Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету "Крыша" и на сайт krisha.kz в период с начала 2003 года по настоящее время), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
— объявления, содержащие ложную информацию;
— объявления о продаже объектов, относящиеся к "нетипичному формату" (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).
Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.


После выхода в свет предыдущей обзорной работы прошло почти два года. Эти два года были насыщены многими значимыми событиями. Появились новые данные по динамично развивающемуся рынку недвижимости.


Динамика среднего по городу индекса

На Рис. 1 хорошо видно, что во второй половине 2006 года индекс стал аномально быстро расти. Этот рост продолжался до августа 2007 года, когда пузырь на рынке недвижимости максимально надулся.

Начиная с августа 2007 года, пошел процесс уменьшения индекса. Падение индекса продолжалось до середины 2009 года, когда произошел глобальный разворот трендов основных рыночных параметров. Индекс с середины 2009 года стал постепенно увеличиваться.

Такова общая картина динамики среднего по городу индекса.

Скорость изменения индекса (СИИ)

Для более полного понимания процессов, происходящих на рынке недвижимости, будет полезно рассмотреть динамику такого параметра, как скорость изменения индекса (СИИ).

Этот показатель можно измерять в $/месяц.

На Рис. 2 показана динамика ежемесячного изменения среднего по городу индекса за весь период наблюдений (с 2003 года по настоящее время).

Видно, что в 2003-2005 годах скорость изменения индекса была практически постоянной (около 30$/месяц).
Исключением является небольшой период в первой трети 2004 года, когда в обществе активно обсуждалась тема строительства социального жилья. Рынок тогда отреагировал временным падением индекса (СИИ стала отрицательной). Довольно быстро все встало на свои привычные места, СИИ вновь стала положительной, и индекс продолжил постепенно расти примерно с той же скоростью, что и до описанного возмущения.

Так продолжалось до марта-апреля 2006 года.
С этого момента СИИ стала линейно расти. Линейный рост скорости индекса соответствовал быстрому квадратичному росту самого индекса. Всего за год (апрель 2006-апрель-2007) этого ускоренного роста индекс увеличился с уровня 1700$ до уровня 3700$. Позже этот процесс назвали надуванием пузыря на рынке недвижимости.

В середине 2007 года индекс достиг максимума, а СИИ упала до нуля — был достигнут «потолок цен». С этого момента начался процесс сдувания пузыря на рынке недвижимости. Причины надувания и сдувания подробно рассмотрены в этой работе.

Динамика общего объема предложения

Рассмотрим подробно развитие такого параметра рынка как общий объем предложения (количество предложений в месяц).

На Рис. 3 показана динамика общего по городу объема предложения за весь период наблюдения (с 2003 года по настоящее время).

Видно, что в периоде 2003-2006 имеют место периодические годовые (сезонные) изменения объема. Минимум предложения наблюдается во время новогодних праздников, максимум — примерно в первой трети года.
Для каждого года из периода 2003-2006 уровень январского предложения ниже, чем в декабре, что свидетельствует о постепенном общем росте объема. Общая тенденция этих 4 лет — постепенное увеличение общего объема предложения с присутствием сезонной волны.

Видно, что в 2007 году традиционная сезонная волна имеет аномально большую амплитуду. Общий объем предложения вырос в несколько раз и достиг огромного уровня — около 40000 квартир/месяц.
После начала падения индекса общий объем предложения стал стремительно снижаться. Произошло первое, самое быстрое, падение рынка.

В первой половине 2008 года объем снова стал расти, что можно рассматривать как проявление сезонной волны.
Напомним, что во всем 2008 году скорость изменения индекса испытывала значительные колебания — происходил процесс восстановления рынка после резкого сдувания пузыря. В силу этих причин, сезонная волна объема предложения имеет несколько искаженный вид.
В 2008 году объем январского предложения года был заметно больше декабрьского уровня. Эта свидетельствует о продолжении общего уменьшения объема рынка.

В 2009 году наблюдается выраженная сезонная волна с протяженным летним максимумом. Декабрьское предложение в 2009 году выше январского. Это говорит об общем росте объема рынка. Кривая изменения объема в 2009 году становится очень похожей на соответствующие кривые 2003-2006 годов.

В начале 2010 года виден рост объема, что свидетельствует о начале новой сезонной волны.

