Категории квартир

Определим базовые категории квартир, которые в дальнейшем можно будет использовать для ценового анализа. Было проведено специальное исследование, которое показало, что в качестве основных признаков категории можно использовать формат квартиры и ее полную площадь.

Таким образом, образовались десять категорий квартир, описанные в табл. 1.

 

Таблица 1
Формат квартиры
 Общая площадь
 Категория квартиры
1 1-комнатная 30-34 1-маленькая
2 1-комнатная 40-42 1-большая
3 2-комнатная 42-45 2-маленькая
4 2-комнатная 50-54 2-большая
5 3-комнатная 58-60 3-маленькая
6 3-комнатная 64-66 3-средняя
7 3-комнатная 68-70 3-большая
8 4-комнатная 73-75 4-маленькая
9 4-комнатная 82-86 4-средняя
10 4-комнатная 90-95 4-большая

Квартиры этих категорий образуют основной поток предложения. Это позволяет использовать эти категории для ценового анализа. Кроме того, можно рассматривать предлагаемые категории квартир в разных административных районах города, что позволит получить более детальную информацию по ценам предложения и объёмам предложения на конкретные квартиры.

В расчётах использовалась база данных предложений о продаже квартир, размещённых в газете «Крыша».

Цены предложения в марте и апреле 2013 года

В таблице 2 для всех десяти категорий для всех районов города приведена средняя цена предложения на квартиры (в USD) в марте-2013 (н/д — нет надёжных данных).

 

Таблица 2:

Цены в марте
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 66488 51615 57291 65258 51835 78219 49159
1-большая 75205 64500 69237 82862 56558 92555 56500
2-маленькая 83383 50000 71443 81728 66602 93925 59011
2-большая 110801 75250 91777 114905 79578 125157 71307
3-маленькая 106196 0 88293 106601
 87435 117510 73500
3-средняя 125868 126428 111098 131008 95946 154398 92901
3-большая 147664 114400 121114 149611 103893 161307 90866
4-маленькая 142370 н/д 125916 148773 125000 157842 100285
4-средняя 157772 н/д 149975 169009 116612 198588 103636
4-большая 199085 210000 160798 197069 146666 236500 н/д

В таблице 3 для всех десяти категорий для всех районов города приведена средняя цена предложения на квартиры (в USD) в  апреле-2013 (н/д — нет надёжных данных).

 

Таблица 3:

Цены в апреле
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 66530 49111 57156 64997 51826 75085 49652
1-большая 76591 66580 69085 81700 55807 95866 56301
2-маленькая 83444 63066 71651 82387 65845 92878 58746
2-большая 108744 74317 91684 114675 78017 125383 69543
3-маленькая 109662 н/д 89335 105279
 88336 118989 74807
3-средняя 126557 113333 111600 131100 95306 144487 88126
3-большая 142675 87833 121394 149663 104711 163715 92381
4-маленькая 138233 н/д 119054 146325 115000 173428 100000
4-средняя 167684 н/д 149195 171733 122358 190729 117680
4-большая 209884 н/д 159692 183533 143333 231315 125000

Теперь, пользуясь таблицами 2 и 3, можно определить среднюю цену предложения конкретной квартиры в этом и прошлом месяцах.

Для примера возьмём 3-комнатную квартиру в Бостандыкском районе площадью 59 кв. м. Эта квартира соответствует категории «3-маленькая».

По таблицам 2 и 3 находим среднюю цену предложения подобной квартиры в марте 2013 года — 106 601$, а в апреле 2013 года — 105 279$.

Динамика цен предложения в апреле 2013 года

В таблице 4 для всех десяти категорий для всех районов города приведено изменение средней цены предложения (в USD) за месяц. Зелёным цветом обозначены дорожающие категории, красным — дешевеющие, н/д — нет надёжных данных.

Таблица 4:

Изменение цен $
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 42 -2504 -135 -261 -9 -3134 493
1-большая 1386 2080 -152 -1162 -751 3311 -199
2-маленькая 61 13066 208 659 -757 -1047 -265
2-большая -2057 -933 -93 -230 -1561 226 -1764
3-маленькая 3466 н/д 1042 -1322
 901 1479 1307
3-средняя 689 -13095 502 92 -640 -9911 -4775
3-большая -4989 -26567 280 52 818 2408 1515
4-маленькая -4137 н/д -6862 -2448 -10000 15586 -285
4-средняя 9912 н/д -780 2724 5746 -7859 14044
4-большая 10799 н/д -1106 -13536 -3333 -5185 н/д

В таблице 5 для всех десяти категорий для всех районов города приведено относительное изменение средней цены предложения (в%) за месяц. Зелёным цветом обозначены дорожающие категории, красным — дешевеющие, н/д — нет надёжных данных.

