Горький… на дне…
(эпиграф предложен КК)

Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету "Крыша" и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
- объявления, содержащие ложную информацию;
- объявления о продаже объектов, относящиеся к "нетипичному формату" (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).

Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

NB: На всех рисунках синяя кривая соответствует прошлой неделе, красная – сегодняшней.

 

ГОРОД В ЦЕЛОМ

Данные по городу:

 

Табл. 1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение Изменение к-ва квартир изменение %
Весь город 1903 18 0,95 4654 64 1,38

За прошедшую неделю общегородской индекс вырос на 18$ и достиг значения 1903$. Тренд индекса +0.95%.
Предложение по городу увеличилось на 64 квартиры, что соответствует тренду +1.38%. Об использовании общегородского индекса см. приложение 1.

Город: динамика распределения предложения

На Рис. 1 изображены распределения общегородского предложения по индексу для прошлой и этой недели.

NB: На всех рисунках синяя кривая соответствует прошлой неделе, красная – сегодняшней.

Из Рис. 1 видно, что в целом распределение предложения за неделю изменилось незначительно.
Еще более пологой стала кривая на участке 1000…1500$. Цены в основном кластере медленно растут. Примерно на 50$ вправо сдвинулся максимум предложения.
Для индексов 1800$…2000$ кривые двух недель совпадают. В области 2000…2600$ сегодня предложение несколько выше, чем на прошлой неделе.

Вывод по городу остается прежним:
- сегодня динамика рынка недвижимости в очень широком диапазоне индексов незначительна.

 

ГОРОД: РАЗЛИЧНЫЕ ПРЕДСТАВЛЕНИЯ

NB: Понятие слагаемых общегородского индекса дается в приложении 2.

Город, как совокупность типов строений

 

Табл. 2 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
панель 1617 23 1,44 2467 -6 -0,24
кирпич 2206 46 2,13 1637 52 3,18
монолит 2285 -136 -5,62 550 18 3,27

Индексы панели и кирпича за неделю выросли, а монолита – индекс значительно снизился.
Предложение панели практически не изменилось, в остальных сегментах наблюдается рост предложения.

Самая большая динамика индекса и предложения наблюдается в монолитном сегменте. Рассмотрим его подробнее.
На Рис. 2 показано распределение предложения для монолита. Видно, что это распределение сохраняет выраженный кластерный характер.
Отметим сегодняшние особенности динамики распределения.
Предложение в области малых индексов (700$…1300$) выросло. В кластере-2600 явное снижение объема. В кластере-3100 также наблюдается некоторое снижение количества предложений. Кластер-4500 уменьшился в объеме почти в полтора раза.
Итого за неделю:
- на рынке появились недорогие монолитные квартиры (индексы 900$…1200$);
- в области средних цен наблюдается небольшой спад предложения;
- в правой (дорогой) части спектра предложений виден спад.

В совокупности все эти факторы привели к значительному снижению среднего по городу индекса монолита.

Доли рынка по типам и вклад в общий индекс:

 

 табл 3

прош. неделя

сегодня

изменение
доли рынка (%)

Вклад в общий
индекс ($/кв.м)

тип

% рынка

% рынка

панель

53,88

53,01

-0,87

-2

кирпич

34,53

35,17

0,64

30

монолит

11,59

11,82

0,23

-10

сумма

100

100,00

0

18

Сегодня видно значительное уменьшения доли панели (-0.87%) и рост долей кирпича (+0.64%) и монолита (+0.23%).

Значения вкладов типов в изменения общегородского индекса округлены до целых чисел.

Видно, что панель и монолит дали отрицательный тренд (-2$ и -10$), но большое положительное слагаемое кирпича (+30$) привело к итоговому положительному тренду общегородского индекса.

 

Город, как совокупность форматов квартир

 

Табл. 4 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
1-комн. 1702 13 0,77 1032 29 2,81
2-комн. 1809 22 1,23 1492 -38 -2,55
3-комн. 1945 16 0,83 1688 59 3,50
4-комн. 2493 -16 -0,64 410 13 3,17
5-комн. 2991 201 7,20 32 1 3,13

Во всех форматах, кроме 5-комнатых, изменение индекса находится в пределах –0.64%...+1.23%. В сегменте 5-комнатных наблюдается значительный рост индекса, но причиной этого является малая статистика.

Анализ распределений предложения для 1-, 2- и 3-комнатных квартир для этой и прошлой недель показывает практически полное отсутствие заметной динамики. В этих значимых для рынка форматах в настоящее время нет изменений.

Предложение 2-комнатных квартир уменьшилось, в остальных форматах наблюдается некоторое увеличение числа предлагаемых на продажу квартир.

Доли рынка по форматам и вклад в общий индекс:

 

 табл 5 прош. Неделя сегодня Изменение
доли рынка (%)		 вклад в общий
Индекс ($/кв.м)
формат % рынка % рынка
1-комн. 21,85 22,17 0,32 8
2-комн. 33,33 32,06 -1,27 -16
3-комн. 35,49 36,27 0,78 22
4-комн. 8,65 8,81 0,16 2
5-комн. 0,68 0,69 0,01 2
сумма 100 100,00 0 18

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Сегодняшняя динамика долей рынка по форматам: 2-комнатные потеряли 1.27% рынка, их место заняли 3-комнатные (+0.78%) и 1-комнатные (+0.32%).

Из таблицы 5 видно, что сегмент 2-комнатных сильно "тянул" общий индекс вниз (-16$), но все остальные форматы (особенно 3-комнатые +22$) дружно подняли тренд индекса до +18$.

Сегодня средняя комнатность предлагаемой на продажу квартиры равна 2.338 (+0.008).

Город, как совокупность районов

 

Табл. 6 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Алмал. 1973 36 1,86 919 31 3,37
Жетыс. 1577 5 0,32 391 -21 -5,37
Ауэзов. 1536 -7 -0,45 1156 3 0,26
Медеус. 2752 45 1,66 642 8 1,25
Турксиб. 1234 -22 -1,75 220 -7 -3,18
Бостан. 1975 11 0,56 1320 44 3,33
Алат. 1076 0 0,00 6 0 0,00

NB: Особенность сегодняшней структуры города – в нем стало семь административных районов.

Из таблицы 6 видно, что в различных районах сегодня разнонаправленные и небольшие по значениям тренды индексов. В Алмалинском, Медеуском, Жетысуском и Бостандыкском районах подъем индекса, в остальных – небольшой спад.

Предложение заметно выросло в Бостандыкском и Алмалинском районах. В Жетысуском и Турксибском районах число предлагаемых на продажу квартир снизилось.

Доли рынка по районам и вклад в общий индекс:

 

табл 7 прош. Неделя сегодня Изменение
доли рынка (%)		 Вклад в общий
индекс ($/кв.м)
районы % рынка % рынка
Алмал. 19,32 19,75 0,43 15
Жетыс. 8,96 8,40 -0,56 -9
Ауэзов. 25,09 24,84 -0,25 -5
Медеус. 13,79 13,79 0,00 6
Турксиб. 4,94 4,73 -0,21 -4
Бостан. 27,76 28,36 0,60 15
Алат. 0,13 0,13 0,00 0
сумма 100 100 0 18

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Из таблицы 7 видно, что за неделю сильно возросли доли Бостандыкского (+0.60%) и Алмалинского (+0.43%) районов за счет уменьшения долей рынка Жетысуского, Ауэзовского и Турксибского районов.

В динамике общегородского индекса основное положительное влияние оказали Алмалинский (+15$) и Бостандыкский (+15$) районы. Вниз "тянули" индекс Жетысуский (-9$), Ауэзовский (-5$) и Турксибский (-4$) районы. Совокупное влияние всех семи районов привело к итоговому тренду +18$.

 

 

РЫНОК АРЕНДЫ

В таблице 8 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за прошедшую неделю.

 

Табл. 8 $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- к-во +/- %
1-комн 527 7 1,35 1037 -75 -6,74
2-комн 870 -12 -1,36 950 -126 -11,71
3-комн 1429 44 3,18 663 -31 -4,47
4-комн 2365 -63 -2,59 142 -3 -2,07
Всего       2792 -235 -7,76

На прошлой неделе стоимость аренды во всех все форматах росла.
Сегодня продолжается рост в сегментах 3-комнатных (+3.18%) и 1-комнатных (+1.35%) квартир. Стоимость аренды 2- и 4-комнатных снизилась за неделю.

