Все регионы 

Цены продавцов и объёмы предложения на квартиры в августе 2013 года. Индекс сравнительной прибыльности


 

Категории квартир

Определим базовые категории квартир, которые в дальнейшем можно будет использовать для ценового анализа.
Было проведено специальное исследование, которое показало, что в качестве основных признаков категории можно использовать формат квартиры и ее полную площадь.

Таким образом, образовались десять категорий квартир, описанные в табл. 1.

 

Табл. 1 формат общая категория
  Квартиры площадь квартиры
1 1-комнатная 30-34 1-маленькая
2 1-комнатная 40-42 1-большая
3 2-комнатная 42-45 2-маленькая
4 2-комнатная 50-54 2-большая
5 3-комнатная 58-60 3-маленькая
6 3-комнатная 64-66 3-средняя
7 3-комнатная 68-70 3-большая
8 4-комнатная 73-75 4-маленькая
9 4-комнатная 82-86 4-средняя
10 4-комнатная 90-95 4-большая

Квартиры этих категорий образуют основной поток предложения.

Это позволяет использовать эти категории для ценового анализа.

Кроме того, можно рассматривать предлагаемые категории квартир в разных административных районах города, что позволит получить более детальную информацию по ценам предложения и объёмам предложения на конкретные квартиры.

В расчетах использовалась база данных предложений о продаже квартир, размещенных в газете «Крыша».

 

Цены предложения в июле и августе 2013 года

В таблице 2 для всех десяти категорий для всех районов города приведена средняя цена предложения на квартиры (в USD) в июле-2013 (н/д — нет надежных данных).

 

табл. 2              
цены, июль Алм. Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 65550 46866 56805 64409 51496 77874 48432
1-большая 77479 63538 68269 78869 56183 96090 59016
2-маленькая 83554 60416 71320 82023 65722 96143 58441
2-большая 108015 70393 91921 113558 78062 128821 70399
3-маленькая 108370 н/д 89764 106091 91166 115811 72369
3-средняя 126258 102214 110325 127538 95038 158929 85301
3-большая 143220 109272 118471 149962 104903 159835 92215
4-маленькая 138386 н/д 128662 147683 124923 173142 89000
4-средняя 159108 н/д 143274 176980 123512 201170 127724
4-большая 198722 152666 160703 185054 141428 228666 н/д

В таблице 3 для всех десяти категорий для всех районов города приведена средняя цена предложения на квартиры (в USD) в августе-2013 (н/д — нет надежных данных).

 

табл. 3              
цены, август Алм. Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 67464 45730 57170 64122 52110 78710 48765
1-большая 76977 59727 68455 78172 56254 91736 58121
2-маленькая 84326 58818 72222 82401 65730 94985 60078
2-большая 108792 80142 91372 111795 77705 135944 71076
3-маленькая 109103 н/д 89563 106671 87237 111536 73311
3-средняя 125738 108571 112430 127518 98869 158941 83109
3-большая 148377 108263 118742 152279 109195 159761 94495
4-маленькая 146545 н/д 125828 148997 101800 167952 89916
4-средняя 157666 н/д 145306 182800 119675 206623 126714
4-большая 197805 180000 163033 183622 145000 239000 н/д

Теперь, пользуясь таблицами 2 и 3, можно определить среднюю цену предложения конкретной квартиры в этом и прошлом месяцах.

Для примера возьмём 3-комнатную квартиру в Бостандыкском районе площадью 59 кв. м. Эта квартира соответствует категории «3-маленькая».

По таблицам 2 и 3 находим среднюю цену предложения подобной квартиры в июле 2013 года — 106 091$, а в августе 2013 года — 106 671$.

 

Динамика цен предложения в августе 2013 года

В таблице 4 для всех десяти категорий для всех районов города приведено изменение средней цены предложения (в USD) за месяц. Зеленым цветом обозначены дорожающие категории, красным — дешевеющие, н/д — нет надежных данных.

 

табл. 4              
изменение цен $ Алм. Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 1914 -1136 365 -287 614 836 333
1-большая -502 -3811 186 -697 71 -4354 -895
2-маленькая 772 -1598 902 378 8 -1158 1637
2-большая 777 9749 -549 -1763 -357 7123 677
3-маленькая 733 н/д -201 580 -3929 -4275 942
3-средняя -520 6357 2105 -20 3831 12 -2192
3-большая 5157 -1009 271 2317 4292 -74 2280
4-маленькая 8159 н/д -2834 1314 -23123 -5190 916
4-средняя -1442 н/д 2032 5820 -3837 5453 -1010
4-большая -917 27334 2330 -1432 3572 10334 н/д

В таблице 5 для всех десяти категорий для всех районов города приведено относительное изменение средней цены предложения (в%) за месяц. Зеленым цветом обозначены дорожающие категории, красным — дешевеющие, н/д — нет надежных данных.

