Все регионы 

Обзор предложений на рынке недвижимости Алматы04.06-11.06.2008


Окончательный и самый верный
диагноз ставит паталогоанатом
(из лекции)

Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету "Крыша" и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
- объявления, содержащие ложную информацию;
- объявления о продаже объектов, относящиеся к "нетипичному формату" (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).

Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

Типы строений
Форматы квартир
Административные работы
Город в целом
Рынок аренды

В таблице 1 приведены данные по всему городу, отдельно по типам строения, по административным районам и по форматам квартир. Указаны значения индексов для соответствующих групп, объемы предложения и также абсолютные и относительные изменения за неделю.

 

 

Табл. 1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Весь город 2206 33 1,52 7084 310 4,58
панель 1840 26 1,43 3816 160 4,38
кирпич 2423 -61 -2,46 2350 -21 -0,89
монолит 3173 225 7,63 918 171 22,89
1-комн. 2151 128 6,33 1666 10 0,60
2-комн. 2064 67 3,36 2371 235 11,00
3-комн. 2180 -16 -0,73 2281 63 2,84
4-комн. 2829 -45 -1,57 721 15 2,12
5-комн. 3079 -484 -13,58 45 -13 -22,41
Алмал. 2244 -32 -1,41 1337 57 4,45
Жетыс. 2199 92 4,37 876 95 12,16
Ауэзов. 1694 37 2,23 1582 46 2,99
Медеус. 3134 7 0,22 875 33 3,92
Турксиб. 2045 12 0,59 564 -41 -6,78
Бостан. 2229 58 2,67 1850 120 6,94

Для справки: динамика курса доллара (по данным KASE) за период 04.06-11.06.2008 показана на рис. 1. В численном выражении недельное изменение
составило 120.72 - 120.73 = - 0.01 тенге/$ или -0.0083%.

ГОРОД, КАК СОВОКУПНОСТЬ ТИПОВ СТРОЕНИЙ

Изменение индексов по типам: На Рис. 2 показаны скорости изменения индексов для основных типов. Хорошо видно различие тенденций на прошлой и этой неделях: огибающие линии (для всех графиков красная – сегодня, синяя – прошлая неделя) имеют инверсную форму. Панель и монолит сменили падение на подъем, кирпич продолжает снижаться.
Линейка индексов и динамика по типам: (в порядке убывания индексов) монолитные 3173$( вверх на 225$), кирпичные 2423$ (вниз на 61$), панельные 1840( вверх на 26$).
Изменение предложений по типам: Монолита на рынке стало значительно больше (+22.89%). Заметно подросло также и количество квартир в кирпичных домах (+4.38%). Предложение по панели немного снизилось (-0.89%).
Доли рынка: (в порядке убывания долей) панель 53.87% (вниз на 0.10%), кирпичные 33.17% (вниз на 1.83%), монолитные 12.96% (вверх на 1.93%). Видно, что за счет кирпича заметно увеличился сегмент монолитных квартир.

Подробности по типам строений: Основную динамику по индексам и объемам предложения сегодня демонстрирует монолит. Рассмотрим подробно распределения предложения квартир в монолитных домах для этой и прошлой недели (Рис. 3) . В интервале индексов 700$....2800$ кривые практически совпадают- динамики нет. Небольшое превышение предложения видно в интервале 2800$…3400$. Самое интересное: элитный кластер (группа квартир с индексами 4000$…4700$) стал значительно больше по объему, но его средний индекс за неделю не изменился. Следовательно, за прошедшую неделю на рынке стало заметно больше дорогих элитных квартир со средним индексом около 4500$.

ГОРОД, КАК СОВОКУПНОСТЬ ФОРМАТОВ КВАРТИР

Изменение индексов по форматам: На Рис. 4 показаны темпы изменения индексов для различных форматов на этой и прошлой неделях (изменение в % за неделю). Огибающая кривая на Рис. 4 показывает сегодняшнюю закономерность: с увеличением формата квартиры падает темп роста индекса. Если для 1- и 2- комнатных квартир тренд положительный, то, начиная с формата 3-комнатных и далее, индекс только уменьшается.
Линейка индексов и динамика по форматам: (в порядке убывания индексов) 5-комнатные 3079$ (вниз на 484$), 4-комнатные 2829$ (вниз на 45$), 3-комнатные 2180$ (вниз на 16$), 1-комнатные 2151$ (вверх на 128$), 2-комнатные 2064$ (вверх на 67$). Сегодня все форматы вернулись в область индексов более 2000$.
Изменение предложений по форматам: Очень большое изменение предложения наблюдается в сегменте 2-комнатных квартир (+11%). Примерно одинаково (+2.12%...+2.84%) подросло количество предлагаемых 3- и 4-комнатных квартир. Сегмент 1-комнатных по объему предложения практически не изменился (+0.6%).
Подробности по форматам квартир: Сегодня мы наблюдаем сильное повышение индекса (+128$) в сегменте 1-комнатных квартир. Для получения более детальной картины рассмотрим Рис. 5, на котором изображены распределения предложения для 1-комнатных квартир на этой и прошлой неделях. Из рисунка видно, что вся совокупность предложения разбивается на четыре кластера A,B.C и D (в порядке возрастания соответствующих средних индексов).

