О чем рассказывают vi-диаграммы?
Недавно в обзорах предложений на рынке недвижимости появился новый инструмент для анализа — vi-диаграммы.
Что это такое?
Состояние рынка любого товара можно описать с помощью двух основных параметров — цены этого товара и объема предложения
Для рынка недвижимости в качестве основных параметров естественно использовать индекс (стоимость квадратного метра общей площади квартиры и объем предложения).
Для исследования временной динамики рынка недвижимости в терминах этих основных параметров предлагается следующий метод.
Создается двумерная система координат (Рис. 1). По одной оси откладывается средний индекс, а по второй — объем предложения.
Тогда, зная в некоторый момент времени состояние рынка (индекс и объем предложения), можно построить в описанной системе координат точку с координатами «индекс» и «объем». Положение этой точки будет полностью описывать рынок в терминах «индекс-объем» в выбранный определенный момент времени.
Если построить ряд точек, соответствующих нескольким последовательным моментам времени, и соединить их, можно получить «линию жизни» рынка.
Как читать vi-диаграммы?
Рассмотрим Рис. 2, на котором изображены все варианты развития рынка.
Пусть точка А0 описывает состояние рынка в начальный момент времени, а в следующий момент времени рынок переходит в одну из точек А1, А2... А7, А8.
Рассмотрим изменения рыночных параметров в каждом из этих переходов.
Вектор А0-А1: индекс растет, объем предложения падает.
Вектор А0-А2: индекс растет, объем предложения не меняется.
Вектор А0-А3: индекс растет, объем предложения растет.
Вектор А0-А4: индекс не меняется, объем предложения падает.
Вектор А0-А5: индекс не меняется, объем предложения растет.
Вектор А0-А6: индекс падает, объем предложения падает.
Вектор А0-А7: индекс падает, объем предложения не меняется.
Вектор А0-А8: индекс падает, объем предложения растет.
Если бы рынок недвижимости вел себя как классический, то основное движение на
Движение на
На привычном языке это будет звучать так: «больше товара — цены вверх» или «меньше товара — цены вниз».
Видно, что классическое и неклассическое направления развития рынка на
Представляют интерес и другие варианты развития рынка.
Например: продолжительное движение рынка по траектории А0-А2. Объем рынка не меняется, но индекс увеличивается. Скорее всего, это соответствует правому дрейфу, когда рынок целиком постепенно сдвигается в сторону удорожания. При значительном и продолжительном росте индексов на рынке может появиться спекулятивная составляющая. Растущие цены на жилье привлекут на рынок дополнительных продавцов, желающих на «бычьем» рынке получить прибыль от спекуляции. В этом случае можно ожидать после траектории А0-А2 кратковременное движение по вектору А0-А3: индекс растет параллельно с предложением. Рынок движется по неклассической траектории.
Движение по траектории А0-А3 не может быть долгим, так как спекулятивная составляющая имеет ограниченный потенциал разгона рынка. В определенный момент времени наступает насыщение рынка предложением с существенно завышенными ценами. Рынок останавливается. Прекращение движения рынка верхи вправо означает потерю инвестиционного интереса и с рынка начинают уходить спекулянты. Объем спекулятивного (а вместе с ним и общего) предложения падает, с рынка уходят относительно дорогие квартиры общий индекс уменьшается. Происходит движение по линии А3-А0. При этом вполне возможно проскакивание исходной точки А0 и проседание рынка до точки А6.
Не напоминает ли эти эволюции рынка недвижимости раздувание и сдувание того спекулятивного пузыря, который был на нашем рынке в
Если рост индекса (А0-А2) был небольшой или кратковременный, то спекулятивная составляющая может и не появиться. Рынок, кратковременно поднявшийся по линии А0-А2, через какое-то время откатится назад до точки А0 или даже спустится вниз по линии А0-А7. Это будет соответствовать небольшим «фоновым» колебаниям цен, что вполне допустимо при статистическом анализе.
Аналогично — небольшие или кратковременные движения рынка вдоль линии А4-А0-А5. В этом случае на рынке происходят небольшие «фоновые» колебания, но не уже индекса, а объема предложения.
Исследование «линий жизни» в реальных
Николай Стекольников, аналитик
Отзывы и пожелания по настоящему материалу прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz