Все регионы 

Обзор предложений на рынке недвижимости Алматы20.08-27.08.2008


упал… отжался…
подпрыгнул!!!
(из армейских будней)

Кто не успел, тот опоздал!
(народное)

Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету "Крыша" и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
- объявления, содержащие ложную информацию;
- объявления о продаже объектов, относящиеся к "нетипичному формату" (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).

Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

 

ГОРОД В ЦЕЛОМ

Данные по городу:

 

Табл. 1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение Изменение к-ва квартир изменение %
Весь город 1950 36 1,88 4712 72 1,53

Общегородской индекс за неделю вырос на 36$ до уровня 1950$. Тренд индекса +1.88%.

Предложение по городу выросло на 72 квартиры, что соответствует тренду + 1.53%.

Об использовании общегородского индекса см. приложение 1.

Город: динамика распределения предложения

На Рис. 1 изображены распределения общегородского предложения по индексу для прошлой и этой недели.

NB: На всех рисунках синяя кривая соответствует прошлой неделе, красная – сегодняшней.

Из Рис. 1 видно, что предложение в максимуме увеличилось, а сама кривая немного сместилась вправо – в сторону более высоких индексов. Есть также заметное увеличение предложения в области индексов 2000$…2500$. Все эти изменения должны были оказать "положительное" влияние на тренд индекса.

Если рассмотреть разностную кривую (подробнее о ней см. приложение 4) для общегородского предложения (Рис. 2), то можно заметить уже обсуждавшуюся выше волну в области индексов 1100$…2500$. Вид этой волны прямо указывает на то, что главный максимум распределения сместился вправо. Это смещение небольшое, но вполне определяемое. Его величина равна примерно 7-10$.

В области более высоких индексов (2700$…4500$) на разностной кривой видны три локальных максимума, каждый из которых дает положительный вклад в тренд общего индекса. Суммарное воздействие всех частей спектра предложения дает итоговое значение тренда +36$.

Выводы по городу:

- квадратный метр недорогого жилья (основной массив предложений) за неделю подорожал примерно на 10$;
- индекс сравнительно дорогого жилья вырос за неделю примерно на 20-25$.

 

ГОРОД: РАЗЛИЧНЫЕ ПРЕДСТАВЛЕНИЯ

NB: Понятие слагаемых общегородского индекса дается в приложении 2.

Город, как совокупность типов строений

 

Табл. 2 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
панель 1687 25 1,50 2545 79 3,10
кирпич 2240 63 2,89 1664 17 1,02
монолит 2326 49 2,15 503 -24 -4,77

Из таблицы 2 видно, что индексы всех типов жилья за неделю выросли. Особенно сильно увеличился индекс кирпича (+2.89%).

Предложение в популярных типах (панель и кирпич) увеличилось, а монолитных квартир на рынке стало меньше (-4.77%).

Наибольшая динамика индекса сегодня наблюдается в кирпичном сегменте. Рассмотрим его подробнее.

На Рис. 3 показано распределение предложения для кирпича. Видно, что, в области индексов 1400$..2700$ предложение на этой неделе меньше, а для индексов более 2700$ наоборот, больше чем на прошлой неделе.

Анализ разностной функции для кирпича (Рис. 4) показывает, что практически все части спектра предложения дают положительный вклад в общий тренд индекса. Это можно представить как смещение в целом кривой предложения в сторону более высоких индексов.

Доли рынка по типам и вклад в общий индекс:

 

табл 3 прош. неделя сегодня изменение
доли рынка (%)
вклад в общий
индекс ($/кв.м)
тип % рынка % рынка
панель 53,15 54,01 0,86 28
кирпич 35,50 35,31 -0,18 19
монолит 11,36 10,67 -0,68 -11
сумма 100 100,00 0 36

Сегодня панель отыграла назад падение своей доли рынка на прошлой неделе (-0.84%) – сегодня ее часть рынка увеличилась на 0.86%. Кирпич и монолит подвинулись и потеряли 0.18% и 0.68% рынка соответственно.

Значения вкладов типов в изменения общегородского индекса округлены до целых чисел.

Из таблицы 3 видно, что самые представительные типы (панель и кирпич) сильно подняли тренд индекса (+ 28$ и +19$), монолит стремился индекс уменьшить (-11$).

Город, как совокупность форматов квартир

 

Табл. 4 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
1-комн. 1752 15 0,86 1016 -40 -3,94
2-комн. 1865 14 0,76 1503 51 3,39
3-комн. 1996 64 3,31 1673 31 1,85
4-комн. 2404 17 0,71 488 31 6,35
5-комн. 2923 -33 -1,12 32 -1 -3,13

Из таблицы видно, что индекс всех форматов, кроме 5-комнатных квартир, вырос. Наибольшая динамика при неплохой статистике снова, как и на прошлой неделе, наблюдается в сегменте 3-комнатных квартир.

