Все регионы 

Обзор рынка предложений на рынке недвижимости Алматы в июле 2011 года


Всё, изложенное в данном обзоре, основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт www.krisha.kz в июне 2011 – июле 2011 года). Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

 

NB: Все данные в таблицах – среднемесячные.

NB: На графиках синие линии соответствуют июню-2011, красные — июлю-2011.

NB: В работе данные по Алатаускому району и 5-комнатным квартирам учитываются, но сами сегменты отдельно не рассматриваются из-за малой статистики.

 

Рынок продаж квартир

Изменения основных рыночных параметров

На рис. 1 показаны распределения общегородского предложения по индексу (спектры предложения в июне и июле).
На рис. 2 показана разность июльского и июньского распределений (спектр изменения предложения).

 

Основные изменения в спектре предложения:

— общий объём предложения в июле резко снизился (-1 565 квартир или −6.10%);
— предложение в максимуме распределения заметно уменьшилось, сам максимум не изменил своего положения в спектре (рис. 1);
— кривая изменения предложения (рис. 2) показывает, что произошёл сильный отток предложения в очень широком интервале индексов от 900$ до 3 600$;
— на рис. 2 видно, что уменьшение предложения происходило двумя основными потоками: первый (интервал индексов 900$...2 200$) и второй (интервал индексов 2 800$...3 200$).

В таблице 1 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объёмы предложений и изменение объёмов (абсолютные и относительные значения).

 

Таблица 1 Индекс Изменение индекса ($/кв.м) Изменение индекса (%) Предложение

Изменение предложения
 

Изменение предложения (%)
Город 1773
-4
-0.23
24107
-1565
-6.10
Типы
Панель 1631 3 0.18 11914 -799 -6.28
Кирпич 1915 -6 -0.31 8400 -561 -6.26
Монолит 1902 -30 -1.55 3793 -204 -5.10
Форматы
1-комн. 1694 -1 -0.06 5817 -269 -4.42
2-комн. 1736 4 0.23 8258 -579 -6.55
3-комн. 1787 -12 -0.67 7901 -503 -5.99
4-комн. 2064 -8 -0.39 1980 -208 -9.51
Районы
Алм. 1899 9 0.48 5137 -411 -7.41
Жет. 1312 3 0.23 1842 -96 -4.95
Ауэз. 1561 -3 -0.19 6652 -298 -4.29
Мед. 2329 -24 -1.02 2753 -276 -9.11
Туркс. 1241 10 0.81 1468 -164 -10.05
Бост. 1936 -7 -0.36 6021 -320 -5.05

 

Динамика индексов

В таблице 2 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды индексов (%), а также комментарии.

 

Таблица 2

индексы

Тренд

июня (%)

Тренд

июля (%)

Комментарии
Город 0.06
-0.23
Средняя по городу цена предложения в июле заметно снизилась после очень небольшого подъёма в июне
Типы
Панель -0.61 0.18 Средняя цена предложения панели в июле немного увеличилась после сильного снижения в июне
Кирпич 0.95 -0.31 Средняя цена предложения кирпича в июле заметно снизилась после сильного роста в июне
Монолит 0.31 -1.55 Средняя цена предложения монолита в июле резко снизилась после заметного роста в июне
Форматы
1-комн. -0.24 -0.06 Средняя цена предложения формата 1-комнатных квартир в июле продолжает медленно снижаться
2-комн. -0.35 0.23 Средняя цена предложения формата 2-комнатных квартир в июле заметно увеличилась после июньского снижения
3-комн. 0.67 -0.67 Средняя цена предложения формата 3-комнатных квартир в июле значительно снизилась после июньского увеличения
4-комн. 0.05 -0.39 Средняя цена предложения формата 4-комнатных квартир в июле заметно снизилась после июньского очень незначительного увеличения
Районы
Алм. 0.16 0.48 Средняя цена предложения в районе в июле продолжает быстро увеличиваться
Жет. -0.61 0.23 Средняя цена предложения в районе в июле заметно увеличилась после сильного снижения в июне
Ауэз. -0.19 -0.19 Средняя цена предложения в районе в июле продолжает снижаться с прежним темпом
Мед. 0.04 -1.02 В июле наблюдается резкое снижение средней по району цены предложения
Туркс. 0.24 0.81 В июле продолжается быстрое увеличение средней по району цены предложения
Бост. 0.31 -0.36 Средняя по району цена предложения в июле заметно уменьшилась после увеличения в июне

Основные моменты динамики индексов

Представление по типам строений:
— все типы строений в июле изменили знаки трендов индексов;
— относительно дорогие кирпич и монолит в июле показывают рост индексов после июньского снижения;
— относительно недорогая панель после резкого июньского удешевления немного подорожала в июле.

