Все регионы 

Обзор предложений на рынке недвижимости Алматы09.04-16.04.2008


-В чем правда, брат?
- Правда - в распределении предложения по индексу!
(почти по фильму)

Художника всякий ... может обидеть!
(из жизни аналитиков)

"...но втройне хуже кризис при отсутствии представлений о нем..."
(правильная мысль)

Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету "Крыша" и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
- объявления, содержащие ложную информацию;
- объявления о продаже объектов, относящиеся к "нетипичному формату" (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).

Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

Типы строений
Форматы квартир
Административные работы
Город в целом
Рынок аренды

В таблице 1 приведены данные по всему городу, отдельно по типам строения, по административным районам и по форматам квартир. Указаны значения индексов для соответствующих групп, объемы предложения и также абсолютные и относительные изменения за неделю.

 

 

Табл. 1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Весь город 2184 -79 -3.49 5551 -14 -0.25
панель 1850 -58 -3.04 3066 58 1.93
кирпич 2516 -103 -3.93 1872 -114 -5.74
монолит 2842 -56 -1.93 613 42 7.36
1-комн. 1940 -42 -2.12 1322 38 2.96
2-комн. 2107 -49 -2.27 1863 25 1.36
3-комн. 2253 -92 -3.92 1901 -31 -1.60
4-комн. 2872 -100 -3.36 425 -47 -9.96
5-комн. 3259 -694 -17.56 40 1 2.56
Алмал. 2267 -48 -2.07 1049 -20 -1.87
Жетыс. 1879 -69 -3.54 489 14 2.95
Ауэзов. 1721 -95 -5.23 1465 -22 -1.48
Медеус. 3111 -176 -5.35 760 12 1.60
Турксиб. 1603 -66 -3.95 263 -22 -7.72
Бостан. 2309 -64 -2.70 1525 24 1.60

Для справки: динамика курса доллара (по данным KASE) за период 09.04-16.04.2008 показана на рис. 1. В численном выражении недельное изменение
составило 120.26 - 120.57 = - 0.31 тенге/доллар или -0.257%.

ГОРОД, КАК СОВОКУПНОСТЬ ТИПОВ СТРОЕНИЙ

Изменение индексов по типам: Общая картина - снова все типы подешевели. Но этот процесс, хоть и продолжается с прошлой недели, ощутимо замедлился. Панель и монолит подешевели в абсолютном выражении почти одинаково (-58 и - 56), кирпич в своем падении вырвался в перед (-103). Относительные изменения индекса лежат в пределах -1.93%(монолит)....-3.93%(кирпич). На рис.2 показаны распределения предложения по индексу на прошлой (синяя кривая)и на этой неделе (красная кривая) для кирпича. Видно, что до индекса 1800$ распределения совпадают.

Далее картина меняется: в области около 2000$ сегодня кирпича явно больше, а для индексов в пределах 2500$-2800$ предложение наоборот, было больше на прошлой неделе. Сегодняшняя кривая распределения явно тяготеет к более низким значениям индекса. Такое изменение распределения привело к сдвигу средневзвешенных значений стоимости квадратного метра для кирпичных строений на -103$ за неделю (вертикальные линии на графике).
Линейка индексов по типам: (в порядке убывания индексов) монолитные 2842$ (вниз на 56$), кирпичные 2516$ (вниз на 103$), панельные 1850$ (вниз на 58$).
Изменение предложений по типам: С рынка ушел кирпич, причем предложение упало сразу на 5.74%. Очевидной причины этого процесса не видно. Спад предложения по кирпичу может быть связан с динамикой красной кривой на рис. 2 - ведь это не просто изменение формы распределения, это отражение внутренней динамики рынка кирпичных квартир. Объемы предложения панели и монолита - наоборот, выросли (+1.93% и +7.36% соответственно). Для монолита вообще характерны большие скачки как по уровню индекса, так и по объему предложения. Причиной этого является небольшая статистика в этом сегменте.
Доли рынка: (в порядке убывания долей) панель 55.23% (вверх на 1.18%), кирпичные 33.72% (вниз на 1.97%), монолитные 11.04% (вверх на 0.78%). Видно, что уменьшение доли кирпича произошло в основном за счет увеличения на рынке доли панельных квартир.

ГОРОД, КАК СОВОКУПНОСТЬ ФОРМАТОВ КВАРТИР

Изменение индексов по форматам: Все форматы, как и на прошлой неделе, подешевели. Если не принимать во внимание сильное падение индекса для 5-комнатных, которое скорее всего обусловлено крайне малой статистикой (всего 40 отфильтрованных квартир), то видно, что для остальных форматов индексы просели примерно одинаково: от -2.12%(1-комн.) до -3.92% (3-комн.). Среднее падение на этой неделе явно меньше, чем на прошлой.
Линейка индексов по форматам: (в порядке убывания индексов) 5-комнатные 3259$ (вниз на 694$), 4-комнатные 2872$ (вниз на 100$), 3-комнтаные 2253$ (вниз на 92$), 2-комнатные 2107$ (вниз на 49$), 1-комнатные 1940$ (вниз на 42$).
Изменение предложений по форматам: Малоформатных квартир (1- и 2-комнатных) стало больше, а 3- и 4-комнтаных меньше. Объем предложения 5-комнатных почти не изменился. По сравнению с прошлой неделей картина более стационарная: динамика изменения предложения с уровней -17%...-20% спустилась до значений -1.6%...+2.96%. Сегодняшние данные показывают, что по объемам предложений рынок основных форматов постепенно успокаивается. Дальнейшие наблюдения уточнят это предположение. Хотя, в преддверии распродажи банками залоговых квартир, стационарная картина может существенно измениться и стать гораздо более динамичной.
Доли рынка: Сегодня имеем следующую картину (в порядке убывания долей): 3-комнатные 34.25% (вниз на 0.47%), 2-комнатные 33.56% (вверх на 0.53%), 1-комнатные 23.82% (вверх на 0.75%), 4-комнатные 7.66% (вниз на 0.82%), 5-комнатные 0.72% (вверх на 0.02%). За счет увеличения долей малокомнатных квартир средняя комнатность сегодня немного уменьшилась. Было 2.307, стало 2.279. Предложение сдвинулось в сторону малых форматов.