За неделю кластеры A и C практически не изменились ни по форме, ни по значениям средних индексов и, следовательно, не повлияли на общее изменение среднего по всей выборке значения индекса. Кластер В уменьшился по объему и заметно сдвинулся вправо в сторону больших значений индексов. Кластер D, хотя и остался на месте (среднее значение индекса кластера не изменилось), но по объему значительно увеличился. Совокупные изменения в кластерах B и D привели к наблюдаемому значительному росту среднего по всей выборке индекса для 1-комнатных квартир.

ГОРОД, КАК СОВОКУПНОСТЬ РАЙОНОВ

Изменение индексов по районам: На рис. 6 показаны темпы изменения индексов по районам сегодня и на прошлой неделе. Из всех районов выделяется Жетысуский, в котором наблюдается стильный (+4.37%) рост индекса. Примерно одинаково (+2.23% и +2.67%) увеличился индекс в Ауэзовском и Бостандыкском районах. Сегодня во всех районах, кроме Алмалинского(-1.41%), наблюдается рост стоимости жилья.
Линейка индексов и динамика по районам: (в порядке убывания индексов) Медеуский 3134$ (+7$), Алмалинский 2244$ (-32$), Бостандыкский 2229$ (+58$), Жетысуский 2199$ (+92$), Турксибский 2045$ (+12$), Ауэзовский 1694$ (+37$).
Изменение предложений по районам: Только в Турксибском районе сегодня зафиксировано уменьшение предложения (-41 квартира или -6.67%). Во всех остальных районах за прошедшую неделю предложение увеличилось. Максимальная прибавка произошла в Жетысуском районе (+95 квартир или +12.16%).
Доли рынка: (в порядке убывания долей) Бостандыкский 26.512% (+0.58%), Ауэзовский 22.43% (-0.34%), Алмалинский 18.87%(-0.03%), Жетысуский 12.37% (+0.84%), Медеуский 12.35% (-0.08%), Турксибский 7.96% (-0.97%).

Подробности по районам: Наибольшая динамика по индексу и объему предложения наблюдается сегодня в Жетысуском районе. Рассмотрим этот район поподробнее. На Рис. 7 показаны распределения предложения для Жетысуского района (синяя кривая – прошлая неделя, красная – сегодня). Из рисунка видно, что общее предложение состоит из нескольких кластеров. Средние индексы этих кластеров: 1300$, 2350$, 2600$, 2900$ и 4500$. Рассмотрим динамику каждого кластера, начиная с самого дешевого. Из рис. 7 видно, что в этом кластере среднее значение индекса осталось на прежнем уровне, но объем самого кластера заметно вырос.

Второй и третий кластеры сохранили свой объем и соответствующие значения средних индексов. В третьем кластере объем за неделю несколько снизился, а сам кластер сместился вправо, в сторону больших значений индексов. И, наконец, самый дорогой, последний кластер, хотя и остался на месте (среднее значение индекса не изменилось), но значительно увеличился по объему. Описанные изменения в кластерах привели к общему увеличению предложения и сильному росту индекса в Жетысуском районе.

ГОРОД В ЦЕЛОМ

Среднегородской индекс за неделю увеличился на 33$, что соответствует темпу роста +1.52%. Предложение выросло на 310 квартир (или +4.58%). Общая картина по городу – идет обратная отработка глобальных параметров. Рынок "дышит". Можно предположить, что изменения на сегодняшнем рынке носят случайный характер и поэтому тренды индексов и предложений (во временных интервалах больше недели) разнонаправленные. В этом случае результирующие изменения параметров рынка должны быть близкими к нулю.

Мой личный вывод по рынку квартир: На рынке квартир относительное затишье, никаких обвалов не видно, тренды основных параметров находятся в пределах естественных случайных изменений. Но эта общая картина при более детальном рассмотрении оказывается далеко не такой статичной. Общее предложение разбивается на отдельные кластеры, индивидуальное поведение которых и определяет динамику глобальных параметров рынка.

 

РЫНОК АРЕНДЫ

В таблице 2 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за прошедшую неделю.

 

Табл. 2 $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- к-во +/- %
1-комн 528 -19 -3.47 1191 81 7.30
2-комн 874 -29 -3.21 1158 17 1.49
3-комн 1348 -65 -4.60 701 -22 -3.04
4-комн 2467 75 3.14 164 26 18.84
Всего 3214 102 3.28

 

Динамика стоимости аренды: В самых популярных форматах (от 1- до 3-комнатных квартир) сегодня наблюдается значимое снижение стоимости аренды (от -3.21% до -4.6%). В сегменте аренды 4-комнатных за неделю произошло увеличение стоимости (+3.14%).

Динамика предложения: Рынок аренды за неделю существенно расширился, общий объем предложения вырос на 102 квартиры, что соответствует +3.28%. Особенно много стало 1-комнатных квартир (+81 квартира или +7.3%). Значительно увеличился объем предложения для 4-комнатных (+18.84%).

Структура предложения: Структура предложения сегодня такова (в порядке убывания долей): 1-комнатные 37.06% (+1.39%), 2-комнатные 36.03% (-0.63%), 3-комнатные 21.81% (-1.42%), 4-комнатные 5.10% (+0.67%). На Рис. 8 показано недельное изменение долей форматов. Средний формат сдаваемой квартиры сегодня 1.95, на прошлой неделе – 1.964. За неделю средняя сдаваемая квартира стала меньше на 0.014 комнаты.

 

Николай СТЕКОЛЬНИКОВ, аналитик

 



Опубликовано 11 июня 2008 20021 просмотр Добавить комментарий