Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету "Крыша" и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
- объявления, содержащие ложную информацию;
- объявления о продаже объектов, относящиеся к "нетипичному формату" (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).

Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

 

ГОРОД В ЦЕЛОМ

Данные по городу:

 

Табл. 1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Весь город 2021 -18 -0,88 5306 25 0,47

Рис. 1

Четвертую неделю продолжается падение общегородского индекса. За последние семь дней он упал еще на 18$ (-0.88%) и достиг уровня 2021$.

 

Рис. 2

Предложение выросло на 25 квартир, что соответствует тренду +0.47%.

 

Об использовании общегородского индекса см. приложение 1.

Город: динамика распределения предложения

На Рис. 1 изображены распределения общегородского предложения по индексу, а на Рис.2 – разность распределений этой и прошлой недель.

NB: На всех рисунках синяя кривая соответствует прошлой неделе, красная – сегодняшней.

Основная недельная динамика (из анализа Рис.1 и 2):
- главный максимум незначительно увеличился в объеме;
- наблюдается небольшой дрейф главного максимума влево (общее удешевление рынка).

 

ГОРОД: РАЗЛИЧНЫЕ ПРЕДСТАВЛЕНИЯ

NB: Понятие слагаемых общегородского индекса дается в приложении 2.

Город, как совокупность типов строений

 

Табл. 2-1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Панель 1792 -18 -0.99 2833 -20 -0.71
Кирпич 2259 -26 -1.14 1870 -9 -0.48
Монолит 2363 -21 -0.88 603 54 8.96

Из таблицы 2-1 видно, что индексы всех типов строений за неделю упали. Отметим, что снижение индексов для всех типов строений примерно одинаковое (от -0.88% для монолита до -1.14% для кирпича).

Предложение панели и кирпича заметно снизилось. Объем предложения монолита резко вырос.

 

Рис. 3
Рис. 4
Рис. 5
Рис. 6
Рис. 7
Рис. 8

На Рис. 3 показаны распределения для панели, на Рис. 5 - для кирпича и на Рис. 7 – для монолита.
На Рис. 4, 6 и 8 изображены разности распределений для соответствующих типов строений.

В таблице 2-2 показаны результаты подробного рассмотрения недельной динамики по типам строений.

 

Табл. 2-2 главный максимум, объем главный максимум, дрейф изменение на восх. ветви изменение на нисход. ветви изменение до средн. индекса изменение после средн. индекса
Панель не изм. влево + - + -
Кирпич уменьш. Нет + - + +/-
Монолит не изм. влево + +/- + +/-

Основные моменты недельной динамики типов:

- объемы главных максимумов для всех типов практически не изменились;
- наблюдается небольшой, но явно выделяемый, левый дрейф главных максимумов, что свидетельствует об общем движении рынка в сторону более низких цен;
- на кривых, описывающих разности распределений выделяются волны, характерные для дрейфа влево;
- во всех типах наблюдается увеличение предложения в интервале индексов, лежащих левее среднего индекса по сегменту;
- в интервале индексов, лежащих правее среднего индекса по сегменту изменение предложения незначительное.

Анализ города, как совокупности типов строений, показывает, что имеет место небольшой дрейф всего рынка в сторону удешевления.

Доли рынка по типам и вклад в общий индекс:

 

табл 2-3 прош. неделя сегодня изменение
доли рынка (%)		 вклад в общий
индекс ($/кв.м)
Тип % рынка
Панель 54.02 53.39 -0.63 -21
Кирпич 35.58 35.24 -0.34 -18
Монолит 10.40 11.36 0.97 21
Сумма 100 100.00 0 -18

Большое увеличение предложения монолита привело к значительному увеличению его доли на рынке (+0.97%). Подвинулись на рынке кирпич (-0.34%) и панель (-0.63%).

Значения вкладов типов в изменения общегородского индекса округлены до целых чисел.

Из последней колонки таблицы 2-3 видно, что итоговый тренд общегородского индекса (-18$) образовался из отрицательного воздействия панели (-21$) и кирпича (-18$) с одной стороны, и положительного влияния монолита (+21$) с другой стороны.