Таблица 5:

Изменение цен $
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 0.06 -4.85 -0.24 -0.40 -0.02 -4.01 1.00
1-большая 1.84 3.22 -0.22 -1.40 -1.33 3.58 -0.35
2-маленькая 0.07 26.13 0.29 0.81 -1.14 -1.11 -0.45
2-большая -1.86 -1.24 -0.10 -020 -1.96 0.18 -2.47
3-маленькая 3.26 н/д 1.18 -1.24
 1.03 1.26 1.78
3-средняя 0.55 -10.36 0.45 0.07 -0.67 -6.42 -5.14
3-большая -3.38 -23.22 0.23 0.03 0.79 1.49 1.67
4-маленькая -2.91 н/д -5.45 -1.65 -8.00 9.87 -0.28
4-средняя 6.28 н/д -0.52 1.61 4.93 -3.96 13.55
4-большая 5.42 н/д -0.69 -6.87 -2.27 -2.19 н/д

По таблицам 4 и 5 можно определить абсолютную (в USD )и относительную (в%) динамику средней цены предложения для конкретной квартиры за месяц.

Цена предложения взятой для примера 3-комнатной квартиры в Бостандыкском районе площадью 59 кв. м за апрель 2013 года уменьшилась на 1 322$ (-1.24%).

Объёмы предложения в марте и апреле 2013 года

Данные по объёмам предложения нормированы на 4-недельный месяц.

В таблице 6 для всех десяти категорий для всех районов города приведена величина объёма предложения на квартиры в марте-2013 (н/д — нет надёжных данных).

Таблица 6:

Объёмы в марте
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 415 13 527 505 215 163 138
1-большая 170 6 498 131 281 63 48
2-маленькая 417 2 694 619 163 109 160
2-большая 524 12 466 289 127 175 194
3-маленькая 243 н/д 472 301
 39 88 28
3-средняя 263 7 171 166 84 103 56
3-большая 148 15 335 208 43 126 45
4-маленькая 59 н/д 24 75 4 19 7
4-средняя 22 н/д 120 42 31 39 22
4-большая 47 3 75 43 3 12 н/д

В таблице 7 для всех десяти категорий для всех районов города приведена величина объёма предложения на квартиры в апреле-2013 (н/д — нет надёжных данных).

Таблица 7:

Объёмы в апреле
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 454 9 627 631 235 135 162
1-большая 218 5 577 128 289 75 64
2-маленькая 498 12 718 765 165 175 150
2-большая 624 35 614 360 193 191 216
3-маленькая 254 н/д 520 385
 55 95 26
3-средняя 296 12 231 224 122 117 73
3-большая 171 6 364 234 45 137 55
4-маленькая 50 н/д 37 71 7 21 10
4-средняя 38 н/д 120 50 46 37 25
4-большая 57 н/д 78 45 3 19 4

Теперь, пользуясь таблицами 6 и 7, можно определить объёмы предложения конкретной квартиры в этом и прошлом месяцах.

Например: рассмотренная выше 3-комнатная квартира в Бостандыкском районе площадью 59 кв. м соответствует категории «3-маленькая».

По таблицам 6 и 7 находим объём предложения подобных квартир в в марте 2013 года — 301, а в апреле 2013 года — 385.

Динамика объёмов предложения в апреле 2013 года

В таблице 8 для всех десяти категорий для всех районов города приведено изменение объёмов предложения за месяц. Зелёным цветом обозначены категории с растущим объёмом предложения, красным — с падающим объёмом предложения, н/д — нет надёжных данных.

