Все регионы 

Обзор предложений на рынке недвижимости Алматы07.05-14.05.2008


- Режь красный провод!
- Может - синий?
- Тогда режь синий!
(из американского боевика)

Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету "Крыша" и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
- объявления, содержащие ложную информацию;
- объявления о продаже объектов, относящиеся к "нетипичному формату" (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).

Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

Типы строений
Форматы квартир
Административные работы
Город в целом
Рынок аренды

В таблице 1 приведены данные по всему городу, отдельно по типам строения, по административным районам и по форматам квартир. Указаны значения индексов для соответствующих групп, объемы предложения и также абсолютные и относительные изменения за неделю.

 

 

Табл. 1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Весь город 2251 37 1,67 6780 -122 -1,77
панель 1865 16 0,87 3609 -144 -3,84
кирпич 2587 51 2,01 2413 25 1,05
монолит 3015 11 0,37 758 -3 -0,39
1-комн. 2170 145 7,16 1700 11 0,65
2-комн. 2137 38 1,81 2208 81 3,81
3-комн. 2210 -33 -1,47 2133 -182 -7,86
4-комн. 2828 2 0,07 695 -36 -4,92
5-комн. 3910 403 11,49 44 4 10,00
Алмал. 2334 -2 -0,09 1325 36 2,79
Жетыс. 2219 135 6,48 831 13 1,59
Ауэзов. 1686 -27 -1,58 1472 -96 -6,12
Медеус. 3256 25 0,77 860 8 0,94
Турксиб. 1938 165 9,31 599 15 2,57
Бостан. 2293 8 0,35 1693 -98 -5,47

Для справки: динамика курса доллара (по данным KASE) за период 07.05-14.05.2008 показана на рис. 1. В численном выражении недельное изменение
составило 120.57 - 120.50 = + 0.07 тенге/$ или + 0.058%. Изменение курса незначительное и оно вряд ли повлияло на динамику рынка недвижимости.

ГОРОД, КАК СОВОКУПНОСТЬ ТИПОВ СТРОЕНИЙ

Изменение индексов по типам: На Рис. 2 показаны скорости изменения индексов на прошлой неделе и сегодня. Кирпич рванул вверх (+2.01%), монолит еще с прошлой недели продолжает повышаться (+0.37%), а панель сменила сильное падение (-3.8%) на ощутимый подъем (+0.87%). По всем типам – рост индекса.
Линейка индексов и динамика по типам: (в порядке убывания индексов) монолитные 3015$( вверх на 11$), кирпичные 2587$ (вверх на 51$), панельные 1865$ (вверх на 16$).
Изменение предложений по типам: Сегодня с рынка стала уходить панель – предложение уменьшилось сразу на 3.84%. Немного больше стало кирпичных квартир (+1.05%), количество монолитных изменилось слабо (-0.39%). Постепенно панельные квартиры заменяются кирпичными.
Доли рынка: (в порядке убывания долей) панель 53.23% (вниз на 1.15%), кирпичные 35.59% (вверх на 0.99%), монолитные 11.18% (вверх на 0.16%). Сегодня, как и на прошлой неделе, город по типам сдвинулся в сторону кирпича. Но произошло это за счет уменьшения доли панели.

ГОРОД, КАК СОВОКУПНОСТЬ ФОРМАТОВ КВАРТИР

Изменение индексов по форматам: На Рис. 3 показаны темпы изменения индексов для различных форматов на этой и прошлой неделях. Видно, что наиболее значимые изменения произошли в сегментах 1- и 5-комнатных квартир. Как всегда, значительные изменения индекса для 5-комнатных объясняются малой статистикой. А для 1-комнатных, с их хорошей статистикой, повышение индекса более чем на 7% является значимым эффектом. Скорее всего этот подъем есть результат значительной перестройки структуры предложения в сегменте 1-комнатных квартир. На Рис. 4 изображены распределения предложения для 1-комнатных квартир. Синяя кривая – прошлая неделя, красная – сегодня. Хорошо видно, что в интервале индексов 1900$...2900$ произошли значительные изменения распределения.

Вместо пика для индексов около 2000$ сегодня видим провал, зато появился новый пик на 2200$. Значительно увеличилось предложение в интервале 2400$…2900$. Похоже, что у части квартир просто сдвинули цены (+200$) и дополнительно вышли на рынок однокомнатные с индексами 2400$…2900$. В остальных форматах изменения индекса находятся в пределах -1.47% (3-комнатные)… +1.81 (2-комнатные). Как видим, в определяющих форматах разнонаправленные тренды стоимости квадратного метра, что должно приводить в целом к небольшому общему изменению индекса.
Линейка индексов и динамика по форматам: (в порядке убывания индексов) 5-комнатные 3910$ (вверх на 403$), 4-комнатные 2828$ (вверх на 2$), 3-комнатные 2210$ (вниз на 33$), 2-комнатные 2137$ (вверх на 38$), 1-комнатные 2170$ (вверх на 145$). Отметим, что сегодня не осталось ни одного формата с индексом менее 2000$.
Изменение предложений по форматам: За неделю в определяющих форматах значительные изменения произошли в предложении 3-комнатных (-7.86%) и 2-комнатных (+3.81%). Почти на 5% стало меньше на рынке 4-комнатных. Видно, что в структуре предложения произошел сдвиг в сторону малоформатного жилья.
Доли рынка: Динамика долей форматов на сегодня (в порядке убывания долей): 2-комнатные 32.57% (вверх на 1.75%), 3-комнатные 31.46% (вниз на 2.08%), 1-комнатные 25.07% (вверх на 0.60%), 4-комнатные 10.25% (вниз на 0.34%), 5-комнатные 0.65% (вверх на 0.07%). Упомянутый выше структурный сдвиг привел за неделю к уменьшению средней комнатности со значения 2.320 до 2.288.