Город, как совокупность форматов квартир

 

Табл. 3-1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
1-комн. 1873 -16 -0.85 1207 35 2.90
2-комн. 1969 -19 -0.96 1726 11 0.64
3-комн. 2031 -35 -1.69 1793 -35 -1.95
4-комн. 2442 40 1.67 548 9 1.64
5-комн. 2678 36 1.36 32 5 15.63

В сегменте 5-комнатных квартир маленькая статистика и поэтому эти квартиры отдельно не рассматриваются.

Сегодня индексы всех популярных форматов (1-2-3-комнатных), как и на прошлой неделе, дружно сместились вниз. Лидер падения индекса сегодня – сегмент 3-комнатных квартир (-1.69%). Многокомнатные квартиры показывают рост индексов в пределах 1.5%.

 

Рис. 9
Рис. 10
Рис. 11
Рис. 12
Рис. 13
Рис. 14
Рис. 15
Рис. 16

В формате 3-комнатных квартир предложение за неделю уменьшилось почти на 2%. Во всех остальных форматах – рост предложения. Лидер увеличения объемов – сегмент 1-комнатных квартир (+2.90%).

На Рис. 9 показаны распределения для 1-комнатных, на Рис. 11 - для 2-комнатных, на Рис. 13 – для 3-комнатных, на Рис. 15 – для 4-комнатных квартир.
На Рис. 10, 12, 14 и и16 изображены разности распределений для соответствующих форматов квартир.

В таблице 3-2 показаны результаты подробного рассмотрения недельной динамики по форматам.

 

Табл. 3-2 Главный максимум, объем главный максимум, дрейф изменение на восх. ветви изменение на нисход. ветви изменение до средн. индекса изменение после средн. индекса
1-комн. не изм. Влево + - + -
2-комн. Вырос небольшой влево 0 - + -
3-комн. Упал небольшой влево + - + -
4-комн. Вырос небольшой вправо -/+ + 0 +

Основные моменты недельной динамики форматов:

- объем главных максимумов для всех форматов, кроме 3-комнатных, немного подросли;
- в сегменте 3-комнатных наблюдается заметный отток квартир;
- в самых популярных форматах (1-2-3-комнатных) отслеживается левый дрейф, что говорит о движении рынка в сторону удешевления;
- в дорогом сегменте 4-комнатных квартир есть небольшое смещение в сторону удорожания жилья;
- увеличение предложения в интервале индексов "до среднего по сегменту" и уменьшение в интервале "после среднего по сегменту" способствует падению самого среднего индекса.

Анализ города, как совокупности форматов, показывает, что имеют место два эффекта:

- небольшой дрейф популярных форматов (1-2-3-комн.) в сторону удешевления;
- заметный рост стоимости дорогого многокомнатного жилья.

Доли рынка по форматам и вклад в общий индекс:

 

табл 3-3 прош. неделя сегодня изменение
доли рынка (%)		 вклад в общий
индекс ($/кв.м)
Формат % рынка
1-комн. 22.19 22.75 0.56 7
2-комн. 32.47 32.53 0.05 -5
3-комн. 34.61 33.79 -0.82 -29
4-комн. 10.21 10.33 0.12 7
5-комн. 0.51 0.60 0.09 3
Сумма 100 100.00 0 -18

Значения вкладов округлены до целых чисел.

За неделю сильно сжался сегмент 3-комнатных квартир (-0.82%). Это связано с достаточно ощутимым падением объема предложения в этом сегменте. За счет 3-комнатных квартир заметно увеличилась доля 1-комнатных (+0.56%). В остальных форматах изменения не такие значительные.

Из последней колонки таблицы 3-3 видно, что сильнее всех вниз тянул общий индекс сегмент 3-комнатных (-29$). Небольшие и разнонаправленные вклады от остальных форматов только частично смогли компенсировать большой отрицательный вклад. В результате общегородской индекс снизился на 18$.

За неделю средняя комнатность предлагаемой на продажу квартиры упала на 0.009 и сегодня она равна 2.335.

Город, как совокупность районов

 

Табл. 4-1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Алмал. 2081 -18 -0.86 1044 -47 -4.50
Жетыс. 1692 -4 -0.24 348 9 2.59
Ауэзов. 1683 -9 -0.53 1404 25 1.78
Медеус. 2795 -23 -0.82 740 4 0.54
Турксиб. 1339 0 0.00 240 -6 -2.50
Бостан. 2107 -23 -1.08 1516 34 2.24
Алат. 1198 19 1.61 14 6 42.86

Рис. 17

На Рис. 17 показана динамика индексов в шести районах города для двух последних недель. Алатауский район пока не рассматривается в связи с малой статистикой.

 

Видно, что индекс трех районов (Алмалинском, Ауэзовском и Бостандыкском) продолжает уменьшаться.
Рост индексов в Жетысуском и Медеуском районах на прошлой неделе сменился сегодняшним падением.
И только в Турксибском районе средний индекс не изменился.

 

Рис. 18
Рис. 19
Рис. 20
Рис. 21
Рис. 22
Рис. 23

Предложение упало в Турксибском и Алмалинском районах. В остальных частях города наблюдается рост количества предлагаемых на продажу квартир.

На Рис. 18 показаны распределения для Алмалинского, на Рис. 20 - для Жетысуского, на Рис. 22 – для Ауэзовского, на Рис. 24 – для Медеуского, на Рис. 26 – для Турксибского, на Рис. 28 – для Бостандыкского районов.
На Рис. 19, 21, 23, 25, 27 и 29 изображены разности распределений для соответствующих районов.

 

Рис. 24
Рис. 25
Рис. 26
Рис. 27
Рис. 28
Рис. 29

В таблице 4-2 показаны результаты подробного рассмотрения недельной динамики по районам.

 

Табл. 4-2 главный максимум, объем главный максимум, дрейф изменение на восх. ветви изменение на нисход. ветви изменение до средн. индекса изменение после средн. индекса
Алмал. упал Влево + - + -
Жетыс. вырос Влево + - + -
Ауэзов. не изм. Нет + 0 + -
Медеус. не изм. Нет +/- -/+ + -
Турксиб. упал 0/вправо -/+ -/+ -/+ -/+
Бостан. вырос Влево + - + -

 

Основные моменты динамики индексов районов:

- в двух районах (Алмалинском и Турксибском) объем главного максимума уменьшился;
- в Ауэзовском и Медеуском нет значимых изменений объема главногомаксимума;
- в Жетысуском и Бостандыкском районах в основном потоке предложение прибавилось;
- в трех районах (Алмалинском, Жетысуском и Бостандыкском) наблюдается дрейф рынка в сторону удешевления;
- очень незначительный дрейф рынка в сторону удорожания есть в Турксибском районе;
- практически во всех районах увеличилось предложения в нижней части спектра и уменьшилось в верхней части.

Доли рынка по районам и вклад в общий индекс:

 

табл 4-3 прош. неделя Сегодня изменение
доли рынка (%)		 вклад в общий
индекс ($/кв.м)
Районы % рынка
Алмал. 20.66 19.68 -0.98 -24
Жетыс. 6.42 6.56 0.14 2
Ауэзов. 26.11 26.46 0.35 4
Медеус. 13.94 13.95 0.01 -3
Турксиб. 4.66 4.52 -0.14 -2
Бостан. 28.06 28.57 0.51 4
Алат. 0.15 0.26 0.11 1
Сумма 100 100 0 -18

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Сильно упала доля Алмалинского района (-0.98%). Заметно расширились Бостандыкский (+0.51%) и Ауэзовский (+0.35%) районы. В остальных местах города изменения не столь значительны.

Из последней колонки табл. 4-3 видно, что основной вклад в динамику общегородского индекса внес Алмалинский район (-24$). Остальные районы дали небольшие разнонаправленные вклады. В результате общегородской индекс понизился на 18$.

 

Выводы по городу:

- за последние три недели общий дрейф рынка поменял направление с роста на падение средних индексов;
- общий объем рынка за неделю изменился незначительно;
- значительное понижение общегородского индекса связано с изменениями рыночных параметров в Алмалинском районе.

 

РЫНОК АРЕНДЫ

В таблице 5-1 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за прошедшую неделю.

 

табл. 5-1 $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- к-во +/- %
1-комн 571 5 0.88 922 -8 -0.86
2-комн 949 -21 -2.16 990 13 1.33
3-комн 1428 -25 -1.72 779 2 0.26
4-комн 2591 -236 -8.35 163 9 5.84
Всего       2854 16 0.56

Рис. 30

Видно, что в сегменте 1-комнатных квартир стоимость аренду заметно выросла (+0.88%), а в остальных форматах наблюдается значительное падение этого параметра. Особенно сильно упала в цене аренда 4-комнатных квартир.

