Цены продавцов и объёмы предложения на квартиры в апреле 2013 года. Индекс сравнительной прибыльности


Категории квартир

Определим базовые категории квартир, которые в дальнейшем можно будет использовать для ценового анализа. Было проведено специальное исследование, которое показало, что в качестве основных признаков категории можно использовать формат квартиры и ее полную площадь.

Таким образом, образовались десять категорий квартир, описанные в табл. 1.

 

Таблица 1
Формат квартиры
Общая площадь
Категория квартиры
1 1-комнатная 30-34 1-маленькая
2 1-комнатная 40-42 1-большая
3 2-комнатная 42-45 2-маленькая
4 2-комнатная 50-54 2-большая
5 3-комнатная 58-60 3-маленькая
6 3-комнатная 64-66 3-средняя
7 3-комнатная 68-70 3-большая
8 4-комнатная 73-75 4-маленькая
9 4-комнатная 82-86 4-средняя
10 4-комнатная 90-95 4-большая

Квартиры этих категорий образуют основной поток предложения. Это позволяет использовать эти категории для ценового анализа. Кроме того, можно рассматривать предлагаемые категории квартир в разных административных районах города, что позволит получить более детальную информацию по ценам предложения и объёмам предложения на конкретные квартиры.

В расчётах использовалась база данных предложений о продаже квартир, размещённых в газете «Крыша».

Цены предложения в марте и апреле 2013 года

В таблице 2 для всех десяти категорий для всех районов города приведена средняя цена предложения на квартиры (в USD) в марте-2013 (н/д — нет надёжных данных).

 

Таблица 2:

Цены в марте
Алм.
Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 66488 51615 57291 65258 51835 78219 49159
1-большая 75205 64500 69237 82862 56558 92555 56500
2-маленькая 83383 50000 71443 81728 66602 93925 59011
2-большая 110801 75250 91777 114905 79578 125157 71307
3-маленькая 106196 0 88293 106601
87435 117510 73500
3-средняя 125868 126428 111098 131008 95946 154398 92901
3-большая 147664 114400 121114 149611 103893 161307 90866
4-маленькая 142370 н/д 125916 148773 125000 157842 100285
4-средняя 157772 н/д 149975 169009 116612 198588 103636
4-большая 199085 210000 160798 197069 146666 236500 н/д

В таблице 3 для всех десяти категорий для всех районов города приведена средняя цена предложения на квартиры (в USD) в  апреле-2013 (н/д — нет надёжных данных).

 

Таблица 3:

Цены в апреле
Алм.
Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 66530 49111 57156 64997 51826 75085 49652
1-большая 76591 66580 69085 81700 55807 95866 56301
2-маленькая 83444 63066 71651 82387 65845 92878 58746
2-большая 108744 74317 91684 114675 78017 125383 69543
3-маленькая 109662 н/д 89335 105279
88336 118989 74807
3-средняя 126557 113333 111600 131100 95306 144487 88126
3-большая 142675 87833 121394 149663 104711 163715 92381
4-маленькая 138233 н/д 119054 146325 115000 173428 100000
4-средняя 167684 н/д 149195 171733 122358 190729 117680
4-большая 209884 н/д 159692 183533 143333 231315 125000

Теперь, пользуясь таблицами 2 и 3, можно определить среднюю цену предложения конкретной квартиры в этом и прошлом месяцах.

Для примера возьмём 3-комнатную квартиру в Бостандыкском районе площадью 59 кв. м. Эта квартира соответствует категории «3-маленькая».

По таблицам 2 и 3 находим среднюю цену предложения подобной квартиры в марте 2013 года — 106 601$, а в апреле 2013 года — 105 279$.

Динамика цен предложения в апреле 2013 года

В таблице 4 для всех десяти категорий для всех районов города приведено изменение средней цены предложения (в USD) за месяц. Зелёным цветом обозначены дорожающие категории, красным — дешевеющие, н/д — нет надёжных данных.

Таблица 4:

Изменение цен $
Алм.
Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 42 -2504 -135 -261 -9 -3134 493
1-большая 1386 2080 -152 -1162 -751 3311 -199
2-маленькая 61 13066 208 659 -757 -1047 -265
2-большая -2057 -933 -93 -230 -1561 226 -1764
3-маленькая 3466 н/д 1042 -1322
901 1479 1307
3-средняя 689 -13095 502 92 -640 -9911 -4775
3-большая -4989 -26567 280 52 818 2408 1515
4-маленькая -4137 н/д -6862 -2448 -10000 15586 -285
4-средняя 9912 н/д -780 2724 5746 -7859 14044
4-большая 10799 н/д -1106 -13536 -3333 -5185 н/д

В таблице 5 для всех десяти категорий для всех районов города приведено относительное изменение средней цены предложения (в%) за месяц. Зелёным цветом обозначены дорожающие категории, красным — дешевеющие, н/д — нет надёжных данных.

