- Видишь суслика?
- Да!
- А его нет!
(пособие по кластерному анализу)

Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

NB !!!
В результате тщательной проверки, проведённой редакцией газеты "Крыша", было достоверно выявлено около 2500 ложных объявлений о продаже квартир, поданных в текущий номер (на несуществующие номера телефонов или по цене, не соответствующей цене продавца).
Все эти объявления были сняты с публикации, и, соответственно, не попали в анализируемый массив данных. Это, разумеется, отразилось на значениях вычисляемых рыночных параметров.
Надеемся, что сегодняшние резкие изменения индексов и объемов предложения будут адекватно восприняты нашими читателями, получившими в результате более реальные данные по рынку недвижимости Алматы.

 

ГОРОД В ЦЕЛОМ

Данные по городу:

 

Табл. 1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение Изменение к-ва квартир изменение %
Весь город 1880 -351 -15,73 4736 -1755 -27,04

За прошедшую неделю общегородской индекс уменьшился на 351$ и остановился на уровне 1880$. Тренд индекса -15.73%.
Предложение по городу резко сократилось (-1755 квартир), что соответствует относительному изменению -27.04%.
Причины этого "обвала" указаны выше (см. NB !!!).
Об использовании общегородского индекса см. приложение 4.

 

Город: динамика кластеров

На Рис. 1 изображены распределения общегородского предложения по индексу для прошлой и этой недели. Рассмотрим недельную динамику предложения в терминах кластеров.

NB: На всех рисунках синяя кривая соответствует прошлой неделе, красная – сегодняшней.

NB: Кластер – это совокупность квартир, имеющих примерно одинаковые индексы и образующие в распределении предложения компактную группу.

Кластер-1600: объем очень незначительно увеличился, форма сохранилась, средний индекс остался прежним.

NB: Профиль кластера-1600, его состав по районам и типам приведены в приложении 1.

Кластеры-2300, 2700, 3100, 3600, 4500: эти объекты пропали и на их месте наблюдается плавная ниспадающая кривая.

В прошлом обзоре было сделано предположение, что интенсивное образование новых кластеров в области средних индексов, может быть связано с попытками "сдвинуть" средний индекс в желательную сторону путем подачи ложных объявлений. Иными словами, компактные группы квартир с близкими значениями индексов оказались инструментом целенаправленного воздействия на рыночные параметры.

Выводы по городу:
- рынок самого дешевого жилья находится в спокойном состоянии, цены и объем предложения практически не меняются. Скорее всего, этот кластер образуют квартиры, по своим параметрам находящиеся в равновесии с рынком. В этой группе квартир дно рынка, судя по всему, уже наступило.
- в области средних индексов после чистки базы объявлений наблюдается монотонное распределение по индексу, показывающее естественное плавное снижение предложения с ростом индекса.
- рынок "элитного" жилья далеко не такой объемный, как ранее казалось.
 

ГОРОД: РАЗЛИЧНЫЕ ПРЕДСТАВЛЕНИЯ

NB: Понятие слагаемых общегородского индекса дается в приложении 2.

Город, как совокупность типов строений

 

Табл. 2 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
панель 1599 -313 -16,37 2551 -980 -27,75
кирпич 2166 -268 -11,01 1650 -448 -21,35
монолит 2342 -700 -23,01 535 -327 -37,94

Сегодня нет смысла анализировать тренд основных рыночных параметров, так как информационная база сильно изменилась.
Интересны сами индексы, которые, после очистки базы от ложных объявлений, должны приблизиться к реальным значениям.

Рассмотрим распределения предложения для различных типов строения.

На Рис. 2 показано распределение предложения для монолита. Видно, что в области средних индексов кривые этой и прошлой недели если и отличаются, то незначительно. Главное сегодняшнее отличие – отсутствие очень большого кластера-4500, который был на прошлой неделе. Это означает, что в газету подавалось значительное количество ложные объявления о продаже "элитного" жилья в монолитном сегменте.

На Рис. 3 показано распределение предложения для кирпича. В области индексов 1400$…2700$ есть небольшие отличия этой и прошлой недель. Основные изменения за неделю: в области индексов более 2500$ пропала кластерная структура предложения. Исчезли выраженные кластеры-3000, 3500, 4000, 5300. Кривая распределения стала плавно падающей с ростом индекса. По кирпичу можно сделать выводы, подобные выводам по монолиту: все пропавшие на этой неделе кластеры в области индексов более 2500$, были искусственными образованиями, призванными увеличить средний индекс по городу.

На Рис. 4 изображены распределения для панели. Наблюдается картина, подобная уже рассмотренным выше монолиту и кирпичу. Основное предложение сосредоточено в первом (и единственном) кластере-1600. Кластеры прошлой недели (2200, 2700, 3100, 3500 и 4600) исчезли после чистки базы. Природа этих исчезнувших кластеров – все те же попытки сдвинуть средний индекс в плюс путем подачи в газету ложных объявлений.

 

Доли рынка по типам и вклад в общий индекс:

 

табл 3 прош. неделя Сегодня изменение
доли рынка (%)		 вклад в общий
индекс ($/кв.м)
Тип % рынка % рынка
панель 54,40 53,86 -0,53 -179
Кирпич 32,32 34,84 2,52 -32
монолит 13,28 11,30 -1,98 -140
Сумма 100 100 0 -351

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Изменения, произошедшие в монолитном и панельном сегментах, дали основной отрицательный вклад в динамику общего тренда индекса по городу. Вклад кирпичного сегмента был значительно меньше.

 

Город, как совокупность форматов квартир

 

Табл. 4 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
1-комн. 1683 -520 -23,60 1049 -460 -30,48
2-комн. 1787 -297 -14,25 1597 -497 -23,73
3-комн. 1920 -246 -11,36 1643 -506 -23,55
4-комн. 2508 -332 -11,69 413 -261 -38,72
5-комн. 2798 -616 -18,04 34 -31 -47,69

После чистки базы сильно упал индекс для 1- и 5-комнатных квартир. Для 5-комнатных очень скудная статистика и поэтому детально рассмотрим только сегмент 1-комнатных квартир.

На Рис. 5 показаны распределения предложения для 1-комнатных квартир на этой и прошлой неделях. Сразу бросается в глаза отсутствие на этой неделе кластеров-2800, 3100, 3700 и 4600. Остался один кластер-1600, в котором и сосредоточено основное предложение. Исчезновение ряда кластеров, судя по всему, объясняется просто: пресечением попыток искусственно удержать индекс на высоком уровне путем подачи ложных объявлений.

Для других форматов наблюдается подобная картина.

Доли рынка по форматам и вклад в общий индекс:

 

 табл 5 прош. неделя сегодня изменение
доли рынка (%)		 вклад в общий
Индекс ($/кв.м)
формат % рынка % рынка
1-комн. 23,25 22,15 -1,10 -140
2-комн. 32,26 33,72 1,46 -70
3-комн. 33,11 34,69 1,58 -51
4-комн. 10,38 8,72 -1,66 -76
5-комн. 1,00 0,72 -0,28 -14
сумма 100 100 0 -351

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Сегодня средняя комнатность предлагаемой на продажу квартиры равна 2.321.

 

Город, как совокупность районов

 

Табл. 6 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Алмал. 1941 -400 -17,09 872 -596 -40,60
Жетыс. 1550 -800 -34,04 430 -307 -41,66
Ауэзов. 1509 -98 -6,10 1229 -142 -10,36
Медеус. 2727 -499 -15,47 676 -257 -27,55
Турксиб. 1276 47 3,82 244 34 16,19
Бостан. 1975 -192 -8,86 1285 -487 -27,48

Из таблицы 6 видно, что самые большие изменения индекса произошли в Жетысуском, Медеуском, Алмалинском и Бостандыкском районах. Они же лидируют и по снижению предложения. По всей вероятности, именно эти районы в основном подвергались атакам ложными объявлениями.

На общем фоне выделяется Турксибский район. Индекс в этой части города за неделю заметно подрос – тренд +3.82%.

Рассмотрим подробно Жетысуский и Турксибский районы.

На Рис. 6 показаны распределения предложения для этой и прошлой недель в Жетысуском районе. Видно, что кластер-1300 немного увеличился в объеме при неизменности среднего индекса. В области индексов 1400$…2500$ предложение прошлой и этой недель практически совпадают. Основные изменения произошли в распределении для индексов больше 2500$. В этой части спектра пропали кластеры-2700, 3200, 3700. Удаление из базы ложных объявлений привело к снижению почти до нуля предложения для индексов более 2500$.

Можно предположить, что большие кластеры-2700, 3200 и 3700 были созданы для искусственного увеличения среднегородского индекса.

На Рис. 7 – распределение предложения для Турксибского района. Видно, что кривые практически совпадают на всем интервале индексов. Предложение сосредоточено в основном кластере-1100 и дополнительном кластере-1500. Сегодня Турксибский район может служить примером того, как себя ведут рыночные параметры при отсутствии искусственного воздействия в виде ложных объявлений.

Доли рынка по районам и вклад в общий индекс:

 

табл 7  прош. неделя сегодня изменение
доли рынка (%)		 вклад в общий
Индекс ($/кв.м)
районы % рынка % рынка
Алмал. 22,62 18,41 -4,20 -172
Жетыс. 11,35 9,08 -2,27 -126
Ауэзов. 21,12 25,95 4,83 52
Медеус. 14,37 14,27 -0,10 -75
Турксиб. 3,24 5,15 1,92 26
Бостан. 27,30 27,13 -0,17 -56
сумма 100 100 0 -351

Значения вкладов округлены до целых чисел.

Из последней колонки таблицы 7 видно, что пять районов "тянули" общий индекс вниз (особенно Алмалинский и Жетысуский) и только Турксибский район (где чистка базы не привела к серьезным последствиям) дал положительный вклад в изменение общего индекса.

 

РЫНОК АРЕНДЫ

В таблице 8 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за прошедшую неделю.

 

Табл. 8 $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- к-во +/- %
1-комн 517 0 0,00 1222 7 0,58
2-комн 861 2 0,23 1124 3 0,27
3-комн 1316 -15 -1,13 752 12 1,62
4-комн 2244 -41 -1,79 134 -18 -11,84
Всего       3232 4 0,12

Для оценки динамики рынка аренды можно, по аналогии с рынком продаж квартир, ввести понятие общего индекса аренды. Для этого нужно представить весь рынок аренды как совокупность форматов. Тогда общий индекс аренды можно вычислить как сумму произведений долей различных форматов на соответствующие средние стоимости аренды. Тренд индекса показывает общую динамику рынка аренды.

Индекс аренды на прошлой неделе был 905$, сегодня он понизился на 11$ и стал равен 894$. Тренд индекса -1.27%.

Предложение на рынке аренды на этой неделе практически не изменилось.

Структура предложения по форматам и вклад в общий индекс:

 

табл. 9 доля рынка % %%
изменение		 Вклад в
общий индекс
формат прошл нед. сегодня
1-комн 37,64 37,81 0,17 1
2-комн 34,73 34,78 0,05 1
3-комн 22,92 23,27 0,34 1
4-комн 4,71 4,15 -0,56 -14
сумма 100,00 100,00 0,00 -11

 

 

 

 

средн. комн 1,947 1,938
изм средн комн   -0,009

 

 

Из табл.9 видно, что за прошедшую неделю незначительно выросли доли 1-2-3-комнатных сдаваемых квартир за счет уменьшения доли 4-комнатных.

Из последней колонки таблицы 9 видно, что на общее изменение индекса аренды сильное отрицательное воздействие оказал сегмент 4-комнатных квартир (-14.56$). Этот отрицательный вклад и повлиял на итоговое падение индекса аренды на 11$.

Средняя комнатность сдаваемой в аренду квартиры за неделю уменьшилась на 0.009 и стала сегодня равной 1.938.

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 1

Кластер – класс родственных элементов статистической совокупности.
В данной работе кластер – это совокупность квартир, имеющих примерно одинаковые индексы и образующие в распределении предложения компактную группу.

Профили кластеров

В таблице профиля кластера показаны доли (в процентах от всего числа входящих в кластер квартир) сочетаний район-тип, а также суммы по районам и типам.
Например, в кластере-1600 панельные квартиры Алмалинского района составляют 15.45% от всех квартир, входящих в кластер. Доля кирпичных квартир в кластере-1600 составляет 22.68%, а доля квартир Медеуского района в кластере-1600 равна 3.66%.

Профиль кластера-1600:

 

1600 панель кирпич монолит сумма
Алмал. 15,45 5,45 0,89 21,79
Жетыс. 5,84 0,3 0 6,14
Ауэз. 22,18 4,46 4,65 31,29
Мед. 2,57 0,99 0,1 3,66
Турк. 0,5 2,87 0,1 3,47
Бост. 23,66 8,61 1,39 33,66
сумма 70,2 22,68 7,13  

 

Состав кластера-1600 по районам и типам показан на Рис. 1.1.1-1.1.3.

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 2

Слагаемые динамики общегородского индекса

Город можно представить как совокупность некоторых составляющих.
Традиционно рассматриваются представления города следующим составляющим – по типам строений, по форматам квартир и по административным районам.

Город, при рассмотрении его как совокупности типов, представляется в виде объекта из трех типов строений – панельных, кирпичных и монолитных.

Город, при рассмотрении его как совокупности форматов, представляется в виде объекта из пяти форматов квартир – 1-, 2-, 3-, 4- и 5-комнатных.

Город, при рассмотрении его как совокупности районов, представляется в виде объекта из шести административных районов.

В конкретном представлении для каждой из составляющих вычисляется ее объем предложения (или доля рынка) и соответствующий индекс.

Общегородской индекс вычисляется как сумма произведений долей рынка составляющих на их средние индексы.

Изменения общегородского индекса формируются под воздействием следующих факторов: изменение долей различных составляющих (сегментов) рынка (динамика предложения) и тренд средних индексов в этих сегментах.

В таком подходе появляется возможность выделить в динамике общегородского индекса влияние каждой составляющей рынка для различных представлений.

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 3

На Рис. 3.1 показано изменение курса доллара США с 16.07.2008 по 23.07.2008. Недельный тренд 120.16 – 120.05 = + 0.11 тенге, что соответствует недельному тренду + 0.0916%.

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 4

Общегородской индекс выполняет две функции:
- он неплохо показывает общую динамику рынка;
- разложение этого индекса на слагаемые в различных представлениях позволяет оценить вклад составляющих в общую динамику рынка.

Общегородской индекс не рекомендуется использовать как ориентир при оценке стоимости конкретной квартиры, которая зависит от многих факторов – типа строения, формата, района и т.д.
Для получения средней цены квартиры можно с некоторыми оговорками использовать более детализированные индексы, относящиеся к конкретным типам, форматам или районам, а также комбинированные индексы "тип строения-формат квартиры-район города".

NB: При использовании индексов для получения представления о стоимости квартиры необходимо помнить, что все индексы рассчитываются на основании массива частных объявлений, поданных в газету "Крыша" и на сайт krisha.kz.

Николай СТЕКОЛЬНИКОВ, аналитик