Имеющий уши да услышит!
(из Библии)

Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету "Крыша" и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
- объявления, содержащие ложную информацию;
- объявления о продаже объектов, относящиеся к "нетипичному формату" (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).

Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

 

ГОРОД В ЦЕЛОМ

Данные по городу:

 

Табл. 1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Весь город 2100 38 1,84 4995 -170 -3,40

Продолжается рост среднегородского индекса. За прошедшую неделю он поднялся на 38$, что соответствует тренду +1.84%.

Общее предложение снизилось на 170 квартир (-3.4%).

Об использовании общегородского индекса см. приложение 1.

Город: динамика распределения предложения

На Рис. 1 изображены распределения общегородского предложения по индексу для прошлой и этой недели.

NB: На всех рисунках синяя кривая соответствует прошлой неделе, красная – сегодняшней.

Основная недельная динамика общегородского распределения:

- в самом нижнем ценовом сегменте предложение заметно снизилось;
- объем главного максимума уменьшился;
- положение главного максимума в спектре предложений не изменилось;
- в области индексов выше 2300$ наблюдается некоторое увеличение предложения.

Рынок самых дешевых квартир сжимается, объем предложения в главном потоке падает, наблюдается вымывание самого нижнего сегмента, в среднем и высоком диапазонах индекса есть небольшое увеличение количества предлагаемых квартир.

На Рис.2 показана разность общегородских распределений предложения. Хорошо видна отрицательная полуволна оттока квартир в самом нижнем сегменте рынка. Увеличение предложения для индексов более 2000$ не компенсировало уменьшение в области малых индексов и, в результате, общий тренд за неделю стал отрицательным (-3.4%).

 

ГОРОД: РАЗЛИЧНЫЕ ПРЕДСТАВЛЕНИЯ

NB: Понятие слагаемых общегородского индекса дается в приложении 2.

Город, как совокупность типов строений

 

Табл. 2 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
панель 1833 15 0,83 2543 -194 -7,63
кирпич 2365 49 2,12 1887 41 2,17
монолит 2416 15 0,62 565 -17 -3,01

Из таблицы 2 видно, что, как и на прошлой, на этой неделе снова подорожали все типы строений. Сегодня самая большая динамика индекса (+2.12%) наблюдается в кирпичном сегменте. Только в этом кирпичном сегменте сегодня есть увеличение предложения (+2.17%). Монолит и, особенно, панель сильно понизили объемы предложения.

Рассмотрим подробнее кирпичный сегмент.

На Рис. 3 показано распределение предложения для кирпича для этой и прошлой недели, а на Рис.4 разность распределений, показывающая недельную динамику в зависимости от индекса.

Видно, что

- главный максимум остался на месте;
- в нижнем диапазоне индексов (1000$…2000$) за неделю предложение уменьшилось;
- в области индексов более 2000$ наблюдается ряд положительных пиков предложения.

На итоговое большое увеличение среднего индекса кирпича оказали влияние два структурных фактора: заметное уменьшение количества дешевых квартир и увеличение предложения в области средних цен.

Доли рынка по типам и вклад в общий индекс:

 

табл 3 прош. неделя сегодня изменение
доли рынка (%)		 вклад в общий
индекс ($/кв.м)
тип % рынка
панель 52,99 50,91 -2,08 -30
кирпич 35,74 37,78 2,04 65
монолит 11,27 11,31 0,04 3
сумма 100 100,00 0 38

Значения вкладов типов в изменения общегородского индекса округлены до целых чисел.

Из таблицы 3 видно, что монолит практически не изменил своей доли на рынке. Сильно расширился кирпичный сегмент (+2.04%) за счет уменьшения доли панели (-2.08%).

Структурные изменения по типам строений привели к показанным в последней колонке вкладам в изменение общегородского индекса. Весь положительный тренд общегородского индекса обеспечился огромным вкладом от кирпичного сегмента (+65$). Сильное отрицательное слагаемое панели (-30$) только частично компенсировало движение общего индекса вверх.

Город, как совокупность форматов квартир

 

Табл. 4 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
1-комн. 1904 30 1,60 1049 -3 -0,29
2-комн. 2003 10 0,50 1594 -156 -9,79
3-комн. 2162 55 2,61 1779 -37 -2,08
4-комн. 2497 54 2,21 541 23 4,25
5-комн. 3164 -182 -5,44 32 3 9,38

Для всех форматов, кроме 5-комнатных, индексы этой недели выше, чем прошлой. Наибольший прирост индекса наблюдается в сегменте 3-комнатных квартир (+2.61%). Для этих же форматов предложение за неделю уменьшилось. Причем лидером по изменению количества предлагаемых квартир вновь выступил сегмент 3-комнатных (-9.79%).

Рассмотрим 3-комнатные квартиры поподробнее.

На Рис. 5 показаны распределения предложения для 3-комнатных квартир на этой и прошлой неделях. Кривая, изображенная на Рис. 6 – разность недельных распределений. На этой кривой хорошо видна недельная динамика предложения.

На этих рисунках хорошо видно значительное понижение предложение на восходящей ветви главного максимума (интервал индексов 1000$…2000$). Сам максимум остался на месте. На нисходящей ветви главного максимума предложение в интервале индексов 2200$…2800$ практически не изменилось. Увеличение предложения наблюдается для более высоких индексов (от 2800$ до 3400$). На Рис. 6 дополнительное предложение проявляется в виде пика в указанном интервале индексов.

Доли рынка по форматам и вклад в общий индекс:

 

табл 5 прош. неделя сегодня изменение
доли рынка (%)		 вклад в общий
индекс ($/кв.м)
формат % рынка
1-комн. 20,37 21,00 0,63 18
2-комн. 33,88 31,91 -1,97 -36
3-комн. 35,16 35,62 0,46 29
4-комн. 10,03 10,83 0,80 25
5-комн. 0,56 0,64 0,08 2
сумма 100 100,00 0 38

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Из таблицы 5 видно, что за неделю ощутимо расширились сегменты 1-, 3- и 4-комнатных квартир. Значительно (-1.97%) понизилась доля 2-комнатных квартир.

Динамика долей и индексов различных форматов привела к большим разнонаправленным вкладам (см. последнюю колонку табл. 5). Видно, что, несмотря на огромный отрицательный вклад от 2-комнатных (-36$), совокупное положительное влияние 1-, 3- и 4-комнатных (вместе +72$) привело к значительному общегородскому тренду (+38$).

За неделю средняя комнатность предлагаемой на продажу квартиры выросла на 0.017 и стала равной 2.382.

Город, как совокупность районов

 

Табл. 6 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Алмал. 2145 19 0,89 1084 3 0,28
Жетыс. 1716 13 0,76 364 5 1,37
Ауэзов. 1734 23 1,34 1145 -80 -6,99
Медеус. 2827 -1 -0,04 788 37 4,70
Турксиб. 1361 48 3,66 219 -41 -18,72
Бостан. 2178 40 1,87 1386 -96 -6,93
Алат. 1005 -382 -27,54 9 2 22,22

На Рис. 7 показана динамика индексов в шести районах города для двух последних недель. Алатауский район пока не рассматривается в связи с малой статистикой.

Видно, что Алмалинский, Жетысуский и Ауэзовский районы, хотя и продолжают демонстрировать рост индекса, но темп по сравнению с прошлой неделей несколько снизился. В Турксибском и Бостандакском районах рост индекса продолжается, причем со значительным ускорением. Лидер роста индекса сегодня – Турксибский район (+48$ или +3.66%).

Самое сильное снижение предложения наблюдается в Турксибском районе (-18.72%).

Рассмотрим подробнее Турксибский район.

На Рис. 8 показаны распределения предложения для двух недель, а на Рис.9 – разность соответствующих недельных распределений.

Из этих рисунков видно, что на восходящей ветви главного максимума предложение на этой неделе значительно меньше, чем на прошлой неделе. Главный максимум остался на месте, его объем сильно уменьшился. В интервале индексов 1600$..2300$ наблюдаются небольшие пики дополнительного предложения, но они, из-за своих малых объемом, не смогли компенсировать большой отток дешевых квартир.

Доли рынка по районам и вклад в общий индекс:

 

табл 7 прош. неделя сегодня Изменение
доли рынка (%)		 вклад в общий
индекс ($/кв.м)
районы % рынка
Алмал. 20,93 21,70 0,77 20
Жетыс. 6,95 7,29 0,34 7
Ауэзов. 23,72 22,92 -0,79 -9
Медеус. 14,54 15,78 1,24 35
Турксиб. 5,03 4,38 -0,65 -6
Бостан. 28,69 27,75 -0,95 -9
Алат. 0,14 0,18 0,04 0
сумма 100 100 0 38

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Из таблицы 7 видно, что основными вкладчиками в общий индекс были Алмалинский (+20$) и Медеуский (+35$) районы. Три депрессивных района (Ауэзовский. Турксибский и Бостандыкский) вместе дали только -24$. В итоге общегородской индекс вырос на 38$.

Больше места на рынке стали занимать Медеуский (+1.24%), Алмалинский (+0.77%) и Жетысуский (+0.34%) районы. Соотвественно, снизили свои доли Бостандыкский (-0.95%), Ауэзовский (-0.79%) и Турксибский (-0.65%) районы.

 

Выводы по городу:

- продолжает снижаться предложение в самом нижнем ценовом диапазоне;
- объем предложения в главном максимуме снижается;
- на этой неделе не наблюдается смещение профиля предложения;
- повышение средних значений индексов обусловлено, в основном, динамикой структуры предложения (вымыванием относительно дешевых квартир);
- в среднем и верхнем индексных диапазонах для некоторых сегментов рынка наблюдаются небольшие группы дополнительных предложений с близкими значениями индексов. Часть из них носит явно искусственный характер, но из-за небольшого объема не оказывает значительного влияния на общую картину рынка.

 

РЫНОК АРЕНДЫ

В таблице 8 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за прошедшую неделю.

