2026 жылғы 1 шілдеден бастап Қазақстанда жаңа Конституция күшіне енеді. Онда жалға алушыны тек сот шешімі арқылы шығарып жіберуге болады деп жазылған.

Бұл өзгеріс жалға беру нарығында алаңдаушылық тудырды. Меншік иелері борышкерлер және үйге кіріп алып, жалға алу ақысын төлемей, көшуден бас тартатындар көбейіп кетуі мүмкін деп қауіптенеді.

Сарапшылармен бірге жосықсыз жалға алушылардан қалай қорғануға болатынын және жалға беру нарығын не күтіп тұрғанын қарастырдық.

Конституцияда не өзгерді
Жалға алушылар «тегін» тұра ала ма?
Басқыншы мен қарызы бар жалға алушылардан қалай қорғануға болады
Заңгердің жалға берушілерге арналған кеңесі
Жалға беру нарығын не күтіп тұр
Жалға алу ақысы мен депозит өсе ме

Конституцияда не өзгерді

Тұрғын үй бұрын да заңмен қорғалатын, иесі одан сот шешімінсіз айырылып қалмайды (25-бап).

Жаңа Конституцияда бұл норма күшейді: енді тұрғын үйден айыру ғана емес, одан шығару үшін де сот шешімі керек (28-бап).

Заңгер Бақыт Қасымбеков 
 — Бұл норма жерді мемлекеттік қажеттілік үшін алу кезінде болатын заңбұзушылықты болдырмау үшін күшейді. Енді прокуратура, әкімдік сияқты басқа органдар сот шешімінсіз ешкімді шығара алмайды. Бірақ жалға беру саласында қиындық туғызуы мүмкін. Жосықсыз жалға алушылар айласын асыруға тырысады.

Жалға алушылар «тегін» тұра ала ма?

Негізгі қауіп — жосықсыз жалға алушылар санының артуы. Әңгіме әдейі төлемей, іс жүзінде тегін тұратын «кәсіби борышкерлер» туралы.

Мұндай жағдайда жалға алушыны бірнеше айдан кейін шығаруыңыз мүмкін. Осы уақыт ішінде қарыз жиналып, меншік иесінің шығыны көбейеді.

Басқыншы мен қарызы бар жалға алушылардан қалай қорғануға болады

Заңгердің айтуынша ең тиімді қорғаныс шаралары мынадай:

  1. Дұрыс жасалған жалға беру шарты
  2. Келісімшартты бұзғаны үшін ірі көлемде айыппұл
  3. Тараптардың келісімі бойынша кепіл (мүлік)

Заңгердің жалға берушілерге арналған кеңесі

1. Жазбаша келісімшарт жасаңыз

Бұл — жалға беруші мен жалға алушының негізгі қорғанысы. Онда тараптардың құқықтары мен міндеттері, төлем мөлшері мен мерзімі, айыппұлдар жазылады және келісімшарт талаптарының бұзылуынан және тұрғын үйдің бүлінуінен қорғайды.

Келісімшарт жасамау — қате. Жалға беру фактісін хат алмасу мен банк аударымы арқылы дәлелдеуге болады. Бұл меншік иесіне салық бойынша мәселе тудыруы ықтимал.

Жалға алу келісімшартының және мүлікті қабылдау-тапсыру актісінің жаңарған үлгісі.

2. Жалға алу төлемі кешіксе өсімпұл мен айыппұл енгізіңіз.

Ірі көлемде айыппұл мен өсімпұл қосу арқылы қарыздан қорғана аласыз.

«Төлем және есеп айырысу» бөліміне мына тармақтарды қосыңыз:

Жалға алушы төлемді кешіктірген жағдайда әр кешіктірген күн үшін жалға алу ақысының _____%-ын (мысалы, 0.5–1%) өсімпұл ретінде төлеуге міндетті.

Төлемді кешіктіргеннен кейін ____ күн өткен соң, Жалға алушы үй-жайды босатуға міндетті.

Жалға алушы үй-жайды босатудан бас тартқан жағдайда, үй-жайды босатуды кешіктіргені үшін жалға алу ақысының 10 %-ын күн сайын төлеуге міндетті.

3. Құқықтар мен міндеттер бөліміне тармақ қосыңыз.

Келісімшарттың «Құқықтар мен міндеттер» бөліміне мынадай тармақ қосыңыз:

Келісімшарт бұзылған немесе оның талаптары бұзылған жағдайда, жалға алушы үй-жайды дереу босатуға міндетті.

4. Мәміле алдында жалға алушыны алдын ала тексеріңіз.

Адамның тұрақты табысы, белсенді шоттары бар-жоғын, олар бұғатталмағанын тексеріңіз. Қажет болса eGov арқылы соталған-сотталмағанын немесе психдиспансерде есепте тұр ма, жоқ па тексеруге болады.

Ыңғайсыз сұрақ қоюдан қорықпаңыз. Туыстарының байланыс деректерін сұраңыз, әлеуметтік желісін қараңыз.

5. Кіреберіс есікке бағдарламаланатын құлып орнатыңыз

Жалға алушы келісімшартты бұзса, құлыпты бұғаттап, жалға алушыны пәтерге кіргізбейсіз. Құлыпты ашуға тырысу мүлікті бүлдіру болып есептеледі және өтемақы талап етуге негіз болады.

6. Мәселені кешіктірмей шешіңіз

Келісімшарттан ауытқуды бірден тоқтатыңыз. Мәселелерді кейінге қалдырмаңыз.
Бірнеше ай төлемді күтудің орнына, келісімшартты бұзып, жаңа жалға алушы табу әлдеқайда тиімді.

Жалға беру нарығын не күтіп тұр

Кейбір сарапшы жаңа ереже жалға беру нарығын икемді әрі айқын етуге көмектеседі деп ойлайды.

Имран Османов, Krisha.kz офлайн жылжымайтын мүлік саудасы бөлімінің жетекшісі  
  — Жалға беру нарығында әрқашан жосықсыз жалға алушылар болды, олар төлемді кешіктіреді немесе мүлде төлемейді. Жаңа норма бойынша ереже бұзатындардың саны 5–10 %-дан аспайды деп есептеймін.

Мұндай жалға алушылар мұндай схемаға үміт артпауы керек. Олар жалға алу ақысын төлемей, көшуден бас тартса және мәселе сотқа жетсе, олар міндетті түрде:

  • тек жалға алу ақысын емес, сонымен бірге сот шығындары мен моральдық өтемақыны төлейді;
  • сот орындаушылары олардың шоттарын бұғаттай алады, бұл адамға үлкен шектеу әкеледі.

Сарапшы «қара тізімдегі жалға алушылар» пайда болуы мүмкін екенін жоққа шығармайды.

Жаңа норма жосықсыз жалға берушілерден қорғануға мүмкіндік береді, олар жалға алушыны ескертпей шығарып жібереді, жалға беру ақысын негізсіз көтереді немесе депозитті қайтармайды.

Жалға алу ақысы мен депозит өсе ме

Сарапшының айтуынша жалға алу ақысы мен депозит бірден өспейді.

— Көбі пәтерді ипотекаға сатып алғанын ескеру қажет. Төлемді көтеру арқылы меншік иесі жалға алушыдан және ай сайын түсетін ақшадан айырылып қалуы мүмкін. Олар тұрғын үйді бірнеше айға бос қалдыра алмайды, — деп түйіндеді Имран Османов.

Қорытынды: ереже бұзатын жалға алушылар бұрын да болған және заң бойынша пәтерден оны әрқашан сот шығаратын. Жаңа норма осы мәселені айқын көрсетеді, бірақ жосықсыз жалға алушылар бұны өз мүддесі үшін пайдаланбауы керек. Қауіпті азайту үшін жалға алушыларды мұқият таңдау және келісімшартты заңгермен дұрыс жасау маңызды.

Пайдалы материалдар:
Зейнетақы жинағының жеткілікті шегі өседі: есеп қалай өзгереді
Билік «7-20-25» ипотекасын қашан қайта қаржыландырады
Жаңа тұрғын үйге арналған ипотека — 2026: барлық банктің шарттары
Отбасы Банктегі депозитті қалай басқаға беруге болады
Қазақстандағы ипотека: табыс қанша болуы керек