Продолжается падение предложения на рынке аренды. Если на прошлой неделе общее снижение было -205 квартир, то сегодня стало еще на 235 квартир меньше (-7.76%).

Видимо процесс перетекания квартир из сектора продаж в сектор аренды на время приостановился.

 

Структура предложения по форматам и вклад в общий индекс:

 

табл. 9 доля рынка %   %% вклад в
формат прошл нед. сегодня изменение общий индекс
1-комн 36,74 37,14 0,41 5
2-комн 35,55 34,03 -1,52 -17
3-комн 22,93 23,75 0,82 22
4-комн 4,79 5,09 0,30 4
сумма 100,00 100,00 0,00 13

 

 

 


средн. комн 1,958 1,968
изм средн комн   0,010

 

 

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Для оценки динамики рынка аренды можно, по аналогии с рынком продаж квартир, ввести понятие общего индекса аренды. Для этого нужно представить весь рынок аренды как совокупность форматов.

NB: Общий индекс аренды вычисляется как сумма произведений долей различных форматов на соответствующие средние стоимости аренды. Тренд этого индекса показывает общую динамику рынка аренды.

Общий индекс аренды на прошлой неделе был 938$, сегодня он вырос на 13$ и достиг отметки 951$. Тренд индекса за неделю +1.38%.
Отметим, что общий индекс аренды растет уже достаточно долгое время.

Из табл.9 видно, что за прошедшую неделю сильно упала доля 2-комнатных квартир (-1.52%), а доли 1-, 4 и, особенно 3-комнатных, заметно выросли.

Данные последней колонки таблицы 9 показывают, что сегмент 2-комнатных квартир дал отрицательный (-17$) вклад в изменение общего индекса. Все остальные форматы сдаваемых квартир увеличивали показатель тренда. В итоге общий индекс аренды увеличился на 13$.

Средняя комнатность сдаваемой в аренду квартиры за неделю увеличилась на 0.010 и стала сегодня равной 1.968.

 

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 1

Общегородской индекс выполняет две функции:
- он неплохо показывает общую динамику рынка;
- разложение этого индекса на слагаемые в различных представлениях позволяет оценить вклад составляющих в общую динамику рынка.

Общегородской индекс не рекомендуется использовать как ориентир при оценке стоимости конкретной квартиры, которая зависит от многих факторов – типа строения, формата, района и т.д.
Для оценки стоимости квартиры можно с некоторыми оговорками использовать более детализированные индексы, относящиеся к конкретным типам, форматам или районам.

Более реальную оценку стоимости жилья можно получить, используя комбинированные индексы "тип строения-формат квартиры-район города". Такие индексы лучше всех отражают цену, назначаемую продавцами конкретной квартиры.

NB: При использовании индексов для оценки стоимости квартир необходимо помнить, что все индексы рассчитываются на основании массива частных объявлений, поданных в газету "Крыша" и на сайт krisha.kz.

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 2

Слагаемые динамики общегородского индекса

Город можно представить как совокупность некоторых составляющих.
Традиционно рассматриваются представления города следующим составляющим - по типам строений, по форматам квартир и по административным районам.

Город, при рассмотрении его как совокупности типов, представляется в виде объекта из трех типов строений – панельных, кирпичных и монолитных.

Город, при рассмотрении его как совокупности форматов, представляется в виде объекта из пяти форматов квартир – 1-, 2-, 3-, 4- и 5-комнатных.

Город, при рассмотрении его как совокупности районов, представляется в виде объекта из семи административных районов.

В конкретном представлении для каждой из составляющих вычисляется ее объем предложения (или доля рынка) и соответствующий индекс.

Общегородской индекс вычисляется как сумма произведений долей рынка составляющих на их средние индексы.

Изменения общегородского индекса формируются под воздействием следующих факторов: изменение долей различных составляющих (сегментов) рынка (динамика предложения) и тренд средних индексов в этих сегментах.

В таком подходе появляется возможность выделить в динамике общегородского индекса влияние каждой составляющей рынка для различных представлений.

 

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 3

На Рис. 3.1 показано изменение курса доллара США с 30.07.2008 по 06.08.2008. Недельный тренд 120.19 – 120.03 = - 0.16 тенге, что соответствует недельному тренду - 0.1331%.

Николай СТЕКОЛЬНИКОВ, аналитик