Всё, изложенное в данном обзоре, основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт www.krisha.kz в январе 2012 – феврале 2012 года). Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

 

NB: Все данные в таблицах – среднемесячные.

NB: На графиках синие линии соответствуют январю-2012, красные — февралю-2012.

NB: В работе данные по Алатаускому району и 5-комнатным квартирам учитываются, но сами сегменты отдельно не рассматриваются из-за малой статистики.

 

Рынок продаж квартир

Спектр предложения

На рис. 1 показаны распределения общегородского предложения по индексу (спектры предложения в январе и феврале). На рис. 2 показана разность февральского и январского распределений (спектр изменения предложения).

 

Рисунок 1 — Общегородское распределение предложения Рисунок 2 — Разность распределений для города

Основные изменения в спектре предложения:

— общий объём предложения в феврале сильно вырос (+1 431 квартир или +6.52%);
— предложение в максимуме распределения (индекс около 1 800$) заметно увеличилось, сам максимум не изменил своего положения в спектре (рис. 1);
— кривая изменения предложения (рис. 2) показывает, что произошёл большой приток предложения в широком интервале индексов от 1 200$ до 2 800$;
— приток предложения произошёл тремя основными потоками: первый — c максимумом около 1 500$, второй — с максимумом около 2 000$-2 100$ и третий — на нисходящей ветви распределения с максимумом около 2 700$ (рис. 2);
— на общем фоне сильного увеличения объёма предложения не наблюдаются признаки дрейфовых движений.

В таблице 1 по городу в целом и по составляющим его сегментам приведены следующие параметры: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объёмы предложений и изменение объёмов предложения (абсолютные и относительные значения).

 

Таблица 1. Изменение индекса и объёма предложений
  Индекс Изменение индекса
($/кв.м)		 Изменение индекса
(%)		 Объём
предложения		 Изменение
объёма предложения		 Изменение объёма предложения
(%)
Город 1860
 3
 0.16
 23368
 1431
 6.52
Типы
панель 1705 4 0.24 11097 684 6.57
кирпич 1995 -7 -0.35 8080 492 6.48
монолит 2011 22 1.11 4190 254 6.45
Форматы
1-комн 1787 3 0.17 5420 288 5.61
2-комн 1820 7 0.39 7969 317 4.14
3-комн 1885 3 0.16 7960 778 10.83
4-комн 2090 -20 -0.95 1859 41 2.26
Районы
Алм. 1966 6 0.31 5212 210 4.20
Жет. 1390 14 1.02 1720 170 10.97
Ауэз. 1632 12 0.74 6009 287 5.02
Мед. 2401 29 1.22 2882 10 0.35
Туркс. 1275 19 1.51 1549 288 22.84
Бост. 2042 12 0.59 5845 445 8.24

 

Динамика индексов

В таблице 2 по городу в целом и по составляющим его сегментам приведены относительные изменения цен предложения (%) в этом и прошлом месяцах.

 

Таблица 2. Изменение цены предложения
  В январе (%)

В феврале (%)
Город 0.49
 0.16
Типы
панель 0.53 0.24
кирпич 1.47 -0.35
монолит -0.50 1.11
Форматы
1-комн. 1.25 0.17
2-комн. 0.83 0.39
3-комн. 0.48 0.16
4-комн. -1.17 -0.95
Районы
Алм. 0.87 0.31
Жет. 2.53 1.02
Ауэз. 0.43 0.74
Мед. -0.79 1.22
Туркс. 0.32 1.51
Бост. 1.15 0.59

 

Основные моменты динамики цен предложения

Представление по типам строений:
— заметно увеличился индекс панели и резко — монолита;
— кирпич в феврале заметно снизил свой индекс;
— отметим, что в феврале, как и в январе, только панель сохранила направление изменения цены предложения.

Представление по форматам квартир:
— в феврале, как и в январе, рост цены предложения произошёл во всех форматах, кроме 4-комнатных квартир;
— максимальный темп роста индекса в представлении по форматам наблюдается в сегменте 2-комнатных квартир;
— в сегменте 4-комнатных квартир видно резкое падение цены предложения;
— в феврале все рассматриваемые форматы сохранили январские направления трендов цен предложения: продолжают расти индексы 1-, 2- и 3-комнатных квартир, а индекс 4-комнатных квартир продолжает быстро снижаться.

Представление по районам города:
— в феврале все рассматриваемые районы показали рост индексов;
— все районы, кроме Медеуского, в феврале сохранили январские направления трендов цен предложения;
— в Медеуском районе падение индекса в январе сменилось ростом цены предложения в феврале;
— в феврале наибольший темп роста индекса в представлении по районам наблюдаются в Турксибском районе.