 

табл. 8 $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- к-во +/- %
1-комн 576 -5 -0,86 861 -65 -7,02
2-комн 971 -20 -2,02 890 -67 -7,00
3-комн 1499 -12 -0,79 747 16 2,19
4-комн 2570 -37 -1,42 206 3 1,48
Всего       2704 -113 -4,01

На Рис. 10 показана недельная динамика стоимости аренды для квартир различных форматов. Положение на рынке аренды сегодня прямо противоположно тому, что было на прошлой неделе. Был повсеместный рост, который сегодня сменился общим падением стоимости аренды. Лидером падения выступает сегмент 2-комнтатных (-2.02%) квартир.

Значительно уменьшилось предложение в малоформатном секторе 1-и 2-комнатных квартир (-7.02% и -7% соответственно). Количество 3- и 4-комнатных выросло на 1.5-2%.

Общее предложение на рынке аренды заметно за неделю снова уменьшилось (-113 квартиры или -4.01%). Сужение рынка аренды идет с заметным ускорением.

Структура предложения по форматам и вклад в общий индекс:

 

табл. 9 доля рынка % %%
изменение		 вклад в
общий индекс
формат прошл нед. сегодня
1-комн 32,87 31,84 -1,03 -8
2-комн 33,97 32,91 -1,06 -17
3-комн 25,95 27,63 1,68 22
4-комн 7,21 7,62 0,41 8
сумма 100,00 100,00 0,00 5
средн. комн 2,075 2,110
изм средн комн   0,035
средн.индекс 1108 1113
изм средн индекса   5

 

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Для оценки динамики рынка аренды можно, по аналогии с рынком продаж квартир, ввести понятие общего индекса аренды. Для этого нужно представить весь рынок аренды как совокупность форматов.

NB: Общий индекс аренды вычисляется как сумма произведений долей различных форматов на соответствующие средние стоимости аренды. Тренд этого индекса показывает общую динамику рынка аренды.

Несмотря на то, что стоимость аренды во всех форматах снизилась, общий индекс аренды продолжает расти за счет значительной структурной перестройки предложения. За неделю общий индекс увеличился на 5$ и сегодня равен 1113$. Тренд индекса за неделю +0.48%, что более чем в два раза меньше, чем на прошлой неделе (+1.19%).

Последняя колонка таблицы 9 показывает, что основной вклад в общую динамику индекса аренды дал сегмент 3-комнатных (+22$) квартир. Сильно общий индекс аренды вниз тянул сегмент 2-комнатных квартир (-17$).

Средняя комнатность сдаваемой в аренду квартиры за неделю заметно увеличилась (+0.035) и сегодня она стала равной 2.110.

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 1

Общегородской индекс выполняет две функции:

- он неплохо показывает общую динамику рынка;
- разложение этого индекса на слагаемые в различных представлениях позволяет оценить вклад составляющих в общую динамику рынка.

Общегородской индекс не рекомендуется использовать как ориентир при оценке стоимости конкретной квартиры, которая зависит от многих факторов – типа строения, формата, района и т.д. Для оценки стоимости квартиры можно с некоторыми оговорками использовать более детализированные индексы, относящиеся к конкретным типам, форматам или районам.

Более реальную оценку стоимости жилья можно получить, используя комбинированные индексы "тип строения-формат квартиры-район города". Такие индексы лучше всех отражают цену, назначаемую продавцами конкретной квартиры.

NB: При использовании индексов для оценки стоимости квартир необходимо помнить, что все индексы рассчитываются на основании массива частных объявлений, поданных в газету "Крыша" и на сайт krisha.kz.

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 2

Слагаемые динамики общегородского индекса

Город можно представить как совокупность некоторых составляющих. Традиционно рассматриваются представления города следующим составляющим - по типам строений, по форматам квартир и по административным районам.

Город, при рассмотрении его как совокупности типов, представляется в виде объекта из трех типов строений – панельных, кирпичных и монолитных.

Город, при рассмотрении его как совокупности форматов, представляется в виде объекта из пяти форматов квартир – 1-, 2-, 3-, 4- и 5-комнатных.

Город, при рассмотрении его как совокупности районов, представляется в виде объекта из семи административных районов.

В конкретном представлении для каждой из составляющих вычисляется ее объем предложения (или доля рынка) и соответствующий индекс.

Общегородской индекс вычисляется как сумма произведений долей рынка составляющих на их средние индексы.

Изменения общегородского индекса формируются под воздействием следующих факторов: изменение долей различных составляющих (сегментов) рынка (динамика предложения) и тренд средних индексов в этих сегментах.

В таком подходе появляется возможность выделить в динамике общегородского индекса влияние каждой составляющей рынка для различных представлений.

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 3

На Рис. 3.1 показано изменение курса доллара США с 24.09.2008 по 01.10.2008. Недельный тренд 119.97 – 119.74 = + 0.23 тенге, что соответствует недельному тренду + 0.1921%.

Николай СТЕКОЛЬНИКОВ, аналитик