Таблица 8:

Изменение объёмов
 Алм.
 Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 39 -4 100 126 20 -28 24
1-большая 48 -1 79 -3 8 12 16
2-маленькая 81 10 24 146 2 66 -10
2-большая 100 23 148 71 66 16 22
3-маленькая 11 н/д 48 84
 16 7 -2
3-средняя 33 5 60 58 38 14 17
3-большая 23 -9 29 26 2 11 10
4-маленькая -9 н/д 13 -4 3 2 3
4-средняя 16 н/д 0 8 15 -2 3
4-большая 10 н/д 3 2 0 7 н/д

По данным таблицы 8 видно, что объём предложения квартир, подобных рассмотренной выше 3-комнатной квартире площадью 59 кв. м в Бостандыкском районе, за апрель 2013 года увеличился на 84 квартиры.

Таким образом, зная общую площадь и количество комнат конкретной квартиры, можно:

— используя табл.1 определить категорию квартиры;
— в табл.2 и 3 найти средние цены предложения подобных квартир в этом и прошлом месяцах;
— из табл. 4 и 5 узнать — дорожают или дешевеют такие квартиры;
— в табл.6 и 7 найти объёмы предложения подобных квартир в этом и прошлом месяцах;
— из табл. 8 определить динамику объёма предложения за месяц.

Индекс сравнительной прибыльности (ИСП)

Периодически возникает вопрос о выборе варианта инвестирования денег. Как правило, рассматриваются две основные возможности: первая — вложение крупной суммы на депозитный счёт в банке и вторая — приобретение квартиры с целью сдачи её в аренду. Во втором варианте иногда есть возможность получения дополнительной прибыли из-за роста стоимости квартиры.
Какой вариант предпочтительнее с точки зрения получения прибыли?

Рассмотрим процесс получения прибыли в первом и во втором варианте.

Вариант 1: вложение денег на депозит.
В этом случае доходом будет вся сумма, начисленная банком по вкладу.
Расходов нет, так как банк сам выплачивает все необходимые платежи в бюджет.
Прибыль в этом случае равна доходу.

Вариант 2: приобретение квартиры и сдача её в аренду.
Доход состоит из двух частей: арендная плата и изменение стоимости самой квартиры (она может дорожать, но может и дешеветь!).
Расходы при сдаче квартиры в аренду: налоги (стоимость патента), регулярный необходимый ремонт.
Прибыль в данном случае есть разность дохода и расхода.

Для расчета прибылей используются следующие параметры:
— изменение цены квартиры (табл. 4 настоящей работы);
— средняя стоимость аренды 1-, 2-, 3- и 4-комнатных квартир в текущем месяце (месячные обзоры предложений на рынке недвижимости);
— средняя стоимость косметического ремонта (анализ предложений строителей на рынке);
— расчет стоимости патента (форма 911.00.001);
— средняя процентная ставка по депозитам в основных банках (сейчас около 8.5%/год для вкладов в тенге).

Для правильного выбора из двух рассматриваемых вариантов инвестирования можно ввести индекс сравнительной прибыльности (ИСП).

ИСП = (Прибыль от сдачи в аренду)/(Прибыль от депозита)

Видно, что критическими значениями ИСП являются 0 и 1. В табл. 9 приведены все варианты значений ИСП, комментарии и рекомендации.

Таблица 9:

 

Значение ИСП
 Это означает
 Рекомендации
ИСП < 0 Прибыль от аренды отрицательная Инвестиции в недвижимость убыточны
0 < ИСП < 1 Прибыль от аренды меньше, чем от депозита Инвестировать лучше в депозит
ИСП = 1 Прибыль от аренды равна прибыли от депозита Есть выбор – аренда или депозит
ИСП > 1 Прибыль от аренды больше, чем от депозита Инвестиции в недвижимость выгодны

На рис. 1 показаны индексы сравнительной прибыльности для форматов 1-4 комнатных квартир в марте и апреле 2013 года.

Из рис. 1 видно, что все форматы квартир, кроме 2-комнатных, показали в апреле ИСП<1. Формат 2-комнатных квартир (ИСП=1.23) в апреле был привлекателен для инвестирования.

Резко уменьшилась инвестиционная привлекательность в формате 1-комнатных квартир, выросла — в форматах 2- и 4-комнатных квартир.

Полученные значения ИСП показывают, что инвестиционный климат в городе несколько улучшился в апреле по сравнению с мартом.

Введенный параметр (ИСП) не является основанием для того или иного вложения средств и является только показателем уровня прибыльности на рынке недвижимости. Динамика индекса сравнительной прибыли показывает изменение инвестиционного климата на рынке недвижимости.