Все регионы 

Обзор рынка недвижимости Алматы26.03-02.04.2008


Далила - "золотой стрелок"!
Предсказать динамику индекса
с точностью до сотых долей процента
очень сложно! Респект!
(ИМХО)

 

Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений, размещенных в газете "Крыша" и на сайте www.krisha.kz.

В таблице 1 приведены данные по всему городу, отдельно по типам строения, по административным районам и по форматам квартир. Указаны значения индексов для соответствующих групп, объемы предложения и также абсолютные и относительные изменения за неделю.

 

 

Табл. 1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Весь город 2387 -26 -1.08 7086 571 8.76
панель 2036 -40 -1.93 3818 328 9.40
кирпич 2712 1 0.04 2572 219 9.31
монолит 3113 -2 -0.06 696 24 3.57
1-комн. 2148 -21 -0.97 1736 124 7.69
2-комн. 2262 -26 -1.14 2310 146 6.75
3-комн. 2457 -30 -1.21 2335 233 11.08
4-комн. 3084 -90 -2.84 658 58 9.67
5-комн. 4134 396 10.59 47 10 27.03
Алмал. 2459 -71 -2.81 1471 117 8.64
Жетыс. 2108 5 0.24 633 19 3.09
Ауэзов. 1897 -46 -2.37 1650 123 8.06
Медеус. 3465 73 2.15 993 129 14.93
Турксиб. 1843 20 1.10 494 40 8.81
Бостан. 2430 -83 -3.30 1845 143 8.40

 

Для справки: динамика курса доллара (по данным KASE) за период 26.03-02.04.2008 показана на рис. 1. В численном выражении недельное изменение составило 120.60 - 120.78 = -0.18 тенге/доллар или -0.149%.

 

ГОРОД, КАК СОВОКУПНОСТЬ ТИПОВ СТРОЕНИЙ

Изменение индексов по типам: Сильное синхронное падение всех типов на прошлой неделе сегодня сменилось остановкой кирпича и монолита и явным торможением панели. Если бы такие цифры смогли удержаться достаточно долго, то можно было бы говорить о видимости локального дна для некоторых типов строений. Но надо учитывать, что после оттока квартир с рынка из-за череды праздников наступает время возврата продавцов на рынок. Поэтому я не берусь пока утверждать, что "вот оно, дно". Возможно эта остановка кирпича и монолита связана именно с притоком новых квартир на рынок. Панель хотя и падает, но, по сравнению с прошлой неделей
(-3.49%), не так быстро (-1.93%).
Изменение предложений по типам: Окончание весенних праздников оживило рынок. Особенно это хорошо проявилось для самых популярных типов - кирпича и панели. Для них недельная прибавка оказалась большой - около 9.5% для каждого типа. Монолитные квартиры тоже немного, но увеличили свое присутствие на рынке (+3.57%).
Доли рынка: панель 53.88% (вверх на 0.31%), кирпичные 36.30% (вверх на 0.18%), монолитные 9.82% (вниз на 0.49%). Видно, что увеличение долей кирпича и монолита произошло за счет уменьшения на рынке доли монолитных квартир. Город стал чуть-чуть менее "монолитным". Общие структурные изменения по типам на этой неделе незначительные.
Линейка индексов по типам: монолитные 3112 (вниз на 2), кирпичные 2712 (вверх на 1), панельные 2036 (вниз на 40). При сохранении на следующей неделе такого же темпа падения можно ожидать "пробивания" панелью уровня 2000$.

 

ГОРОД, КАК СОВОКУПНОСТЬ ФОРМАТОВ КВАРТИР

Изменение индексов по форматам: Относительные изменения индекса по форматам показано на рис. 2. Видно, что самые популярные форматы - 1-, 2- и 3-комнатные квартиры демонстрируют заметное уменьшение скорости падения индекса. А в сегменте 5-комнатных есть даже существенный рост индекса (+10.6%). И только 4-комнатные квартиры, как бы компенсируя промежуточную остановку на прошлой неделе (-0.16%), сегодня активно двинулись вниз (-2.84%).
Изменение предложений по форматам: Отметим прирост предложения во всех форматах. В самых представительных форматах лидируют 3-комнатные квартиры (+11.08%). В абсолютных цифрах это увеличение составляет 233 квартиры, или почти 41% от общего прироста по всем форматам. Это значительное увеличение позволило 3-комнатным квартирам сегодня стать снова самым популярным форматом на рынке.
Доли рынка: Сегодня снова 3-комнтаных квартир на рынке больше, чем 2-комнатных. Динамика долей на этой неделе такая: 3-комнатные 32.95% (вверх на 0.69%), 2-комнатные 32.60% (вниз на 0.62%), 1-комнатные 24.50% (вниз на 0.24%), 4-комнатные 9.29% (вверх на 0.08%), 5-комнатные 0.66% (вверх на 0.09%). На прошлой неделе средняя комнатность была 2.276, а сегодня - 2.290. За неделю средняя квартира по формату стала заметно больше(на 0.014), чем на прошлой. Предложение сдвинулось в сторону больших форматов за счет увеличения долей 3-, 4- и
5-комнатных квартир.
Линейка индексов по форматам: 5-комнатные 4134 (вверх на 396 пунктов), 4-комнатные 3084 (вниз на 90), 3-комнтаные 2457 (вниз на 30), 2-комнатные 2262 (вниз на 26), 1-комнатные 2148 (вниз на 21).