Наибольшее увеличение индекса среди всех сегментов рынка в феврале произошло в Турксибском районе (+1.51%). Наибольшее снижение индекса среди всех сегментов рынка в феврале было в сегменте 4-комнатных квартир (-0.95%).

 

Динамика объёмов предложения

В таблице 3 по городу в целом и по составляющим его сегментам приведены относительные изменения общих объёмов предложения (%) в этом и прошлом месяцах.

 

Таблица 3. Изменение объёма предложения
  Январь (%) Февраль (%)
Город 13.84
 6.52
Типы
панель 17.08 6.57
кирпич 9.59 6.48
монолит 14.02 6.45
Форматы
1-комн. 17.71 5.61
2-комн. 14.96 4.14
3-комн. 11.31 10.83
4-комн. 10.99 2.26
Районы
Алмалинский 14.10 4.20
Жетысуский 19.41 10.97
Ауэзовский 21.23 5.02
Медеуский 11.49 0.35
Турксибский 0.08 22.84
Бостандыкский 10.68 8.24

Общая тенденция февраля такая же, как и была в январе — продолжается увеличение объёмов предложения, обусловленное сезонным ростом активности на рынке.

Все рассматриваемые сегменты рынка показали в феврале увеличение объёмов предложения. Минимальный рост объёма предложения был в феврале в Медеуском районе (+0.35%). Максимальное увеличение объёмов предложения наблюдается в Турксибском районе (+23%).

На рис. 3 показана динамика индексов по районам города. На рис. 4 показана динамика объёмов предложения по районам города.

 

Рисунок 3 — Динамика индексов по районам города (февраль-2012). Рисунок 4 — Динамика объёмов предложения по районам города (февраль-2012).
 
  — Нет данных   — Сильный рост   — Слабый рост   — Нет динамики   — Слабое падение   — Сильное падение

 

Изменения долей объёмов предложения

В таблице 4 приведены следующие параметры: доли объёмов предложения по сегментам и их изменение за месяц.

 

Таблица 4. Доли и их изменения
  Доля объёма предложения
Январь (%)		 Доля объёма предложения
Февраль (%)		 Изменение долей (%)
Типы
Панель 47.47 47.49 0.02
Кирпич 34.59 34.58 -0.01
Монолит 17.94 17.93 -0.01
Форматы
1-комн 23.39 23.19 -0.20
2-комн 34.88 34.10 -0.78
3-комн 32.74 34.06 1.32
4-комн 8.29 7.96 -0.33
5-комн 0.69 0.68 -0.01
Районы
Алм. 22.80 22.30 -0.50
Жет. 7.07 7.36 0.29
Ауэз. 26.08 25.71 -0.37
Мед. 13.09 12.33 -0.76
Туркс. 5.75 6.63 0.88
Бост. 24.62 25.01 0.40
Алат. 0.58 0.64 0.05

 

Динамика долей объёмов предложения

В таблице 5 по составляющим город сегментам приведены изменения долей объёмов предложения (%) в этом и прошлом месяцах.

 

Таблица 5. Изменение доли объёма предложения
  Январь (%) Февраль (%)
Типы
панель 1.31 0.02
кирпич -1.34 -0.01
монолит 0.03 -0.01
Форматы
1-комн. 0.77 -0.20
2-комн. 0.34 -0.78
3-комн. -0.74 1.32
4-комн. -0.21 -0.33
5-комн. -0.15 -0.01
Районы
Алм. 0.05 -0.50
Жет. 0.33 0.29
Ауэз. 1.59 -0.37
Мед. -0.28 -0.76
Туркс. -0.79 0.88
Бост. -0.70 0.40
Алат. -0.20 0.05

 

 

Основные моменты динамики долей объёмов предложения

Представление по типам строений:
— все рассматриваемые типы строений в феврале показали очень маленькую динамику долей объёмов предложения;
— очень незначительно выросла доля объёма предложения панели, соответственно немного снизились доли кирпича и монолита;
— структура предложения в представлении города по типам строений в целом осталось таким же, как и в январе.

Представление по форматам квартир:
— в феврале значительно уменьшили свои доли объёмов предложения форматы 1-, 2- и 4-комнатных квартир;
— формат 3-комнатных квартир резко увеличил свою долю объёма предложения;
— основное перераспределение предложения по форматам в феврале: снижение долей объёмов предложения 1-, 2- и 4-комнатных квартир в пользу 3-комнатных квартир;
— по форматам квартир предложение по городу в целом сдвинулось в сторону более дорогих сегментов.