ГОРОД, КАК СОВОКУПНОСТЬ РАЙОНОВ

Изменение индексов по районам: Как и на прошлой неделе, наша "биржевая сессия" снова закрылась по всем позициям в минусах. Все районы - вниз, но особо отличился Медеуский (-176$), в котором уменьшение индекса превысило общегородской уровень (-79$) более, чем в два раза. По остальным падение индекса находится в интервале -95$(Ауэзовский)....-48$ (Алмалинский).
Линейка индексов по районам: (в порядке убывания индексов) Медеуский 3111$ (-176$), Бостандыкский 2309$ (-64$), Алмалинский 2267$ (-48$), Жетысуский 1879$ (-69$), Ауэзовский 1721$ (-95$), Турксибский 1603$ (-66$) районы.
Изменение предложений по районам: В одной половине города (Жетысуский, Медеуский и Бостандыкский районы) видим маленькое увеличение предложения, во второй половине (Алмалинский, Ауэзовский и Турксибский районы) - небольшое увеличение объема рынка. Все изменения, кроме Турксибского -7.72%), небольшие и находятся в пределах -1.87%(Алмалинский)...+2.95%(Жетысуский). Такая картина динамики предложения, когда в разных районах города предложение меняется за неделю незначительно и имеет место небольшой разнонаправленный тренд, говорит о некоторой стабилизации объема продаваемых квартир. Но это - только картина не сегодня. Прогноз динамики предложения сделать затруднительно, так как неясна даже краткосрочная политика банков в отношении заложенных квартир.
Доли рынка: (в порядке убывания долей) Бостандыкский 27.47% (+0.50%), Ауэзовский 26.39% (-0.33%), Алмалинский 18.90%(-0.31%), Медеуский 13.69% (+0.25%), Жетысуский 8.81% (+0.27%), Турксибский 4.74% (-0.38%) районы. Сегодня, по сравнению с прошлой неделей, изменения долей незначительные.

ГОРОД В ЦЕЛОМ

Среднегородской индекс упал за неделю на 79$, что соответствует относительному изменению -3.49%. По сравнению с прошлой неделей видим замедление падения почти в полтора раза. Похоже, что сдувание пузыря идет по ступенчатой схеме, в которой быстрое падение чередуется с периодом более плавного снижения. Но тенденция "все индексы - вниз" пока сохраняется, как и неделю назад. В отличие от прошлой недели общий объем предложения почти не изменился (-14 квартир или -0.25%).

Мой личный вывод по рынку квартир: Вторая волна снижения стоимости жилья продолжается и никакого дна пока не видно. Где-то в туманной перспективе теоретически должны будут встретиться стоимость жилья и платежеспособный спрос - это и будет поворотной точкой в динамике индекса. Но до этой встречи должен будет произойти целый ряд событий - приход денег, оживление строительства, начало новой ипотечной волны и т.п.

 

РЫНОК АРЕНДЫ

В таблице 2 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за прошедшую неделю.

 

Табл. 2 $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- к-во +/- %
1-комн 584 -18 -2.99 1030 31 3.10
2-комн 955 -45 -4.50 1097 -6 -0.54
3-комн 1465 -41 -2.72 745 41 5.82
4-комн 2801 111 4.13 165 -6 -3.51
Всего 3037 60 2.02

 

Динамика стоимости аренды ($/месяц): Арендная плата в основных форматах (1-3-комнатные) за неделю понизилась. Изменения для этих форматов лежат в пределах -2.72%...-4.5%. Для недельных изменений это большие величины. По сравнению с прошлой неделей темп снижения стоимости аренды увеличился. Сегмент сдачи в аренду крупноформатного жилья живет по собственным законам. Сегодня аренда таких квартир стоит гораздо дороже, чем на прошлой неделе.

Динамика предложения: В целом объем предложения на рынке аренды за неделю вырос на 2.02%. Добавилось 60 новых квартир. Основная прибавка произошла в сегментах 1- и 3-комнатных квартир.

Структура предложения: Структура предложения сегодня такова (в порядке убывания долей): 2-комнатные 36.12% (-0.93%), 1-комнатные 33.92% (+0.36%), 3-комнатные 24.53% (+0.88%), 4-комнатные 5.43% (-0.31%).

 

Николай СТЕКОЛЬНИКОВ, аналитик

 



Опубликовано 16 апреля 2008 3325 просмотров Добавить комментарий