Рассмотрение по отдельности динамики стоимости квадратного метра жилья и общего объема предложения не дает все картины развития рынка продаж квартир.
Для более полного анализа можно использовать такой инструмент исследования, как vi-диаграммы. Подробно о них можно прочитать здесь.

Эволюция рынка недвижимости на языке vi-диаграмм

На Рис. 4 показана эволюция города за 2003-2009 годы. Разным годам соответствуют кривые разных цветов.

Обратим внимание на схожесть форм кривых, описывающих эволюцию города в 2003-2005 годах. В этот период времени vi-динамику рынка можно описать двумя процессами:
— сезонной волной предложения (кривая эволюции выгнута вправо — летний объем предложения выше зимнего);
— общим ростом индекса (движение по кривой эволюции идет снизу вверх).

Кривая, соответствующая эволюции 2004 года имеет особенность (петлю), которая обусловлена временным снижением индекса в период обсуждения в обществе строительства социального жилья.
В целом, период 2003-2005 годы можно назвать достаточно спокойным развитием рынка: постепенно растет общая активность рынка (объем предложения), есть выраженная сезонная волна, стоимость жилья (индекс) растет.

В 2006 году (синяя линия) сезонная волна тоже наблюдается, но во второй половине года рынок недвижимости эволюционирует практически строго вверх: объем почти не меняется, а индекс быстро растет. Это говорит о том, что продавцы стали резко поднимать цены на квартиры, уже находящиеся на рынке.
Если бы не эти искусственные действия продавцов, можно было ожидать (с учетом сезонной волны предложения), что город к концу 2006 года выйдет на уровень индекса 2200-2300$, а объема — примерно 20000 квартир/месяц.
В реальности конечная точка эволюции города в 2006 году стала такой: индекс 2700$, объем 20000 квартир.

2006 год является ключевым для понимания того, что произошло потом — в 2007-2008 годах.
Резкое увеличение индекса (и цены конкретной квартиры) создало в обществе иллюзию «недвижимость всегда растет в цене». Этим был спровоцирован выброс на рынок тех квартир, владельцы которых совсем недавно и не собирались их продавать. Видя быстрый и достаточно продолжительный рост стоимости жилья, многие посчитали возможным сделать быстрые деньги на растущем рынке. В ход пошла ипотека, немаленькие деньги от сноса и вообще все собственные и заемные средства.
На рынок пришла объемная спекулятивная составляющая.

Приход спекулянтов хорошо просматривается на эволюции рынка в 2007 году. В первой половине 2007 года рынок стремительно двигался «вправо-вверх». Это движение можно описать так: сильный рост индекса и быстрое спекулятивное наращивание объема предложения.

Стремительный рост индекса давал возможность заработать на инвестициях в недвижимость гораздо больше, чем давали любые депозиты. Но такого рода деятельность могла существовать только при условии сохранения высокого положительного тренда индекса. А сохранение высокого темпа роста индекса было возможно только при постоянном притоке средств на рынок недвижимости.

Понятно, что с развитием финансового кризиса на западе, поток заемных средств очень быстро прекратился. Рынок недвижимости на это отреагировал полной остановкой роста индекса в августе 2007 года. К этому времени средняя стоимость квадратного метра жилья в городе достигла огромного значения (около 3700$), а объем предложения вырос до 42000 квартир в месяц.

Август 2007 года является переломной точкой в эволюции рынка недвижимости. С этого момента эволюция рынка пошла в противоположном направлении «влево-вниз». Некоторое время (около двух месяцев) рынок просто двигался строго назад по той же траектории. Затем траектория сдувания пузыря пошла несколько ниже траектории надувания. К концу 2007 года рынок пришел практически к показателям начала 2007 года.
Стремительное падение объемов во второй половине 2007 года соответствует быстрому уходу с рынка спекулянтов. Их уход с рынка мог бы быть еще быстрее, но у многих на руках остались инвестиционные квартиры, которые на падающем рынке уже никому стали не нужны. Во второй половине 2007 года основная масса спекулянтов стремилась уйти с рынка.

Напомним, что в 2006 году была первая попытка искусственного надувания пузыря на рынке недвижимости. Уже тогда хорошо просматривалось аномальное поведение индекса: во второй половине 2006 года он значительно вырос. Динамика 2007 года привела рынок на позицию конца 2006 года. Хотя основная спекулятивная составляющая и покинула рынок, но до «предпузырного» состояния еще было достаточно далеко.