 

На Рис. 30 показана недельная динамика предложения для квартир различных форматов.

Предложение за неделе значительно изменилось только в сегменте 4-комнатных – их стало почти на 6% больше.

В целом общий объем предложения за неделю увеличился всего на 16 квартир, что соответствует тренду 0.56%.

Структура предложения по форматам и вклад в общий индекс:

 

Табл. 5-2 доля рынка % %%
изменение		 вклад в
общий индекс
формат прошл нед. сегодня
1-комн 32.77 32.31 -0.46 -1
2-комн 34.43 34.69 0.26 -5
3-комн 27.38 27.30 -0.08 -8
4-комн 5.43 5.71 0.28 -5
сумма 100.00 100.00 0.00 -19
средн. комн 2.055 2.065  
изм средн комн   0.010  
средн.индекс 1071 1052  
изм средн индекса   -19 -1.79

 

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Для оценки динамики рынка аренды можно, по аналогии с рынком продаж квартир, ввести понятие общего индекса аренды. Для этого нужно представить весь рынок аренды как совокупность форматов.

Общий индекс аренды вычисляется как сумма произведений долей различных форматов на соответствующие средние стоимости аренды. Тренд этого индекса показывает общую динамику рынка аренды.

Общий индекс аренды испытывает сильные колебания. Положительный тренд прошлой недели перешел в сегодняшний заметный спад. За неделю общий индекс аренды потерял 19$ и сегодня равен 1052$. Тренд индекса -1.79%.

Последняя колонка таблицы 5-2 показывает, что основной вклад в общую динамику индекса аренды дали примерно в равных долях сегменты 2-, 3- и 4-комнатных квартир.

Средняя комнатность сдаваемой в аренду квартиры за неделю снова выросла (+0.010) за счет изменения структуры предложения в пользу больших форматов. Сегодня средняя сдаваемая квартира имеет 2.065 комнат.

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 1

Общегородской индекс выполняет две функции:

- он неплохо показывает общую динамику рынка;
- разложение этого индекса на слагаемые в различных представлениях позволяет оценить вклад составляющих в общую динамику рынка.

Общегородской индекс не рекомендуется использовать как ориентир при оценке стоимости конкретной квартиры, которая зависит от многих факторов – типа строения, формата, района и т.д. Для оценки стоимости квартиры можно с некоторыми оговорками использовать более детализированные индексы, относящиеся к конкретным типам, форматам или районам.

Более реальную оценку стоимости жилья можно получить, используя комбинированные индексы "тип строения-формат квартиры-район города". Такие индексы лучше всех отражают цену, назначаемую продавцами конкретной квартиры.

NB: При использовании индексов для оценки стоимости квартир необходимо помнить, что все индексы рассчитываются на основании массива частных объявлений, поданных в газету "Крыша" и на сайт krisha.kz.

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 2

Слагаемые динамики общегородского индекса

Город можно представить как совокупность некоторых составляющих. Традиционно рассматриваются представления города следующим составляющим - по типам строений, по форматам квартир и по административным районам.

Город, при рассмотрении его как совокупности типов, представляется в виде объекта из трех типов строений – панельных, кирпичных и монолитных.

Город, при рассмотрении его как совокупности форматов, представляется в виде объекта из пяти форматов квартир – 1-, 2-, 3-, 4- и 5-комнатных.

Город, при рассмотрении его как совокупности районов, представляется в виде объекта из семи административных районов.

В конкретном представлении для каждой из составляющих вычисляется ее объем предложения (или доля рынка) и соответствующий индекс.

Общегородской индекс вычисляется как сумма произведений долей рынка составляющих на их средние индексы.

Изменения общегородского индекса формируются под воздействием следующих факторов: изменение долей различных составляющих (сегментов) рынка (динамика предложения) и тренд средних индексов в этих сегментах.

В таком подходе появляется возможность выделить в динамике общегородского индекса

Рис. 31

влияние каждой составляющей рынка для различных представлений.

 

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 3

На Рис. 31 показано изменение курса доллара США с 05.11.2008 по 12.11.2008. Недельный тренд 120.05 – 119.93 = +0.12 тенге или +0.1001%.

Николай СТЕКОЛЬНИКОВ, аналитик