У нас в Багдаде все спокойно
(навеяло…)

Что за свадьба без драки? Скучно…
(из жизни)

 

Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету "Крыша" и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
- объявления, содержащие ложную информацию;
- объявления о продаже объектов, относящиеся к "нетипичному формату" (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).

Индексы рассчитаны в соответствии с методикой

 

Город в целом

Данные по городу:

Табл. 1	Индекс	изменение $/кв.м	изменение %	предложение	изменение к-ва квартир	изменение %
Весь город	1885	5	0,27	4590	-146	-3,08

 

За прошедшую неделю общегородской индекс вырос на 5$ и стал равен 1885$.
Тренд индекса +0.27%.
Предложение по городу уменьшилось на 146 квартиры, что соответствует тренду -3.08%.

Об использовании общегородского индекса см. приложение 4.

Город: динамика распределения предложения

На Рис. 1 изображены распределения общегородского предложения по индексу для прошлой и этой недели.

NB: На всех рисунках синяя кривая соответствует прошлой неделе, красная – сегодняшней.

Из Рис. 1 видно, что в целом распределение предложения за неделю изменилось незначительно.
Более пологой стала кривая на участке 1000…1500$. Это свидетельствует о том, что в этом "островке стабильности" средняя цена медленно растет, хотя индекс для максимального предложения остается равным 1600$.
Далее, до значений индекса 2300$ кривые практически совпадают.
В области 2400…2600$ сегодня предложение несколько ниже, чем на прошлой неделе.

Основная масса предлагаемых квартир сосредоточена в единственном оставшемся после чистки базы от ложных объявлений кластере-1600. Объем этого кластера незначительно увеличился, форма сохранилась, средний индекс немного увеличился.

NB: Профиль кластера-1600, его состав по районам и типам приведены в приложении 1.

Выводы по городу:

- сегодня динамика рынка недвижимости в очень широком диапазоне индексов незначительна;
- многокластерная структура общегородского распределения предложения может свидетельствовать о попытке искусственного воздействия на рынок.


 

Город: различные представления

NB: Понятие слагаемых общегородского индекса дается в приложении 2.

Город, как совокупность типов строений
 

Табл. 2	Индекс	изменение $/кв.м	изменение %	предложение	изменение к-ва квартир	изменение %
Панель	1594	-5	-0,31	2473	-78	-3,06
Кирпич	2160	-6	-0,28	1585	-65	-3,94
Монолит	2421	79	3,37	532	-3	-0,56

 

После чистки базы от ложных объявлений (см. предыдущий обзор) мы сегодня публикуем второй обзор рынка недвижимости.
Сегодняшние объекты рассмотрения (информационные базы прошлой и этой недели) имеют примерно одинаковую степень очистки и поэтому уже можно говорить о трендах рыночных параметров.

Индексы панели и кирпича за неделю уменьшились, но очень незначительно.
Предложение в этих сегментах упало на 3-4%.

В монолитном сегменте динамика индекса гораздо больше +3.37%.
Предложение монолитных квартир практически не изменилось.

Рассмотрим распределения предложения для монолита – сегмента с самой большой динамикой индекса.

На Рис. 2 показано распределение предложения для монолита. Видно, что это распределение имеет выраженный кластерный характер. Есть три основных кластера (1600, 2200 и 2700), имеющих примерно одинаковый объем, и ряд более мелких кластеров (3100, 3800, 4500 и 5100).
В основных кластерах есть небольшие недельные изменения, которые могли бы стать причиной тренда среднего по сегменту индекса. Но эти изменения столь малы, что не смогли оказать сильное влияние на результирующий тренд индекса.
Основное воздействие на положительный тренд среднего индекса оказывают изменения, происходящие в области больших индексов. Очевидно вырос объем кластера-4500, а кластер-5100 заметно сместился вправо – в область высоких значений индекса. Эти изменения и привели к наблюдаемому сегодня значению тренда индекса монолита.
Остается пока открытым вопрос о природе кластеров в монолитном сегменте. С одной стороны, небольшое по объему общее предложение монолитных квартир может приводить к чисто статистическому эффекту кластеризации. А с другой стороны, как уже предполагалось выше, многокластерная структура может свидетельствовать о наличии в базе данных некоторого количества ложных объявлений.

Доли рынка по типам и вклад в общий индекс:

табл 3	прош. неделя	сегодня	Изменение	вклад в общий
Тип	% рынка	% рынка	доли рынка (%)	индекс ($/кв.м)
Панель	53,86	53,88	0,01	-3
Кирпич	34,84	34,53	-0,31	-8
монолит	11,30	11,59	0,29	16
Сумма	100	100	0	5

 

Монолитный сегмент увеличился на 0.29% за счет уменьшения доли кирпмча.
Часть рынка, занимаемая панелью, практически не изменилась.

Значения вкладов типов в изменения общегородского индекса округлены до целых чисел.

Видно, что изменения в панельном и кирпичном сегментах привели к отрицательным слагаемым в тренде общегородского индекса. Монолит компенсировал эти отрицательные воздействия и даже довел результирующее изменения индекса до +5$.

Город, как совокупность форматов квартир

Табл. 4	Индекс	изменение $/кв.м	изменение %	предложение	изменение к-ва квартир	изменение %
1-комн.	1689	6	0,36	1003	-46	-4,39
2-комн.	1787	0	0,00	1530	-67	-4,20
3-комн.	1929	9	0,47	1629	-14	-0,85
4-комн.	2509	1	0,04	397	-16	-3,87
5-комн.	2790	-8	-0,29	31	-3	-8,82

 

Индексы для различных форматов квартир на этой неделе почти не изменились. Динамика стоимости квадратного метра жилья находится в пределах 0.5%. Надо отметить, что во всех форматах, кроме 5-комнатных, тренд индекса неотрицательный.

Распределения предложения для 1-, 2- и 3-комнатных квартир для этой и прошлой недель показаны на Рис. 3, 4 и 5. Из рисунков видно, что за неделю существенных изменений в распределениях не произошло.
Для 1-комнатных квартир распределение однокластерное с максимумом предложения для индекса 1600$.
В сегментах 2- и 3-комнтаных квартир распределение имеет слабо выраженную многокластерную структуру. В этих сегментах хорошая статистика и поэтому наличие небольших кластеров может быть или результатом реальной стратификации предложения или наличием в базе малого количества еще не выявленных "ложных" объявлений.

Доли рынка по форматам и вклад в общий индекс:

табл 5	прош. неделя	Сегодня	изменение	вклад в общий
формат	% рынка	% рынка	доли рынка (%)	индекс ($/кв.м)
1-комн.	22,15	21,85	-0,30	-4
2-комн.	33,72	33,33	-0,39	-7
3-комн.	34,69	35,49	0,80	19
4-комн.	8,72	8,65	-0,07	-2
5-комн.	0,72	0,68	-0,04	-1
сумма	100	100	0	5

 

Значения вкладов округлены до целых чисел. Приведенные в таблице данные показывают, что только сегмент 3-комнатных квартир дал большой положительный вклад в изменение общегородского индекса. Все остальные форматы "тянули" общий индекс вниз.

Из таблицы 5 видно, что за неделю выросла доля 3-комнатного сегмента (+0.80%) за счет уменьшения долей всех остальных форматов.

Сегодня средняя комнатность предлагаемой на продажу квартиры равна 2.330 (+0.009).

Город, как совокупность районов

Табл. 6	Индекс	изменение $/кв.м	изменение %	предложение	изменение к-ва квартир	изменение %
Алмал.	1937	-4	-0,21	888	16	1,83
Жетыс.	1572	22	1,42	412	-18	-4,19
Ауэзов.	1543	34	2,25	1153	-76	-6,18
Медеус.	2707	-20	-0,73	634	-42	-6,21
Турксиб.	1256	-20	-1,57	227	-17	-6,97
Бостан.	1964	-11	-0,56	1276	-9	-0,70

 

Из таблицы 6 видно, что лидером по скорости роста индекса сегодня является Ауэзовский район (+2.25%). Наибольшее падение индекса наблюдается в Турксибском районе (-1.57%).

Доли рынка по районам и вклад в общий индекс:

табл 7	прош. неделя	сегодня	изменение	вклад в общий
районы	% рынка	% рынка	доли рынка (%)	индекс ($/кв.м)
Алмал.	18,41	19,35	0,93	18
Жетыс.	9,08	8,98	-0,10	0
Ауэзов.	25,95	25,12	-0,83	-4
Медеус.	14,27	13,81	-0,46	-15
Турксиб.	5,15	4,95	-0,21	-4
Бостан.	27,13	27,80	0,67	10
Сумма	100	100	0	5

 

Значения вкладов округлены до целых чисел.

За неделю Алмалинский и Бостандыкский районы заметно увеличили свои доли на рынке недвижимости (+0.93% и +0.67% соответственно). Это увеличение долей стало возможным из-за сильного уменьшения долей Ауэзовского (-0.83%) и Медеуского (-0.46%) районов.

Из последней колонки таблицы 7 видно, что общее изменение индекса сложилось из положительных слагаемых (Алмалинский и Бостандыкский районы) и отрицательных (Медеуский, Ауэзовский и Турксибский районы).

 

Рынок аренды

В таблице 8 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за прошедшую неделю.

Табл. 8	$/месяц	+/- $	+/- %	предложение	+/- к-во	+/- %
1-комн	520	3	0,58	1112	-110	-9,00
2-комн	882	21	2,44	1076	-48	-4,27
3-комн	1385	69	5,24	694	-58	-7,71
4-комн	2428	184	8,20	145	11	8,21
Всего				3027	-205	-6,34

 

Видно, что на этой неделе стоимость аренды возросла для всех форматов сдаваемых квартир. На Рис. 6 показана динамика стоимости аренды для различных форматов квартир. Хорошо видна сегодняшняя тенденция – чем выше формат сдаваемой квартиры, тем быстрее растет стоимость ее аренды.

За прошедшую неделю предложение на рынке аренды существенно уменьшилось (-205 квартир или -6.34%). Это снижение предложения может быть связано с наполнением города абитуриентами, приехавшими для поступления в алматинские ВУЗы.

Структура предложения по форматам и вклад в общий индекс:

табл. 9	Доля рынка %		%%	вклад в
формат	прошл нед.	сегодня	изменение	общий индекс
1-комн	37,81	36,74	-1,07	-4
2-комн	34,78	35,55	0,77	14
3-комн	23,27	22,93	-0,34	11
4-комн	4,15	4,79	0,64	23
сумма	100,00	100,00	0,00	44

 

средн. комн	1,938	1,958
изм средн комн		0,020

 

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Для оценки динамики рынка аренды можно, по аналогии с рынком продаж квартир, ввести понятие общего индекса аренды. Для этого нужно представить весь рынок аренды как совокупность форматов.

NB: Общий индекс аренды вычисляется как сумма произведений долей различных форматов на соответствующие средние стоимости аренды. Тренд этого индекса показывает общую динамику рынка аренды.

Общий индекс аренды на прошлой неделе был 894$, сегодня он вырос на 44 и достиг отметки 938$. Тренд индекса за неделю +4.95%.

Из табл.9 видно, что за прошедшую неделю сильно упали доли 1- и 3-комнатнрых квартир, а доли 2- и 4-комнатных ощутимо увеличились.

Данные последней колонки таблицы 9 показывают, что только сегмент 1-комнатных квартир дал отрицательный вклад в изменение общего индекса. Все остальные форматы сдаваемых квартир активно увеличивали показатель тренда. В итоге общий индекс аренды увеличился на 44$.

Средняя комнатность сдаваемой в аренду квартиры за неделю увеличилась на 0.020 и стала сегодня равной 1.958.

ПРИЛОЖЕНИЕ 1

Кластер - класс родственных элементов статистической совокупности.
В данной работе кластер - это совокупность квартир, имеющих примерно одинаковые индексы и образующие в распределении предложения компактную группу.

Профиль кластера

В таблице профиля кластера показаны доли (в процентах от всего числа входящих в кластер квартир) сочетаний район-тип, а также суммы по районам и типам.
Например, в кластере-1600 панельные квартиры Алмалинского района составляют 18.69% от всех квартир, входящих в кластер. Доля кирпичных квартир в кластере-1600 составляет 17.5%, а доля квартир Медеуского района в кластере-1600 равна 3.78%.

Профиль кластера-1600:

1600	панель	кирпич	монолит	сумма
Алмал.	18,69	3,58	0,8	23,07
Жетыс.	3,68	0,4	0,2	4,28
Ауэз.	25,25	3,48	4,47	33,2
Мед.	2,88	0,7	0,2	3,78
Турк.	0,7	1,29	0,2	2,19
Бост.	24,35	8,05	1,09	33,49
сумма	75,55	17,5	6,96

 

Состав кластера-1600 по районам и типам показан на Рис. 1.1.1-1.1.3.

	Рисунок 1-1-1
	Рисунок 1-1-2
	Рисунок 1-1-3

ПРИЛОЖЕНИЕ 2

Слагаемые динамики общегородского индекса

Город можно представить как совокупность некоторых составляющих.
Традиционно рассматриваются представления города следующим составляющим - по типам строений, по форматам квартир и по административным районам.

Город, при рассмотрении его как совокупности типов, представляется в виде объекта из трех типов строений – панельных, кирпичных и монолитных.

Город, при рассмотрении его как совокупности форматов, представляется в виде объекта из пяти форматов квартир – 1-, 2-, 3-, 4- и 5-комнатных.

Город, при рассмотрении его как совокупности районов, представляется в виде объекта из шести административных районов.

В конкретном представлении для каждой из составляющих вычисляется ее объем предложения (или доля рынка) и соответствующий индекс.

Общегородской индекс вычисляется как сумма произведений долей рынка составляющих на их средние индексы.

Изменения общегородского индекса формируются под воздействием следующих факторов: изменение долей различных составляющих (сегментов) рынка (динамика предложения) и тренд средних индексов в этих сегментах.

В таком подходе появляется возможность выделить в динамике общегородского индекса влияние каждой составляющей рынка для различных представлений.

ПРИЛОЖЕНИЕ 3

На Рис. 3.1 показано изменение курса доллара США с 23.07.2008 по 30.07.2008. Недельный тренд 120.19 – 120.16 = + 0.03 тенге, что соответствует недельному тренду + 0.0249%.

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 4

Общегородской индекс выполняет две функции:
- он неплохо показывает общую динамику рынка; - разложение этого индекса на слагаемые в различных представлениях позволяет оценить вклад составляющих в общую динамику рынка.

Общегородской индекс не рекомендуется использовать как ориентир при оценке стоимости конкретной квартиры, которая зависит от многих факторов – типа строения, формата, района и т.д.
Для оценки стоимости квартиры можно с некоторыми оговорками использовать более детализированные индексы, относящиеся к конкретным типам, форматам или районам.
Более реальную оценку стоимости жилья можно получить, используя комбинированные индексы "тип строения-формат квартиры-район города". Такие индексы лучше всех отражают цену, назначаемую продавцами конкретной квартиры.

NB: При использовании индексов для оценки стоимости квартир необходимо помнить, что все индексы рассчитываются на основании массива частных объявлений, поданных в газету "Крыша" и на сайт krisha.kz.

Николай СТЕКОЛЬНИКОВ, аналитик