Все регионы 

Обзор предложений на рынке недвижимости Алматы30.04-07.05.2008


Каждому – свое!
(Римский гражданский кодекс)

Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету "Крыша" и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
- объявления, содержащие ложную информацию;
- объявления о продаже объектов, относящиеся к "нетипичному формату" (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).

Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

Типы строений
Форматы квартир
Административные работы
Город в целом
Рынок аренды

В таблице 1 приведены данные по всему городу, отдельно по типам строения, по административным районам и по форматам квартир. Указаны значения индексов для соответствующих групп, объемы предложения и также абсолютные и относительные изменения за неделю.

 

 

Табл. 1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Весь город 2214 -40 -1,77 6902 -347 -4,79
панель 1849 -73 -3,80 3753 -207 -5,23
кирпич 2536 -2 -0,08 2388 -50 -2,05
монолит 3004 20 0,67 761 -90 -10,58
1-комн. 2025 -87 -4,12 1689 -116 -6,43
2-комн. 2099 -53 -2,46 2127 -230 -9,76
3-комн. 2243 -20 -0,88 2315 -33 -1,41
4-комн. 2826 -21 -0,74 731 38 5,48
5-комн. 3507 -129 -3,55 40 -6 -13,04
Алмал. 2336 -57 -2,38 1289 -168 -11,53
Жетыс. 2084 -68 -3,16 818 -23 -2,73
Ауэзов. 1713 1 0,06 1568 -33 -2,06
Медеус. 3231 46 1,44 852 -23 -2,63
Турксиб. 1773 -2 -0,11 584 -8 -1,35
Бостан. 2285 -86 -3,63 1791 -92 -4,89

Для справки: динамика курса доллара (по данным KASE) за период 30.04-07.05.2008 показана на рис. 1. В численном выражении недельное изменение
составило 120.50 - 120.38 = + 0.12 тенге/$ или + 0.1%. Изменение курса незначительное и оно вряд ли повлияло на динамику рынка недвижимости.

ГОРОД, КАК СОВОКУПНОСТЬ ТИПОВ СТРОЕНИЙ

Изменение индексов по типам: На Рис. 2 показаны скорости изменения индексов на прошлой неделе и сегодня. Сегодня панель идет вниз, кирпич остановился, а монолит продолжает подъем. Есть некоторая закономерность – чем дороже тип строения, тем "положительней" тренд индекса (зеленая прямая).
Линейка индексов и динамика по типам: (в порядке убывания индексов) монолитные 3004$( вверх на 20$), кирпичные 2536$ (вниз на 2$), панельные 1849$ (вниз на 73$).
Изменение предложений по типам: Предложение по всем типам за неделю упало. Значительно понизилось количество предлагаемых монолитных квартир (-10.58%). Панельных квартир стало меньше на 5.23%. Менее всего изменился сегмент квартир в кирпичных домах – их стало меньше только на 2.05%. За счет этих изменений город по типам сдвинулся в сторону кирпича.
Доли рынка: (в порядке убывания долей) панель 54.38% (вниз на 0.25%), кирпичные 34.60% (вверх на 0.97%), монолитные 11.03% (вниз на 0.71%). Видно, что увеличение доли кирпичных квартир произошло, в основном, за счет уменьшения доли монолита.

ГОРОД, КАК СОВОКУПНОСТЬ ФОРМАТОВ КВАРТИР

Изменение индексов по форматам: На Рис. 3 показаны темпы изменения индексов для различных форматов на этой и прошлой неделях. Видно, что в отличие от прошлой недели, когда индексы некоторых форматов росли, сегодня все форматы дешевеют. Наименьшие изменения – в сегментах 3- и 4-комнатных, большой темп падения в крайних форматах: 1-комн. (-4.12%) и 5-комнатных (-3.55%).
Линейка индексов и динамика по форматам: (в порядке убывания индексов) 5-комнатные 3507$ (вниз на 129$), 4-комнатные 2826$ (вниз на 21$), 3-комнатные 2243$ (вниз на 20$), 2-комнатные 2099$ (вниз на 53$), 1-комнатные 2025$ (вниз на 87$).
Изменение предложений по форматам: Сильно упало предложение в сегменте малоформатного жилья: 1-комнатных стало меньше на 6.43%, 2-комнатных - на 9.76%. Значительно (на 5.48%) возросло предложение 4-комнатных.
Доли рынка: Динамика долей форматов сегодня незначительная (в порядке убывания долей): 3-комнатные 33.54% (вверх на 1.15%), 2-комнатные 30.82% (вниз на 1.69%), 1-комнатные 24.47% (вниз на 0.43%), 4-комнатные 10.59% (вверх на 1.03%), 5-комнатные 0.58% (вниз на 0.05%). За счет чувствительного увеличения долей 3- и 4-комнатных квартир средняя комнатность за неделю увеличилась с 2.285 до 2.320.