Таблица 5:

Изменение цен $
Алм.
Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 0.06 -4.85 -0.24 -0.40 -0.02 -4.01 1.00
1-большая 1.84 3.22 -0.22 -1.40 -1.33 3.58 -0.35
2-маленькая 0.07 26.13 0.29 0.81 -1.14 -1.11 -0.45
2-большая -1.86 -1.24 -0.10 -020 -1.96 0.18 -2.47
3-маленькая 3.26 н/д 1.18 -1.24
1.03 1.26 1.78
3-средняя 0.55 -10.36 0.45 0.07 -0.67 -6.42 -5.14
3-большая -3.38 -23.22 0.23 0.03 0.79 1.49 1.67
4-маленькая -2.91 н/д -5.45 -1.65 -8.00 9.87 -0.28
4-средняя 6.28 н/д -0.52 1.61 4.93 -3.96 13.55
4-большая 5.42 н/д -0.69 -6.87 -2.27 -2.19 н/д

По таблицам 4 и 5 можно определить абсолютную (в USD )и относительную (в%) динамику средней цены предложения для конкретной квартиры за месяц.

Цена предложения взятой для примера 3-комнатной квартиры в Бостандыкском районе площадью 59 кв. м за апрель 2013 года уменьшилась на 1 322$ (-1.24%).

Объёмы предложения в марте и апреле 2013 года

Данные по объёмам предложения нормированы на 4-недельный месяц.

В таблице 6 для всех десяти категорий для всех районов города приведена величина объёма предложения на квартиры в марте-2013 (н/д — нет надёжных данных).

Таблица 6:

Объёмы в марте
Алм.
Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 415 13 527 505 215 163 138
1-большая 170 6 498 131 281 63 48
2-маленькая 417 2 694 619 163 109 160
2-большая 524 12 466 289 127 175 194
3-маленькая 243 н/д 472 301
39 88 28
3-средняя 263 7 171 166 84 103 56
3-большая 148 15 335 208 43 126 45
4-маленькая 59 н/д 24 75 4 19 7
4-средняя 22 н/д 120 42 31 39 22
4-большая 47 3 75 43 3 12 н/д

В таблице 7 для всех десяти категорий для всех районов города приведена величина объёма предложения на квартиры в апреле-2013 (н/д — нет надёжных данных).

Таблица 7:

Объёмы в апреле
Алм.
Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 454 9 627 631 235 135 162
1-большая 218 5 577 128 289 75 64
2-маленькая 498 12 718 765 165 175 150
2-большая 624 35 614 360 193 191 216
3-маленькая 254 н/д 520 385
55 95 26
3-средняя 296 12 231 224 122 117 73
3-большая 171 6 364 234 45 137 55
4-маленькая 50 н/д 37 71 7 21 10
4-средняя 38 н/д 120 50 46 37 25
4-большая 57 н/д 78 45 3 19 4

Теперь, пользуясь таблицами 6 и 7, можно определить объёмы предложения конкретной квартиры в этом и прошлом месяцах.

Например: рассмотренная выше 3-комнатная квартира в Бостандыкском районе площадью 59 кв. м соответствует категории «3-маленькая».

По таблицам 6 и 7 находим объём предложения подобных квартир в в марте 2013 года — 301, а в апреле 2013 года — 385.

Динамика объёмов предложения в апреле 2013 года

В таблице 8 для всех десяти категорий для всех районов города приведено изменение объёмов предложения за месяц. Зелёным цветом обозначены категории с растущим объёмом предложения, красным — с падающим объёмом предложения, н/д — нет надёжных данных.

