Всё, изложенное в данном обзоре, основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт www.krisha.kz в марте 2011 – апреле 2011 года). Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

 

NB: Все данные в таблицах – среднемесячные.

NB: На графиках синие линии соответствуют марту-2011, красные — апрелю-2011.

NB: В работе данные по Алатаускому району и 5-комнатным квартирам учитываются, но сами сегменты отдельно не рассматриваются из-за малой статистики.

 

Рынок продаж квартир

Изменения основных рыночных параметров

На рис. 1 показаны распределения общегородского предложения по индексу (спектры предложения в марте и апреле).
На рис. 2 показана разность апрельского и мартовского распределений (спектр изменения предложения).

 

Основные изменения в спектре предложения:

— общий объём предложения в апреле резко вырос (+2 734 квартиры или +11.75%);
— предложение в максимуме распределения сильно увеличилось, сам максимум стал более пологим и сместился несколько вправо — в сторону более высоких индексов (рис. 1);
— кривая изменения предложения (рис. 2) показывает, что произошёл большой приток предложения в очень широком интервале индексов от 1 300$ до 3 200$;
— из рис. 1 и 2 видно, что основной приток предложения образовался на нисходящей ветви распределения (относительно дорогой сегмент рынка);
— несимметричность увеличения предложения в пользу более дорогого сегмента рынка привела к значительному росту среднего по городу индекса.

В таблице 1 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объёмы предложения и изменение объёмов (абсолютные и относительные значения).

 

Таблица 1	Индекс	Изменение индекса ($/кв.м)	Изменение индекса (%)	Предложение	Изменение предложения	Изменение предложения (%)
Город	1788	10	0.56	26006	2734	11.75
Типы
Панель	1639	9	0.55	12916	1570	13.84
Кирпич	1924	8	0.42	8942	881	10.93
Монолит	1962	36	1.87	4148	284	7.35
Форматы
1-комн.	1692	8	0.48	6128	663	12.13
2-комн.	1757	7	0.40	9014	1118	14.16
3-комн.	1800	6	0.33	8544	809	10.46
4-комн.	2109	57	2.78	2149	137	6.81
Районы
Алм.	1890	-5	-0.26	5676	803	16.48
Жет.	1309	12	0.93	1717	147	9.36
Ауэз.	1565	14	0.90	7103	682	10.62
Мед.	2353	25	1.07	3114	178	6.06
Туркс.	1222	13	1.08	1585	171	12.09
Бост.	1946	13	0.67	6645	740	12.53

 

Динамика индексов

В таблице 2 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды индексов (%), а также комментарии.

 

Таблица 2 индексы	Тренд марта (%)	Тренд апреля (%)	Комментарии
Город	0.51	0.56	Продолжается увеличение среднего по городу индекса. Темп роста несколько вырос и остаётся значительным
Типы
Панель	0.93	0.55	Продолжается удорожание панели. Темп роста индекса снизился, но остаётся значительным
Кирпич	0.21	0.42	Продолжается удорожание кирпича. Темп роста индекса вырос ровно в два раза и стал значительным
Монолит	-0.16	1.87	Монолит после небольшого удешевления в марте показывает в апреле очень высокий темп роста индекса
Форматы
1-комн.	0.00	0.48	Формат после нулевой динамики в марте показывает в апреле удорожание со значительным темпом
2-комн.	0.69	0.40	Продолжается удорожание формата. Темп роста индекса несколько снизился, но остаётся заметным
3-комн.	0.39	0.33	Продолжается удорожание формата. Темп роста индекса несколько снизился, но остаётся заметным
4-комн.	1.23	2.78	Продолжается быстрое удорожание формата. Темп роста индекса очень сильно вырос
Районы
Алм.	1.12	-0.26	После быстрого удорожания в марте район в апреле показал небольшое удешевление
Жет.	0.62	0.93	Продолжается удорожание района. Темп роста индекса вырос в полтора раза и стал очень высоким
Ауэз.	1.31	0.90	Продолжается удорожание района. Темп роста индекса немного снизился, но остаётся очень высоким
Мед.	0.43	1.07	Продолжается удорожание района. Темп роста индекса вырос более, чем в два раза и стал очень высоким
Туркс.	1.34	1.08	Продолжается удорожание района. Темп роста индекса немного снизился, но остаётся очень высоким
Бост.	1.42	0.67	Продолжается удорожание района. Темп роста индекса значительно уменьшился, но остаётся высоким

 

Основные моменты динамики индексов

Представление по типам строений:
— все с типы строений в апреле показывают рост индексов;
— панель и кирпич сохранили направления трендов;
— монолит поменял направление тренда индекса: удешевление сменилось очень быстрым удорожанием.