Представление по районам города:
— в феврале заметно снизили свои доли объёма предложения Алмалинский, Ауэзовский и Медеуский районы;
— в феврале увеличили свои доли объёмов предложения Жетысуский, Турксибский и Бостандыкский районы;
— все районы, кроме Жетысуского и Медеуского, поменяли направления изменения долей объёмов предложения.

 

Размер перераспределения долей объёмов предложения

  • по типам строений: общий размер месячного перераспределения долей объёмов предложения сегодня равен 0.02% (в прошлом месяце был намного больше — 1.34%);
  • по форматам квартир: общий размер месячного перераспределения долей объёмов предложения составил 1.32% (в прошлом месяце был заметно меньше — 1.11%);
  • по районам: общий размер месячного перераспределения долей объёмов предложения составил 1.63% (в прошлом месяце был заметно меньше — 1.97%).

 

Вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 6 по сегментам рынка приведены следующие параметры: изменения цены предложения (%), изменения долей объёмов предложения (%), вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса ($), а также комментарии.

 

Таблица 6. Вклады сегментов
  Изменение цены предложения (%) Изменение доли объёма предложения (%)  Вклад  в феврале ($) Комментарии 
Типы 
панель 0.24 0.02 2 Заметное увеличение цены предложения панели и очень небольшой рост её доли объёма предложения.
кирпич -0.35 -0.01 -3 Заметное уменьшение индекса кирпича и очень небольшое падение его доли объёма предложения.
монолит 1.11 -0.01 4 Резкий рост индекса монолита и очень небольшое падение его доли объёма предложения.
Форматы  
1-комн. 0.17 -0.20 -3 Заметное увеличение цены предложения формата 1-комнатных квартир и значительное снижение его доли объёма предложения.
2-комн. 0.39 -0.78 -12 Значительный рост индекса формата 2-комнатных квартир и очень большое падение его доли объёма предложения.
3-комн. 0.16 1.32 26 Одновременное заметное увеличение цены предложения формата 3-комнатных квартир и огромный рост его доли объёма предложения.
4-комн. -0.95 -0.33 -9 Одновременное резкое снижение цены предложения формата 4-комнатных квартир и значительное падение его доли объёма предложения.
5-комн. 4.34 -0.01 1 Резкий рост цены предложения формата 5-комнатных квартир и очень небольшое снижение его доли объёма предложения.
Районы  
Алм. 0.31 -0.50 -9 Значительное увеличение цены предложения района и большое падение его доли объёма предложения.
Жет. 1.02 0.29 5 Одновременное резкое увеличение цены предложения района и значительный рост его доли объёма предложения.
Ауэз. 0.74 -0.37 -3 Сильное увеличение цены предложения района и  значительное снижение его доли объёма предложения.
Мед. 1.22 -0.76 -14 Резкое увеличение цены предложения района и  большое падение его доли объёма предложения.
Туркс. 1.51 0.88 12 Одновременное резкое увеличение цены предложения района и очень большой рост его доли объёма предложения. 
Бост. 0.59 0.40 11 Одновременное значительное увеличение цены предложения района и большой рост его доли объёма предложения.
Алат. -0.46 0.05 1 Значительное снижение цены предложения района и небольшой рост его доли объёма предложения.

 

Основные моменты конкуренции вкладов

Представление по типам:
— в феврале величины вкладов типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись только динамикой цены предложения;
— отметим, что в феврале величины вкладов типов строений намного ниже, чем были в январе.

Представление по форматам:
— в феврале величины вкладов форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как динамикой цены предложения, так и изменением долей объёмов предложения;
— в форматах 3- и 4-комнатных квартир наблюдается кумулятивный эффект (однонаправленное изменение доли объёма предложения и индексов);
— огромный положительный вклад дал формат 3-комнатных квартир, в котором проявился большой положительный кумулятивный эффект;
— отрицательные вклады дали форматы, которые в феврале показали снижение своих долей объёмов предложения (1-, 2- и 4-комнатные квартиры);
— отметим, что у всех форматов квартир, кроме 4-комнатных, знаки вкладов в феврале и в январе противоположны.

