Хорошее - это плохо понятое плохое
(Юрий Татаркин)

Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету "Крыша" и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
- объявления, содержащие ложную информацию;
- объявления о продаже объектов, относящиеся к "нетипичному формату" (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).

Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

 

ГОРОД В ЦЕЛОМ

Данные по городу:

 

Табл. 1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Весь город 2062 25 1,23 5165 36 0,70

Рост общегородского индекса на этой неделе немного замедлился (+1.23% сегодня против +1.55% на прошлой неделе).

Предложение за неделю снова увеличилось (+36 квартир или +0.70%). Рост предложения идет с небольшим ускорением.

Об использовании общегородского индекса см. приложение 1.

Город: динамика распределения предложения

На Рис. 1 изображены распределения общегородского предложения по индексу для прошлой и этой недели.

NB: На всех рисунках синяя кривая соответствует прошлой неделе, красная – сегодняшней.

Основная недельная динамика общегородского распределения:

- в области индексов менее 2200$ продолжается сдвиг основного максимума распределения вправо;
- для индексов более 2500$ сегодня есть области с небольшими разнонаправленными недельными трендами.

Рынок самых дешевых квартир продолжает медленное движение вправо, то есть в среднем дорожает.

На Рис.2 показана разность общегородских распределений предложения. Н а этой кривой хорошо виден сдвиг вправо главного максимума. Отметим несимметричность первой волны. Это говорит об увеличении объема главного максимума за счет дополнительного предложения на нисходящей ветви распределения. В области индексов 2900$…3800$ наблюдается небольшая характерная волна, которая отражает смещение вправо кластера-3400, который практически незаметен на кривой общего распределения (Рис. 1).

 

ГОРОД: РАЗЛИЧНЫЕ ПРЕДСТАВЛЕНИЯ

NB: Понятие слагаемых общегородского индекса дается в приложении 2.

Город, как совокупность типов строений

 

Табл. 2 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
панель 1818 30 1,68 2737 56 2,05
кирпич 2316 31 1,36 1846 5 0,27
монолит 2401 20 0,84 582 -25 -4,30

Из таблицы 2 видно, что на этой неделе снова подорожали все типы строений. Самая большая динамика индекса, как и на прошлой неделе, наблюдается в панельном сегменте.

Рассмотрим его подробнее. На Рис. 3 показано распределение предложения для панели для двух недель. Видно, что главный максимум заметно сместился вправо и стал чуть ниже. В области индексов около 2300$ видно заметное увеличение предложения.

На Рис. 4 показана разность распределений для панели. Видно отражение смещения главного максимума. Отметим несимметричность волны. Это свидетельствует о том, что объем главного максимума увеличился за счет дополнительного предложения в интервале индексов 2300$…2900$.

Доли рынка по типам и вклад в общий индекс:

 

табл 3 прош. неделя сегодня изменение
доли рынка (%)		 вклад в общий
индекс ($/кв.м)
тип % рынка % рынка
панель 52,27 52,99 0,72 29
кирпич 35,89 35,74 -0,15 7
монолит 11,83 11,27 -0,57 -11
сумма 100 100,00 0 25

Значения вкладов типов в изменения общегородского индекса округлены до целых чисел.

Из таблицы 3 видно, что панельный сегмент постепенно захватывает место на рынке. Сегодня только он увеличил свою долю (+0.72%). Панельный сегмент своим очень большим положительным вкладом (+29$) определил тренд общегородского индекса. Этому положительному влиянию был противопоставлен отрицательный вклад монолита (-11$).

Город, как совокупность форматов квартир

 

Табл. 4 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
1-комн. 1874 43 2,35 1052 -25 -2,38
2-комн. 1993 21 1,06 1750 37 2,11
3-комн. 2107 19 0,91 1816 1 0,06
4-комн. 2443 -2 -0,08 518 29 5,60
5-комн. 3346 232 7,45 29 -6 -20,69

Если исключить из рассмотрения из-за малой статистики 5-комнатные квартиры, то данные таблицы 4 показывают определенную закономерность: чем выше формат квартиры, тем меньше тренд индекса.

Для 1-комнатных +2.35%, для 4-комнатных -0.08%. Отметим, что для всех среднеформатных квартир (1-3-комнатных) индекс за неделю вырос. Наибольшая динамика наблюдается в сегменте 1-комнатных квартир.

На Рис. 5 показаны распределения предложения для 1-комнатных квартир на этой и прошлой неделях. Кривая, изображенная на Рис. 6 – разность недельных распределений. На этой кривой хорошо видна недельная динамика предложения.

Недельная динамика:

- в области индексов около 800$-900$ видно небольшое увеличение предложения;
- заметно уменьшилось предложение в интервале индексов 1300$…2000$ и, соответственно, увеличилось предложение для индексов в интервале 2000$…2700$. Такой характер изменения характерен для сдвига главного максимума распределения вправо.

Доли рынка по форматам и вклад в общий индекс:

 

табл 5 прош. неделя сегодня изменение
доли рынка (%)		 вклад в общий
индекс ($/кв.м)
формат % рынка % рынка
1-комн. 21,00 20,37 -0,63 -3
2-комн. 33,40 33,88 0,48 16
3-комн. 35,39 35,16 -0,23 2
4-комн. 9,53 10,03 0,50 12
5-комн. 0,68 0,56 -0,12 -2
сумма 100 100,00 0 25

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Из таблицы 5 видно, что за неделю ощутимо расширились сегменты 2- и 4-комнатных квартир. Соответственно, сократились доли 1-, 3- и 5-комнатных.

В соответствии с этими структурными изменениями рынка, положительные вклады наблюдаются от 2-комнатных (+16$) и 4-комнатных (+12$). Эти форматы и определили уровень тренда общегородского индекса.

За неделю средняя комнатность предлагаемой на продажу квартиры выросла на 0.01 и стала равной 2.365.

Город, как совокупность районов

 

Табл. 6 Индекс изменение $/кв.м изменение % Предложение изменение к-ва квартир изменение %
Алмал. 2126 36 1,72 1081 27 2,50
Жетыс. 1703 57 3,46 359 -3 -0,84
Ауэзов. 1711 29 1,72 1225 -2 -0,16
Медеус. 2828 -12 -0,42 751 35 4,66
Турксиб. 1313 8 0,61 260 1 0,38
Бостан. 2138 6 0,28 1482 -19 -1,28
Алат. 1387 196 16,46 7 -3 -42,86

На Рис. 7 показана динамика индексов в шести районах города для двух последних недель. Алатауский район пока не рассматривается в связи с малой статистикой.

Только Медеуский район на этой неделе показал отрицательный тренд индекса. Во всех остальных районах продолжается рост стоимости квадратного метра. Особенно выделяется Жетысуский район, в котором при относительно небольшом предложении (359 квартир) на этой неделе зафиксирован тренд индекса +3.46%.

Рассмотрим подробнее Жетысуский район. На Рис. 8 показаны распределения предложения для двух недель, а на Рис.9 – разность соответствующих недельных распределений.

Видно, что объем главного максимума уменьшился за счет падения предложения в восходящей (относительно недорогой) ветви распределения. На нисходящей ветви наблюдается перестройка кластеров – уменьшилось предложение для интервала 1800$…1900$ и заметно больше стало квартир в интервале индексов 2000$…2700$.За неделю в Жетысуском районе дешевых квартир стало меньше, зато дополнительно появились предложения с более высокой ценой. Оба этих эффекта привели к значительному росту (+3.46%) итогового индекса по району.

Доли рынка по районам и вклад в общий индекс:

 

табл 7 прош. Неделя сегодня изменение
доли рынка (%)		 вклад в общий
индекс ($/кв.м)
районы % рынка % рынка
Алмал. 20,55 20,93 0,38 15
Жетыс. 7,06 6,95 -0,11 2
Ауэзов. 23,92 23,72 -0,21 3
Медеус. 13,96 14,54 0,58 15
Турксиб. 5,05 5,03 -0,02 0
Бостан. 29,26 28,69 -0,57 -10
Алат. 0,19 0,14 -0,06 0
сумма 100 100 0 25

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Из таблицы 7 видно, что значительно увеличились доли Медеуского (+0.58%) и Алмалинского (+0.38%) районов. Все остальные районы сократили свое присутствие на рынке.

 

Выводы по городу:

- в самом нижнем индексном диапазоне предложение постепенно уменьшается;
- в среднем индексном диапазоне за счет смещения профиля предложения количество квартир растет;
- в среднем и верхнем индексных диапазонах наблюдаются небольшие группы дополнительных предложений с близкими значениями индексов. Часть из них носит явно искусственный характер, но из-за небольшого объема не оказывает значительного влияния на общую картину рынка.

 

РЫНОК АРЕНДЫ

В таблице 8 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за прошедшую неделю.

 

табл. 8 $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- к-во +/- %
1-комн 581 -2 -0,34 926 -23 -2,42
2-комн 991 9 0,92 957 31 3,35
3-комн 1511 32 2,16 731 -82 -10,09
4-комн 2607 146 5,93 203 0 0,00
Всего       2817 -74 -2,56

На Рис. 10 показана недельная динамика стоимости аренды для квартир различных форматов. Видна сегодняшняя закономерность – чем выше формат сдаваемой квартиры, тем больше ценовой тренд.

В целом предложение на рынке аренды заметно за неделю уменьшилось (-74 квартиры или -2.56%).

Структура предложения по форматам и вклад в общий индекс:

 

табл. 9 доля рынка % %%
изменение		 вклад в
общий индекс
формат прошл нед. сегодня
1-комн 32,83 32,87 0,05 0
2-комн 32,03 33,97 1,94 22
3-комн 28,12 25,95 -2,17 -24
4-комн 7,02 7,21 0,18 15
сумма 100,00 100,00 0,00 13
средн. комн 2,093 2,075
изм средн комн   -0,018
средн.индекс 1095 1108
изм средн индекса   13

 

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Для оценки динамики рынка аренды можно, по аналогии с рынком продаж квартир, ввести понятие общего индекса аренды. Для этого нужно представить весь рынок аренды как совокупность форматов.

NB: Общий индекс аренды вычисляется как сумма произведений долей различных форматов на соответствующие средние стоимости аренды. Тренд этого индекса показывает общую динамику рынка аренды.

Общий индекс аренды продолжает расти. За неделю увеличился еще на 13$ и сегодня равен 1108$. Тренд индекса за неделю +1.19%, что снова несколько меньше, чем на прошлой неделе (+1.46%).

Последняя колонка таблицы 9 показывает, что основной вклад в общую динамику индекса аренды дали сегменты 2- (+22$) и 4-комнатных (+15$) квартир. Сильно общий индекс аренды вниз тянул сегмент 3-комнатных квартир (-24$).

Средняя комнатность сдаваемой в аренду квартиры за неделю уменьшилась (-0.018) и сегодня она стала равной 2.075.

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 1

Общегородской индекс выполняет две функции:

- он неплохо показывает общую динамику рынка;
- разложение этого индекса на слагаемые в различных представлениях позволяет оценить вклад составляющих в общую динамику рынка.

Общегородской индекс не рекомендуется использовать как ориентир при оценке стоимости конкретной квартиры, которая зависит от многих факторов – типа строения, формата, района и т.д. Для оценки стоимости квартиры можно с некоторыми оговорками использовать более детализированные индексы, относящиеся к конкретным типам, форматам или районам.

Более реальную оценку стоимости жилья можно получить, используя комбинированные индексы "тип строения-формат квартиры-район города". Такие индексы лучше всех отражают цену, назначаемую продавцами конкретной квартиры.

NB: При использовании индексов для оценки стоимости квартир необходимо помнить, что все индексы рассчитываются на основании массива частных объявлений, поданных в газету "Крыша" и на сайт krisha.kz.

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 2

Слагаемые динамики общегородского индекса

Город можно представить как совокупность некоторых составляющих. Традиционно рассматриваются представления города следующим составляющим - по типам строений, по форматам квартир и по административным районам.

Город, при рассмотрении его как совокупности типов, представляется в виде объекта из трех типов строений – панельных, кирпичных и монолитных.

Город, при рассмотрении его как совокупности форматов, представляется в виде объекта из пяти форматов квартир – 1-, 2-, 3-, 4- и 5-комнатных.

Город, при рассмотрении его как совокупности районов, представляется в виде объекта из семи административных районов.

В конкретном представлении для каждой из составляющих вычисляется ее объем предложения (или доля рынка) и соответствующий индекс.

Общегородской индекс вычисляется как сумма произведений долей рынка составляющих на их средние индексы.

Изменения общегородского индекса формируются под воздействием следующих факторов: изменение долей различных составляющих (сегментов) рынка (динамика предложения) и тренд средних индексов в этих сегментах.

В таком подходе появляется возможность выделить в динамике общегородского индекса влияние каждой составляющей рынка для различных представлений.

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 3

На Рис. 3.1 показано изменение курса доллара США с 17.09.2008 по 24.09.2008. Недельный тренд 119.74 – 119.65 = + 0.09 тенге, что соответствует недельному тренду + 0.0752%.

Николай СТЕКОЛЬНИКОВ, аналитик