Таблица 8:

Изменение объёмов
Алм.
Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 39 -4 100 126 20 -28 24
1-большая 48 -1 79 -3 8 12 16
2-маленькая 81 10 24 146 2 66 -10
2-большая 100 23 148 71 66 16 22
3-маленькая 11 н/д 48 84
16 7 -2
3-средняя 33 5 60 58 38 14 17
3-большая 23 -9 29 26 2 11 10
4-маленькая -9 н/д 13 -4 3 2 3
4-средняя 16 н/д 0 8 15 -2 3
4-большая 10 н/д 3 2 0 7 н/д

По данным таблицы 8 видно, что объём предложения квартир, подобных рассмотренной выше 3-комнатной квартире площадью 59 кв. м в Бостандыкском районе, за апрель 2013 года увеличился на 84 квартиры.

Таким образом, зная общую площадь и количество комнат конкретной квартиры, можно:

— используя табл.1 определить категорию квартиры;
— в табл.2 и 3 найти средние цены предложения подобных квартир в этом и прошлом месяцах;
— из табл. 4 и 5 узнать — дорожают или дешевеют такие квартиры;
— в табл.6 и 7 найти объёмы предложения подобных квартир в этом и прошлом месяцах;
— из табл. 8 определить динамику объёма предложения за месяц.

Индекс сравнительной прибыльности (ИСП)

Периодически возникает вопрос о выборе варианта инвестирования денег. Как правило, рассматриваются две основные возможности: первая — вложение крупной суммы на депозитный счёт в банке и вторая — приобретение квартиры с целью сдачи её в аренду. Во втором варианте иногда есть возможность получения дополнительной прибыли из-за роста стоимости квартиры.
Какой вариант предпочтительнее с точки зрения получения прибыли?

Рассмотрим процесс получения прибыли в первом и во втором варианте.

Вариант 1: вложение денег на депозит.
В этом случае доходом будет вся сумма, начисленная банком по вкладу.
Расходов нет, так как банк сам выплачивает все необходимые платежи в бюджет.
Прибыль в этом случае равна доходу.

Вариант 2: приобретение квартиры и сдача её в аренду.
Доход состоит из двух частей: арендная плата и изменение стоимости самой квартиры (она может дорожать, но может и дешеветь!).
Расходы при сдаче квартиры в аренду: налоги (стоимость патента), регулярный необходимый ремонт.
Прибыль в данном случае есть разность дохода и расхода.

Для расчета прибылей используются следующие параметры:
— изменение цены квартиры (табл. 4 настоящей работы);
— средняя стоимость аренды 1-, 2-, 3- и 4-комнатных квартир в текущем месяце (месячные обзоры предложений на рынке недвижимости);
— средняя стоимость косметического ремонта (анализ предложений строителей на рынке);
— расчет стоимости патента (форма 911.00.001);
— средняя процентная ставка по депозитам в основных банках (сейчас около 8.5%/год для вкладов в тенге).

Для правильного выбора из двух рассматриваемых вариантов инвестирования можно ввести индекс сравнительной прибыльности (ИСП).

ИСП = (Прибыль от сдачи в аренду)/(Прибыль от депозита)

Видно, что критическими значениями ИСП являются 0 и 1. В табл. 9 приведены все варианты значений ИСП, комментарии и рекомендации.

Таблица 9:

 

Значение ИСП
Это означает
Рекомендации
ИСП < 0 Прибыль от аренды отрицательная Инвестиции в недвижимость убыточны
0 < ИСП < 1 Прибыль от аренды меньше, чем от депозита Инвестировать лучше в депозит
ИСП = 1 Прибыль от аренды равна прибыли от депозита Есть выбор – аренда или депозит
ИСП > 1 Прибыль от аренды больше, чем от депозита Инвестиции в недвижимость выгодны

На рис. 1 показаны индексы сравнительной прибыльности для форматов 1-4 комнатных квартир в марте и апреле 2013 года.

Из рис. 1 видно, что все форматы квартир, кроме 2-комнатных, показали в апреле ИСП<1. Формат 2-комнатных квартир (ИСП=1.23) в апреле был привлекателен для инвестирования.

Резко уменьшилась инвестиционная привлекательность в формате 1-комнатных квартир, выросла — в форматах 2- и 4-комнатных квартир.

Полученные значения ИСП показывают, что инвестиционный климат в городе несколько улучшился в апреле по сравнению с мартом.

Введенный параметр (ИСП) не является основанием для того или иного вложения средств и является только показателем уровня прибыльности на рынке недвижимости. Динамика индекса сравнительной прибыли показывает изменение инвестиционного климата на рынке недвижимости.



Опубликовано 26 апреля 2013 2752 просмотра Добавить комментарий



Читайте «Крышу» где удобно!

youtube facebook instagram vk
x