Все регионы 

Обзор предложений на рынке недвижимости Алматы27.08-03.09.2008


Все выше. и выше, и выше…
(бравая песня)

Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету "Крыша" и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
- объявления, содержащие ложную информацию;
- объявления о продаже объектов, относящиеся к "нетипичному формату" (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).

Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

 

ГОРОД В ЦЕЛОМ

Данные по городу:

 

Табл. 1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Весь город 1981 31 1,59 4585 -127 -2,77

Общегородской индекс продолжает расти и за неделю он снова увеличился вырос на 31$ и достиг уровня 1981$. Тренд индекса +1.59%.

Предложение по городу заметно уменьшилось (-127 квартир, что соответствует тренду -2.77%).

Об использовании общегородского индекса см. приложение 1.

Город: динамика распределения предложения

На Рис. 1 изображены распределения общегородского предложения по индексу для прошлой и этой недели.

NB: На всех рисунках синяя кривая соответствует прошлой неделе, красная – сегодняшней.

Из Рис. 1 видно, предложение в максимуме несколько уменьшилось. Вся кривая распределения сдвинулась вправо, что соответствует небольшому общему подъему индекса.

Это процесс сдвига всего распределения вправо хорошо виден на разностной кривой (см. приложение 4) для города (Рис. 2 ). В области индексов 1600$…3200$ наблюдается (-/+)-волна, характерная именно для сдвига распределения целиком в область более высоких индексов.

 

ГОРОД: РАЗЛИЧНЫЕ ПРЕДСТАВЛЕНИЯ

NB: Понятие слагаемых общегородского индекса дается в приложении 2.

Город, как совокупность типов строений

 

Табл. 2 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
панель 1720 33 1,96 2423 -122 -5,04
кирпич 2237 -3 -0,13 1636 -28 -1,71
монолит 2389 63 2,71 526 23 4,37

Из таблицы 2 видно, что индексы панели и монолита выросли, а индекс кирпича очень незначительно упал.

За неделею на рынке стало больше монолитных квартир (+4.37%), остальные типы строений снизили объем предложения. Особенно сильно упало предложение в панельном сегменте (-5.04%).

Наибольшая динамика индекса сегодня наблюдается в панельном сегменте. Рассмотрим его подробнее.

На Рис. 3 показано распределение предложения для панели – почти идеальная однокомпонентная кривая. Недельная динамика сводится к смещению всего распределения вправо.

Разностная функция (Рис. 4) – классический пример общего подорожания рынка. На графике видна только одна (-/+)-волна в области индексов 1200$…2500$. Интегрирование этой волны и дает итоговое для панели увеличение индекса на 33$.

Доли рынка по типам и вклад в общий индекс:

 

табл 3 прош. неделя сегодня изменение
доли рынка (%)
вклад в общий
индекс ($/кв.м)
тип % рынка % рынка
панель 54,01 52,85 -1,16 -2
кирпич 35,31 35,68 0,37 7
монолит 10,67 11,47 0,80 26
сумма 100 100,00 0 31

На сегодняшнем рынке увеличились доли каирича и монолита за счет заметного падения доли панели.

Значения вкладов типов в изменения общегородского индекса округлены до целых чисел.

Из таблицы 3 видно, что основной вклад в динамику общего индекса внес монолитный сегмент. Именно его большой положительный вклад (+26$) обеспечил значительное итоговое увеличение индекса.

Город, как совокупность форматов квартир

 

Табл. 4 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
1-комн. 1792 40 2,28 981 -35 -3,57
2-комн. 1922 57 3,06 1471 -32 -2,18
3-комн. 2018 22 1,10 1644 -29 -1,76
4-комн. 2381 -23 -0,96 465 -23 -4,95
5-комн. 3095 172 5,88 24 -8 -33,33

Из таблицы видно, что индекс всех форматов, кроме 4-комнатных квартир, вырос. Наибольшая динамика при неплохой статистике наблюдается в сегменте 2-комнатных квартир.

На Рис. 5 показаны распределения предложения для 2-комнатных квартир на этой и прошлой неделях. Форма кривой показывает, что в распределении присутствуют несколько компонент. Кроме главного максимума есть небольшой кластер в области 2300$. Недельные изменения распределения: небольшое увеличение кластера-2300 и незначительной увеличение предложения в области индексов более 2700$.

Для более детального анализа рассмотрим разностную функцию (Рис. 6). В области индексов 1300$…2500$ можно выделить волну смещения распределения. Для данного сегмента эта волна имеет небольшую амплитуду, что говорит о незначительном увеличении стоимости жилья в этом ценовом диапазоне.