Представление по форматам квартир:
— в июле практически не изменилась цена предложения в сегменте 1-комнатных квартир;
— 3- и 4-комнатные квартиры в июле подешевели;
— в сегменте 2-комнатных квартир длительное падение индекса сменилось заметным удорожанием в июле;
— форматы 2-, 3- и 4-комнатных квартир сменили знаки трендов индексов.

Представление по районам города:
— три района (Алмалинский, Жетысуский и Турксибский) в июле подорожали;
— три района (Ауэзовский, Медеуский и Бостандыкский) подешевели;
— сохранили тренды индексов три района: Алмалинский и Турксибский продолжает дорожать, Ауэзовский — дешеветь;
— все остальные рассматриваемые районы (Жетысуский, Медеуский и Бостандыкский) в июле поменяли знаки трендов индексов.

Максимальное увеличение индекса произошло в Турксибском районе (+0.81%).

Наибольшее снижение индекса наблюдается в сегменте монолита (-1.55%).

 

Динамика объёмов предложения

В таблице 3 по городу в целом и по составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды общих объёмов предложения (%).

 

Таблица 3

объёмы

Тренд

июня (%)

Тренд

июля (%)

Город 2.68
-6.10
Типы
Панель 2.78 -6.28
Кирпич 3.81 -6.26
Монолит -0.12 -5.10
Форматы
1-комн. 2.25 -4.42
2-комн. 4.25 -6.55
3-комн. 1.36 -5.99
4-комн. 2.43 -9.51
Районы
Алм. 4.27 -7.41
Жет. 5.38 -4.95
Ауэз. 1.33 -4.29
Мед. 4.70 -9.11
Туркс. -0.79 -10.05
Бост. 1.20 -5.05

Общая тенденция июля — резкое снижение объёмов предложения, связанное с сезонной цикличностью рынка. Абсолютно все сегменты рынка показывают падение объёмов предложения.

Максимальное падение объёма предложения наблюдается в Турксибском районе (-10.05%). Минимальное падение объёма предложения — в Ауэзовском районе (-4.29%).

На рис. 3 показана динамика индексов по районам города.
На рис. 4 показана динамика объёмов предложения по районам города.

 

Изменение долей рынка

В таблице 4 приведены следующие параметры: доли рынка, занимаемые сегментами и их изменение за месяц.

 

Таблица 4 Доля рынка Доля рынка  
  июнь (%) июль (%) Изменение
долей (%)
Типы
Панель 49.52 49.42 -0.10
Кирпич 34.91 34.84 -0.06
Монолит 15.57 15.73 0.16
Форматы
1-комн. 23.71 24.13 0.42
2-комн. 34.42 34.26 -0.17
3-комн. 32.74 32.77 0.04
4-комн. 8.52 8.21 -0.31
5-комн. 0.61 0.63 0.02
Районы
Алм. 21.61 21.31 -0.30
Жет. 7.55 7.64 0.09
Ауэз. 27.07 27.59 0.52
Мед. 11.80 11.42 -0.38
Туркс. 6.36 6.09 -0.27
Бост. 24.70 24.98 0.28
Алат. 0.90 0.97 0.07

 

Динамика долей рынка

В таблице 5 по составляющим город сегментам приведены следующие параметры: тренды долей рынка (%), а также комментарии.

 

Таблица 5

доли рынка

Тренд

июня (%)

Тренд

июля (%)

Комментарии
Типы
Панель 0.05 -0.10 Небольшое падение доли рынка панели в июле после столь же небольшого увеличения доли в июне
Кирпич 0.39 -0.06 В июле приостановилось быстрое увеличение доли рынка кирпича
Монолит -0.43 0.16 После значительной потери монолитом части рынка в июне наблюдается небольшое увеличение его доли рынка в июле
Форматы
1-комн. -0.10 0.42 В июле наблюдается значительное расширение места сегмента 1-комнатных квартир на рынке
2-комн. 0.52 -0.17 В июле приостановилось быстрое увеличение доли рынка сегмента 2-комнатных квартир
3-комн. -0.42 0.04 В июле приостановилось быстрое уменьшение доли рынка сегмента 3-комнатных квартир
4-комн. -0.01 -0.31 Началось быстрое снижение доли рынка сегмента 4-комнатных квартир
5-комн. 0.02 0.02 Продолжается очень медленное увеличение доли рынка сегмента 5-комнатных квартир
Районы
Алм. 0.34 -0.30 Район в июле возвратил полученную в июне часть рынка
Жет. 0.20 0.09 Продолжается расширение места района на рынке
Ауэз. -0.36 0.52 Район в июле возвратил потерянную в июне часть рынка
Мед. 0.23 -0.38 В июле район возвратил полученную в июне часть рынка
Туркс. -0.22 -0.27 Продолжается быстрое уменьшение доли рынка района
Бост. -0.36 0.28 Район в июле возвратил потерянную в июне часть рынка
Алат. 0.18 0.07 Продолжается расширение места района на рынке