Настал 2008 год. Он взял старт на высоком уровне индекса (около 2700$) и значительном объеме (примерно 22000 квартир). Это аномально высокие значения и индекса, и объема предложения. В 2008 году просматривается сезонная волна, но эволюция рынка имеет направление движения, противоположное 2003-2005 годам. Наблюдается летнее увеличение объема предложения, а индекс монотонно движется вниз. К концу 2008 года рынок пришел в положение, соответствующее среднему индексу 1900$ и объему 18000 квартир.
Весь 2008 год с рынка уходили остатки спекулятивной составляющей, а владельцы инвестиционных квартир сильно снижали их стоимость.

В первой половине 2009 года эволюция рынка напоминала его движение в первой половине 2008 года. Индекс падал, объем предложения увеличивался. Так происходило до июля-августа 2009 года. С этого момента эволюция рынка в 2009 году кардинально отличается от эволюции второй половины 2008 года.
Рынок, «потоптавшись» некоторое непродолжительное время на месте, двинулся обратно практически по той же траектории первой половины 2009 года. Индекс стал расти, объем предложения — падать.
Подробно эволюцию рынка недвижимости в 2009 году можно посмотреть тут.

Анализ эволюции рынка недвижимости в целом за весь период 2003-2009 годы:

Краткая история рынка недвижимости:

— в 2003-2005 годах было достаточно предсказуемое развитие рынка: постепенный рост объема (как естественная активизация рынка) и увеличение индекса (как проявление общей инфляции и присутствие небольшой спекулятивной составляющей);
— кривые эволюции города в 2003-2005 годах отражают два процесса: сезонное изменение объема предложения (летом — больше, зимой — меньше) с общим трендом на увеличение объема и постепенный рост индекса (преимущественное движение «снизу-вверх» на vi-диаграмме);
— во второй половине 2006 года сезонная волна изменения объема существенно искажена — отсутствует предновогоднее снижение объема, а индекс резко уходит вверх: рынок искусственно разогревается и на нем начинается игра на «повышение»;
— во второй половине 2006 года движение города на vi-диаграмме практически вертикально: объем не меняется, индекс резко увеличивается;
— в это время формируются тезисы «недвижимость всегда в цене», «покупай сегодня, завтра будет дороже»;
— разогрев рынка привел к тому, что стали выставляться на продажу квартиры, ранее не планировавшиеся к реализации;
— спекулятивный бум в первой половине 2007 году привел к резкому росту объема предложения и очень значительному увеличению индекса;
— развитие города на vi-диаграмме в первой половине 2007 года шло по вектору «вправо-вверх»;
— на рынке недвижимости надулся гигантский «пузырь», само существование которого было основано во многом на спекулятивных ожиданиях;
— состояние «пузыря» неустойчиво и с окончанием эры легких и быстрых денег пошел процесс сдувания;
— город во второй половине 2007 года стал на vi-диаграмме двигаться по направлению «влево-вниз», т. е. противоположно движению в первой половине 2007 года;
— во второй половине 2007 года с рынка стремительно стали уходить спекулянты недвижимостью;
— к декабрю 2007 года город пришел практически к состоянию января этого же года:
— весь 2008 год продолжался процесс окончательного сдувания остатков «пузыря»;
— в 2008 году на vi-диаграмме стала просматриваться сезонная волна объема предложения с одновременным снижением индекса;
— кривая эволюции города 2008 года напоминает волны периода 2003-2005 годов, только с той разницей, что движение по кривой идет в противоположную сторону (так как индекс не растет, а снижается);
— в первой половине 2009 года индекс продолжал падать, объем предложения увеличивался;
— движение на vi-диаграмме в первой половине 2009 года проходило по направлению «вправо-вниз»;
— в июле-августе 2009 года произошло существенное изменение трендов основных рыночных параметров;
— начиная с июля 2009 года индекс, после очень продолжительного падения связанного со сдувание «пузыря», сумел сложным образом восстановить растущий тренд, наблюдавшийся в 2003-2005 годах.

Дно рынка, про которое все спорили во время сложного восстановления индекса и которое все ожидали как конец кризиса на рынке недвижимости, тихо было пройдено в конце лета 2009 года.
Похоже, что в настоящее время рынок недвижимости перешел в некое относительно равновесное состояние, в котором он будет находиться до тех пор, пока не случится очередной бум.




Николай Стекольников, аналитик

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz