Бойтесь того, кто думает за вас…
(копипаст с ЦТ)

Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету "Крыша" и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
- объявления, содержащие ложную информацию;
- объявления о продаже объектов, относящиеся к "нетипичному формату" (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).

Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

 

ГОРОД В ЦЕЛОМ

Данные по городу:

 

Табл. 1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Весь город 2090 -14 -0,67 5254 66 1,26

Индекс качнулся на прошлой неделе вверх (+12$ или +0.57%), сегодня он сделал примерно такой же шаг вниз (-14$ или -0.67%).

Уровень предложения заметно вырос (+66 квартир или +1.26%).

Про то, как надо правильно понимать общегородской индекс смотрите здесь.

Об использовании общегородского индекса см. приложение 1.

Город: динамика распределения предложения

На Рис. 1 изображены распределения общегородского предложения по индексу для прошлой и этой недели.

NB: На всех рисунках синяя кривая соответствует прошлой неделе, красная – сегодняшней.

На первый взгляд, кривые на Рис. 1 практически совпадают. Изменения за неделю произошли небольшие. Поэтому для более детальной картины лучше рассмотреть кривую Рис. 2, где показана разность общегородских распределений предложения.

Отметим, что на Рис. 2 наблюдается волна, по форме инверсная случаю дрейфа рынка в сторону удорожания. Наблюдаемая сегодня волна соответствует сдвигу рынка в противоположную сторону – к удешевлению.

Смотрите пример 3.

Основная недельная динамика общегородского распределения:

- сильное увеличение предложения на восходящей (относительно недорогой) ветви распределения;
- заметное уменьшение предложения на нисходящей ветви распределения;
- наблюдается общий сдвиг всего распределения влево, в область малых индексов;
- в области индексов более 2600$ наблюдаются небольшие разнонаправленные изменения уровня предложения.

Город в целом сегодня немного подешевел.

 

ГОРОД: РАЗЛИЧНЫЕ ПРЕДСТАВЛЕНИЯ

NB: Понятие слагаемых общегородского индекса дается в приложении 2.

Город, как совокупность типов строений

 

Табл. 2 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
панель 1831 -9 -0,49 2759 38 1,38
кирпич 2350 -35 -1,47 1916 19 0,99
монолит 2464 38 1,57 579 9 1,55

Сегодня герой дня – снова кирпич. Но, в отличие от прошлой недели, его индекс упал почти на полтора процента. Поднялся монолит (+1.57%), незначительно изменился индекс панели (-049%).

Предложение выросло для всех типов строений. Больше всех изменилось оно для панели (+ 38 квартир или +1.38%).

Рассмотрим подробнее сегмент кирпичных квартир.

На Рис. 3 показано распределение предложения кирпича для этой и прошлой недель, а на Рис.4 разность распределений, показывающая недельную динамику в зависимости от индекса.

Основная недельная динамика:

- хорошо заметный (особенно на Рис. 4) рост предложения в области индексов, лежащей левее среднего по сегменту (восходящая ветвь распределения);
- на нисходящей ветви наблюдаются разнонаправленные небольшие изменения;
- главный максимум остался на месте.

Заметное прибавление относительно дешевых квартир при почти неизменном уровне предложения в остальной части спектра, привело к сдвигу среднего кирпичного индекса на -35$. Смотрите пример 1.

 

Доли рынка по типам и вклад в общий индекс:

 

табл 3 прош. неделя сегодня изменение
доли рынка (%)		 вклад в общий
индекс ($/кв.м)
тип % рынка
панель 52,45 52,51 0,06 -4
кирпич 36,57 36,47 -0,10 -15
монолит 10,99 11,02 0,03 5
сумма 100 100,00 0 -14

Значения вкладов типов в изменения общегородского индекса округлены до целых чисел.

Сегодняшняя особенность динамики долей - очень малые недельные изменения. Поэтому вклады, соответствующие типам, в общее изменение общегородского индекса зависели, в основном, от трендов самих индексов.

Видно, что панель и, особенно, кирпич тянули вниз, монолит – вверх. Победили "медведи" (в результате -14$).

Город, как совокупность форматов квартир

 

Табл. 4 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
1-комн. 1910 6 0,32 1157 4 0,35
2-комн. 2029 -8 -0,39 1677 16 0,95
3-комн. 2099 -52 -2,42 1846 50 2,71
4-комн. 2547 39 1,56 539 -9 -1,67
5-комн. 3432 146 4,44 35 5 14,29

В сегменте 5-комнатных квартир маленькая статистика и поэтому эти квартиры отдельно не рассматриваются.

Небольшие относительные изменения индексов произошли в сегментах 1- и 2-комнатных квартир. Сильно подешевели 3-комнатные (-2.42%).

Динамика предложения почти прямо противоположная динамике индексов. Наибольший рост объемов предложения наблюдается в сегментах с максимальным падением индексов. Самое большое увеличение предложения видно в самых представительных форматах: 2- и 3-комнатных квартир (+0.95% и +2.71% соответственно).

Самая большая динамика параметров сегодня в сегменте 3-комнтаных квартир. Рассмотрим 3-комнатные квартиры подробнее.

На Рис. 5 показаны распределения предложения для 3-комнатных квартир на этой и прошлой неделях. Кривая, изображенная на Рис. 6 – разность недельных распределений.

На Рис. 5 можно отметить несколько моментов:

- в области самых низких индексов (менее 1300$) предложение не изменилось;
- восходящая ветвь распределения стала еще круче, что говорит об увеличении предложения в соответствующей части спектра (1300$…2000$);
- нисходящая ветвь распределения сегодня в основном лежит ниже, чем неделю назад – предложение стало меньше;
- главный максимум сместился в сторону более низких индексов.

Из Рис. 6 видно, что основная масса дополнительного предложения приходится на интервал индексов, лежащий левее среднего по сегменту значению (2099$). Такой дополнительный приток относительно дешевых квартир привел к значительному снижению среднего по сегменту индекса на 52$. Подобная ситуация рассмотрена в примерах 1 и 2.

Доли рынка по форматам и вклад в общий индекс:

 

табл 5 прош. неделя сегодня изменение
доли рынка (%)		 вклад в общий
индекс ($/кв.м)
формат % рынка
1-комн. 22,22 22,02 -0,20 -2
2-комн. 32,02 31,92 -0,10 -5
3-комн. 34,62 35,14 0,52 -7
4-комн. 10,56 10,26 -0,30 -4
5-комн. 0,58 0,67 0,09 4
сумма 100 100,00 0 -14

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Из таблицы 5 видно, что за неделю в сегменте 3-комнатных квартир произошло расширение места на рынке, а доли 1- и 4-комнатных заметно уменьшились.

Из последней колонки таблицы 5 видно, что практически все форматы вместе понемногу тянули общий индекс вниз. Суммарные усилия опустили индекс на 14$ вниз.

За неделю средняя комнатность предлагаемой на продажу квартиры почти не изменилась (+0.003) и сегодня она равна 2.356.

Город, как совокупность районов

 

Табл. 6 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Алмал. 2118 -46 -2,13 1135 91 8,02
Жетыс. 1707 5 0,29 337 -3 -0,89
Ауэзов. 1722 -33 -1,88 1304 -9 -0,69
Медеус. 2877 -11 -0,38 768 26 3,39
Турксиб. 1336 -23 -1,69 236 -1 -0,42
Бостан. 2197 5 0,23 1467 -38 -2,59
Алат. 1097 -209 -16,00 7 0 0,00

На Рис. 7 показана динамика индексов в шести районах города для двух последних недель. Алатауский район пока не рассматривается в связи с малой статистикой.

В целом по районам картина следующая: растет индекс в Жетысуском и Бостандыкском районах, в остальных – падает. Видно, что, как и на прошлой неделе, самые сильные изменения индекса произошли в Алмалинском (-2.13%) и Ауэзовском (-1.88%) районах.

Сильно выросло предложение в Алмалинском (+8.02%) и Медеуском (+3.39%) районах, в Бостандыкском наблюдается заметное снижение предложения (-2.59%).

Рассмотрим подробнее Алмалинский район – в нем сегодня наблюдается значительное изменение индекса и предложения.

На Рис. 8 показаны распределения предложения для двух недель, а на Рис.9 – разность соответствующих недельных распределений.

Из Рис. 8 и 9 хорошо видно, что главный максимум значительно увеличил свой объем. Сильно выросло предложение на восходящей ветви (относительно недорогое жилье). Этот рост предложения в нижней части спектра должен был привести и привел к значительному падению среднего по сегменту индекса (-46$). На нисходящей ветви распределения не наблюдается сегодня значимых изменений. Вся динамика сосредоточена в области индексов до максимума распределения.

В Алмалинском районе из-за большого дополнительного притока относительно дешевых квартир сильно выросло общее предложение (+91 квартира) и значительно снизился общий индекс (-46$).

Доли рынка по районам и вклад в общий индекс:

 

табл 7 прош. неделя сегодня изменение
доли рынка (%)		 вклад в общий
индекс ($/кв.м)
районы % рынка
Алмал. 20,12 21,60 1,48 22
Жетыс. 6,55 6,41 -0,14 -2
Ауэзов. 25,31 24,82 -0,49 -17
Медеус. 14,30 14,62 0,32 7
Турксиб. 4,57 4,49 -0,08 -2
Бостан. 29,01 27,92 -1,09 -22
Алат. 0,13 0,13 0,00 0
Сумма 100 100 0 -14

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Большой приток квартир в Алмалинском районе вызвал существенное увеличение его доли на рынке (+1.48%). Только еще Медеуский район немного увеличил свое место на рынке (+0.32%). Остальные районы потеснились. Самые большие потери места на рынке наблюдаются в в Бостандыкском районе (-1.09%).

Отметим очень большие по величине, но противоположные по знаку вклады от Алмалинского (+22$) и Бостандыкского (-22$) районов. Суммарно эти два района дали нулевой вклад, то есть компенсировали друг друга.

Ауэзовский район сильно тянул вниз (-17$), что и определило итоговое значение динамики общего индекса (-14$).

 

Выводы по городу:

- в самом нижнем ценовом сегменте тенденция изменилась: предложение стало быстро увеличиваться;
- в среднем ценовом диапазоне сегодня нет сколь бы то ни было значительных изменений;
- за счет дополнительного предложения относительно недорогих квартир общий индекс по городу и сегментам снизился;
- основная динамика общегородских параметров связана с изменениями в Алмалинском, Бостандыкском и Ауэзовском районах города.

 

РЫНОК АРЕНДЫ

В таблице 8 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за прошедшую неделю.

 

табл. 8 $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- к-во +/- %
1-комн 581 4 0,69 904 -5 -0,55
2-комн 974 -19 -1,91 984 29 3,04
3-комн 1519 -35 -2,25 746 48 6,88
4-комн 2612 57 2,23 175 -20 -10,26
Всего       2809 52 1,89

На Рис. 10 показана недельная динамика стоимости аренды для квартир различных форматов. Тенденция прошлой неделе поменялась на противоположную - в сегментах 1- и 4-комнатных квартир наблюдаются рост стоимости аренды, а 2- и 3-комнатные заметно подешевели.

Динамика предложения: больше стало 2- и 3-комнатных, меньше 1- и 4-комнатных квартир. Отметим сильный рост предложения в сегменте 3-комнатных квартир (+6.88%).

Рынок аренды в целом вырос на 52 дополнительные квартиры, что соответствует тренду предложения +1.89%.

