Все регионы 

Обзор предложений на рынке недвижимости Алматы13.08-20.08.2008


упал… отжался…
(из армейских будней)

Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету "Крыша" и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
- объявления, содержащие ложную информацию;
- объявления о продаже объектов, относящиеся к "нетипичному формату" (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).

Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

 

ГОРОД В ЦЕЛОМ

Данные по городу:

 

Табл. 1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение Изменение к-ва квартир изменение %
Весь город 1914 -10 -0,52 4640 -20 -0,43

За прошедшую неделю общегородской индекс упал на10$ и сегодня он равен 1914$. Тренд индекса -0.52%.

Предложение по городу тоже немного уменьшилось (- 20 квартир), что соответствует тренду -0.43%.

Об использовании общегородского индекса см. приложение 1.

Город: динамика распределения предложения

На Рис. 1 изображены распределения общегородского предложения по индексу для прошлой и этой недели.

NB: На всех рисунках синяя кривая соответствует прошлой неделе, красная – сегодняшней.

Из Рис. 1 видно, что изменения распределения есть, но они незначительные. Все изменения сводятся к небольшим разнонаправленным трендам в различных частях спектра.
Более полная картина получается при рассмотрении разностных кривых. Более подробно об этих кривых см. приложение 4.

На Рис. 2 показана зависимость вклада общего сегмента рынка в тренд общегородского индекса. На этом рисунке хорошо выделяется первая волна в области индексов 1100$…2600$. Вклад этой области спектра в тренд общегородского индекса составляет около 30$. В остальной части спектра, как видно из Рис. 2, вклады отрицательные. Расчеты показывают, что в областях индекса более 2600$ суммарное воздействие составляет примерно -40$.

Выводы по городу:

- квадратный метр сравнительно недорогого жилья (основной массив предложений) за неделю подорожал примерно на 30$;
- сравнительно дорогое жилье ("хвост" предложения) за прошедшую неделю подешевело и его вклад в тренд индекса составил примерно -40$.

 

ГОРОД: РАЗЛИЧНЫЕ ПРЕДСТАВЛЕНИЯ

NB: Понятие слагаемых общегородского индекса дается в приложении 2.

Город, как совокупность типов строений

 

Табл. 2 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
панель 1662 8 0,48 2466 -50 -2,03
кирпич 2177 -43 -1,94 1647 20 1,21
монолит 2277 -34 -1,47 527 10 1,90

Из таблицы 2 видно, что только индекс панели увеличился на 8$ (+0.48%). Индексы кирпича и монолита опустились на 1.5-2%.

Динамика предложения обратная – панели стало меньше (-2.03%), а кирпича и монолита – больше (+1.21% и + 1.9% соответственно). Классика: предложение растет – цена падает.

Наибольшая динамика сегодня наблюдается в кирпичном сегменте. Рассмотрим его подробнее.
На Рис. 3 показано распределение предложения для кирпича.
Видно, что, как и для общегородского графика (Рис. 1), динамика распределения незначительная и разнонаправленная в различных частях спектра. Трудно сделать какие-либо определенные выводы по такой незначительной динамике.

Снова воспользуемся разностной функцией.

На Рис. 4 изображена разностная функция для кирпича. Видно, что для области индексов 1400$…3400$ разностная функция преимущественно положительная. Для более высоких индексов кривая уходит в отрицательную область. Вклад в общий тренд индекса кирпича от первой области примерно +30$, от второй примерно -80$.

Выводы по кирпичу:

- недорогой кирпич дорожает и его индекс за неделю однозначно подрос;
- "хвост" распределения предложения кирпича за неделю ощутимо подешевел.

Доли рынка по типам и вклад в общий индекс:

 

табл 3 прош. неделя сегодня изменение
доли рынка (%)
вклад в общий
индекс ($/кв.м)
тип % рынка % рынка
панель 53,99 53,15 -0,84 -10
кирпич 34,91 35,50 0,58 -2
монолит 11,09 11,36 0,26 2
сумма 100 100,00 0 -10

Сегодня наблюдается заметное сужение доли панели (-0.84%). Кирпич и монолит соответственно увеличили свое присутствие на рынке.
По динамике долей рынка сегодняшняя неделя прямо противоположна прошлой. Такие противоположные по знаку небольшие тренды количества предлагаемых типов квартир говорят о некоторой стабильности рынка предложений.

Значения вкладов типов в изменения общегородского индекса округлены до целых чисел.

Видно, что вклады кирпича и монолита компенсировали друг друга (+2$ и -2$). Вклад панели и определил общий тренд индекса.

Город, как совокупность форматов квартир

 

Табл. 4 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
1-комн. 1737 17 0,99 1056 29 2,75
2-комн. 1851 -2 -0,11 1452 -33 -2,27
3-комн. 1932 -23 -1,18 1642 -13 -0,79
4-комн. 2387 -34 -1,40 457 -6 -1,31
5-комн. 2956 -141 -4,55 33 3 9,09

Во всех форматах, кроме 5-комнатных квартир, тренд индексов лежит в пределах -1.4%...+0.99%. Наибольшая динамика при неплохой статистике наблюдается в сегменте 3-комнатных квартир.

На Рис. 5 показаны распределения предложения для 3-комнатных квартир на этой и прошлой неделях. Есть значимая динамика в основном потоке предложения (индексы 1000$…2200$). Для более высоких индексов видны разнонаправленные изменения.
Эти изменения небольшие, но, снова применив метод разностной функции, можно получить некоторые результаты.

На Рис. 6 показана разностная функция для 3-комнатных квартир. Видно, что в основном потоке предложения (индексы 1000$…2200$) превалирует положительная полуволна. Эта часть спектра дает вклад в общий тренд в размере +38$. Остальная часть спектра предложения дает вклад в размере -60$.

Это говорит о том, что и для сегмента 3-комнатных квартир сохраняется сегодняшняя общая тенденция: недорогое жилье дорожает, дорогое – дешевеет.

Доли рынка по форматам и вклад в общий индекс:

 

табл 5 прош. неделя сегодня изменение
доли рынка (%)
вклад в общий
индекс ($/кв.м)
формат % рынка % рынка
1-комн. 22,04 22,76 0,72 16
2-комн. 31,87 31,29 -0,57 -11
3-комн. 35,52 35,39 -0,13 -10
4-комн. 9,94 9,85 -0,09 -6
5-комн. 0,64 0,71 0,07 1
Сумма 100 100,00 0 -10

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Из таблицы 5 видно, что только сегмент 1-комнатных квартир увеличил за неделю свою долю на рынке. В остальных сегментах наблюдается уменьшение долей.

Этот же сегмент 1-комнатных квартир дал основной положительный вклад в тренд общегородского индекса. Остальные форматы (особенно 2- и 3-комнатные) "тянули" индекс вниз.

Средняя комнатность предлагаемой на продажу квартиры продолжает расти и сегодня она равна 2.345 (-0.008).

Город, как совокупность районов

 

Табл. 6 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Алмал. 1970 -5 -0,25 910 7 0,77
Жетыс. 1579 -34 -2,11 375 -21 -5,60
Ауэзов. 1580 14 0,89 1132 45 3,98
Медеус. 2764 62 2,29 635 -69 -10,87
Турксиб. 1245 16 1,30 255 -1 -0,39
Бостан. 1988 -16 -0,80 1319 13 0,99
Алат. 1027 -231 -18,36 14 6 42,86

На Рис. 7 показана динамика индексов в шести районах города для двух последних недель. Алатауский район пока не рассматривается в связи с малой статистикой. Из Рис. 7 видно, что во всех районах, кроме Ауэзовского, тренд индекса за неделю поменял знак. В Ауэзовском районе продолжается рост стоимости квадратного метра жилья. В Алмалинском, Турксибском и Бостандыкском районах тренд индекса не превышает 1.5%, что свидетельствует о небольшой динамике рынка в этих районах. Наибольшая динамика индекса сегодня наблюдается в Медеуском (+2.29%) и Жетысуском (-2.11%) районах.

Доли рынка по районам и вклад в общий индекс:

 

табл 7 прош. неделя сегодня изменение
доли рынка (%)
вклад в общий
индекс ($/кв.м)
районы % рынка % рынка
Алмал. 19,38 19,61 0,23 4
Жетыс. 8,50 8,08 -0,42 -10
Ауэзов. 23,33 24,40 1,07 20
Медеус. 15,11 13,69 -1,42 -30
Турксиб. 5,49 5,50 0,00 1
Бостан. 28,03 28,43 0,40 4
Алат. 0,17 0,30 0,13 1
сумма 100 100 0 -10

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Из таблицы 7 видно, что за неделю значительно увеличилась доля Ауэзовского (+1.07%) и сильно упала доля Медеуского (-1.42%) районов. В остальных районах доли изменились незначительно.

Последняя колонка таблицы 7 показывает, что основная динамика сосредоточилась в трех районах - Жетысуском, Ауэзовском и Медеуском. Ауэзовский район дал весомый положительный вклад (20$), а в Жетысуском и Медеуском тенденция обратная (-10$ и -20$ соответственно).

 

РЫНОК АРЕНДЫ

В таблице 8 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за прошедшую неделю.

 

табл. 8 $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- к-во +/- %
1-комн 535 3 0,56 988 -53 -5,09
2-комн 916 6 0,66 992 49 5,20
3-комн 1401 -16 -1,13 775 45 6,16
4-комн 2504 259 11,54 138 -22 -13,75
Всего       2893 19 0,66

В форматах 1- и 2-комнатных квартир сегодня наблюдается очень незначительное увеличение стоимости аренды (+0.56% и +0.66% соответственно). Немного упала стоимость аренды 3-комнатных квартир. Сильно подорожала аренда 4-комнатных (+11.54%). Такое сильное увеличение может быть вызвано значительным сужением предложения в этом сегменте – за неделю 4-комнатных квартир стали сдавать на 15.75% меньше.

Предложение в сегментах 2- и 3-комнатных квартир увеличилось (+5.20% и +6.16% соответственно). 1-комнатных на рынке аренды стало меньше (-5.09%).

В целом предложение на рынке аренды за неделю увеличилось на 0.66%.

Структура предложения по форматам и вклад в общий индекс:

 

табл. 9 доля рынка % %%
изменение
вклад в
общий индекс
формат прошл нед. сегодня
1-комн 36,22 34,15 -2,07 -10
2-комн 32,81 34,29 1,48 16
3-комн 25,40 26,79 1,39 15
4-комн 5,57 4,77 -0,80 -6
сумма 100,00 100,00 0,00 15
средн. комн 2,003 2,022
изм средн комн   0,019

 

 

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Для оценки динамики рынка аренды можно, по аналогии с рынком продаж квартир, ввести понятие общего индекса аренды. Для этого нужно представить весь рынок аренды как совокупность форматов.

NB: Общий индекс аренды вычисляется как сумма произведений долей различных форматов на соответствующие средние стоимости аренды. Тренд этого индекса показывает общую динамику рынка аренды.

Общий индекс аренды на прошлой неделе был 976$, сегодня он еще вырос на 15$ и достиг отметки 991$. Тренд индекса за неделю +1.57%.
Отметим, что общий индекс аренды растет уже достаточно долгое время.
Из табл.9 видно, что за прошедшую неделю упали доли 1-комнатных квартир (-2.07%) и 4-комнатных (-0.80%), а доли 2- и 3-комнатных квартир выросли примерно на 1.5%.

Из таблицы 9 видно, что очень сильное положительное влияние на общий тренд стоимости аренды оказали сегменты 2-комнатных (+16$) и 3-комнатных (+15$) квартир. Вниз индекса "тянули" сегменты 1- и 4-комнатных квартир.

Средняя комнатность сдаваемой в аренду квартиры за неделю увеличилась на 0.019 и сегодня стала равной 2.022.

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 1

Общегородской индекс выполняет две функции:
- он неплохо показывает общую динамику рынка;
- разложение этого индекса на слагаемые в различных представлениях позволяет оценить вклад составляющих в общую динамику рынка.

Общегородской индекс не рекомендуется использовать как ориентир при оценке стоимости конкретной квартиры, которая зависит от многих факторов – типа строения, формата, района и т.д. Для оценки стоимости квартиры можно с некоторыми оговорками использовать более детализированные индексы, относящиеся к конкретным типам, форматам или районам. Более реальную оценку стоимости жилья можно получить, используя комбинированные индексы "тип строения-формат квартиры-район города". Такие индексы лучше всех отражают цену, назначаемую продавцами конкретной квартиры.

NB: При использовании индексов для оценки стоимости квартир необходимо помнить, что все индексы рассчитываются на основании массива частных объявлений, поданных в газету "Крыша" и на сайт krisha.kz.

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 2

Слагаемые динамики общегородского индекса

Город можно представить как совокупность некоторых составляющих.
Традиционно рассматриваются представления города следующим составляющим - по типам строений, по форматам квартир и по административным районам.

Город, при рассмотрении его как совокупности типов, представляется в виде объекта из трех типов строений – панельных, кирпичных и монолитных.
Город, при рассмотрении его как совокупности форматов, представляется в виде объекта из пяти форматов квартир – 1-, 2-, 3-, 4- и 5-комнатных.

Город, при рассмотрении его как совокупности районов, представляется в виде объекта из семи административных районов.

В конкретном представлении для каждой из составляющих вычисляется ее объем предложения (или доля рынка) и соответствующий индекс.

Общегородской индекс вычисляется как сумма произведений долей рынка составляющих на их средние индексы.

Изменения общегородского индекса формируются под воздействием следующих факторов: изменение долей различных составляющих (сегментов) рынка (динамика предложения) и тренд средних индексов в этих сегментах.

В таком подходе появляется возможность выделить в динамике общегородского индекса влияние каждой составляющей рынка для различных представлений.

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 3

На Рис. 3.1 показано изменение курса доллара США с 13.08.2008 по 20.08.2008. Недельный тренд 120.00 – 120.05 = - 0.05 тенге, что соответствует недельному тренду - 0.0416%.

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 4

Весь спектр предложений какого-либо сегмента рынка можно представить как совокупность дискретных предложений с определенным индексом.

NB: Сегмент рынка - выделенная по определенному признаку специально для анализа часть рынка.
Например – общий сегмент это весь рассматриваемый рынок, панельный сегмент это все рассматриваемые квартиры города в панельных домах.

В таком представлении общий индекс можно вычислить как сумму произведений долей каждого отдельного дискретного предложения на соответствующий этому предложению индекс.

Такую операцию можно проделать для двух последовательных недель. Тогда, вычислив разность соответствующих произведений для двух недель можно для каждого сегмента получить разностную функцию - зависимость вклада в общий тренд как функцию индекса.

Николай СТЕКОЛЬНИКОВ, аналитик

 



Опубликовано 20 августа 2008 28502 просмотра Добавить комментарий