Плюс… минус…снова плюс…
Это так скучно…
(размышления опытного рыночника)

Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету "Крыша" и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
- объявления, содержащие ложную информацию;
- объявления о продаже объектов, относящиеся к "нетипичному формату" (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).

Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

Типы строений
Форматы квартир
Административные работы
Город в целом
Рынок аренды

В таблице 1 приведены данные по всему городу, отдельно по типам строения, по административным районам и по форматам квартир. Указаны значения индексов для соответствующих групп, объемы предложения и также абсолютные и относительные изменения за неделю.

 

 

Табл. 1 Индекс изменение $/кв.м изменение % Предложение изменение к-ва квартир изменение %
Весь город 2231 108 5,09 6355 -403 -5,96
панель 1922 53 2,84 3539 -275 -7,21
кирпич 2412 111 4,82 2035 -174 -7,88
монолит 3162 257 8,85 781 46 6,26
1-комн. 2184 106 5,10 1653 -17 -1,02
2-комн. 2094 78 3,87 1972 -312 -13,66
3-комн. 2183 102 4,90 2049 -81 -3,80
4-комн. 2864 161 5,96 637 1 0,16
5-комн. 3248 63 1,98 44 6 15,79
Алмал. 2254 153 7,28 1300 69 5,61
Жетыс. 2485 18 0,73 830 12 1,47
Ауэзов. 1709 22 1,30 1430 -234 -14,06
Медеус. 3134 229 7,88 794 17 2,19
Турксиб. 1670 -111 -6,23 304 -179 -37,06
Бостан. 2207 66 3,08 1697 -88 -4,93

Для справки: динамика курса доллара (по данным KASE) за период 02.07-09.07.2008 показана на рис. 1. В численном выражении недельное изменение
составило 120.38 - 120.58 = - 0.20 тенге/$ или - 0.1659%.

ГОРОД, КАК СОВОКУПНОСТЬ ТИПОВ СТРОЕНИЙ

Изменение индексов по типам: На Рис. 2 показаны скорости изменения индексов для основных типов. Сегодняшняя тенденция по типам строений такова: чем дороже жилье, тем быстрее растет цена квадратного метра. Например, индекс монолита растет в 1.8 раза быстрее, чем общегородской индекс.
Рассмотрим природу такого сильного увеличения индексов кирпича и монолита. Для этого построим распределения предложения для кирпича (Рис. 3) и монолита (Рис. 4).

На рис. 3 видно, что в области средних индексов произошли заметные изменения: в области 2200$..3200$ предложение стало меньше, а для индексов 3200$…3800$ распределение сместилось вправо. Для индексов 3800$...4500$ сегодня предложение несколько меньше, чем на прошлой неделе. Объем кластера 5000$…5600$ вырос примерно в три раза.
Выводы по кирпичу:
- средние по стоимости квартиры постепенно уходят с рынка;
- в "элитной" части спектра предложений резкий рост количества предлагаемых квартир.

Рис. 4 демонстрирует схожесть тенденций монолита и кирпича. В средней части спектра есть не очень большие разнонаправленные изменения и они скорее всего обусловлены малой статистикой. Вся динамика монолита сосредоточена в "элитном" кластере. Его средний индекс не изменился (примерно 4500$), зато объем вырос в полтора раза.
Выводы по монолиту:
- в области низких и средних цен рынок меняется незначительно;

- "элитных" квартир стало на рынке значительно больше.

Линейка индексов и динамика по типам: (в порядке убывания индексов) монолитные 3162$ (+257$), кирпичные 2412$ (+111$), панельные 1922$ (+53$).
Изменение предложений по типам: за неделю выросло предложение в монолитном сегменте (+46 или +6.26%). Количество панельных и кирпичных квартир уменьшилось примерно одинаково (-7.21% и -7.88% соответственно).
Доли рынка: (в порядке убывания долей) панель 55.69% ( -0.75%), кирпичные 32.02% (-0.67%), монолитные 12.29% (+1.41%).

ГОРОД, КАК СОВОКУПНОСТЬ ФОРМАТОВ КВАРТИР

Изменение индексов по форматам: На Рис. 5 показаны темпы изменения индексов для различных форматов на этой и прошлой неделях (изменение в % за неделю). Отметим сегодняшнюю почти полную инверсию темпов изменения индексов по отношению к прошлой неделе для всех форматов. Все тренды за неделю поменялись с отрицательных значений на положительные. Отметим также, что для всех форматов (кроме 5-комнатных - малая статистика) темп роста индекса примерно одинаков и находится в пределах +3.87%...5.96%.
Линейка индексов и динамика по форматам: (в порядке убывания индексов) 5-комнатные 3248$ (+63$), 4-комнатные 2864$ (+161$), 3-комнатные 2183$ (+102$), 1-комнатные 2184$ (+106$), 2-комнатные 2094$ (+78$).
Изменение предложений по форматам: резко уменьшилось количество предлагаемых 2-комнатных квартир (-312 или -13.66%). В остальных форматах изменения предложения гораздо меньше – можно отметить только падение на 3.8% в значимом формате 3-комнатных квартир.
Доли рынка: Динамика долей форматов на сегодня (в порядке убывания долей): 3-комнатные 32.24% (+0.72%), 2-комнатные 31.03% (-2.77%), 1-комнатные 26.01% (+1.30%), 4-комнатные 10.02% (+0.61%), 5-комнатные 0.69% (+0.13%). Перераспределение долей квартир различного формата привело к увеличению средней комнатности с 2.273 до 2.284 (+0.011).

ГОРОД, КАК СОВОКУПНОСТЬ РАЙОНОВ

Изменение индексов по районам: На Рис. 6 показаны темпы изменения индексов по районам сегодня и на прошлой неделе. Видно, что тренды индекса не менялись в Жутысуском, Ауэзовском и Турксибском районах. В Алмалинском и Медеуском районах падение индекса сменилось сильным ростом (7.28% и 7.88% соответственно).

Рассмотрим подробнее причины сильного роста индекса в Алмалинском районе. На Рис. 7 показаны распределения предложения для рассматриваемого района для двух недель.

Видно, что кластер 1000$…2000$ практически не изменился, кластер 2000$…2800$ при сохранении своего положения несколько уменьшился в объеме, сильно вырос в объеме кластер 2800$…3100$, уменьшилось предложение в области индексов 3100$…3700$, появился новый "элитный" кластер в области индексов 4300$…5000$.

Линейка индексов и динамика по районам: (в порядке убывания индексов) Медеуский 3134$ (+229$), Жетысуский 2485$ (+18$), Алмалинский 2254$ (+153$), Бостандыкский 2207$ (+66$), Ауэзовский 1709$ (+22$), Турксибский 1670$ (-111$).
Изменение предложений по районам: Самые большие изменения предложения произошли в Турксибском (-37.06%) и Ауэзовском (-14.06%) районах. Уменьшилось предложение и в Бостандыкском районе (-4.93%). В остальных районах – рост предложения.
Доли рынка: (в порядке убывания долей) Бостандыкский 26.70% (+0.29%), Ауэзовский 22.50% (-2.12%), Алмалинский 20.46%(+2.24%), Жетысуский 13.06% (+0.96%), Медеуский 12.50% (+1.00%), Турксибский 4.78% (-2.36%).

ГОРОД В ЦЕЛОМ

За неделю общегородской индекс стоимости жилья резко вырос до уровня 2231$ (+108$), что соответствует тренду +5.09%. Общегородское предложение сильно уменьшилось (-403 квартиры или -5.96%).

Слагаемые общегородского индекса

Общегородской индекс формируется под воздействием следующих факторов: изменение долей различных сегментов рынка (динамика предложения) и тренд индексов в этих сегментах.

Для понимания того, как формируется динамика общегородского индекса, город можно рассматривать в различных представлениях - как объект, разделяющийся или только по типам, или только по форматам, или только по районам.

В конкретном представлении в каждой составляющей происходит изменение среднего индекса и ее доли рынка. Изменение общегородского индекса является результирующим всех изменений индексов и объемов каждой составляющей представления.
В таком подходе появляется возможность выделить в динамике общегородского индекса влияние составляющих рынка для различных представлений.

В табл. 2 показаны значения слагаемых общегородского индекса в различных представлениях.

 

табл. 2

 

 
представление составляющая рынка вклад составляющей
  Панель 15,53
по типам Кирпич 20,24
  Монолит 72,65
  1-комн. 54,58
по форматам 2-комн. -31,56
  3-комн. 47,96
  4-комн. 32,69
  5-комн. 4,58
  Алмал. 78,38
по районам Жетыс. 25,95
  Ауэзов. -30,83
  Медеус. 57,56
  Турксиб. -47,40
  Бостан. 23,84

 

Город как совокупность типов строения: результирующее изменение индекса за неделю (+108$) складывается из изменений в панельном (+15.53$), кирпичном (+20.24$) и монолитном (+72.65$) сегментах.
Результирующая динамика общегородского индекса + 15.53$(панель) + 20.24$(кирпич) + 72.65$(монолит) = + 108$.

Город, как совокупности форматов: видно, что на рост общегородского индекса оказали особое влияние сегменты 1-комнатных, 3-комнатных и 4-комнатных квартир.
Результирующая динамика общегородского индекса + 54.58$(1-комн.) – 31.56$(2-комн.) + 47.96$(3-комн.) + 32.69$(4-комн.) + 4.58$(5-комн.) = + 108$.

Город, как совокупность районов: положительные слагаемые дали Алмалинский, Жетысуский, Медеуский и Бостандыкский раойны, отрицательные – Ауэзовский и Турксибский.
Результирующая динамика общегородского индекса + 78.38$(Алмал.) + 25.95$(Жетыс.) – 30.83$(Ауэз.) + 57.56$(Медеус.) – 47.40$(Турксиб.) + 23.84$(Бостан.) = + 108$.

На Рис. 8 изображены в виде диаграмм слагаемые общегородского индекса в трех различных представлениях – по типам, по форматам и по районам. Наглядно видны сегменты в каждом из представлений которые "тянут" результирующий индекс вверх, а какие – вниз.

 

Город: динамика кластеров

На Рис. 9 изображены распределения общегородского предложения по индексу для прошлой и этой недели. Рассмотрим недельную динамику предложения в терминах кластеров.

Первый кластер (около1600$): объем упал, средний индекс остался прежним.

Второй кластер (2000$): объем резко упал, средний индекс практически не изменился.

Третий кластер (2700$): практически не изменился.

Четвертый кластер (3600$): практически не изменился.

Пятый кластер (4500$): объем вырос примерно в полтора раза, средний индекс увеличился почти на 100$.

Выводы по городу:
- рынок самого дешевого жилья находится в спокойном состоянии, цены и объем предложения практически не меняются;
- в области средних индексов наблюдается существенный спад предложения при сохранении средней цены;
- на рынке снова наблюдается рост предложения "элитного" жилья, цены на которое постепенно растут.

 

РЫНОК АРЕНДЫ

В таблице 2 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за прошедшую неделю.

 

Табл. 2 $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- к-во +/- %
1-комн 506 -21 -3.98 1135 -67 -5.57
2-комн 872 -2 -0.23 1041 -116 -10.03
3-комн 1339 -36 -2.62 668 -46 -6.44
4-комн 2256 -5 -0.22 121 -28 -18.79
Всего 2965 -257 -7.98

Для оценки динамики рынка аренды можно, по аналогии с рынком продаж квартир, ввести понятие общего индекса аренды. Для этого нужно представить весь рынок аренды как совокупность форматов. Тогда общий индекс аренды можно вычислить как сумму произведений долей различных форматов на соответствующие средние стоимости аренды. Тренд индекса показывает общую динамику рынка аренды.

Динамика общего индекса: для прошлой недели индекс аренды был равен 919$, сегодня он упал до 893$. Изменение индекса за неделю -26$ или -2.84%.

Динамика рынка: На Рис. 10 показано относительное изменение стоимости аренды для различных форматов за неделю. Видно, что стоимость аренды упала во всех форматах. Сильнее всего изменилась цена аренды в 1-комнатных (-3.98%) и 3-комнатных (2.62%) квартир. Рынок аренды за неделю сильно сжался: общее падение предложения -257 квартир или -7.98%. Особенно сильно изменились сегменты 2-комнатных (-10.03%) и 4-комнатных (-18.79%) квартир.

Структура предложения: Структура предложения сегодня такова (в порядке убывания долей): 1-комнатные 38.28% (+0.97%), 2-комнатные 35.11% (-0.80%), 3-комнатные 22.53% (+0.37%), 4-комнатные 4.08% (-0.54%). Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю уменьшилась на 0.017 с 1.941 до 1.924.

 

Николай СТЕКОЛЬНИКОВ, аналитик