Больнее всего ранят
осколки разбившихся надежд.
(Юрий Татаркин)

Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету "Крыша" и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
- объявления, содержащие ложную информацию;
- объявления о продаже объектов, относящиеся к "нетипичному формату" (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).

Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

 

ГОРОД В ЦЕЛОМ

Данные по городу:

 

Табл. 1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Весь город 2006 25 1,26 5116 531 10,38

Общегородской индекс продолжает расти примерно с прежней скоростью. Сегодня он преодолел уровень 2000$ и за неделю вырос на 25$. Недельный тренд индекса +1.26%.

После празднования Дня конституции рынок заметно оживился - предложение выросло сразу на 531 квартиру (скорость роста +10.38%).

Об использовании общегородского индекса см. приложение 1.

Город: динамика распределения предложения

На Рис. 1 изображены распределения общегородского предложения по индексу для прошлой и этой недели.

NB: На всех рисунках синяя кривая соответствует прошлой неделе, красная – сегодняшней.

Основная недельная динамика общегородского распределения:

- нижний ценовой сегмент главного максимума (восходящая ветвь распределения) остался на месте;
- в верхнем ценовом сегменте главного максимума (нисходящая ветвь распределения) наблюдается заметное увеличение предложения.

Это означает, что рынок самых дешевых квартир достиг дна, а в среднем ценовом диапазоне сегодня оживление - квартир предлагается явно больше, чем неделю назад.

 

ГОРОД: РАЗЛИЧНЫЕ ПРЕДСТАВЛЕНИЯ

NB: Понятие слагаемых общегородского индекса дается в приложении 2.

Город, как совокупность типов строений

 

Табл. 2 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
панель 1755 35 2,03 2649 226 8,53
кирпич 2248 11 0,49 1879 243 12,93
монолит 2363 -26 -1,09 588 62 10,54

Из таблицы 2 видно, что панель и кирпич подорожали, а монолита в цене упал. На Рис. 2 показаны темпы изменения индексов различных типов строения для двух недель. Видно, что панель вторую неделю продолжает расти примерно с одинаковой скоростью. Кирпич маленькое падение сменил на небольшой рост – видимо это обычные статистические колебания рынка. Монолит после бурного роста на прошлой неделе упал более чем на процент.

Наибольшая динамика индекса сегодня наблюдается в панельном сегменте. Рассмотрим его подробнее.

На Рис. 3 показано распределение предложения для панели – уже знакомая по прошлым неделям однокомпонентная кривая. За неделю индекс максимального предложения сместился вправо и на нисходящей ветви наблюдается увеличение предложения.

Для получения более детальной картины рассмотрим кривую на Рис. 4, описывающую изменение предложения за неделю (разность двух последовательных недельных распределений). Видно, что есть небольшое понижение предложения в области индексов 1000$…1700$, а основной рост числа панельных квартир был вызван появлением большого числа квартир с индексами в интервале 1900$…2300$.

Это может быть связано как с реальным общим оживлением рынка в этом диапазоне цены квадратного метра, так и с новыми попытками искусственно сдвинуть индекс в сторону более высоких значений. Для выяснения истинных причин этого эффекта нужны дополнительные исследования.

Доли рынка по типам и вклад в общий индекс:

 

табл 3 прош. неделя сегодня изменение
доли рынка (%)		 вклад в общий
индекс ($/кв.м)
тип % рынка % рынка
панель 52,85 51,78 -1,07 0
кирпич 35,68 36,73 1,05 27
монолит 11,47 11,49 0,02 -2
сумма 100 100,00 0 25

Несмотря на более чем 8% рост предложения панели, она за неделю потеряла более чем 1% своей доли на рынке. Это связано с тем, что общее предложение кирпича выросло за неделю еще больше (почти на 13%). Соответственно, доля кирпичного сегмента за неделю увеличилась более чем на 1%.

Значения вкладов типов в изменения общегородского индекса округлены до целых чисел.

Из таблицы 3 видно, что основной вклад в динамику общего индекса внес кирпичный сегмент. Сильная структурная перестройка рынка по типам привела к тому, что кирпичный сегмент дал очень большой положительный вклад (+27$) в динамику общегородского индекса.

Город, как совокупность форматов квартир

 

Табл. 4 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
1-комн. 1816 24 1,34 1074 93 8,66
2-комн. 1934 12 0,62 1676 205 12,23
3-комн. 2046 28 1,39 1809 165 9,12
4-комн. 2426 45 1,89 527 62 11,76
5-комн. 2919 -176 -5,69 30 6 20,00

Из таблицы видно, что индекс всех форматов, кроме 5-комнатных квартир, вырос. Наибольшая динамика при хорошей статистике наблюдается в сегменте 3-комнатных квартир.

На Рис. 5 показаны распределения предложения для 3-комнатных квартир на этой и прошлой неделях. Недельная динамика характерна для этой недели:

- почти неизменная восходящая ветвь (индексы 700$…1600$);
- увеличение предложения для индексов более 1700$ (нисходящая ветвь распределения).

На Рис. 6 показана разность распределений для 3-комнатных квартир. На этом рисунке явно выделяются три пика в области индексов 1000$…2800$. Это означает, что на рынке предложений появились новые группы квартир с близкими индексами. Возможно, это связано с попытками искусственного увеличения среднего индекса.

Доли рынка по форматам и вклад в общий индекс:

 

табл 5 прош. неделя сегодня изменение
доли рынка (%)		 вклад в общий
индекс ($/кв.м)
формат % рынка % рынка
1-комн. 21,40 20,99 -0,40 -2
2-комн. 32,08 32,76 0,68 17
3-комн. 35,86 35,36 -0,50 0
4-комн. 10,14 10,30 0,16 9
5-комн. 0,52 0,59 0,06 1
сумма 100 100,00 0 25

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Из таблицы 5 видно, что заметно увеличилось место, занимаемое на рынке 2-комнатными квартирами (+0.68%). Э/тот сегмент и дал максимальный положительный вклад в динамику общего индекса (+17$).

Средняя комнатность предлагаемой на продажу квартиры сегодня увеличилась на 0.004 и возвратилась к значению 2.367, которое было две недели назад.

Город, как совокупность районов

 

Табл. 6 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Алмал. 2076 19 0,92 1070 142 13,27
Жетыс. 1637 29 1,80 384 64 16,67
Ауэзов. 1677 18 1,08 1257 102 8,11
Медеус. 2794 31 1,12 682 59 8,65
Турксиб. 1294 36 2,86 268 61 22,76
Бостан. 2101 52 2,54 1445 103 7,13
Алат. 1487 316 26,99 10 0 0,00

На Рис. 7 показана динамика индексов в шести районах города для двух последних недель. Алатауский район пока не рассматривается в связи с малой статистикой. Из этого рисунка видно, что, во-первых есть рост индекса во всех районах города, а во-вторых, что наибольшая динамика стоимости квадратного метра наблюдается в Турксибском районе.

Рассмотрим подробнее Турксибский район. На Рис. 8 показаны распределения предложения для двух последних недель.

Недельное развитие распределения таково:

- в самой нижней части спектра предложений (индексы 700$…1000$) динамика рынка мала;
- для всех индексов более 1000$ виден сильный рост предложения.

Рассмотрение кривой, полученной вычитанием распределений (Рис. 9), показывает, что наблюдаемое значительное увеличение предложения происходило в трех выделенных диапазонах индексов. Это проявляется в виде трех четких пиков на Рис. 9. Скорее всего, это является следствием чьих-то попыток сдвинуть индекс.

Доли рынка по районам и вклад в общий индекс:

 

табл 7 прош. неделя сегодня изменение
доли рынка (%)		 вклад в общий
индекс ($/кв.м)
районы % рынка % рынка
Алмал. 20,24 20,91 0,67 18
Жетыс. 6,98 7,51 0,53 11
Ауэзов. 25,19 24,57 -0,62 -6
Медеус. 13,59 13,33 -0,26 -3
Турксиб. 4,51 5,24 0,72 11
Бостан. 29,27 28,24 -1,02 -6
Алат. 0,22 0,20 -0,02 0
сумма 100 100 0 25

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Из таблицы 7 видно, что доли трех районов (Ауэзовского, Медеуского и Бостандыкского) уменьшились. Соответственно, доли остальных районов выросли.

Районы, которые увеличили свое присутствие на рынке (Алмалинский, Жетысуский и Турксибский), дали максимальные положительные вклады в динамику общего индекса.

Выводы по городу:

- параметры рынка жилья (индекс, объем и структура предложения) самого нижнего ценового сегмента практически не меняются;
- в области средних цен наблюдается заметное повышение предложения в выделенных интервалах индексов. Это может быть связано как с реальным ожидаемым осенним оживлением рынка, так и с попытками искусственно сдвинуть вычисляемый индекс.

 

РЫНОК АРЕНДЫ

В таблице 8 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за прошедшую неделю.

 

табл. 8 $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- к-во +/- %
1-комн 582 26 4,68 982 52 5,59
2-комн 990 39 4,10 967 80 9,02
3-комн 1462 -27 -1,81 825 93 12,70
4-комн 2480 -107 -4,14 184 24 15,00
Всего       2958 249 9,19

На Рис. 10 показана в виде гистограммы показана динамика стоимости аренды для различных форматов. Отчетливо видна тенденция (прямая линия): с ростом формата сдаваемой квартиры изменение стоимости монотонно уменьшается от значения +4.68% (1-комнатная) до -4.14% (4-комнатная).

На Рис. 11 в виде гистограммы показана недельная динамика предложения. И на этом рисунке отчетливо видна сегодняшняя тенденция (прямая линия): чем выше формат сдаваемой квартиры, тем больше увеличилось предложение (от +5.59% для 1-комнатных до +15% для 4-комнатных).

Сегодня рынок аренды демонстрирует тенденции классического рынка: больше предложение – меньше стоимость.

В целом рынок аренды вырос на 249 квартир (+9.19%).

Структура предложения по форматам и вклад в общий индекс:

 

табл. 9 доля рынка % %%
изменение		 вклад в
общий индекс
формат прошл нед. сегодня
1-комн 34,33 33,20 -1,13 2
2-комн 32,74 32,69 -0,05 12
3-комн 27,02 27,89 0,87 6
4-комн 5,91 6,22 0,31 2
сумма 100,00 100,00 0,00 22
средн. комн 2,045 2,071
изм средн комн   0,026
средн.индекс 1057 1079
изм средн индекса   22

 

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Для оценки динамики рынка аренды можно, по аналогии с рынком продаж квартир, ввести понятие общего индекса аренды. Для этого нужно представить весь рынок аренды как совокупность форматов.

NB: Общий индекс аренды вычисляется как сумма произведений долей различных форматов на соответствующие средние стоимости аренды. Тренд этого индекса показывает общую динамику рынка аренды.

Общий индекс аренды за неделю вырос на 22$ и сегодня равен 1079$. Тренд индекса за неделю +2.03%. Отметим, что индекс аренды за уже несколько недель имеет положительный тренд. Рынок аренды в целом дорожает.

Последняя колонка таблицы 9 показывает, что основной вклад в общую динамику индекса аренды внес сегмент 2-комнатных квартир (+12$).

Средняя комнатность сдаваемой в аренду квартиры за неделю продолжает расти (+0.026) и сегодня она стала равной 2.071.

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 1

Общегородской индекс выполняет две функции:

- он неплохо показывает общую динамику рынка;
- разложение этого индекса на слагаемые в различных представлениях позволяет оценить вклад составляющих в общую динамику рынка.

Общегородской индекс не рекомендуется использовать как ориентир при оценке стоимости конкретной квартиры, которая зависит от многих факторов – типа строения, формата, района и т.д.

Для оценки стоимости квартиры можно с некоторыми оговорками использовать более детализированные индексы, относящиеся к конкретным типам, форматам или районам. Более реальную оценку стоимости жилья можно получить, используя комбинированные индексы "тип строения-формат квартиры-район города". Такие индексы лучше всех отражают цену, назначаемую продавцами конкретной квартиры.

NB: При использовании индексов для оценки стоимости квартир необходимо помнить, что все индексы рассчитываются на основании массива частных объявлений, поданных в газету "Крыша" и на сайт krisha.kz.

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 2

Слагаемые динамики общегородского индекса

Город можно представить как совокупность некоторых составляющих. Традиционно рассматриваются представления города следующим составляющим - по типам строений, по форматам квартир и по административным районам.

Город, при рассмотрении его как совокупности типов, представляется в виде объекта из трех типов строений – панельных, кирпичных и монолитных.

Город, при рассмотрении его как совокупности форматов, представляется в виде объекта из пяти форматов квартир – 1-, 2-, 3-, 4- и 5-комнатных.

Город, при рассмотрении его как совокупности районов, представляется в виде объекта из семи административных районов.

В конкретном представлении для каждой из составляющих вычисляется ее объем предложения (или доля рынка) и соответствующий индекс.

Общегородской индекс вычисляется как сумма произведений долей рынка составляющих на их средние индексы.

Изменения общегородского индекса формируются под воздействием следующих факторов: изменение долей различных составляющих (сегментов) рынка (динамика предложения) и тренд средних индексов в этих сегментах.

В таком подходе появляется возможность выделить в динамике общегородского индекса влияние каждой составляющей рынка для различных представлений.

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 3

На Рис. 3.1 показано изменение курса доллара США с 03.09.2008 по 10.09.2008. Недельный тренд 119.61 – 119.77 = - 0.16 тенге, что соответствует недельному тренду - 0.1336%.

Николай СТЕКОЛЬНИКОВ, аналитик