 

ГОРОД, КАК СОВОКУПНОСТЬ РАЙОНОВ

Изменение индексов по районам: Недельная динамика
(в относительных цифрах) по районам показана на рис. 3. Общее впечатление: полгорода (Жетысуский, Медеуский и Турксибский районы) растет, полгорода (остальные 3 района) - падает. Падение прошлой недели продолжили сегодня Алмалинский, Ауэзовский и Бостандыкский районы. Знак тренда индекса поменялся в Жетысуском и Медеуском районах - оба после падения показали рост. А в Турксибском районе увеличение индекса продолжается и идет даже с некоторым ускорением.
Изменение предложений по районам: Сегодня лидер роста предложения - Медеуский район (+14.93%). Менее всего прибавилось предлагаемых квартир в Жетысуском районе (+3.09%). В остальных четырех районах - Алмалинском, Ауэзовском. Турксибском и Медеуском - рост предложения примерно одинаков и находится в пределах 8.06...8.81%.
Доли рынка: Бостандыкский 26.04% (-0.08%), Ауэзовский 23.29% (-0.15%), Алмалинский 20.76%
(-0.02%), Медеуский 14.01% (+0.75%), Жетысуский 8.93% (-0.49%), Турксибский 6.97% (0%) районы. Центр тяжести предложения сместился в сторону Медеуского района.
Линейка индексов по районам: Медеуский 3465 (+73), Алмалинский 2459 (-71), Бостандыкский 2430 (-83), Жетысуский 2108 (+5), Ауэзовский 1897 (-46), Турксибский 1843 (+20) районы. Отметим, что сегодня, как и на прошлой неделе, в двух районах города (Ауэзовском и Турксибском) уровень индекса продолжает оставаться на уровне ниже 2000.

 

ГОРОД В ЦЕЛОМ

Структурные изменения предложения по типам, форматам и районам на этой неделе незначительные и поэтому общегородское изменение индекса (-1.08%) соответствует собственным общим трендам массива предлагаемых квартир.

Мой личный вывод по рынку квартир:
Надувался пузырь быстро, без каких-либо сомнений и задержек, одновременно во всех типах, форматах и районах. А вот спускается он (именно спускается, а не лопается) постепенно, с временными задержками (что воспринимается как "ложное дно"), в разных типах строений и районах по-своему. Где-то может быть "дно" уже достигнуто, а где-то еще лететь и лететь вниз. Хотя сегодня ситуация с банками, ипотекой и деньгами остается такой, что про какое-либо "дно рынка" говорить пока рано.

 

РЫНОК АРЕНДЫ

В таблице 2 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за прошедшую неделю.

 

Табл. 2 $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- к-во +/- %
1-комн 605 -4 -0.66 935 125 15.43
2-комн 1002 3 0.30 1067 133 14.24
3-комн 1527 -20 -1.29 719 134 22.91
4-комн 2773 212 8.28 174 38 27.94
Всего 2895 430 17.44

Динамика стоимости аренды ($/месяц): Стоимость аренды 1- и 2-комнатных квартир за неделю практически не изменилась. Немного уменьшилась оплата за аренду 3-комнатной квартиры. Сильно подросла месячная плата за 4-комнатную (+8.28%).

Динамика предложения: На рис. 4 показана недельные изменения предложения по аренде для различных форматов квартир. Видно, что на рынке аренды количество малоформатных (1- и 2-комнтаных) квартир увеличилось примерно одинаково (около 15%), а в крупном формате
(3- и 4-комнатные) рост предложения гораздо более значительный (23% и 28%).

Структура предложения: Сегодня явно увеличились доли
3- и 4-комнатных квартир за счет 1- и 2-комнатных. Структура предложения сегодня такова: 2-комнатные 36.86% (-1.03%), 1-комнатные 32.30% (-0.56%),
3-комнатные 24.84% (+1.10%), 4-комнатные 6.01% (+0.49%).

 

Николай СТЕКОЛЬНИКОВ, аналитик сайта krisha.kz



Опубликовано 2 апреля 2008 26838 просмотров Добавить комментарий