Представление по районам:
— в феврале величины вкладов районов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей объёмов предложения, так и динамикой цены предложения;
— в Жетысуском, Турксибском и Бостандыкском районах наблюдается кумулятивный эффект (однонаправленное изменение доли объёма предложения и индексов);
— положительные вклады дали районы, которые в феврале увеличили свои доли объёмов предложения (Жетысуский, Турксибский, Бостандыкский и Алатауский);
— отрицательные вклады дали районы, которые в феврале показали снижение своих долей объёмов предложения (Алмалинский, Ауэзовский и Медеуский);
— отметим, что у всех районов, кроме Жетысуского и Медеуского, знаки вкладов в феврале и в январе противоположны.

На рис. 5 показана динамика долей рынка по районам города. На рис. 6 показана картина вкладов районов в динамику общегородского индекса.

 

Рисунок 5 — Динамика долей объёмов предложения по районам города (февраль-2012). Рисунок 6 — Вклады в динамику общего индекса по районам города (февраль-2012).
 
  — Нет данных   — Сильный рост   — Слабый рост   — Нет динамики   — Слабое падение   — Сильное падение

Выводы по рынку продаж квартир:

— в феврале, как и в январе, общий объём предложения значительно вырос (+1 431 квартира или +6.5%);
— средний по городу индекс продолжает увеличиваться: в феврале +3$ или +0.16%);
— рост индекса в феврале, как и в январе, обусловлен увеличением цены предложения во многих сегментах рынка и заметным притоком относительно дорогого предложения;
— в феврале на фоне сильного увеличения объёма предложения нет признаков дрейфа.

 

Рынок аренды квартир

Изменения основных параметров

В таблице 7 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его изменение за месяц, общий объём предложения и его изменение, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

 

Таблица 7. Изменения ОИА и объёма предложения
  ОИА ($) Изменение
ОИА ($)		 Изменение
ОИА (%)		 Объём
предложения		 Изменение объёма
предложения		 Изменение объёма
предложения (%)
Город 791
 13
 1.67
 7100
 -387
 -5.17
Формат Цена предложения Изменение цены
предложения ($)		 Изменение цены
предложения (%)		   
1-комн. 470 0 0.10 2141 -83 -3.73
2-комн. 707 9 1.30 2667 -243 -8.35
3-комн. 1032 -10 -0.99 1872 -80 -4.10
4-комн. 1888 103 5.77 420 19 4.74

Значения ОИА и трендов стоимостей аренды округлены до целых чисел.

 

Изменение цены предложения

В таблице 8 по городу в целом и по составляющим его сегментам приведены следующие параметры: изменение цены предложения (%).

 

Таблица 8. Изменение цены предложения
  Изменение цены предложения январь (%) Изменение цены предложения февраль (%)
Город -5.58
 1.67
Форматы
1-комн. -1.68 0.10
2-комн. -3.23 1.30
3-комн. -4.97 -0.99
4-комн. -6.13 5.77

Общая тенденция февраля: увеличение цены предложения почти во всех (кроме 3-комнатных) форматах квартир. Наибольший рост цены предложения произошёл в формате 4-комнатных квартир. В сегменте 3-комнатных квартир цена предложения заметно снизилась.

 

Динамика объёмов предложений

В таблице 9 по городу в целом и по составляющим его сегментам приведены изменения объёмов предложения.

 

Таблица 9. Изменение объёма предложения
  Январь (%) Февраль  (%)
Город 26.13
 -5.17
Форматы
1-комн. 24.45 -3.73
2-комн. 30.90 -8.35
3-комн. 28.25 -4.10
4-комн. -0.74 4.74

В феврале наблюдается падение объёмов предложения в основных форматах (1-2-3-комнатные квартиры) и резкое увеличение объёма в формате 4-комнатных квартир.

Отметим, что в прошлом месяце динамика объёмов предложения во всех форматах была противоположной. В феврале максимальное падение объёма предложения произошло в формате 2-комнатных квартир.

 

Динамика долей объёмов предложения

В таблице 10 для всех рассматриваемых форматов квартир показаны доли объёмов предложения и их изменение за месяц.

 

Таблица 10. Доли объёма предложения
  Январь (%) Февраль (%) Динамика доли (%)
1-комн. 29.70 30.15 0.45
2-комн. 38.87 37.56 -1.30
3-комн. 26.07 26.37 0.29
4-комн. 5.36 5.92 0.56
Сумма 100,00 100,00  
  изменение
Ср. комн. 2.071 2.080 0.009
ОИА 778 791 13

 

Изменение долей объёмов предложения

В таблице 11 по составляющим город сегментам приведены следующие параметры: изменение долей объёмов предложения (%) по двум месяцам.

 

Таблица 11. Изменение доли объёма предложения
  Январь (%) Февраль (%)
Форматы
1-комн. -0.40 0.45
2-комн. 1.42 -1.30
3-комн. 0.43 0.29
4-комн. -1.45 0.56

Общий объём февральского перераспределения долей объёмов предложения по форматам составил величину 1.30% (в прошлом месяце объём перераспределения был значительно больше — 1.85%). Основное перераспределение предложения в феврале: огромное снижение доли объёма предложения формата 2-комнатных квартир в пользу остальных форматов.

Средний формат сдаваемой квартиры в феврале увеличился (+0.009) за счёт перераспределения предложения. В феврале средний формат сдаваемой квартиры стал равным 2.080.

 

Структура вкладов форматов в динамику ОИА

В таблице 12 по сегментам рынка приведены следующие параметры: изменение цены предложения (%), изменение долей объёмов предложения (%), вклады сегментов в динамику ОИА ($), а также комментарии.

 

Таблица 12. Вклады сегментов в динамику ОИА
  Изменение цены
предложения (%)		 Изменение доли
объёма предложения (%)		 Вклад сегмента ($) Комментарии 
Форматы 
1-комн. 0.10 0.45 2 Одновременное незначительное увеличение цены предложения формата 1-комнатных квартир и большой рост его доли объёма предложения.
2-комн. 1.30 -1.30 -5 Резкий рост цены предложения формата 2-комнатных квартир и огромное падение его доли объёма предложения.
3-комн. -0.99 0.29 0 Сильное снижение цены предложения формата 3-комнатных квартир и значительное увеличение его доли объёма предложения.
4-комн. 5.77 0.56 16 Одновременное резкое увеличение цены предложения формата 4-комнатных квартир и большой рост его доли объёма предложения.
Всего     13  

 

Основные моменты конкуренции вкладов

В феврале величины вкладов форматов в динамику общего индекса аренды определялись как динамикой цены предложения, так и изменением долей объёмов предложения. В форматах 1- и 4-комнатных квартир наблюдается кумулятивный эффект (рост цен предложения сопровождается увеличением долей объёмов предложения). Огромный положительный вклад дал формат 4-комнатных квартир, в котором проявился большой положительный кумулятивный эффект. Отрицательный вклад дал формат 2-комнатных квартир, в котором произошло огромное падение доли объёма предложения.

Выводы по рынку аренды квартир:

— в феврале общий объём предложения значительно снизился;
— динамика общего объёма предложения в феврале: −387 квартир или −5.2%;
— в феврале почти все рассматриваемые форматы квартир (кроме 3-комнатных) значительно увеличили цены предложения;
— общий индекс аренды значительно вырос (+13$ или +1.67%);
— основной причиной роста ОИА в феврале является увеличение арендной платы почти во всех форматах и перераспределение предложения в сторону более дорогих сегментов.

 

Приложение

Февраль 2012 года: vi-диаграммы

 

Продажа квартир

На рис. 7 показана vi-диаграмма, описывающая эволюцию рынка продаж квартир в терминах среднемесячных параметров — среднего по городу индекса и общего объёма предложения. Изображён период времени с начала 2010 года по настоящее время.

 

 

Рынок продаж квартир на vi-диаграмме в феврале сдвинулся вправо-вверх:
— средний по городу индекс немного увеличился: +3$ или +0.16%;
— общий объём предложения вырос: +1 431 квартира или +6.5%.

В прошлом январском обзоре я прогнозировал, что в феврале-2012 будет небольшое увеличение среднего по городу индекса и рост общего объёма предложения. Как видно из рис. 7, этот прогноз на февраль полностью подтвердился как по индексу, так по объёму предложения. В марте-2012 вполне вероятно небольшое увеличение среднего по городу индекса и, связанное с многочисленными праздниками, уменьшение общего объёма предложения.

 

Аренда квартир

На рис. 8 показана vi-диаграмма, описывающая эволюцию рынка аренды квартир в терминах среднемесячных параметров — общего индекса аренды (ОИА) и общего объёма предложения. Изображён период времени с начала 2010 года по настоящее время.

 

 

На vi-диаграмме рынка аренды в феврале вектор движения направлен влево-вверх:
— общий индекс аренды значительно вырос: +13$ или +1.67%;
— общий объём предложения заметно снизился: −387 квартир или −5.2%.

Отметим, что в феврале-2012 вектор движения города на vi-диаграмме противоположно направлен вектору движения в январе-2012. Линии на рис. 7-8 постепенно удлиняясь, будут наглядно показывать развитие рынков продаж и аренды квартир.

 

Николай Стекольников, аналитик

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz