Упаси Бог жить в эпоху
перемен, реформ и кризисов
(из древнекитайской философии)

Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету "Крыша" и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
- объявления, содержащие ложную информацию;
- объявления о продаже объектов, относящиеся к "нетипичному формату" (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).

Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

 

ГОРОД В ЦЕЛОМ

Данные по городу:

 

Табл. 1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Весь город 2037 31 1,55 5129 13 0,25

Общегородской индекс на этой неделе продолжает расти с небольшим ускорением (+1.55% сегодня против +1.26% на прошлой неделе).

Предложение за неделю изменилось незначительно (+13 квартир или +0.25%).

Об использовании общегородского индекса см. приложение 1.

Город: динамика распределения предложения

На Рис. 1 изображены распределения общегородского предложения по индексу для прошлой и этой недели.

NB: На всех рисунках синяя кривая соответствует прошлой неделе, красная – сегодняшней.

Основная недельная динамика общегородского распределения:

- в области индексов менее 2200$ наблюдается сдвиг основного максимума распределения вправо;
- для индексов более 2500$ сегодня есть области с небольшим превышением предложения.

Это говорит о том, что рынок самых дешевых квартир, после небольшой передышки на прошлой неделе, сегодня снова сдвинулся в сторону увеличения цен.

В среднем ценовом диапазоне динамика предложения незначительная.

Показанная на Рис.2 разность общегородских распределений предложения подтверждает сделанные выводы.

 

ГОРОД: РАЗЛИЧНЫЕ ПРЕДСТАВЛЕНИЯ

NB: Понятие слагаемых общегородского индекса дается в приложении 2.

Город, как совокупность типов строений

 

Табл. 2 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
панель 1788 33 1,88 2681 32 1,19
кирпич 2285 37 1,65 1841 -38 -2,06
монолит 2381 18 0,76 607 19 3,13

Данные, приведенные в таблице 2 показывают, что на этой неделе подорожали все типы строений. Самая большая динамика индекса наблюдается в панельном сегменте.

Наибольшая динамика индекса сегодня наблюдается в панельном сегменте. Рассмотрим его подробнее. На Рис. 3 показано распределение предложения для панели. Главный максимум заметно сместился вправо и стал чуть выше. Особенно хорошо заметно на нисходящей ветви распределения.

Изменение предложения за неделю (разность двух последовательных недельных распределений – Рис. 4) показывает, что основная динамика предложения сосредоточена в интервале индексов 1000$…2300$. Ярко выраженная в этом интервале волна – следствие смещения распределения вправо. Есть небольшие прибавки предложения в области индексов более 2300$, но они очень незначительны, чтобы существенно повлиять на общий тренд панельного сегмента.

Доли рынка по типам и вклад в общий индекс:

 

табл 3 прош. неделя сегодня изменение
доли рынка (%)		 вклад в общий
индекс ($/кв.м)
тип % рынка % рынка
панель 51,78 52,27 0,49 26
кирпич 36,73 35,89 -0,83 -5
монолит 11,49 11,83 0,34 10
сумма 100 100,00 0 31

Значения вкладов типов в изменения общегородского индекса округлены до целых чисел.

Из таблицы 3 видно, что заметно увеличили свои доли на рынке панельный и монолитный сегменты. Это произошло за счет сильного (-0.83%) уменьшения кирпичного сегмента.

Рассмотрение динамики долей на рынке и изменения индексов показывает, что панель и монолит обеспечили наблюдаемый рост общегородского индекса.

Город, как совокупность форматов квартир

 

Табл. 4 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
1-комн. 1831 15 0,83 1077 3 0,28
2-комн. 1972 38 1,96 1713 37 2,16
3-комн. 2088 42 2,05 1815 6 0,33
4-комн. 2445 19 0,78 489 -38 -7,77
5-комн. 3114 195 6,68 35 5 14,29

Из таблицы видно, что индекс всех форматов увеличился за неделю. Наибольшая динамика при хорошей статистике наблюдается в сегментах 2- и 3-комнатных квартир. На Рис. 5 показаны распределения предложения для 2-комнатных квартир на этой и прошлой неделях.

Недельная динамика этой недели:

- начало восходящей ветви (индексы 700$…1500$) – не изменилось;
- главный максимум (индексы 1500$…2200$) сместился заметно вправо;
- более выраженная, чем на прошлой неделе кластеризация в области индексов более 2200$.

На Рис. 6 показана разность распределений для 2-комнатных квартир. Видна первая волна, соответствующая смещению главного максимума. Отчетливо выделяются локальные максимумы для 2300$, 2700$ и 3000$. Всего в этих локальных максимумах сосредоточено около 40 дополнительных к прошлой неделе предложений. Возможно, это снова связано с попытками искусственного увеличения среднего индекса.

Доли рынка по форматам и вклад в общий индекс:

 

табл 5 прош. неделя сегодня изменение
доли рынка (%)		 вклад в общий
индекс ($/кв.м)
формат % рынка
1-комн. 20,99 21,00 0,01 3
2-комн. 32,76 33,40 0,64 25
3-комн. 35,36 35,39 0,03 16
4-комн. 10,30 9,53 -0,77 -17
5-комн. 0,59 0,68 0,10 4
сумма 100 100,00 0 31

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Из таблицы 5 видно, что заметно увеличилось место, занимаемое на рынке 2-комнатными квартирами (+0.64%). Существенно уменьшилось место, занимаемое на рынке 4-комнатными квартирами (-0.77%).

Наибольший вклад в тренд общего индекса дали популярные 2- и 3-комнатные квартиры (суммарно +41$). Вниз тянул только один сегмент 4-комнатных квартир (-17$).

Средняя комнатность предлагаемой на продажу квартиры сегодня уменьшилась на 0.012 и стала равна 2.355.

Город, как совокупность районов

 

Табл. 6 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Алмал. 2090 14 0,67 1054 -16 -1,52
Жетыс. 1646 9 0,55 362 -22 -6,08
Ауэзов. 1682 5 0,30 1227 -30 -2,44
Медеус. 2840 46 1,65 716 34 4,75
Турксиб. 1305 11 0,85 259 -9 -3,47
Бостан. 2132 31 1,48 1501 56 3,73
Алат. 1191 -296 -19,91 10 0 0,00

На Рис. 7 показана динамика индексов в шести районах города для двух последних недель. Алатауский район пока не рассматривается в связи с малой статистикой. Видно, что все рассматриваемые районы демонстрируют дружный рост индексов. Выделяются два района - Медеуский (+1.65%) и Бостандыкский (+1.48%). Сравнение с прошлой неделей показывает, что рост индексов хоть и продолжается на этой неделе, но сегодня темп во всех районах, кроме Медеуского, несколько снизился.

Рассмотрим подробнее Бостандыкский район. На Рис. 8 показаны распределения предложения для двух недель. Видно. Что главный максимум стал больше по объему, восходящая ветвь сегодня лежит ниже, а нисходящая – выше прошлого уровня. Кроме того, в областях 2200$ и 3000-3100$ наблюдается кластеризация.

Это хорошо видно на кривой, построенной как разности двух предложений (Рис. 9). Первая большая волна соответствует изменениям, происходящим в главном максимуме. Пики при 2200$ и 3000-3100$ имеют суммарный объем около 30 предложений. Природа этих дополнительных предложений пока неясна.

Доли рынка по районам и вклад в общий индекс:

 

табл 7 прош. неделя сегодня изменение
доли рынка (%)		 вклад в общий
индекс ($/кв.м)
районы % рынка
Алмал. 20,91 20,55 -0,36 -5
Жетыс. 7,51 7,06 -0,45 -7
Ауэзов. 24,57 23,92 -0,65 -10
Медеус. 13,33 13,96 0,63 24
Турксиб. 5,24 5,05 -0,19 -2
Бостан. 28,24 29,26 1,02 31
Алат. 0,20 0,19 0,00 0
сумма 100 100 0 31

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Из таблицы 7 видно, Медеуский и Бостандыкский районы увеличили свои места, занимаемые на рынке. Все остальные районы сократились. Лидирующие по расширению районы и стали основными факторами, обеспечивающими итоговый рост общего индекса. Суммарное влияние этих двух районов составило +55$.

 

Выводы по городу:

- параметры рынка жилья (индекс, объем предложения) самого нижнего ценового сегмента медленно меняются в сторону увеличения;
- в области средних цен наблюдается заметное повышение предложения в выделенных интервалах индексов. Это небольшие по объему (порядка 30-40 квартир), но компактные по интервалу индексов группы, природа которых пока неизвестна. Это может быть связано с чьими-то попытками искусственно сдвинуть вычисляемый индекс.

 

РЫНОК АРЕНДЫ

В таблице 8 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за прошедшую неделю.

 

табл. 8 $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- к-во +/- %
1-комн 583 1 0,17 949 -33 -3,36
2-комн 982 -8 -0,81 926 -41 -4,24
3-комн 1479 17 1,16 813 -12 -1,45
4-комн 2461 -19 -0,77 203 19 10,33
Всего       2891 -67 -2,27

Рынок аренды 1-комнатных квартир хоть и уменьшился по объему на 3.36%, но средняя стоимость практически не изменилась.

Заметное уменьшение предложения в секторе 2-комнатных (-4.24%) сопровождается снижением месячной платы на 0.81%.

Самая маленькая динамика предложения наблюдается в сегменте 3-комнатных (падение -1.45%). Но в этом сегменте сегодня самое большое повышение стоимости (+1.16%).

Сильно возросло предложение 4-комнатных (+10.33%), которое, видимо, вызвало заметное снижение арендной платы (-0.77%).

В целом объем рынка аренды за неделю уменьшился на 67 квартир (-2.27%).

Структура предложения по форматам и вклад в общий индекс:

 

табл. 9 доля рынка % %%
изменение		 вклад в
общий индекс
формат прошл нед. сегодня
1-комн 33,20 32,83 -0,37 -2
2-комн 32,69 32,03 -0,66 -9
3-комн 27,89 28,12 0,23 8
4-комн 6,22 7,02 0,80 19
сумма 100,00 100,00 0,00 16
средн. комн 2,071 2,093
изм средн комн   0,022
средн.индекс 1079 1095
изм средн индекса   16

 

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Для оценки динамики рынка аренды можно, по аналогии с рынком продаж квартир, ввести понятие общего индекса аренды. Для этого нужно представить весь рынок аренды как совокупность форматов.

NB: Общий индекс аренды вычисляется как сумма произведений долей различных форматов на соответствующие средние стоимости аренды. Тренд этого индекса показывает общую динамику рынка аренды.

Общий индекс аренды за неделю вырос на 16$ и сегодня равен 1095$. Тренд индекса за неделю +1.46%, что несколько меньше, чем на прошлой неделе (+2.03%). Видимо, сезон повышения арендной платы с началом осени заканчивается.

Последняя колонка таблицы 9 показывает, что основной вклад в общую динамику индекса аренды дали сегменты 4- (+19$) и 3-комнатных (+8$) квартир.

Средняя комнатность сдаваемой в аренду квартиры за неделю продолжает расти (+0.022) и сегодня она стала равной 2.093.

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 1

Общегородской индекс выполняет две функции:

- он неплохо показывает общую динамику рынка;
- разложение этого индекса на слагаемые в различных представлениях позволяет оценить вклад составляющих в общую динамику рынка.

Общегородской индекс не рекомендуется использовать как ориентир при оценке стоимости конкретной квартиры, которая зависит от многих факторов – типа строения, формата, района и т.д. Для оценки стоимости квартиры можно с некоторыми оговорками использовать более детализированные индексы, относящиеся к конкретным типам, форматам или районам.

Более реальную оценку стоимости жилья можно получить, используя комбинированные индексы "тип строения-формат квартиры-район города". Такие индексы лучше всех отражают цену, назначаемую продавцами конкретной квартиры.

NB: При использовании индексов для оценки стоимости квартир необходимо помнить, что все индексы рассчитываются на основании массива частных объявлений, поданных в газету "Крыша" и на сайт krisha.kz.

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 2

Слагаемые динамики общегородского индекса

Город можно представить как совокупность некоторых составляющих. Традиционно рассматриваются представления города следующим составляющим - по типам строений, по форматам квартир и по административным районам.

Город, при рассмотрении его как совокупности типов, представляется в виде объекта из трех типов строений – панельных, кирпичных и монолитных.

Город, при рассмотрении его как совокупности форматов, представляется в виде объекта из пяти форматов квартир – 1-, 2-, 3-, 4- и 5-комнатных.

Город, при рассмотрении его как совокупности районов, представляется в виде объекта из семи административных районов.

В конкретном представлении для каждой из составляющих вычисляется ее объем предложения (или доля рынка) и соответствующий индекс.

Общегородской индекс вычисляется как сумма произведений долей рынка составляющих на их средние индексы.

Изменения общегородского индекса формируются под воздействием следующих факторов: изменение долей различных составляющих (сегментов) рынка (динамика предложения) и тренд средних индексов в этих сегментах.

В таком подходе появляется возможность выделить в динамике общегородского индекса влияние каждой составляющей рынка для различных представлений.

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 3

На Рис. 3.1 показано изменение курса доллара США с 10.09.2008 по 17.09.2008. Недельный тренд 119.65 – 119.61 = + 0.04 тенге, что соответствует недельному тренду + 0.0334%.

Николай СТЕКОЛЬНИКОВ, аналитик