 

Основные моменты динамики долей рынка

Представление по типам строений:
— все типы строений поменяли знаки тренда долей рынка;
— основное перераспределение рынка: увеличение доли рынка монолита за счёт небольшого уменьшения долей панели и кирпича;
— отметим, что в прошлом месяце знаки трендов долей рынка были противоположными.

Представление по форматам квартир:
— все основные форматы (1-2-3-комнатные квартиры) в июле поменяли знаки трендов долей рынка;
— в июле произошло значительное перераспределение рынка в пользу 1-комнатных квартир за счёт сегментов 2- и 3-комнатных квартир.

Представление по районам города:
— четыре района города (все, кроме Жетысуского, Турксибского и Алатауского) изменили направления трендов долей рынка;
— Жетысуский и Алатауский районы продолжают увеличивать свои доли рынка, Турксибский — терять рынок;
— значимые части рынка потеряли Алмалинский (-0.30%), Медеуский (-0.38%) и Турксибский (-0.27%) районы;
— районы, которые смогли значительно расширить свои места на рынке — Ауэзовский (+0.52%) и Бостандыкский (+0.28%).

 

Объёмы перераспределения рынка:

— общий объём месячного перераспределения долей рынка по типам сегодня равен 0.16% (в прошлом месяце был значительно больше — 0.43%);

— общий объём месячного перераспределения долей рынка по форматам составил 0.48% (в прошлом месяце был немного больше — 0.54%);

— общий объём месячного перераспределения долей рынка по районам составил 0.96% (в прошлом месяце был практически такой же — 0.94%).

 

Вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 6 по сегментам рынка приведены следующие параметры: тренды индексов (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса ($), а также комментарии.

 

Таблица 6

вклады

Тренд индекса (%)

Тренд доли

рынка (%)

Вклад в июле ($) Комментарии
Типы
Панель 0.18 -0.10 0 Незначительное удорожание панели и потеря небольшой части рынка
Кирпич -0.31 -0.06 -3 Заметное удешевление кирпича и потеря небольшой части рынка
Монолит -1.55 0.16 -1 Резкое удешевление монолита и приобретение заметной части рынка
Форматы
1-комн. -0.06 0.42 7 Незначительное удешевление формата 1-комнатных квартир и приобретение большой части рынка
2-комн. 0.23 -0.17 -1 Заметное удорожание формата 2-комнатных квартир и потеря значительной части рынка
3-комн. -0.67 0.04 -3 Сильное удешевление формата 3-комнатных квартир и приобретение небольшой части рынка
4-комн. -0.39 -0.31 -7 Заметное удешевление формата 4-комнатных квартир и потеря значительной части рынка
5-комн. -0.87 0.02 0 Резкое удешевление формата 5-комнатных квартир и очень небольшое увеличение доли рынка
Районы
Алм. 0.48 -0.30 -4 Значительное удорожание района и потеря части рынка
Жет. 0.23 0.09 2 Заметное удорожание района и приобретение небольшой части рынка
Ауэз. -0.19 0.52 7 Небольшое удешевление района и приобретение большой части рынка
Мед. -1.02 -0.38 -12 Резкое удешевление района и потеря значительной части рынка
Туркс. 0.81 -0.27 -2 Резкое удорожание района и потеря значительной части рынка
Бост. -0.36 0.28 4 Значительное удешевление района и приобретение части рынка
Алат. 0.24 0.07 1 Заметное удорожание района и приобретение небольшой части рынка

 

Основные моменты конкуренции вкладов

Представление по типам:
— в июле величины вкладов типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись, в основном, динамикой индексов сегментов;
— отрицательные вклады в динамику среднего по городу индекса дали кирпич и монолит (суммарно −4$);
— вклад панели в июле был нулевой.

Представление по форматам:
— в июле величины вкладов форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и динамикой индексов сегментов;
— знаки вкладов форматов квартир почти полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— основная конкуренция по вкладам была между форматами 1-комнатных квартир (+7$) с одной стороны, и 4-комнатными квартирами (-7$) с другой стороны.

Представление по районам:
— в июле величины вклады районов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и динамикой индексов сегментов;
— знаки вкладов районов полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— основная конкуренция по вкладам была между Ауэзовским и Бостандыкским районами (суммарно +11$) с одной стороны, и Алмалинским и Медеуским районами (суммарно −16$) другой стороны.

На рис. 5 показана динамика долей рынка по районам города.
На рис. 6 показана картина вкладов районов в динамику общегородского индекса.

 

Выводы по рынку продаж квартир:

— в июле общий объём предложения резко уменьшился на 1 565 квартир (-6.10%) — сказывается традиционное сезонное снижение активности рынка;
— средний по городу индекс заметно снизился (-4$ или −0.23%);
— небольшое итоговое изменение среднего по городу индекса скрывает значительную динамику рыночных параметров в сегментах;
— динамика рынка продаж в июле определилась значительным оттоком предложения в широком интервале индексов;
— явных признаков дрейфа не наблюдается на фоне сильного снижения общего объёма предложения;
— динамика изменения среднего индекса и общего объёма предложения в 2011 году имеет много общего с 2010 годом.

 

Рынок аренды квартир

Изменения основных параметров

В таблице 7 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его изменение за месяц, общий объём предложения и его изменение, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

 

Таблица 7 ОИА ($) Изм. ОИА ($) Изм. ОИА (%) Общ. предл. Изм. предл. Изм. предл. (%)
Город 713
25
3.63
7480
-715
-8.72
Формат Стоимость
аренды
Изменение Изменение (%) Общ. предл. Изм. предл. Изм. предл. (%)
1-комн. 433 6 1.35 2376 -316 -11.74
2-комн. 629 14 2.21 2750 -337 -10.92
3-комн. 946 2 0.25 1893 -83 -4.20
4-комн. 1698 51 3.07 461 21 4.77

Значения ОИА и трендов стоимостей аренды округлены до целых чисел.

 

Динамика стоимости аренды

В таблице 8 по городу в целом и по составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды стоимости аренды (%), а также комментарии.

 

Таблица 8

стоимость

Тренд

июня (%)

Тренд

июля (%)

Комментарии
Город -2.41 3.63 Общий индекс аренды в июле резко увеличился после июньского падения
Форматы
1-комн. 0.48 1.35 Средняя цена предложения формата 1-комнатных квартир продолжает увеличиваться
2-комн. -4.23 2.21 Средняя цена предложения формата 2-комнатных квартир в июле резко выросла после июньского сильного падения
3-комн. -1.68 0.25 Средняя цена предложения формата 3-комнатных квартир в июле немного увеличилась после значительного снижения в июне
4-комн. -0.98 3.07 Средняя цена предложения формата 4-комнатных квартир в июле резко выросла после заметного снижения в июне

 

Динамика объёмов предложений

В таблице 9 по городу в целом и по составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды объёмов предложения (%), а также комментарии.

 

Таблица 9

объём

Тренд

июня (%)

Тренд

июля (%)

Город 15.98 -8.72
Форматы
1-комн. 13.35 -11.74
2-комн. 18.73 -10.92
3-комн. 18.18 -4.20
4-комн. 5.01 4.77

В июле общий объём предложения сильно снизился. Все форматы (кроме самых больших 4-комнатных квартир) показали значительное уменьшение объёмов предложения.

Продолжает увеличиваться предложение только в сегменте 4-комнатных квартир.

 

Изменения долей рынка и вклады сегментов в динамику ОИА

В таблице 10 для всех рассматриваемых форматов квартир показаны доли рынков, их изменение за месяц.

 

Таблица 10 Доля рынка (%) Доля рынка (%)  
Формат Июнь Июль Динамика доли (%)
1-комн. 32.85 31.76 -1.08
2-комн. 37.67 36.76 -0.90
3-комн. 24.11 25.31 1.20
4-комн. 5.37 6.16 0.79
сумма 100.00 100.00  
      изменение
ср.комн. 2.020 2.059 0.039
ОИА 688 713 25

 

Изменение долей рынка

В таблице 11 по составляющим город сегментам приведены следующие параметры: тренды долей рынка (%), а также комментарии.