На Рис. 5 показаны распределения предложения для 3-комнатных квартир на этой и прошлой неделях. Видно, что главный максимум предложения за неделю заметно сдвинулся вправо. В области индексов выше 3400$ сегодняшняя кривая проходит несколько выше, чем на прошлой неделе.

На Рис. 6 показана разностная функция для 3-комнатных квартир. Видно, что в главный максимум, несмотря на его дрейф вправо, дает отрицательный вклад в тренд общего индекса 3-комнатных квартир. Это видно из того, что в области 1200$…2000$ отрицательная полуволна явно больше положительной. Интегрирование разностной функции показывает, что средний индекс главного максимума уменьшился примерно на 40$.

Ряд положительных пиков разностной функции в области более 2200$ приводит к сильному положительному эффекту в тренде общего 3-комнатного индекса. Эта часть спектра дает примерно +100$ вклад. В результате общий индекс 3-комнатных квартир увеличился за неделю приблизительно на 60$.

Доли рынка по форматам и вклад в общий индекс:

 

табл 5 прош. неделя сегодня изменение
доли рынка (%)
вклад в общий
индекс ($/кв.м)
формат % рынка % рынка
1-комн. 22,76 21,56 -1,20 -18
2-комн. 31,29 31,90 0,60 16
3-комн. 35,39 35,51 0,12 25
4-комн. 9,85 10,36 0,51 14
5-комн. 0,71 0,68 -0,03 -1
сумма 100 100,00 0 36

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Из таблицы 5 видно, что сегмент 1-комнатных квартир, который на прошлой неделе увеличил свою долю на рынке, сегодня откатился назад (-1.2%). Остальные форматы увеличили свои доли.

Последняя колонка таблицы 5 показывает, что среднеформатное жилье (2-3-4-комнатные квартиры) значительно увеличивали общий тренд индекса. Эти три сегмента вместе дали большое слагаемое (+55$). Вниз индекс "тянули" только 1-комнатные квартиры.

Средняя комнатность предлагаемой на продажу квартиры растет и сегодня она равна 2.367 (+0.022).

Город, как совокупность районов

 

Табл. 6 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Алмал. 2012 42 2,13 913 3 0,33
Жетыс. 1597 18 1,14 348 -27 -7,76
Ауэзов. 1613 33 2,09 1203 71 5,90
Медеус. 2755 -9 -0,33 661 26 3,93
Турксиб. 1270 25 2,01 242 -13 -5,37
Бостан. 2034 46 2,31 1335 16 1,20
Алат. 1197 170 16,55 10 -4 -40,00

На Рис. 7 показана динамика индексов в шести районах города для двух последних недель. Алатауский район пока не рассматривается в связи с малой статистикой.
Из Рис. 7 видно, что индекс вырос во всех районах, кроме Медеуского, в котором наблюдается очень незначительное падение стоимости жилья (-0.33%).

Рассмотрим подробнее Бостандыкский район. В нем наблюдается максимальный тренд индекса (+2.31%).

На Рис. 8 показаны распределения предложения для двух последних недель. Распределение однокомпонентное с главным максимумом в районе 1800$. За неделю предложение в главном максимуме несколько увеличилось, а в области более высоких индексов видны разнонаправленные изменения.

Анализ разностной кривой (Рис. 9) показывает, что область индексов 1300$...2500$ дает небольшой положительный вклад в тренд (+2$), а изменения в области индексов выше 2500$ создают большой положительное слагаемое (+43$). Это говорит о том, что в Бостандыкском районе стоимость среднего жилья не меняется, а более дорогое жилье дрейфует в сторону высоких цен.

Доли рынка по районам и вклад в общий индекс:

 

табл 7 прош. неделя сегодня изменение
доли рынка (%)
вклад в общий
индекс ($/кв.м)
районы % рынка % рынка
Алмал. 19,61 19,38 -0,24 5
Жетыс. 8,08 7,39 -0,70 -9
Ауэзов. 24,40 25,53 1,13 26
Медеус. 13,69 14,03 0,34 8
Турксиб. 5,50 5,14 -0,36 -4
Бостан. 28,43 28,33 -0,09 11
Алат. 0,30 0,21 -0,09 -1
сумма 100 100 0 36

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Из таблицы 7 видно, что за неделю снова значительно увеличилась доля Ауэзовского (+1.13%) и заметно упала доля Жетысуского (-0.70%) районов.

Последняя колонка таблицы 7 показывает, что сильно "тянули" вверх Ауэзовский (+26$) и Бостандыкский (+11$) районы. Снижали общий тренд Жетысуский (-9$)и Турксибский (-4$) районы.

 

РЫНОК АРЕНДЫ

В таблице 8 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за прошедшую неделю.

 

табл. 8 $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- к-во +/- %
1-комн 545 10 1,87 1008 20 2,02
2-комн 931 15 1,64 927 -65 -6,55
3-комн 1403 2 0,14 733 -42 -5,42
4-комн 2548 44 1,76 158 20 14,49
Всего       2826 -67 -2,32

Видно, что стоимость аренды для всех форматов за неделю выросла. Наблюдаемое увеличение находится в пределах 2%. Это заметная величина для одной недели.

