Пациент скорее жив, чем мертв!
(сказка для маленьких)

Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету "Крыша" и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
- объявления, содержащие ложную информацию;
- объявления о продаже объектов, относящиеся к "нетипичному формату" (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).

Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

 

ГОРОД В ЦЕЛОМ

Данные по городу:

 

Табл. 1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Весь город 2092 -8 -0,38 5210 215 4,13

Полуторамесячный рост индекса сегодня остановился. Индекс за неделю упал на 8$, что соответствует тренду -0.38%.

Общее предложение увеличилось на 215 квартир (+4.13%), что с избытком компенсировало уменьшение объема рынка на прошлой неделе (-170 квартир).

Об использовании общегородского индекса см. приложение 1.

Город: динамика распределения предложения

На Рис. 1 изображены распределения общегородского предложения по индексу для прошлой и этой недели.

NB: На всех рисунках синяя кривая соответствует прошлой неделе, красная – сегодняшней.

Основная недельная динамика общегородского распределения:

- в самом нижнем ценовом сегменте (до 1300$) предложение незначительно увеличилось;
- объем главного максимума ощутимо вырос;
- положение главного максимума в спектре предложений не изменилось;
- в интервале индексов 2600$...3200$ наблюдается некоторое увеличение предложения.

На Рис.2 показана разность общегородских распределений предложения. Хорошо видны положительные пики, свидетельствующие об увеличении предложения в трех интервалах индексов.

Особенностью сегодняшней динамики предложения является сильное увеличение количества предлагаемых квартир в области индексов, лежащей левее общегородского индекса прошлой недели (2100$).

Детальный анализ разности недельных распределений показывает, что в области индексов менее 2100$ прибавилось более 200 квартир, в то время, как в области более 2100$ - только 15. Структурная динамика предложения сегодня такая – резко выросло количество относительно дешевых квартир при практическом сохранении формы распределения для остальных областей индексов. Эта структурная перестройка явилась причиной падения общегородского индекса.

 

ГОРОД: РАЗЛИЧНЫЕ ПРЕДСТАВЛЕНИЯ

NB: Понятие слагаемых общегородского индекса дается в приложении 2.

Город, как совокупность типов строений

 

Табл. 2 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
панель 1849 16 0,87 2745 202 7,36
кирпич 2343 -22 -0,93 1904 17 0,89
монолит 2434 18 0,75 561 -4 -0,71

Относительные изменения индекса за неделю небольшие - находятся в пределах одного процента.

Предложение кирпича и монолита тоже практически не изменилось. Стало чуть больше кирпича и чуть меньше монолита. Панель на этой неделе показала огромный рост предложения (+202 квартиры или +7.36%).

Рассмотрим подробнее панельный сегмент.

На Рис. 3 показано распределение предложения панели для этой и прошлой недель, а на Рис.4 разность распределений, показывающая недельную динамику в зависимости от индекса.

Видно, что

- главный максимум остался на месте, а его объем значительно увеличился.
-основное дополнительное предложение сосредоточено в области индексов, лежащей правее среднего по панели индекса прошлой недели (1833$).

На итоговое увеличение среднего индекса панели оказало влияние большое увеличение количества квартир на нисходящей ветви распределения. Можно сказать, что увеличилось количество предлагаемых панельных квартир в среднем диапазоне индексов.

Доли рынка по типам и вклад в общий индекс:

 

табл 3 прош. неделя сегодня изменение
доли рынка (%)		 вклад в общий
индекс ($/кв.м)
тип % рынка
панель 50,91 52,69 1,78 41
кирпич 37,78 36,55 -1,23 -38
монолит 11,31 10,77 -0,54 -11
сумма 100 100,00 0 -8

Значения вкладов типов в изменения общегородского индекса округлены до целых чисел.

Из таблицы 3 видно, что существенно расширилось место на рынке, занимаемое панелью (+1.78%). Соответственно уменьшились доли кирпича и монолита.

Изменения индексов типов и их долей рынка привели к сильным разнонаправленным вкладам, показанным в последней колонке таблицы 3. Панель дала большой положительный вклад, кирпич – почти такой же, но отрицательный. Монолит тоже помогал кирпичу сдвигать общий индекс в отрицательную сторону.

Город, как совокупность форматов квартир

 

Табл. 4 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
1-комн. 1914 10 0,53 1115 66 5,92
2-комн. 2019 16 0,80 1732 138 7,97
3-комн. 2136 -26 -1,20 1808 29 1,60
4-комн. 2506 9 0,36 524 -17 -3,24
5-комн. 3046 -118 -3,73 31 -1 -3,23

В сегменте 5-комнатных квартир маленькая статистика и поэтому эти квартиры отдельно не рассматриваются.

Из данных таблицы 4 следует, что во всех форматах, кроме 3-комнатных, индекс вырос. Все увеличения за неделю находятся в пределах процента. В сегменте 3-комнатных наблюдается заметное падение индекса (-1.2%).

Наибольший рост предложения виден в сегментах 1-комнатных (+5.92%) и 2-комнтаных (+7.97%) квартир. Уменьшение предложения видно только для 4- и 5-комнатных.

Рассмотрим сегмент 3-комнатных квартир поподробнее.

На Рис. 5 показаны распределения предложения для 3-комнатных квартир на этой и прошлой неделях. Кривая, изображенная на Рис. 6 – разность недельных распределений. На этой кривой хорошо видна недельная динамика предложения.

Из этих рисунков видно, что основное дополнительное предложение сосредоточено в области индексов менее 2400$ (несколько положительных пиков на Рис. 6). Самый большой пик (индексы 2000$…2300$) расположился в районе среднего индекса прошлой недели (2162$) и увеличение предложения в этой области практически не меняет общий индекс по сегменту. Положительные пики (Рис. 6), лежащие в области 1000$…2000$ и отрицательный пик (2300$…2800$) вместе привели к падению общего индекса 3-комнатных квартир.

Другими словами, дополнительное предложение относительно дешевых квартир и заметное падение предложения квартир в среднем ценовом диапазоне привело к результирующему уменьшению среднего индекса на 1.2%.

Доли рынка по форматам и вклад в общий индекс:

 

табл 5 прош. неделя сегодня изменение
доли рынка (%)		 вклад в общий
индекс ($/кв.м)
формат % рынка
1-комн. 21,00 21,40 0,40 10
2-комн. 31,91 33,24 1,33 32
3-комн. 35,62 34,70 -0,91 -29
4-комн. 10,83 10,06 -0,77 -19
5-комн. 0,64 0,60 -0,05 -2
сумма 100 100,00 0 -8

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Из таблицы 5 видно, что за неделю ощутимо расширились сегменты малоформатного жилья 1-, 2-комнатных квартир. Во всех остальных форматах наблюдается снижения доли на рынке.

Основные вклады в динамику общегородского индекса внесли сегменты 2-комнатных (+32$), 3-комнатных (-29$) и 4-комнатных (-19$) квартир. Вклады большие по величине и разнонаправленные, что говорит о значительной недельной динамике в разрезе форматов квартир.

За неделю средняя комнатность предлагаемой на продажу квартиры уменьшилась на 0.030 и стала равной 2.352.

Город, как совокупность районов

 

Табл. 6 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Алмал. 2134 -11 -0,51 1086 2 0,18
Жетыс. 1711 -5 -0,29 358 -6 -1,68
Ауэзов. 1737 3 0,17 1275 130 10,20
Медеус. 2874 47 1,66 770 -18 -2,34
Турксиб. 1318 -43 -3,16 246 27 10,98
Бостан. 2189 11 0,51 1465 79 5,39
Алат. 1137 132 13,13 10 1 10,00

На Рис. 7 показана динамика индексов в шести районах города для двух последних недель. Алатауский район пока не рассматривается в связи с малой статистикой. Видно, что самые сильные изменения произошли в Турксибском районе.

Из таблицы 6 видно, что значительно большие части рынка стали занимать Медеуский (+1.66%) и Бостандыкский (+0.51%) районы. Сильно упали доли Алмалинского (-0.51%) и, особенно, Турксибского (-3.16%) районов.

Лидером увеличения объема предложения сегодня является Ауэзовский район (+130 кваритр или +10.2%).

Рассмотрим подробнее Турксибский район – в нем сегодня наблюдается значительные изменения индекса и объема предложения.

На Рис. 8 показаны распределения предложения для двух недель, а на Рис.9 – разность соответствующих недельных распределений.

Сегодня по Турксибскому району очень интересные рисунки. На Рис. 8 видно значительное увеличение предложения на восходящей ветви распределения. На нисходящей ветви тоже наблюдается некоторое увеличение предложения. Положение главного максимума не изменилось. Профиль предложения стал шире, что свидетельствует о расширении ассортимента предлагаемых квартир.

На Рис. 9 хорошо видно резкое увеличение объема относительно дешевых квартир (интервал индексов 800$...1300$) на восходящей ветви распределения. Другой положительный пик (индексы 1600$…1800$) показывает увеличение предложения на нисходящей ветви распределения. Из Рис. 9 видно, что прибавка предложения в интервале индексов 800$…1300$ гораздо больше увеличения в интервале 1600$…1800$. В Турксибском районе за счет массового притока относительно дешевых квартир общий индекс упал на 3.16%.

Отметим, что, несмотря на сильное увеличение объемов предложения в дешевой области, квартир с индексами менее 700$ нет.

Доли рынка по районам и вклад в общий индекс:

 

табл 7 прош. неделя сегодня изменение
доли рынка (%)		 вклад в общий
индекс ($/кв.м)
районы % рынка
Алмал. 21,70 20,84 -0,86 -21
Жетыс. 7,29 6,87 -0,42 -7
Ауэзов. 22,92 24,47 1,55 28
Медеус. 15,78 14,78 -1,00 -22
Турксиб. 4,38 4,72 0,34 3
Бостан. 27,75 28,12 0,37 11
Алат. 0,18 0,19 0,01 0
сумма 100 100 0 -8

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Из таблицы 7 видно, что Ауэзовский район (за счет резкого увеличения предложения по панели) сильно расширил занимаемое на рынке место (+1.55%). Значительно потеснились Алмалинский (-0.86%), Жетысуский (-0.42%) и Медеуский (-1%) районы.

Два района (Алмалинский и Медеуский) тянули общегородской индекс вниз (суммарно -43$), другие два района дали большие положительные вклады (Ауэзовский и Бостандыкский суммарно +39$). Видно, что итоговое небольшое изменение общегородского индекса скрывает значительные разнонаправленные тренды по районам.

 

Выводы по городу:

- за неделю произошла сильная структурная перестройка предложения: увеличилось количество предлагаемых дешевых квартир;
- в результате динамики структуры предложения общегородской индекс упал;
- основная динамика общегородских параметров (индекса и предложения) связана с изменениями в панельном сегменте рынка.

 

РЫНОК АРЕНДЫ

В таблице 8 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за прошедшую неделю.

 

табл. 8 $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- к-во +/- %
1-комн 578 2 0,35 951 90 10,45
2-комн 970 -1 -0,10 915 25 2,81
3-комн 1522 23 1,53 730 -17 -2,28
4-комн 2597 27 1,05 179 -27 -13,11
Всего       2775 71 2,63

На Рис. 10 показана недельная динамика стоимости аренды для квартир различных форматов. Видно, что в сегментах 1- и 2-комнатных квартир изменения стоимости аренды незначительные, а предложение сильно выросло. Стоимость аренды крупноформатного жилья (3- и 4-комнатные квартиры) за неделю значительно выросла, а предложение заметно снизилось.

Количество предлагаемых в аренду квартир перестало уменьшаться и за неделю объем рынка аренды существенно вырос (+71 квартира или +2.63%).

Структура предложения по форматам и вклад в общий индекс:

 

табл. 9 доля рынка % %%
изменение		 вклад в
общий индекс
формат прошл нед. сегодня
1-комн 31,84 34,27 2,43 15
2-комн 32,91 32,97 0,06 0
3-комн 27,63 26,31 -1,32 -14
4-комн 7,62 6,45 -1,17 -28
сумма 100,00 100,00 0,00 -27
средн. комн 2,110 2,049
изм средн комн   -0,061
средн.индекс 1113 1086
изм средн индекса   -27

 

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Для оценки динамики рынка аренды можно, по аналогии с рынком продаж квартир, ввести понятие общего индекса аренды. Для этого нужно представить весь рынок аренды как совокупность форматов.

NB: Общий индекс аренды вычисляется как сумма произведений долей различных форматов на соответствующие средние стоимости аренды. Тренд этого индекса показывает общую динамику рынка аренды.

Несмотря на то, что стоимость аренды 3- и 4-комнатных квартир выросла, общий индекс аренды за неделю существенно снизился за счет значительного уменьшения долей рынка, занимаемых этими сегментами.

За неделю общий индекс уменьшился на 27$ и сегодня равен 1086$. Тренд индекса за неделю -2.43%. Отметим, что до сегодняшнего дня тренд индекса аренды очень долго оставался положительным. Арендная стоимость в целом стала меньше.

Последняя колонка таблицы 9 показывает, что основной вклад в общую динамику индекса аренды дали сегменты 3-комнатных (-14$) и 4-комнатных (-27$) квартир. Только 1-комнатные квартиры попытались сдвинуть общий индекс вверх (+15$). В итоге общий индекс аренды упал на 27$.

Средняя комнатность сдаваемой в аренду квартиры за неделю очень сильно уменьшилась (-0.061) и сегодня она стала равной 2.049.

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 1

Общегородской индекс выполняет две функции:

- он неплохо показывает общую динамику рынка;
- разложение этого индекса на слагаемые в различных представлениях позволяет оценить вклад составляющих в общую динамику рынка.

Общегородской индекс не рекомендуется использовать как ориентир при оценке стоимости конкретной квартиры, которая зависит от многих факторов – типа строения, формата, района и т.д. Для оценки стоимости квартиры можно с некоторыми оговорками использовать более детализированные индексы, относящиеся к конкретным типам, форматам или районам.

Более реальную оценку стоимости жилья можно получить, используя комбинированные индексы "тип строения-формат квартиры-район города". Такие индексы лучше всех отражают цену, назначаемую продавцами конкретной квартиры.

NB: При использовании индексов для оценки стоимости квартир необходимо помнить, что все индексы рассчитываются на основании массива частных объявлений, поданных в газету "Крыша" и на сайт krisha.kz.

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 2

Слагаемые динамики общегородского индекса

Город можно представить как совокупность некоторых составляющих. Традиционно рассматриваются представления города следующим составляющим - по типам строений, по форматам квартир и по административным районам.

Город, при рассмотрении его как совокупности типов, представляется в виде объекта из трех типов строений – панельных, кирпичных и монолитных.

Город, при рассмотрении его как совокупности форматов, представляется в виде объекта из пяти форматов квартир – 1-, 2-, 3-, 4- и 5-комнатных.

Город, при рассмотрении его как совокупности районов, представляется в виде объекта из семи административных районов.

В конкретном представлении для каждой из составляющих вычисляется ее объем предложения (или доля рынка) и соответствующий индекс.

Общегородской индекс вычисляется как сумма произведений долей рынка составляющих на их средние индексы.

Изменения общегородского индекса формируются под воздействием следующих факторов: изменение долей различных составляющих (сегментов) рынка (динамика предложения) и тренд средних индексов в этих сегментах.

В таком подходе появляется возможность выделить в динамике общегородского индекса влияние каждой составляющей рынка для различных представлений.

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 3

На Рис. 3.1 показано изменение курса доллара США с 01.09.2008 по 08.10.2008. Недельный тренд 119.95 – 119.97 = - 0.02 тенге, что соответствует недельному тренду - 0.0167%.

Николай СТЕКОЛЬНИКОВ, аналитик