 

Таблица 11

доли

Тренд

июня (%)

Тренд

июля (%)

Комментарии
Форматы
1-комн. -0.76 -1.08 Продолжает уменьшаться место на рынке, занимаемое сегментом 1-комнтаных квартир. В июле этот формат потерял огромную часть рынка
2-комн. 0.87 -0.90 В июле формат 2-комнатных квартир  полностью возвратил часть рынка, полученную им в июне
3-комн. 0.45 1.20 Продолжается рост доли рынка формата 3-комнатных квартир. В июле этот сегмент захватил огромную часть рынка
4-комн. -0.56 0.79 В июле формат 4-комнатных квартир  полностью возвратил часть рынка, потерянную им в июне

Общий объём июльского перераспределения долей рынка по форматам составил величину 1.99% (в прошлом месяце объём перераспределения был заметно меньше — 1.32%).

Средний формат сдаваемой квартиры в июле резко вырос (+0.039) за счёт перераспределения предложения в пользу 3- и 4-комнатных квартир. В июле средний формат сдаваемой квартиры стал равным 2.059.

 

Структура вкладов форматов в динамику ОИА

В таблице 12 по сегментам рынка приведены следующие параметры: тренды стоимости аренды (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику ОИА ($), а также комментарии.

 

Таблица 12

вклады

Тренд стоимости (%) Тренд доли рынка (%) Вклад сегмента ($) Комментарии
Форматы
1-комн. 1.35 -1.08 -3 Значительное увеличение средней цены предложения формата 1-комнатных квартир и потеря им огромной части рынка
2-комн. 2.21 -0.90 0 Резкое увеличение средней цены предложения формата 2-комнатных квартир и потеря им очень большой части рынка
3-комн. 0.25 1.20 12 Незначительное увеличение средней цены предложения формата 3-комнатных квартир и резкий рост его доли рынка
4-комн. 3.07 0.79 16 Резкое увеличение средней цены предложения формата 3-комнатных квартир и очень большое увеличение его доли рынка
Всего     25

Выводы по рынку аренды квартир:

— в июле объём предложения сильно снизился (-715 квартир или −8.72%);
— все рассматриваемые форматы в июле подорожали;
— общий индекс аренды резко вырос (+25$ или +3.63%);
— основной причиной резкого увеличения ОИА в июле являются рост арендной платы во всех форматах и перераспределение предложения в пользу дорогих квартир большого формата;
— отметим, что в июле прекратилось длительное семимесячное снижение общего индекса аренды.

 

Приложение

Июль 2011 года: vi-диаграммы

 

Продажа квартир

На рис. 7 показана vi-диаграмма, описывающая эволюцию рынка продаж квартир в терминах среднемесячных параметров — среднего по городу индекса и общего объёма предложения.

Изображён период времени с начала 2009 года по настоящее время.

Рынок продаж квартир на vi-диаграмме в июле сдвинулся влево-вниз:
— средний по городу индекс слабо изменился (-4$ или −0.23%);
— общий объём предложения уменьшился на 1 565 квартир (-6.10%).

Общий июльский вектор движения города почти противоположен по направлению июньскому вектору.

В прошлом июньском обзоре я предположил, что в июле-2011 можно ожидать одновременного снижения индекса и объёма предложения.
Как видно из рис. 7, этот прогноз полностью подтвердился как по динамике объёма предложения, так и по среднему индексу.

Отметим, что траектория движения города на vi-диаграмме за первые семь месяцев 2011 года очень похожа на траекторию первых семи месяцев 2010 года.

Если эта тенденция сохранится, то можно ожидать в августе одновременного небольшого роста как среднего по городу индекса, так и общего объёма предложения.

 

Аренда квартир

На рис. 8 показана vi-диаграмма, описывающая эволюцию рынка аренды квартир в терминах среднемесячных параметров — общего индекса аренды (ОИА) и общего объёма предложения.

Изображён период времени с начала 2009 года по настоящее время.

 

На vi-диаграмме рынка аренды в июле вектор движения направлен влево-вверх:
— общий индекс аренды резко вырос (+25$ или +3.63%);
— общий объём предложения уменьшился на 715 квартир, что соответствует темпу −8.72%).

Линии на рис. 7-8, постепенно удлиняясь, будут наглядно показывать развитие рынков продаж и аренды квартир.

 

 

Николай Стекольников, аналитик

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz



Опубликовано 4 августа 2011 3179 просмотров Добавить комментарий