ГОРОД, КАК СОВОКУПНОСТЬ РАЙОНОВ

Изменение индексов по районам: На рис. 5 показаны темпы изменения индексов по районам сегодня и на прошлой неделе. Видно, что лидерами по темпам роста индекса являются Турскибский (+9.31%) и Жетысуский (+6.48%) районы. В самых представительных районах (большая тройка – Бостандыкский, Ауэзовский и Алмалинский) изменения стоимости жилья не превышают 1.6%. Это должно немного демпфировать в динамике общего индекса наблюдаемый бурный рост в Турксибском и Жетысуском районах. На Рис. 6 показаны распределения предложения в Жетысуском районе на прошлой неделе и сегодня. Статистика для детального анализа распределений мала, но общие тенденции можно проследить. Видно, что сегодня предложение в интервале индексов 4100$...4600$ более чем в полтора раза превышает значения прошлой недели.
Линейка индексов и динамика по районам: (в порядке убывания индексов) Медеуский 3256$ (+25$), Алмалинский 2334$ (-2$), Бостандыкский 2293$ (+8$), Жетысуский 2219$ (+135$), Ауэзовский 1686$ (-27$), Турксибский 1938$ (+165$).
Изменение предложений по районам: Падение предложения наблюдается только в двух районах – Ауэзовском (-6.12%) и Бостандыкском (-5.47%). В остальных районах есть рост предложения от +0.94% (Медеуский) до +2.79% (Алмалинский).
Доли рынка: (в порядке убывания долей) Бостандыкский 24.97% (-0.98%), Ауэзовский 21.71% (-1.01%), Алмалинский 19.54%(+0.86%), Медеуский 12.68% (+0.34%), Жетысуский 12.26% (+0.41%), Турксибский 8.83% (+0.37%).

ГОРОД В ЦЕЛОМ

За неделю индекс вырос на 37$, что соответствует темпу роста +1.67%. На Рис. 7 изображены распределения общего по городу предложения на прошлой неделе (синяя кривая) и сегодня (красная кривая). Остановимся на отличиях этих кривых. Ярко выраженный на прошлой неделе максимум при 2000$…2100$ сегодня выглядит гораздо более пологим – предложение для этого интервала индексов за неделю упало. Зато в областях индексов 2500$...2900$ и 4200$…4400$ предложение явно прибавилось. В результате более дешевых квартир стало на рынке меньше, более дорогих – больше.

Мой личный вывод по рынку квартир: Все сегодняшние плюсовые тренды по типам позволяют предполагать, что рынок на некоторое время стал традиционно растущим с небольшим темпом. Предпосылок, кроме звучащих слов о конце кризиса, для этого нет. Я по-прежнему склонен считать, что рынок неустойчив, так как не видно реальных механизмов выхода из сложившейся ситуации.

 

РЫНОК АРЕНДЫ

В таблице 2 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за прошедшую неделю.

 

Табл. 2 $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- к-во +/- %
1-комн 561 1 0,18 920 -82 -8,18
2-комн 962 19 2,01 1041 -15 -1,42
3-комн 1477 4 0,27 696 43 6,58
4-комн 2678 159 6,31 153 8 5,52
Всего 2810 -46 -1,61

 

Динамика стоимости аренды: Сегодня стоимость аренды выросла для всех форматов. Незначительно изменилась стоимость аренды для 1- и 3-комнатных квартир. На 2% больше стоит снять 2 комнатную и на 6.31% - 4-комнатную. В целом, основные форматы (1-3-комнатные) подорожали, но незначительно.

Динамика предложения: Общее уменьшение предложения за неделю составило 46 квартир, что соответствует темпу снижения -1.46%. Малоформатного жилья сдаваться стало значительно меньше (общее количество 1-и 2-комнатных квартир упало почти на 100), а число сдаваемых 3-и 4-комантых выросло на 5-6%.

Структура предложения: Структура предложения сегодня такова (в порядке убывания долей): 2-комнатные 37.05% (+0.07%), 1-комнатные 32.74% (-2.34%), 3-комнатные 24.77% (+1.90%), 4-комнатные 5.44% (+0.37%). Произошло структурное изменение – за счет уменьшения доли 1-комнтаных увеличился сегмент 3-комнатных.

 

Николай СТЕКОЛЬНИКОВ, аналитик

 



Опубликовано 14 мая 2008 3287 просмотров Добавить комментарий