Николай Стекольников, аналитик


В конце мая 2008 года на сайте была опубликована моя работа, в которой, наряду с рассмотрением причин возникновения пузыря на рынке недвижимости, был сделан ряд прогнозов на ближайшее будущее.

Сейчас, в начале 2009 года, мне стало интересно — насколько точными оказались прогнозы? Давайте посмотрим вместе.



Прогноз:

Летом 2008 года можно ожидать некоторый застой в динамике индекса. Он будет держаться на уровне 2150$-2200$ и к концу года подрастет до уровня 2300$.


Реальность:

На Рис. 1 показано изменение среднемесячного общегородского индекса в 2008 году. В период июнь-сентябрь наблюдается плато — индекс меняется слабо и это период можно рассматривать именно как некоторый застой.
Среднее значение по летним месяцам 2080$. Это значение меньше нижней границы предсказанного всего на 70$.
К концу года индекс уменьшился до уровня 1913$. По этому параметру есть значительное расхождение прогноза и реальности.



Прогноз:

Предложение достигнет максимума летом 2008 года. Уровень предложения в максимуме будет около 7500 квартир. Появится традиционная сезонная волна предложения. К концу года предложение в соответствии с этой сезонной волной снизится до уровня 4000—4500 квартир.


Реальность:

На Рис.2 показано помесячное изменение объема предложения в 2008 году. Видно, что летом был достигнут максимум предложения со значением 7000 квартир, что меньше, чем в прогнозе на 500 квартир. Отклонение — около 7%.
Появилась сезонная волна — спад объема предложения к концу года. Отметим, что в 2007 году во время бурного роста индекса традиционная сезонная волна не наблюдалась.
Предложение на конец года вышло на уровень 4466 квартир, что находится в очень хорошем соответствии со сделанным более чем за полгода до этого прогнозом.



Прогноз:

Государство, скорее всего, изымет часть недостроенных домов у СК (выкуп по фиксированным ценам, национализация СК и т.п.), вложит средства в достраивание и организует на базе этих объектов арендные дома.
В эти дома заселят часть семей обманутых дольщиков и прочих социально обиженных людей.
Эта акция снизит социальную напряженность, оставшуюся после миллиардных игр с недвижимостью.


Реальность:

Процесс идет, но правда, не так быстро как я предполагал.



Прогноз:

Рейтинг страны постепенно будет повышаться — ведь нефть-медь-уран-полиметаллы еще не кончились.


Реальность:

Действительность оказалась несколько мрачнее. Конечно, нефть-медь-уран-полиметаллы не кончились, но с глобальным мировым кризисом резко упал на них спрос. А вместе со спросом упали и цены. И финансовое положение страны явно не улучшилось. Международные рейтинговые агентства пока не повышают статус РК.
Но, по всей видимости, не стоит сильно по этому поводу расстраиваться, так как эти же агентства дают высший рейтинг ААА+ стране, имеющей триллионные долги и в которой банки и фонды разоряются один за другим.



Прогноз:

Банки затянут пояса, попросят у государства. Государство некоторым банкам не откажет, и часть БВУ вернется к своему обычному занятию — делать деньги из денег. Понемногу и очень осторожно начнется кредитование.


Реальность:

Процесс идет. Образованы Фонд стрессовых активов, Фонд «Самрук-Казына». Государством выкуплены достаточно большие пакеты акций крупнейших частных банков, оживает постепенно процесс кредитования.



Прогноз:

Все страшное позади и пирамида (под видом строительного бума), правильно построенная на особенностях человеческой психологии и на возможных легких деньгах, осталась в прошлом. Народ резко поумнел, и какое-то время можно ожидать, что на эти же грабли больше не наступит.


Реальность:

С рынка недвижимости явно ушел спекулятивный капитал. Цены на недвижимость опускаются. Рынок ищет дно, где будет достигнута адекватная стоимость жилья. Пирамида недвижимости в прошлом не осталась, так как есть еще множество проблем, оставшихся от строительного бума.
Люди стали понимать, что такое кредитный калькулятор, сколько надо отдавать ежемесячно. Стали задавать себе и самостоятельно находить ответ на вопрос «Стоит ли ради неказистой квартиры добровольно идти в рабство на всю оставшуюся жизнь?».
По поводу возможности снова наступить на грабли — я думаю, что это будут уже другие грабли... новые!


Написать автору, читать обзор за январь 2009 года.