Доли рынка по форматам и вклад в общий индекс:

 

табл 5 прош. неделя сегодня изменение
доли рынка (%)
вклад в общий
индекс ($/кв.м)
формат % рынка % рынка
1-комн. 21,56 21,40 -0,17 6
2-комн. 31,90 32,08 0,19 22
3-комн. 35,51 35,86 0,35 15
4-комн. 10,36 10,14 -0,21 -8
5-комн. 0,68 0,52 -0,16 -4
Сумма 100 100,00 0 31

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Из таблицы 5 видно, что увеличили свои доли на рынке представительные форматы (2- и 3-комнатные квартиры). Они и определили основной вклад в динамику общего индекса (+37$).

Средняя комнатность предлагаемой на продажу квартиры сегодня равна 2.363 (-0.004).

Город, как совокупность районов

 

Табл. 6 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Алмал. 2057 45 2,24 928 15 1,62
Жетыс. 1608 11 0,69 320 -28 -8,75
Ауэзов. 1659 46 2,85 1155 -48 -4,16
Медеус. 2763 8 0,29 623 -38 -6,10
Турксиб. 1258 -12 -0,94 207 -35 -16,91
Бостан. 2049 15 0,74 1342 7 0,52
Алат. 1171 -26 -2,17 10 0 0,00

На Рис. 7 показана динамика индексов в шести районах города для двух последних недель. Алатауский район пока не рассматривается в связи с малой статистикой. Из Рис. 7 видно, что индекс вырос во всех районах, кроме Турксибского, в котором наблюдается падение стоимости жилья (-0.94%).

Рассмотрим подробнее Ауэзовский район. Вэтом районе наблюдается максимальный тренд индекса (+2.85%).

На Рис. 8 показаны распределения предложения для двух последних недель. Распределение однокомпонентное с главным максимумом в районе 1800$. За неделю предложение в главном максимуме несколько увеличилось, а сам максимум явно сместился вправо.

На разностной кривой Ауэзовского района (Рис. 9) хорошо видна (-/+)-волна, указывающая на сдвиг всего распределения в сторону высоких индексов.

В област более высоких индексов наблюдаются незначительные разнонаправленные осцилляции. Основные изменения происходили в интервале индексов 1200$…2200$.

Доли рынка по районам и вклад в общий индекс:

 

табл 7 прош. неделя сегодня изменение
доли рынка (%)
вклад в общий
индекс ($/кв.м)
районы % рынка % рынка
Алмал. 19,38 20,24 0,86 27
Жетыс. 7,39 6,98 -0,41 -6
Ауэзов. 25,53 25,19 -0,34 6
Медеус. 14,03 13,59 -0,44 -11
Турксиб. 5,14 4,51 -0,62 -9
Бостан. 28,33 29,27 0,94 24
Алат. 0,21 0,22 0,01 0
сумма 100 100 0 31

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Из таблицы 7 видно, что за неделю снова значительно увеличилась доля Алмалинского (+0.86%) и Бостандыкского (+0.94%) районов. Приерно одинаково упали доли Жетысуского, Ауэзовского и Медеуского районов. Самое большое падение доли – в Турксибском (-0.62%) районе.

Самые большие вклады в общий индекс дали Алмалинский (+27$) и Бостандыкский (+24$) районы. Сильнее других вниз "тянул2 индекс Медеуский (-11$) район.

Выводы по городу:

- недорогое жилье постепенно увеличивается в цене;
- стоимость сравнительно дорогого жилья за неделю изменилась незначительно.

 

РЫНОК АРЕНДЫ

В таблице 8 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за прошедшую неделю.

 

табл. 8 $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- к-во +/- %
1-комн 556 11 2,02 930 -78 -7,74
2-комн 951 20 2,15 887 -40 -4,31
3-комн 1489 86 6,13 732 -1 -0,14
4-комн 2587 39 1,53 160 2 1,27
Всего       2709 -117 -4,14

Из таблицы 8 видно, что во всех форматах сегодня наблюдается увеличение стоимости аренды. На Рис. 10 показаны недельные тренды стоимости для разных форматов. Видно, что для 1-, 2- и 4-комнтаных квартир относительное подорожание примерно одинаковое (от +1.53% до +2.15%). Почти в три раза сильнее подорожала аренда 3-комнтаных (+6.13%).

Общее предложение на рынке аренды продолжает сокращаться. За неделю на рынке стало меньше на 117 квартир (-4.14%).

Структура предложения по форматам и вклад в общий индекс:

 

табл. 9 доля рынка % сегодня %% вклад в
формат прошл нед. изменение общий индекс
1-комн 35,67 34,33 -1,34 -3
2-комн 32,80 32,74 -0,06 6
3-комн 25,94 27,02 1,08 38
4-комн 5,59 5,91 0,32 10
сумма 100,00 100,00 0,00 51
средн. комн 2,015 2,045
изм средн комн   0,030
средн.индекс 1006 1057
изм средн индекса   51

 

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Для оценки динамики рынка аренды можно, по аналогии с рынком продаж квартир, ввести понятие общего индекса аренды. Для этого нужно представить весь рынок аренды как совокупность форматов.

NB: Общий индекс аренды вычисляется как сумма произведений долей различных форматов на соответствующие средние стоимости аренды. Тренд этого индекса показывает общую динамику рынка аренды.

Общий индекс аренды за неделю вырос на 51$ и сегодня равен 1057$. Тренд индекса за неделю +5.09%. Отметим, что темп роста индекса аренды за неделю вырос примерно в полтора раза.

За неделю выросли доли 3- и 4-комнатных квартир, соответственно доли 1- и 2-комнтаных – уменьшились. Все изменения доле находятся в пределах 1.5%.

Последняя колонка таблицы 9 показывает, что основной вклад в общую динамику индекса аренды внес сегмент 3-комнатных квартир (+38$), что и определило итоговый немаленький тренд (+51$).

Средняя комнатность сдаваемой в аренду квартиры за неделю увеличилась на 0.030 и сегодня стала равной 2.045.

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 1

Общегородской индекс выполняет две функции:

- он неплохо показывает общую динамику рынка;
- разложение этого индекса на слагаемые в различных представлениях позволяет оценить вклад составляющих в общую динамику рынка.

Общегородской индекс не рекомендуется использовать как ориентир при оценке стоимости конкретной квартиры, которая зависит от многих факторов – типа строения, формата, района и т.д. Для оценки стоимости квартиры можно с некоторыми оговорками использовать более детализированные индексы, относящиеся к конкретным типам, форматам или районам.

Более реальную оценку стоимости жилья можно получить, используя комбинированные индексы "тип строения-формат квартиры-район города". Такие индексы лучше всех отражают цену, назначаемую продавцами конкретной квартиры.

NB: При использовании индексов для оценки стоимости квартир необходимо помнить, что все индексы рассчитываются на основании массива частных объявлений, поданных в газету "Крыша" и на сайт krisha.kz.

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 2

Слагаемые динамики общегородского индекса

Город можно представить как совокупность некоторых составляющих.
Традиционно рассматриваются представления города следующим составляющим - по типам строений, по форматам квартир и по административным районам.

Город, при рассмотрении его как совокупности типов, представляется в виде объекта из трех типов строений – панельных, кирпичных и монолитных.
Город, при рассмотрении его как совокупности форматов, представляется в виде объекта из пяти форматов квартир – 1-, 2-, 3-, 4- и 5-комнатных.

Город, при рассмотрении его как совокупности районов, представляется в виде объекта из семи административных районов.

В конкретном представлении для каждой из составляющих вычисляется ее объем предложения (или доля рынка) и соответствующий индекс.

Общегородской индекс вычисляется как сумма произведений долей рынка составляющих на их средние индексы.

Изменения общегородского индекса формируются под воздействием следующих факторов: изменение долей различных составляющих (сегментов) рынка (динамика предложения) и тренд средних индексов в этих сегментах.

В таком подходе появляется возможность выделить в динамике общегородского индекса влияние каждой составляющей рынка для различных представлений.

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 3

На Рис. 3.1 показано изменение курса доллара США с 27.08.2008 по 03.09.2008. Недельный тренд 119.77 – 119.79 = - 0.02 тенге, что соответствует недельному тренду - 0.0167%.

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 4

Весь спектр предложений какого-либо сегмента рынка можно представить как совокупность дискретных предложений с определенным индексом.

NB: Сегмент рынка - выделенная по определенному признаку специально для анализа часть рынка. Например – общий сегмент это весь рассматриваемый рынок, панельный сегмент это все рассматриваемые квартиры города в панельных домах.

В таком представлении общий индекс можно вычислить как сумму произведений долей каждого отдельного дискретного предложения на соответствующий этому предложению индекс.

Такую операцию можно проделать для двух последовательных недель. Тогда, вычислив разность соответствующих произведений для двух недель можно для каждого сегмента получить разностную функцию - зависимость вклада в общий тренд как функцию индекса.

Николай СТЕКОЛЬНИКОВ, аналитик

Обсудить



Опубликовано 3 сентября 2008 29032 просмотра Добавить комментарий