Представление по форматам квартир:
— в апреле все форматы подорожали;
— основные форматы (1-2-3-комнатные квартиры) показали примерно одинаковые темпы роста (от +0.33% до +0.48%);
— в сегменте 4-комнатных квартир наблюдается очень быстрый рост индекса (+2.78%).

Представление по районам города:
— все рассматриваемые районы, кроме Алмалинского, в апреле подорожали;
— пять районов (все, кроме Алмалинского) сохранили направления трендов индексов (рост);
— Алмалинский район изменил направление тренда индекса: удорожание сменилось удешевлением.

Максимальное увеличение индекса произошло в сегменте 4-комнатных квартир (+2.78%).
Единственным сегментом рынка, в котором наблюдается падение индекса, стал Алмалинский район (-0.26%).

 

Динамика объёмов предложения

В таблице 3 по городу в целом и по составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды общих объёмов предложения (%).

 

Таблица 3 объёмы	Тренд марта (%)	Тренд апреля (%)
Город	-4.76	11.75
Типы
Панель	-5.43	13.84
Кирпич	-2.96	10.93
Монолит	-6.44	7.35
Форматы
1-комн.	-7.42	12.13
2-комн.	-3.37	14.16
3-комн.	-4.00	10.46
4-комн.	-6.46	6.81
Районы
Алм.	-7.41	16.48
Жет.	1.62	9.36
Ауэз.	-2.53	10.62
Мед.	-3.39	6.06
Туркс.	9.10	12.09
Бост.	-10.27	12.53

В апреле все сегменты рынка показали сильное увеличение объёмов предложения. Этот рост объёмов может быть связан с сезонным изменением активности рынка.

Максимальное увеличение объёма предложения наблюдается в Алмалинском районе (+16.48%).

Минимальный рост объёма предложения — в Медеуском районе (+6.06%).

На рис. 3 показана динамика индексов по районам города.
На рис. 4 показана динамика объёмов предложения по районам города.

 

Изменение долей рынка

В таблице 4 приведены следующие параметры: доли рынка, занимаемые сегментами, их изменение за месяц.

 

Таблица 4	Доля рынка	Доля рынка
	март (%)	апрель (%)	Изменение долей (%)
Типы
Панель	48.75	49.67	0.91
Кирпич	34.64	34.38	-0.25
Монолит	16.60	15.95	-0.65
Форматы
1-комн.	23.48	23.56	0.08
2-комн.	33.93	34.66	0.73
3-комн.	33.24	32.85	-0.38
4-комн.	8.65	8.26	-0.38
5-комн.	0.70	0.66	-0.04
Районы
Алм.	20.94	21.83	0.89
Жет.	6.75	6.60	-0.14
Ауэз.	27.59	27.31	-0.28
Мед.	12.62	11.97	-0.64
Туркс.	6.08	6.09	0.02
Бост.	25.37	25.55	0.18
Алат.	0.64	0.64	-0.01

 

Динамика долей рынка

В таблице 5 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды долей рынка (%), а также комментарии.

 

Таблица 5 доли рынка	Тренд марта (%)	Тренд апреля (%)	Комментарии
Типы
Панель	-0.35	0.91	Изменилось направление тренда доли рынка панели. В апреле наблюдается активный захват рынка
Кирпич	0.65	-0.25	Изменилось направление тренда доли рынка кирпича. В апреле сегмент потерял значительную часть рынка
Монолит	-0.30	-0.65	Продолжается потеря монолитом рынка. В апреле доля сегмента уменьшилась на очень большую величину
Форматы
1-комн.	-0.67	0.08	Приостановился процесс потери форматом рынка. В апреле виден небольшой рост доли рынка
2-комн.	0.50	0.73	Продолжается активный захват рынка форматом. В апреле сегмент увеличил свою долю на очень большую величину
3-комн.	0.27	-0.38	Изменилось направление тренда доли рынка формата. В апреле сегмент потерял значительную часть рынка
4-комн.	-0.15	-0.38	Продолжается потеря рынка форматом. В апреле доля сегмента уменьшилась на значительную величину
5-комн.	0.07	-0.04	Незначительные изменения доли рынка формата
Районы
Алм.	-0.60	0.89	Изменилось направление тренда доли рынка района. В апреле сегмент захватил очень большую часть рынка
Жет.	0.42	-0.14	Изменилось направление тренда доли рынка района. В апреле сегмент потерял заметную часть рынка
Ауэз.	0.63	-0.28	Изменилось направление тренда доли рынка района. В апреле сегмент потерял значительную часть рынка
Мед.	0.18	-0.64	Изменилось направление тренда доли рынка района. В апреле сегмент потерял очень большую часть рынка
Туркс.	0.78	0.02	Приостановился процесс активного захвата районом рынка
Бост.	-1.55	0.18	Изменилось направление тренда доли рынка района. В апреле сегмент захватил заметную часть рынка
Алат.	0.14	-0.01	Приостановилось расширение сегмента на рынке

 

Основные моменты динамики долей рынка

Представление по типам строений:
— основные типы строений (панель и кирпич) поменяли знаки тренда долей рынка;
— монолит продолжает быстро терять рынок;
— основное перераспределение рынка — большое увеличение доли панели за счёт уменьшений долей кирпича и монолита.

Представление по форматам квартир:
— три формата (1-3-5-комнатные квартиры) поменяли направления трендов долей рынка;
— сохранили тенденции марта два формата: 2-комнатные (продолжается активный захват рынка) и 4-комнатные (продолжается потеря рынка);
— в апреле произошло значительное перераспределение рынка в пользу малых форматов (1-2-комнатных квартир) за счёт сегментов 3-, 4- и 5-комнатных квартир;
— в апреле город в целом сдвинулся в сторону малых форматов.

Представление по районам города:
— все районы города, кроме Турксибского, изменили направления трендов долей рынка;
— значимые части рынка потеряли Медеуский (-0.64%), Ауэзовский (-0.28%) и Жетысуский (-0.14%) районы;
— районы, которые смогли значительно расширить свои места на рынке — Алмалинский (+0.89%) и Бостандыкский (+0.18%).

 

Объёмы перераспределения рынка:

— общий объём месячного перераспределения долей рынка по типам сегодня равен 0.91% (в прошлом месяце был меньше в полтора раза — 0.65%);

— общий объём месячного перераспределения долей рынка по форматам составил 0.81% (в прошлом месяце был практически такой же — 0.82%);

— общий объём месячного перераспределения долей рынка по районам составил 1.08% (в прошлом месяце был больше почти в два раза — 2.15%).

 

Вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 6 по сегментам рынка приведены следующие параметры: тренды индексов (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса ($), а также комментарии.

 

Таблица 6 вклады	Тренд индекса (%)	Тренд доли рынка (%)	Вклад в апреле ($)	Комментарии
Типы
Панель	0.55	0.91	19	Одновременное значительное удорожание панели и захват огромной части рынка
Кирпич	0.42	-0.25	-2	Значительное удорожание кирпича и потеря заметной части рынка
Монолит	1.87	-0.65	-7	Сильное удорожание монолита и потеря большой части рынка
Форматы
1-комн.	0.48	0.08	3	Значительное удорожание формата и небольшое увеличение доли рынка
2-комн.	0.40	0.73	15	Значительное удорожание формата и захват очень большой части рынка
3-комн.	0.33	-0.38	-5	Заметное удорожание формата и потеря значительной части рынка
4-комн.	2.78	-0.38	-3	Очень сильное удорожание формата и потеря значительной части рынка
5-комн.	3.24	-0.04	0	Очень сильное удорожание формата и небольшое уменьшение доли рынка
Районы
Алм.	-0.26	0.89	15	Заметное удешевление района и захват очень большой части рынка
Жет.	0.93	-0.14	-1	Очень сильное удорожание района и потеря заметной части рынка
Ауэз.	0.90	-0.28	0	Очень сильное удорожание района и потеря значительной части рынка
Мед.	1.07	-0.64	-12	Очень сильное удорожание района и потеря большой части рынка
Туркс.	1.08	0.02	1	Очень сильное удорожание района при практически неизменной доле рынка
Бост.	0.67	0.18	7	Значительное удорожание района и приобретение заметной части рынка
Алат.	0.08	-0.01	0	Незначительные изменения индекса и доли рынка

 

Основные моменты конкуренции вкладов

Представление по типам:
— в апреле величины вклады типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и динамикой индексов;
— знаки вкладов типов строений полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— положительный вклад дала только панель (+19$);
— отрицательные вклады дали кирпич и монолит (суммарно −9$);
— результирующее изменение среднего по городу индекса равно
+19$-2$-7$=+10$.