Структура предложения по форматам и вклад в общий индекс:

 

табл. 9 доля рынка % %%
Изменение		 вклад в
общий индекс
формат прошл нед. сегодня
1-комн 32,97 32,18 -0,79 -3
2-комн 34,64 35,03 0,39 -3
3-комн 25,32 26,56 1,24 10
4-комн 7,07 6,23 -0,84 -18
сумма 100,00 100,00 0,00 -14
средн. комн 2,065 2,068  
изм средн комн   0,003  
средн.индекс 1108 1094  
изм средн индекса   -14 -1,27

 

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Для оценки динамики рынка аренды можно, по аналогии с рынком продаж квартир, ввести понятие общего индекса аренды. Для этого нужно представить весь рынок аренды как совокупность форматов.

Общий индекс аренды вычисляется как сумма произведений долей различных форматов на соответствующие средние стоимости аренды. Тренд этого индекса показывает общую динамику рынка аренды.

За неделю общий индекс уменьшился на 14$ и сегодня равен 10094$. Тренд индекса за неделю -1.27%. На протяжении нескольких последних недель можно увидеть, что общий индекс аренды имеет небольшой знакопеременный тренд, что говорит о некоторой стабилизации этого сектора рынка недвижимости.

Расширили свое место на рынке 1- и 3-комнатные квартиры, сузили – 2- и 4-комнатные. На Рис. 11 показаны изменения долей рынка для различных форматов квартир. Отметим, что тенденции недельной стоимости аренды (Рис. 10) и изменения долей рынка (Рис. 11) противоположны по знаку.

Последняя колонка таблицы 9 показывает, что основной вклад в общую динамику индекса аренды дали сегменты 3- (+10$) и 4-комнатных (-18$) квартир. Сегменты 1- и 2-комнатных помогали тянуть общий индекс аренды вниз.

Средняя комнатность сдаваемой в аренду квартиры за неделю очень незначительно выросла (+0.003) и сегодня она стала равной 2.068.

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 1

Общегородской индекс выполняет две функции:

- он неплохо показывает общую динамику рынка;
- разложение этого индекса на слагаемые в различных представлениях позволяет оценить вклад составляющих в общую динамику рынка.

Общегородской индекс не рекомендуется использовать как ориентир при оценке стоимости конкретной квартиры, которая зависит от многих факторов – типа строения, формата, района и т.д. Для оценки стоимости квартиры можно с некоторыми оговорками использовать более детализированные индексы, относящиеся к конкретным типам, форматам или районам.

Более реальную оценку стоимости жилья можно получить, используя комбинированные индексы "тип строения-формат квартиры-район города". Такие индексы лучше всех отражают цену, назначаемую продавцами конкретной квартиры.

NB: При использовании индексов для оценки стоимости квартир необходимо помнить, что все индексы рассчитываются на основании массива частных объявлений, поданных в газету "Крыша" и на сайт krisha.kz.

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 2

Слагаемые динамики общегородского индекса

Город можно представить как совокупность некоторых составляющих. Традиционно рассматриваются представления города следующим составляющим - по типам строений, по форматам квартир и по административным районам.

Город, при рассмотрении его как совокупности типов, представляется в виде объекта из трех типов строений – панельных, кирпичных и монолитных.

Город, при рассмотрении его как совокупности форматов, представляется в виде объекта из пяти форматов квартир – 1-, 2-, 3-, 4- и 5-комнатных.

Город, при рассмотрении его как совокупности районов, представляется в виде объекта из семи административных районов.

В конкретном представлении для каждой из составляющих вычисляется ее объем предложения (или доля рынка) и соответствующий индекс.

Общегородской индекс вычисляется как сумма произведений долей рынка составляющих на их средние индексы.

Изменения общегородского индекса формируются под воздействием следующих факторов: изменение долей различных составляющих (сегментов) рынка (динамика предложения) и тренд средних индексов в этих сегментах.

В таком подходе появляется возможность выделить в динамике общегородского индекса влияние каждой составляющей рынка для различных представлений.

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 3

На Рис. 3.1 показано изменение курса доллара США с 15.09.2008 по 22.10.2008. Недельный тренд 119.79 – 119.79 = 0 тенге или 0%.

Николай СТЕКОЛЬНИКОВ, аналитик