ГОРОД, КАК СОВОКУПНОСТЬ РАЙОНОВ

Изменение индексов по районам: На рис. 4 показаны темпы изменения индексов по районам. Практически неизменными остались индексы в Ауэзовском и Турксибском районах. Продолжается падение индекса в Алмалинском районе. Поменялся знак тренда индекса в трех районах: Жетысуском, Медеуском и Бостандыкском. Средняя картина – падение индекса почти везде, кроме Медеуского.
Линейка индексов и динамика по районам: (в порядке убывания индексов) Медеуский 3231$ (+46$), Алмалинский 2336$ (-57$), Бостандыкский 2285$ (-88$), Жетысуский 2084$ (-68$), Ауэзовский 1713$ (+1$), Турксибский 1773$ (-2$).
Изменение предложений по районам: Сильно уменьшилось предложение в Алмалинском районе (-11.53%). В Бостандыкском также произошло падение предложения, но только на 4.89%. В остальных районах количество предлагаемых квартир уменьшилось в пределах -1.35% (Турксибский) …. -2.73% (Жетысуский).
Доли рынка: (в порядке убывания долей) Бостандыкский 25.95% (-0.03%), Ауэзовский 22.72% (+0.63%), Алмалинский 18.68%(-1.42%), Медеуский 12.34% (+0.27%), Жетысуский 11.85% (+0.25%), Турксибский 8.46% (+0.29%).

ГОРОД В ЦЕЛОМ

Средний по городу индекс упал на 40$, что соответствует динамике -1.77%. Этот результирующий индекс получился в результате сильного падения индекса панели и практической неизменности индекса кирпича. Сыграла свою роль также небольшая структурная перестройка рынка недвижимости. На Рис. 5а и 5б показаны общегородские распределения предложения по индексу для кирпича и панели.

Мой личный вывод по рынку квартир: Рынок по-прежнему находится в нестабильной фазе. Налицо расслоение рынка по различным сегментам, в каждом из которых своя динамика. Сегодня характерную тенденцию рынка можно определить так "дешевое жилье дешевеет, дорогое - дорожает, или, по крайней мере, не падает".

 

РЫНОК АРЕНДЫ

В таблице 2 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за прошедшую неделю.

 

Табл. 2 $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- к-во +/- %
1-комн 560 -1 -0.18 1002 -35 -3.38
2-комн 943 6 0.64 1056 -10 -0.94
3-комн 1473 -2 -0.14 653 -86 -11.64
4-комн 2519 -36 -1.41 145 -16 -9.94
Всего 2856 -147 -4.90

 

Динамика стоимости аренды ($/месяц): В основных форматах (1-3-комнатные) изменение стоимости аренды не превысило 0.7% - практически сохранились цены прошлой недели. Аренда 4-комнатных квартир снизилась, но тоже незначительно (-1.41%).

Динамика предложения: На прошлой неделе общее количество сдаваемых квартир уменьшилось почти на 4%, а сегодня оно еще упало на 4.9%. И снова, как и на прошлой неделе, с рынка постепенно уходит крупноформатное жилье. 3- и 4-комнатных квартир стало значительно меньше (-11.64% и -9.94% соответственно).

Структура предложения: Структура предложения сегодня такова (в порядке убывания долей): 2-комнатные 36.97% (+1.48%), 1-комнатные 35.08% (+0.55%), 3-комнатные 22.86% (-1.74%), 4-комнатные 5.08% (-0.28%). На Рис. 6 в виде диаграмм показаны относительные изменения долей рынка квартир различного формата. Видно, что предложение на рынке аренды сдвинулось в сторону малоформатных квартир.

 

Николай СТЕКОЛЬНИКОВ, аналитик

 



Опубликовано 7 мая 2008 3442 просмотра Добавить комментарий