 

табл. 5              
изменение цен % Алм. Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 2,92 -2,42 0,64 -0,45 1,19 1,07 0,69
1-большая -0,65 -6,00 0,27 -0,88 0,13 -4,53 -1,52
2-маленькая 0,92 -2,64 1,26 0,46 0,01 -1,20 2,80
2-большая 0,72 13,85 -0,60 -1,55 -0,46 5,53 0,96
3-маленькая 0,68 н/д -0,22 0,55 -4,31 -3,69 1,30
3-средняя -0,41 6,22 1,91 -0,02 4,03 0,01 -2,57
3-большая 3,60 -0,92 0,23 1,55 4,09 -0,05 2,47
4-маленькая 5,90 н/д -2,20 0,89 -18,51 -3,00 1,03
4-средняя -0,91 н/д 1,42 3,29 -3,11 2,71 -0,79
4-большая -0,46 17,90 1,45 -0,77 2,53 4,52 н/д

По таблицам 4 и 5 можно определить абсолютную (в USD )и относительную (в%) динамику средней цены предложения для конкретной квартиры за месяц.

Цена предложения взятой для примера 3-комнатной квартиры в Бостандыкском районе площадью 59 кв. м за август 2013 года увеличилась на 580$ (+0.55%).

 

Объёмы предложения в июле и августе 2013 года

Данные по объёмам предложения нормированы на 4-недельный месяц.

В таблице 6 для всех десяти категорий для всех районов города приведена величина объёма предложения на квартиры в июле-2013 (н/д — нет надежных данных).

 

табл. 6              
объёмы, июль Алм. Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 428 12 560 572 245 160 129
1-большая 140 20 509 165 305 61 38
2-маленькая 414 9 684 595 137 153 147
2-большая 490 12 507 303 179 161 159
3-маленькая 263 н/д 518 313 57 76 32
3-средняя 259 5 228 243 104 96 50
3-большая 194 17 308 220 41 114 40
4-маленькая 35 н/д 32 69 10 28 10
4-средняя 29 н/д 131 40 39 29 23
4-большая 28 2 72 58 5 19 н/д

В таблице 7 для всех десяти категорий для всех районов города приведена величина объёма предложения на квартиры в августе-2013 (н/д — нет надежных данных).

 

табл. 7              
объёмы, август Алм. Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 394 13 557 605 208 145 143
1-большая 134 11 524 170 273 57 37
2-маленькая 424 11 696 577 145 142 158
2-большая 483 7 557 307 163 198 127
3-маленькая 285 н/д 544 312 80 91 27
3-средняя 313 7 182 217 84 102 55
3-большая 228 19 300 219 46 109 43
4-маленькая 55 н/д 32 73 10 21 12
4-средняя 30 н/д 124 45 40 37 21
4-большая 36 3 59 49 8 19 н/д

Теперь, пользуясь таблицами 6 и 7, можно определить объёмы предложения конкретной квартиры в этом и прошлом месяцах.

Например: рассмотренная выше 3-комнатная квартира в Бостандыкском районе площадью 59 кв. м соответствует категории «3-маленькая».

По таблицам 6 и 7 находим объём предложения подобных квартир в июле 2013 года — 313, а в августе 2013 года — 312.

 

Динамика объёмов предложения в августе 2013 года

В таблице 8 для всех десяти категорий для всех районов города приведено изменение объёмов предложения за месяц. Зеленым цветом обозначены категории с растущим объёмом предложения, красным — с падающим объёмом предложения, н/д — нет надежных данных.

 

табл.8              
изменение объёмов Алм. Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая -34 1 -3 33 -37 -15 14
1-большая -6 -9 15 5 -32 -4 -1
2-маленькая 10 2 12 -18 8 -11 11
2-большая -7 -5 50 4 -16 37 -32
3-маленькая 22 н/д 26 -1 23 15 -5
3-средняя 54 2 -46 -26 -20 6 5
3-большая 34 2 -8 -1 5 -5 3
4-маленькая 20 н/д 0 4 0 -7 2
4-средняя 1 н/д -7 5 1 8 -2
4-большая 8 1 -13 -9 3 0 н/д

По данным таблицы 8 видно, что объём предложения квартир, подобных рассмотренной выше 3-комнатной квартире площадью 59 кв. м в Бостандыкском районе, за август 2013 года уменьшился на 1 квартиру.

Таким образом, зная общую площадь и количество комнат конкретной квартиры, можно:

— используя табл.1 определить категорию квартиры;
— в табл.2 и 3 найти средние цены предложения подобных квартир в этом и прошлом месяцах;
— из табл. 4 и 5 узнать — дорожают или дешевеют такие квартиры;
— в табл.6 и 7 найти объёмы предложения подобных квартир в этом и прошлом месяцах;
— из табл. 8 определить динамику объёма предложения за месяц.

 

Индекс сравнительной прибыльности (ИСП)

Периодически возникает вопрос о выборе варианта инвестирования денег. Как правило, рассматриваются две основные возможности: первая — вложение крупной суммы на депозитный счёт в банке и вторая — приобретение квартиры с целью сдачи её в аренду. Во втором варианте иногда есть возможность получения дополнительной прибыли из-за роста стоимости квартиры.
Какой вариант предпочтительнее с точки зрения получения прибыли?

Рассмотрим процесс получения прибыли в первом и во втором варианте.

Вариант 1: вложение денег на депозит.
В этом случае доходом будет вся сумма, начисленная банком по вкладу.
Расходов нет, так как банк сам выплачивает все необходимые платежи в бюджет.
Прибыль в этом случае равна доходу.

Вариант 2: приобретение квартиры и сдача её в аренду.
Доход состоит из двух частей: арендная плата и изменение стоимости самой квартиры (она может дорожать, но может и дешеветь!).
Расходы при сдаче квартиры в аренду: налоги (стоимость патента), регулярный необходимый ремонт.
Прибыль в данном случае есть разность дохода и расхода.

Для расчета прибылей учитывались следующее:
— изменение цены квартиры (табл. 4 настоящей работы);
— средняя стоимость аренды 1-, 2-, 3- и 4-комнатных квартир в текущем месяце (месячные обзоры предложений на рынке недвижимости);
— средняя стоимость косметического ремонта (анализ предложений строителей на рынке);
— расчет стоимости патента (форма 911.00.001);
— средняя процентная ставка по депозитам в основных банках.

Для правильного выбора из двух рассматриваемых вариантов инвестирования можно ввести индекс сравнительной прибыльности (ИСП).

ИСП = (Прибыль от сдачи в аренду)/(Прибыль от депозита)

Видно, что критическими значениями ИСП являются 0 и 1.

В табл. 9 приведены все варианты значений ИСП, комментарии и рекомендации.

 

Табл. 9    
Значение ИСП Это означает Рекомендации
ИСП < 0 Прибыль от аренды отрицательная Инвестиции в недвижимость убыточны
0< ИСП <1 Прибыль от аренды меньше, чем от депозита Депозит выгоднее инвестиций в недвижимость
ИСП = 1 Прибыль от аренды равна прибыли от депозита Есть выбор - аренда или депозит
ИСП > 1 Прибыль от аренды больше, чем от депозита Инвестиции в недвижимость выгодны

В табл. 10 приведены индексы сравнительной прибыльности в мае и июне 2013 года для всех рассматриваемых форматов и для города в среднем, а также изменение этих параметров за месяц.

Для ИСП зеленым цветом обозначены категории, имеющие ИСП>1, красным — с ИСП<1.
Для изменения ИСП зеленым цветом обозначены категории с растущим ИСП, красным — с падающим ИСП.

 

табл 10      
  ИСП   изменение
формат июль август ИСП
1-комн -0,45 1,27 1,72
2-комн 0,34 2,28 1,94
3-комн 0,95 1,79 0,83
4-комн 1,80 2,46 0,66
город 0,37 1,85 1,49

Основные моменты динамики ИСП в августе:

— все форматы квартир показали в августе резкий рост ИСП;
— наибольший рост ИСП наблюдается в форматах 1- и 2-комнатых квартир;
— ИСП у всех форматов квартир в августе перешел через критическое значение (+1);
— рост ИСП объясняется резким ростом стоимости аренды во всех форматах квартир.

Выводы по августу:

— в августе все форматы квартир стали инвестиционно привлекательными;
— наиболее выгодными вложениями в августе стали инвестиции в 2- и 4-комнатные квартиры.

Введенный параметр (ИСП) не является основанием для того или иного вложения средств и является только показателем уровня прибыльности на рынке недвижимости.

Отзывы и пожелания по настоящей работе прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz .



Опубликовано 2 сентября 2013 1679 просмотров Добавить комментарий