Все регионы 

О чем молчит индекс?


Используя только средние по городу показатели, нельзя определить те процессы, которые привели к реально наблюдаемой динамике рынка.

Пример 1 :: Пример 2 :: Пример 3
Пример 4 :: Пример 5 :: Пример 6

 

На сайте www.krisha.kz с февраля ‘2008 публикуются еженедельные обзоры рынка предложений по недвижимости, содержащие достаточно подробное описание динамики рыночных параметров – индексов и объемов предложений по различным сегментам рынка.

К сожалению, судя по письмам пользователей и комментариям посетителей сайта, многие читатели не совсем верно понимают значение данных параметров, в частности общегородского индекса и его динамики.

Например, получив из очередного обзора рынка предложений информацию о том, что среднегородской индекс вырос на 50$, многие считают, что все квартиры дружно подорожали. А снижение среднегородского индекса воспринимается как падение стоимости всех городских квартир.

Конечно, это не так. Вероятность того, что все владельцы недвижимости (подавшие объявления в течение недели) одновременно одинаково изменили цену своей квартиры, – ничтожно мала.

В реальности на рынке все время происходят разнообразные события: появляются новые предложения, реализуются и соответственно снимаются с продажи квартиры, кто-то считает, что недооценил свою квартиру и поэтому повышает цену, кто-то, наоборот, пытаясь продать быстрее, снижает стоимость жилья и т.п.

Все перечисленное многообразие событий отражается на уровне среднегородского индекса. Он является некой усредненной величиной, которая весьма напоминает "среднюю температуру по больнице". А значит, используя только средние по городу показатели, нельзя определить те процессы, которые привели к реально наблюдаемой динамике рынка.

То есть среднегородской индекс фактически ничего не рассказывает исследователю о событиях, непрерывно происходящих на рынке.

Разберем это на примерах несколько рыночных ситуаций. В примерах рассматривается некий сегмент рынка, имеющий определенную начальную структуру предложения.

Во всех примерах начальная структура предложения в сегменте рынка одинаковая: объем предложения - 1000 квартир (500 квартир с индексом 2000$ + 500 квартир с индексом 2500$).
Средний индекс в сегменте равен (500*2000$ + 500*2500$)/(500+500) = 2250$

В каждом примере рассматривается определенное событие на рынке, вычисляется новый средний по сегменту индекс и его изменение. Делаются выводы. Каждый пример построен по следующей схеме:
(начальная структура рынка) -> событие -> (конечная структура рынка). Все предлагаемые примеры выбраны на основе анализа реальной динамики структуры предложения на нашем рынке недвижимости.

 

Пример 1
Событие: вымывание дешевых квартир

В рассматриваемом сегменте сняли с продажи (или продали реально) 100 квартир с индексами 2000$.
Новая структура предложения: 400 квартир с индексом 2000$ + 500 квартир с индексом 2500$.
На Рис. 1 показаны распределения предложения до и после рассматриваемого события. Синяя линия – распределение до события, красная – после. Стрелкой показано направление изменения распределения в событии.

Подсчитаем новый средний индекс:
(400*2000$+500*2500$)/(400+500)=2278$ (до события 2250$).

Следствие события: в результате вымывания с рынка дешевых квартир общий индекс растет.

 

Пример 2
Событие: увеличение предложения дорогих квартир

В рассматриваемом сегменте были дополнительно выставлены на продажу 100 квартир с индексами 2500$.
Новая структура предложения: 500 квартир с индексом 2000$ + 600 квартир с индексом 2500$.
На Рис. 2 показаны распределения предложения до и после рассматриваемого события. Синяя линия – распределение до события, красная – после. Стрелкой показано направление изменения распределения в событии.

Подсчитаем новый средний индекс:
(500*2000$+600*2500$)/*(500+600)=2273$ (до события 2250$).

Следствие события: в результате увеличения объема предложения дорогих квартир общий индекс растет.

 

Пример 3
Событие: дрейф всего рынка в сторону удорожания

Индекс всех квартир сегмента одинаково увеличился не некоторое значение (например, на 50$).

Новая структура предложения: 500 квартир с индексами 2050$ + 500 квартир с индексами 2550$.
На Рис. 3 показаны распределения предложения до и после рассматриваемого события. Синяя линия – распределение до события, красная – после. Стрелкой показано направление изменения распределения в событии.

Подсчитаем новый средний индекс:
(500*2050$+500*2550$)/(500+500)=2300$ (до события 2250$).

Следствие события: в результате дрейфа всего рынка средний индекс растет.

 

Пример 4
Событие: разнонаправленный дрейф частей рынка

В рассматриваемом сегменте произошло следующее: дешевые квартиры подорожали, дорогие – подешевели.
Новая структура предложения: 500 квартир с индексами 2100$ + 500 квартир с индексами 2450$. То есть в рассматриваемом сегменте индекс дешевых квартир вырос на 100$, а дорогих – понизился на 50$.
На Рис. 4 показаны распределения предложения до и после рассматриваемого события. Синяя линия – распределение до события, красная – после. Стрелкой показано направление изменения распределения в событии.

Подсчитаем новый средний индекс:
(500*2100$+500*2450$)/(500+500)=2275$ (до события 2250$).

Следствие события: в результате разнонаправленного дрейфа частей рынка средний индекс меняется – может расти, но может и уменьшаться.

 

Пример 5
Перемещение части квартир из одного индексного диапазона в другой

Новая структура предложения: 350 квартир с индексами 2000$ + 150 квартир с индексами 2100$ + 500 квартир с индексами 2500$. То есть в рассматриваемом сегменте небольшая часть дешевых квартир перешла в область более высоких индексов.
На Рис. 5 показаны распределения предложения до и после рассматриваемого события. Синяя линия – распределение до события, красная – после. Стрелкой показано направление изменения распределения в событии.

Подсчитаем новый средний индекс:
(350*2000$+150*2100$+500*2500$)/(350+150+500)=2265$ (до события 2250$).

Следствие события: в результате перемещения части предложения в более высокую ценовую область среднее значение индекса возрастает.

 

Пример 6
Событие: попытка искусственного повышение индекса ("ложные предложения")

В рассматриваемом сегменте дополнительно было выставлено на продажу 100 реально не существующих квартир по сильно завышенной цене (индекс 3000$). Предположим, что этим ложным объявлениям удалось миновать существующие фильтры (что маловероятно).
Новая структура предложения: 500 квартир с индексом 2000$ + 500 квартир с индексом 2500$ + 100 квартир с индексом 3000$.
На Рис. 6 показаны распределения предложения до и после рассматриваемого события. Синяя линия – распределение до события, красная – после. Стрелкой показано направление изменения распределения в событии.

Подсчитаем новый средний индекс:
(500*2050$+500*2550$+100*3000$)/*(500+500+100)=2318$ (до события 2250$).

Следствие события: в результате дополнительного выброса квартир по сильно завышенным ценам средний индекс возрастает.

 

Примеров можно приводить еще много, но даже те, что рассмотрены, позволяют сделать некоторые практические выводы.

1. Общегородской индекс может служить только очень усредненным параметром рынка.

2. Динамика общегородского индекса малоинформативна (она отражает лишь очень усредненную по различным сегментам динамику рынка).

3. Даже при небольшом (или близком к нулю) изменении общегородского индекс в различных сегментах рынка могут происходить значительные изменения.

4. Изменение общегородского индекса может иметь различную природу.

5. Для понимания реальных причин, вызвавших изменение индекса, необходимо подробно рассматривать динамику структуры предложения в различных сегментах.

Николай СТЕКОЛЬНИКОВ, аналитик

наверх



Опубликовано 30 сентября 2008 15560 просмотров Добавить комментарий