В целом предложение на рынке аренды за неделю уменьшилось на 2.32%.

Структура предложения по форматам и вклад в общий индекс:

 

табл. 9 доля рынка % %%
изменение
вклад в
общий индекс
формат прошл нед. сегодня
1-комн 34,15 35,67 1,52 12
2-комн 34,29 32,80 -1,49 -9
3-комн 26,79 25,94 -0,85 -11
4-комн 4,77 5,59 0,82 23
сумма 100,00 100,00 0,00 15
средн. комн 2,022 2,015
изм средн комн   -0,007
средн.индекс 991 1006
изм средн индекса   15

 

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Для оценки динамики рынка аренды можно, по аналогии с рынком продаж квартир, ввести понятие общего индекса аренды. Для этого нужно представить весь рынок аренды как совокупность форматов.

NB: Общий индекс аренды вычисляется как сумма произведений долей различных форматов на соответствующие средние стоимости аренды. Тренд этого индекса показывает общую динамику рынка аренды.

Общий индекс аренды на прошлой неделе был 991$, сегодня он еще вырос на 15$ и достиг отметки 1006$. Тренд индекса за неделю +3.07%. Отметим, что впервые за время нашего наблюдения за рынком аренды средний индекс стал выше отметки 1000$.

Из табл.9 видно, что за неделю выросли доли 1- и 4-комнатных квартир, соответственно доли 2- и 3-контаных – уменьшились.

Последняя колонка таблицы 9 показывает, что сегодня форматы 1- и 4-комнатных квартир оказали положительное воздействие на тренд общего индекса, а 2- и 3-комнатные – снижали его.

Средняя комнатность сдаваемой в аренду квартиры за неделю уменьшилась на 0.007 и сегодня стала равной 2.015.

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 1

Общегородской индекс выполняет две функции:

- он неплохо показывает общую динамику рынка;
- разложение этого индекса на слагаемые в различных представлениях позволяет оценить вклад составляющих в общую динамику рынка.

Общегородской индекс не рекомендуется использовать как ориентир при оценке стоимости конкретной квартиры, которая зависит от многих факторов – типа строения, формата, района и т.д.

Для оценки стоимости квартиры можно с некоторыми оговорками использовать более детализированные индексы, относящиеся к конкретным типам, форматам или районам. Более реальную оценку стоимости жилья можно получить, используя комбинированные индексы "тип строения-формат квартиры-район города". Такие индексы лучше всех отражают цену, назначаемую продавцами конкретной квартиры.

NB: При использовании индексов для оценки стоимости квартир необходимо помнить, что все индексы рассчитываются на основании массива частных объявлений, поданных в газету "Крыша" и на сайт krisha.kz.

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 2

Слагаемые динамики общегородского индекса

Город можно представить как совокупность некоторых составляющих. Традиционно рассматриваются представления города следующим составляющим - по типам строений, по форматам квартир и по административным районам.

Город, при рассмотрении его как совокупности типов, представляется в виде объекта из трех типов строений – панельных, кирпичных и монолитных.

Город, при рассмотрении его как совокупности форматов, представляется в виде объекта из пяти форматов квартир – 1-, 2-, 3-, 4- и 5-комнатных.

Город, при рассмотрении его как совокупности районов, представляется в виде объекта из семи административных районов.

В конкретном представлении для каждой из составляющих вычисляется ее объем предложения (или доля рынка) и соответствующий индекс.

Общегородской индекс вычисляется как сумма произведений долей рынка составляющих на их средние индексы.

Изменения общегородского индекса формируются под воздействием следующих факторов: изменение долей различных составляющих (сегментов) рынка (динамика предложения) и тренд средних индексов в этих сегментах.

В таком подходе появляется возможность выделить в динамике общегородского индекса влияние каждой составляющей рынка для различных представлений.

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 3

На Рис. 3.1 показано изменение курса доллара США с 20.08.2008 по 27.08.2008. Недельный тренд 119.79 – 120.00 = - 0.21 тенге, что соответствует недельному тренду - 0.175%.

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 4

Весь спектр предложений какого-либо сегмента рынка можно представить как совокупность дискретных предложений с определенным индексом.

NB: Сегмент рынка - выделенная по определенному признаку специально для анализа часть рынка.
Например – общий сегмент это весь рассматриваемый рынок, панельный сегмент это все рассматриваемые квартиры города в панельных домах.

В таком представлении общий индекс можно вычислить как сумму произведений долей каждого отдельного дискретного предложения на соответствующий этому предложению индекс.

Такую операцию можно проделать для двух последовательных недель. Тогда, вычислив разность соответствующих произведений для двух недель можно для каждого сегмента получить разностную функцию - зависимость вклада в общий тренд как функцию индекса.

Николай СТЕКОЛЬНИКОВ, аналитик

Обсудить



Опубликовано 27 августа 2008 25217 просмотров Добавить комментарий