Жалға беруге арналған пәтер қарапайым инвестиция сияқты көрінеді: сатып аласың да, жалға бересің, ақша түсіп тұрады. Бірақ жөндеу жұмыстары, бос тұрып қалатын кездер, салық пен күтіп-ұстауға кететін шығындар табысты азайтуы мүмкін. Ал болашақта пәтер бағасының өсетініне ешкім кепілдік бермейді.
Сарапшылармен бірге пәтерді сатып алмас бұрын оның тиімділігін қалай бағалау керегін қарастырамыз.

1. Орналасқан жері мен сұранысқа назар аударыңыз

Имран Османов, Krisha.kz сату бөлімінің басшысы:
— Мен үшін бірінші орында — орналасқан жері және ауданның даму мүмкіндігі. Алматы мен Астанада инфрақұрылым қалыптасқаннан кейін жеке аудандарда тұрғын үйдің құны айтарлықтай өскенін көрдік. Сондықтан үйдің айналасында не бар екеніне ғана емес, 3–5 жылдан кейін не пайда болатынына да қарау керек: жол, мектеп, қоғамдық көлік, коммерциялық нысандар, жаңа тұрғын үй жобалары және адамдарды тартатын басқа жерлер.

Жақсылық Мұхамедин, «Крыша Агент» сарапшысы, Volshebniki агенттігінің директоры:
— Болашақ сұраныс маңызды. Негізгі сұрақ — бұл пәтерді қазір кім жалға алады және бірнеше жылдан кейін оған сұраныс не үшін сақталады? Пәтер адамдар жиі баратын орталықтарға, танымал жерлерге жақын орналасуы керек немесе даму қарқыны жоғары, болашағы жақсы ауданда болуға тиіс. Қазір бизнес-кластағы тұрғын үйге сұраныс артты. Мұнда пәтердің шаршы метрі ғана емес, үйдің өзі, оның айналасы және көршілес нысандар маңызды.

2. Таза табысты есептеңіз

Табыстан жөндеу жұмыстарына, жиһаз бен техникаға, салыққа, амортизацияға және бос тұратын кезде кететін шығындарды алып тастаңыз.

Нәтижені инвестицияның басқа түрімен салыстырыңыз. Мысалы, депозитпен. Сарапшылардың айтуынша қазір көбі ақшасын 20%-дық мөлшерлемемен депозитте сақтайды. Сондықтан кейбір жағдайда депозит тиімді әрі қарапайым болуы мүмкін.

3. Баға өсетінін есепке алмаңыз

Имран Османовтың айтуынша пәтерді нарықтағы бағадан төмен сатып алу мүмкін болса немесе баға өсетініне нақты себеп болса, оны қайта сатуға болады. Мұндай себептерге жаңа инфрақұрылым, көлік қатынасының жақсаруы немесе сұраныстың артуы жатады.

— Бүгін жаңа салынған үйден пәтер сатып алып, екі жылдан кейін оның бағасы міндетті түрде өседі деп есептеуді құптамас едім, — деді сарапшы.

Сондықтан бағаның өсуін инвестицияның негізгі тірегі емес, қосымша пайда ретінде қарастырған дұрыс.

4. Бірнеше пәтерді салыстырыңыз

Жақсылық Мұхамедин Астанадан екі мысал келтіреді.

GreenLine Aura бизнес-класс тұрғын үй кешеніндегі бір бөлмелі пәтер жиһазымен және техникасымен бірге 38 млн теңгеге сатылған. Жалға беру құны айына 350 мың теңге. Өзін-өзі ақтау мерзімі — шамамен 9 жыл. Сарапшының айтуынша бұл жерде пәтер бағасы да, жалға алу құны да өсіп келеді. Сұранысқа еңбек мигранттары мен шетелдіктер әсер етеді.

Оң жағалаудағы бір жарым бөлмелі пәтер 25 млн теңгеге саудаланды. Жалға беру ақысы — айына 200 мың теңгеге жуық. Өзін-өзі ақтау мерзімі — 10.5 жыл. Мұндай пәтердің бағасы баяу өседі.

Арзан пәтер тиімді деген сөз емес. Бағаны, жалдға беру ақысын және өзін-өзі ақтау мерзімін салыстырыңыз.

Сарапшы тағы былай деді: «Астанадағы жалдау нарығы өзінің шарықтау кезеңіне кіріп жатыр. Мөлшерлеме 25–30% өсті, өзін-өзі ақтау мерзімі де қысқарды».

5. Қауіпті ескеріңіз

Пәтер бос тұрып қалса, жөндеу қажет болса, жалға алушы төлемді кешіктірсе немесе мүлікке зиян келсе, табыс төмендеуі мүмкін. Қауіпті азайтуға артық ақша, жалға алушыларды тексеру және дұрыс жасалған келісімшарт көмектеседі.

Пәтерді қалай қауіпсіз жалға беруге болады

6. Барлық қаражатыңызды бір пәтерге салмаңыз

Имран Османов капиталды мүмкіндігінше бөлуге кеңес береді: бір бөлігін депозитке салу, бір бөлігіне алтын алу, қалған бөлігін жылжымайтын мүлік нарығындағы басқа мүмкіндіктерге қалдыру.

— Мен тек нақты артықшылық болған жағдайда пәтер сатып алар едім: жақсы жеңілдік, орналасқан жері тиімді немесе бағаның өсуі. Яғни жылжымайтын мүлікті инвестиция түрінен алып тастамаймын. Бірақ қазір пәтерді тек «жылжымайтын мүлік әрқашан өседі» деген түсінікпен сатып алу, менің ойымша дұрыс стратегия емес. Әрбір нысан балама инвестициялық құралдардан нақты есеп-қисап бойынша тиімді болуы керек, — деп қосты сарапшы.

Жалға беру үшін пәтер сатып алар алдындағы чек-лист

Ақшаңызды салмас бұрын мыналарды тексеріңіз:

  1. Ұқсас пәтерлердің бағасын.
  2. Пәтерге деген сұранысты.
  3. Шығынды алып тастағаннан кейінгі табысты.
  4. Өзін-өзі ақтау мерзімін.
  5. Бос тұрып қалғандағы және қосымша шығынды.
  6. Пәтерді сату мүмкіндігін.
  7. Ақша салудың басқа жолдарын, мысалы, депозит.

Пайдалы материалдар:
Қазақстанда бір бөлмелі пәтер қанша тұрады
Отбасы банктің депозитіндегі зейнетақы қаражаты: 6 жылдық мерзім енді жоқ
Мүлік салығын 1 қазанға дейін төлеу керек
Қазақстанда пәтер сатып алғанда қалай қорғануға болады
Тұрғын үйді міндетті сақтандыру: қалай жұмыс істейді