Представление по форматам:
— в апреле величины вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и динамикой индексов;
— знаки вкладов форматов квартир полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— конкуренция по вкладам произошла между форматами 1- и 2-комнатных квартир (суммарно +18$) с одной стороны, и 3- и 4-комнатными квартирами (суммарно −8$) с другой стороны;
— результирующее изменение среднего по городу индекса составило величину
+3$+15$-5$-3$+0$=+10$.

Представление по районам:
— в апреле величины вклады районов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и динамикой индексов;
— знаки вкладов районов полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— основная конкуренция по вкладам произошла между Алмалинским и Бостандыкским районами (суммарно +22$) с одной стороны, и Медеуским районом (-12$) другой стороны;
— результирующее изменение среднего по городу индекса составило величину
+15$-1$+0$-12$+1$+7$+0$=+10$.

На рис. 5 показана динамика долей рынка по районам города.
На рис. 6 показана картина вкладов районов в динамику общегородского индекса.

 

Выводы по рынку продаж квартир:

— в апреле произошло восстановление рынка после мартовского снижения (увеличение объёма составило +2 734 квартиры или +11.75%);
— продолжается рост среднего по городу индекса (+10$ или +0.56%);
— темп роста индекса остался примерно таким же, как и в марте;
— апрельская динамика может быть описана как суперпозиция двух процессов: общее увеличение активности рынка (рост предложения преимущественно дорогого жилья) и небольшой дрейфовый сдвиг вправо (удорожание рынка в целом);
— рост среднего по городу индекса продолжается уже девять месяцев, и за это время общее увеличение составило +113$.

 

Рынок аренды квартир

Изменения основных параметров

В таблице 7 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его изменение, общий объём предложения и его изменение, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

 

Таблица 7	ОИА ($)	Изм. ОИА ($)	Изм. ОИА (%)	Общ. предл.	Изм. предл.	Изм. предл. (%)
Город	733	-16	-2.12	7647	399	5.50
Формат	Стоимость аренды	Изменение	Изменение (%)	Общ. предл.	Изм. предл.	Изм. предл. (%)
1-комн.	426	-4	-0.82	2336	197	9.21
2-комн.	649	11	1.69	2998	205	7.34
3-комн.	986	-28	-2.72	1890	-14	-0.74
4-комн.	1887	-40	-2.08	423	11	2.67

Значения ОИА и трендов стоимостей аренды округлены до целых чисел.

 

Динамика стоимости аренды

В таблице 8 по городу в целом и по составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды стоимости аренды (%), а также комментарии.

 

Таблица 8 стоимость	Тренд марта (%)	Тренд апреля (%)	Комментарии
Город	-2.89	-2.12	Продолжается снижение общего индекса аренды. Темп падения остаётся очень высоким
Форматы
1-комн.	-1.21	-0.82	Продолжается снижение стоимости аренды формата. Темп падения несколько снизился, но остаётся высоким
2-комн.	-4.37	1.69	Формат после сильного удешевления в марте сегодня показывает быстрое удорожание
3-комн.	-3.55	-2.72	Продолжается снижение стоимости аренды формата. Темп падения несколько снизился, но остаётся очень высоким
4-комн.	-1.20	-2.08	Продолжается снижение стоимости аренды формата. Темп падения значительно вырос и стал очень высоким

 

Динамика объёмов предложений

В таблице 9 по городу в целом и по составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды объёмов предложения (%), а также комментарии.

 

Таблица 9 объём	Тренд марта (%)	Тренд апреля (%)
Город	-17.35	5.50
Форматы
1-комн.	-18.30	9.21
2-комн.	-17.15	7.34
3-комн.	-16.49	-0.74
4-комн.	-17.60	2.67

В апреле произошло частичное восстановление объёмов предложения после сильного мартовского снижения. Почти все сегменты рынка показали сильное увеличение объёмов.

Исключением стал сегмент 3-комнатных квартир, в котором наблюдается небольшой спад предложения (-0.74%). Максимальное увеличение объёма предложения наблюдается в сегменте 1-комнатных квартир (+9.21%).

 

Изменения долей рынка и вклады сегментов в динамику ОИА

В таблице 10 для всех рассматриваемых форматов квартир показаны доли рынков, их изменение за месяц и вклады сегментов в динамику ОИА.

