 3.28%. Большие структурные изменения привели к значительному падению общего индекса аренды.

Средняя комнатность сдаваемой в аренду квартиры за неделю сильно уменьшилась (-0.068) за счет увеличения доли 1-комнатных. Сегодня средняя сдаваемая квартира стала меньше 2-комнатной (средняя комнатность на этой неделе равна 1.996).

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 1

Общегородской индекс выполняет две функции:

- он неплохо показывает общую динамику рынка;
- разложение этого индекса на слагаемые в различных представлениях позволяет оценить вклад составляющих в общую динамику рынка.

Общегородской индекс не рекомендуется использовать как ориентир при оценке стоимости конкретной квартиры, которая зависит от многих факторов – типа строения, формата, района и т.д. Для оценки стоимости квартиры можно с некоторыми оговорками использовать более детализированные индексы, относящиеся к конкретным типам, форматам или районам.

Более реальную оценку стоимости жилья можно получить, используя комбинированные индексы "тип строения-формат квартиры-район города". Такие индексы лучше всех отражают цену, назначаемую продавцами конкретной квартиры.

NB: При использовании индексов для оценки стоимости квартир необходимо помнить, что все индексы рассчитываются на основании массива частных объявлений, поданных в газету "Крыша" и на сайт krisha.kz.

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 2

Слагаемые динамики общегородского индекса

Город можно представить как совокупность некоторых составляющих. Традиционно рассматриваются представления города следующим составляющим - по типам строений, по форматам квартир и по административным районам.

Город, при рассмотрении его как совокупности типов, представляется в виде объекта из трех типов строений – панельных, кирпичных и монолитных.

Город, при рассмотрении его как совокупности форматов, представляется в виде объекта из пяти форматов квартир – 1-, 2-, 3-, 4- и 5-комнатных.

Город, при рассмотрении его как совокупности районов, представляется в виде объекта из семи административных районов.

В конкретном представлении для каждой из составляющих вычисляется ее объем предложения (или доля рынка) и соответствующий индекс.

Общегородской индекс вычисляется как сумма произведений долей рынка составляющих на их средние индексы.

Изменения общегородского индекса формируются под воздействием следующих факторов: изменение долей различных составляющих (сегментов) рынка (динамика предложения) и тренд средних индексов в этих сегментах.

В таком подходе

Рис. 30

появляется возможность выделить в динамике общегородского индекса влияние каждой составляющей рынка для различных представлений.

 

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 3

На Рис. 30 показано изменение курса доллара США с 12.11.2008 по 19.11.2008. Недельный тренд 120.14 – 120.05 = +0.09 тенге или +0.0750%.

Николай СТЕКОЛЬНИКОВ, аналитик