 

Таблица 10	Доля рынка (%)	Доля рынка (%)
Формат	Март	Апрель	Динамика доли (%)
1-комн.	29.51	30.55	1.04
2-комн.	38.53	39.20	0.67
3-комн.	26.27	24.72	-1.55
4-комн.	5.68	5.53	-0.15
сумма	100.00	100.00

 

Изменение долей рынка

В таблице 11 по составляющим город сегментам приведены следующие параметры: тренды долей рынка (%), а также комментарии.

 

Таблица 11 доли	Тренд марта (%)	Тренд апреля (%)	Комментарии
Форматы
1-комн.	-0.34	1.04	Формат изменил направление тренда доли рынка. В апреле наблюдается захват огромной части рынка
2-комн.	0.09	0.67	Продолжается расширение формата на рынке. В апреле сегментом приобретена большая часть рынка
3-комн.	0.27	-1.55	Формат изменил направление тренда доли рынка. В апреле произошла потеря огромной части рынка
4-комн.	-0.02	-0.15	Продолжается уход формата с рынка. В апреле потеряна заметная часть рынка

Общий объём апрельского перераспределения долей рынка по форматам составил большую величину 1.71% (в прошлом месяце объём перераспределения был меньше в несколько раз — 0.36%).

Средняя комнатность сдаваемой квартиры в апреле значительно снизилась (-0.029) за счёт перераспределения предложения в пользу квартир малого формата (1-2-комнатных).

В марте средняя комнатность сдаваемой квартиры стала равной 2.052.

 

Структура вкладов форматов в динамику ОИА

В таблице 12 по сегментам рынка приведены следующие параметры для прошедшего месяца: тренды стоимости аренды (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику ОИА ($), а также комментарии.

 

Таблица 12 вклады	Тренд стоимости (%)	Тренд доли рынка (%)	Вклад сегмента ($)	Комментарии
Форматы
1-комн.	-0.82	1.04	3	Значительное уменьшение стоимости аренды формата и захват огромной части рынка
2-комн.	1.69	0.67	8	Одновременное увеличение стоимости аренды формата и приобретение большой части рынка
3-комн.	-2.72	-1.55	-22	Одновременное очень сильное уменьшение стоимости аренды формата и потеря огромной части рынка
4-комн.	-2.08	-0.15	-5	Одновременное очень сильное уменьшение стоимости аренды формата и потеря заметной части рынка
Всего			-16

Выводы по рынку аренды квартир:

— в апреле объём предложения заметно вырос (+399 квартир или +5.50%);
— в апреле все рассматриваемые форматы, кроме 2-комнатных квартир, показали падение стоимости аренды;
— общий индекс аренды в апреле снова снизился (-16$ или −2.12%);
— темп снижения общего индекса аренды в апреле заметно уменьшился по сравнению с мартом;
— основной причиной снижения ОИА в апреле является падение арендной платы почти во всех форматах и перераспределение предложения в пользу малых форматов (1- и 2-комнатных квартир);
— отметим, что снижение общего индекса аренды происходит уже в течение пяти месяцев, общее падение за этот период составило −139$.

 

Приложение

Апрель 2011 года: vi-диаграммы

 

Продажа квартир

На рис. 7 показана vi-диаграмма, описывающая эволюцию рынка продаж квартир в терминах среднемесячных параметров — среднего по городу индекса и общего объёма предложения.

Изображён период времени с начала 2009 года по настоящее время.

 

Рынок продаж квартир на vi-диаграмме в апреле сдвинулся вправо-вверх:
— средний по городу индекс увеличился на 10$ (+0.56%);
— общий объём предложения вырос на 2 734 квартиры (+11.75%).
Общий апрельский вектор движения близок к февральскому вектору.

Отметим, что траектория движения города на vi-диаграмме за первые 4 месяца 2011 года очень похожа на траекторию первых 4 месяцев 2010 года.

Если эта тенденция сохранится, то можно ожидать в мае 2011 года небольшого снижения как среднего по городу индекса, так и общего объёма предложения.

 

Аренда квартир

На рис. 8 показана vi-диаграмма, описывающая эволюцию рынка аренды квартир в терминах среднемесячных параметров — общего индекса аренды (ОИА) и общего объёма предложения.

Изображен период времени с начала 2009 года по настоящее время.

 

На vi-диаграмме рынка аренды в апреле вектор движения направлен вправо-вниз:
— общий индекс аренды вновь уменьшился (-16$ или −2.12%);
— общий объём предложения вырос на 399 квартир, что соответствует темпу +5.50%).

Линии на рис. 7-8, постепенно удлиняясь, будут наглядно показывать развитие рынков продаж и аренды квартир.

 

 

Николай Стекольников, аналитик

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz